בטומיBatumi
בירת הנופש של גאורגיה על הים השחור — מגורי חוף ממותגים על חוף אג'ריה.
~7%תשואת שכירות ברוטו
100% freeholdבעלות זרים
8פרויקטים · מ-49,000$
בטומי היא בירת הנופש של אג'ריה ועיר הנופש המובילה של גאורגיה — רצועה צומחת במהירות על חוף הים השחור, שבה טיילות עם דקלים, עיר עתיקה היסטורית וקיר של מגדלים חדשים נפגשים עם החוף. העיר משכה כ-2.6 מיליון מבקרים בינלאומיים ב-2025 — היעד השני בפופולריותו בגאורגיה אחרי תביליסי — וזרם התיירות הזה הוא הבסיס לאחד משוקי ההשכרה קצרת-הטווח הפעילים ביותר באזור. עבור רוכשים זרים האטרקטיביות ישירה במיוחד: גאורגיה מעניקה בעלות מלאה (freehold) של 100% על דירות לכל אזרחות, ללא דרישת תושבות לרכישה, עם רישום בעלות תוך יום-יומיים, ומס אחיד של 5% על הכנסה משכירות למגורים. היצע החוף הממותג — Radisson, Wyndham ודירות דומות בניהול מלונאי לאורך הקו הראשון בגוניו — עדיין מוגבל, ורכישה זכאית החל מ-150,000$ פותחת אשרת תושבות מתחדשת. דירות off-plan מוכנות למגורים מתחילות הרבה מתחת ל-100,000$.
פרויקטים
כל הפרויקטים
פרויקטים בבטומי
מחוץ לתוכנית קו ראשון, גוניו, בטומי
Radisson Blu Residences
החל מ- מ-145,000$
מחוץ לתוכנית קו ראשון, גוניו, בטומי
Wyndham Batumi
החל מ- מ-125,000$
מחוץ לתוכנית הגן הבוטני, קו ראשון, בטומי
Collection Batumi
החל מ- מ-85,000$
מחוץ לתוכנית מרכז העיר, בטומי
Address Batumi
החל מ- מ-68,000$
מחוץ לתוכנית קו ראשון, גוניו, בטומי
Gardens Batumi
החל מ- מ-65,000$
מחוץ לתוכנית אזור שדה התעופה, בטומי
Magnolia Batumi
החל מ- מ-49,000$
מחוץ לתוכנית העיר העתיקה, בטומי
Batumi Downtown
החל מ- מ-161,460$
מחוץ לתוכנית קובולטי, בטומי
Kobuleti Beach Resort
החל מ- מ-70,538$
השקעה בבטומי
סקירת שוק
8–12% השכרה קצרה מנוהלת (שיא העונה)
7–9% דירות חוף / קו ראשון
6–7% דירות עירוניות והשכרה ארוכה
בטומי היא שוק נופש צומח במהירות ולא שוק בשל. מחירי דירות מוכנות למגורים (turnkey) עמדו בממוצע על כ-1,865$ למ"ר לאורך 2025 (Galt & Taggart), עלייה של כ-9% בשנה וכ-19% לאורך שנתיים מ-1,569$ למ"ר ב-2023; מדד כלל-הסוגים הרחב יותר של TBC Capital העמיד את הממוצע קרוב יותר ל-1,395$ למ"ר, גם הוא בעלייה חדה. תת-השוק הפרימיום של בטומי העתיקה חוצה את 3,000$ למ"ר, בעוד היצע הקו הראשון על קו החוף נסחר בדרך כלל מעל 2,000$ למ"ר ואזורי הפריפריה יושבים מתחת ל-1,500$ למ"ר. השוק נזיל — כ-17,478 דירות נמכרו ב-2025, עלייה של כ-15% בשנה — אך גם מלאי היזמים גדל, כך שאיכות הגימור והמיקום משנים. הטיעון ההשקעתי הוא השכרה: TBC Capital העריך תשואת ברוטו קרובה ל-7.2% ל-2025, ויחידות השכרה קצרה מנוהלות מקצועית על קו החוף יכולות להניב יותר בשיא העונה ביוני–אוגוסט, כשזרם התיירות של בטומי מתרכז. שימו לב שהתשואה עונתית — האקלים הסוב-טרופי הלח של בטומי הופך את הקיץ למנוע ההכנסה ואת חוץ-העונה לשקט בהרבה. גאורגיה מטילה מס אחיד של 5% על הכנסה משכירות למגורים, 0% מס רווחי הון לאחר שנתיים בעלות (5% אם נמכר מוקדם יותר), ואין מס נכס שנתי לבעלים מתחת לסף ההכנסה. הנתונים מבוססי מקורות שוק ועשויים להשתנות; טרם פורסם מחיר מלא לשנת 2026.
שאלות נפוצות
שאלות על השקעה בבטומי
האם אזרח זר יכול לרכוש נכס בבטומי?
כן — גאורגיה היא אחד משוקי הנדל"ן הפתוחים ביותר לזרים. רוכש מכל אזרחות יכול להחזיק דירה או בניין בבעלות מלאה (100% freehold), באותו מעמד משפטי כמו אזרח גאורגי, עם הזכות לגור בו, להשכיר אותו, למכור אותו ולהורישו. אין צורך בתושבות, אזרחות, חברה מקומית או חשבון בנק מקומי לרכישה, והבעלות נרשמת אצל הסוכנות הלאומית לרישום ציבורי — בדרך כלל תוך יום-יומיים. ההגבלה היחידה היא קרקע חקלאית, שיחידים זרים אינם יכולים להחזיק ישירות; דירות ובניינים בבטומי אינם מושפעים.
איזו תשואת שכירות אפשר לצפות בבטומי?
תשואות ברוטו נעות סביב 7% על בסיס ממוצע — TBC Capital העריך כ-7.2% ל-2025. דירות חוף וקו ראשון ממוקמות היטב נוטות לשבת בקצה הגבוה, והשכרות קצרות-טווח בניהול מקצועי יכולות לעלות על כך בשיא העונה. ההסתייגות הקריטית היא עונתיות: בטומי היא עיר נופש קיצית, ולכן הכנסת ההשכרה הקצרה מתרכזת ביוני עד אוגוסט ויורדת בחוץ-העונה — נתוני הכותרת משקפים את כל השנה, לא תשואה חודשית אחידה. שיווק של סוכנויות מצטט לעיתים 15–25% על יחידות עם נוף ים מובחר; התייחסו לכך כתרחישי שיא עונה אופטימיים ולא כתשואה שנתית ניתנת לסמיכה, והקצו תקציב לניהול ולתקופות ריקות.
מהו המחיר הממוצע למטר רבוע בבטומי?
דירות מוכנות למגורים (turnkey) עמדו בממוצע על כ-1,865$ למ"ר ב-2025 (Galt & Taggart), עלייה של כ-9% בשנה, בעוד מדד כלל-השלבים הרחב יותר של TBC Capital עמד קרוב יותר ל-1,395$ למ"ר — הפער משקף מתודולוגיות שונות (מוכן-למגורים מול כל סוגי הנכסים). ליבת בטומי העתיקה הפרימיום חוצה את 3,000$ למ"ר, היצע הקו הראשון על החוף נסחר בדרך כלל מעל 2,000$ למ"ר, ואזורים חיצוניים יורדים מתחת ל-1,500$ למ"ר. המחירים עלו בכ-19% לאורך שנתיים בסדרת ה-turnkey; טרם פורסם נתון מלא לשנת 2026.
מהו מחיר הכניסה לדירה בבטומי בפלמרה?
הכניסה מתחילה בכ-49,000$ בפרויקטים בבטומי בפלמרה — סטודיו מוכן למגורים או בגימור לבן באזור שדה התעופה — כאשר היצע הקו הראשון על חוף גוניו והיצע הפרימיום בעיר העתיקה נכנסים עמוק לתחום מאות אלפי הדולרים. הפער משקף את ההבדל בין יחידת קנייה-להשכרה משתלמת הרחק מהמים לבין דירה ממותגת בניהול מלונאי ישירות על החוף. רוב הפרויקטים הם off-plan עם תוכניות תשלום של היזם, כך שההוצאה הכספית נפרסת לאורך הבנייה.
האם רכישת נכס בבטומי מקנה לי תושבות בגאורגיה?
כן — רכישת נדל"ן זכאית פותחת אשרת תושבות מתחדשת. החל מ-1 במרץ 2026 ההשקעה המינימלית היא 150,000$ בנכס לא-חקלאי (הועלתה מסף 100,000$ הוותיק), על בסיס הערכת שמאי מוסמך. היא מקנה אשרת תושבות זמנית מתחדשת, כאשר בן/בת זוג וילדים קטינים יכולים להיכלל באותה השקעה, והיא קשורה להמשך הבעלות. מסלול השקעה גדול יותר (החל מכ-300,000$) מוביל לאשרה ארוכה יותר ולנתיב מהיר יותר לתושבות קבע. זוהי אשרת תושבות ולא אזרחות — ודאו את הכללים העדכניים ואת הערכת השווי של הנכס שלכם לפני שאתם מסתמכים על תוצאה מסוימת.
אילו מסים חלים על החזקה והשכרה של נכס בבטומי?
גאורגיה היא שיפוט עם מיסוי נמוך לבעלי נכסים. הכנסה משכירות למגורים שמרוויח יחיד ממוסה בשיעור אחיד של 5% ללא ניכויים (20% אם הנכס מושכר לחברה). רווחי הון פטורים לאחר שנתיים בעלות, וממוסים ב-5% על הרווח אם נמכר מוקדם יותר. אין מס נכס שנתי לבעלים שהכנסת משק הבית שלהם נמוכה מהסף החוקי; מעליו, רשויות מקומיות גובות חיוב שנתי קטן של כ-0.05–1% מהשווי. עלויות העסקה נמוכות והעברת הבעלות מהירה. אמתו תמיד את השיעורים והספים העדכניים עם יועץ מס גאורגי המתאים למצבכם.
האם בטומי היא שוק לכל השנה או שוק עונתי?
בטומי היא בעיקר שוק נופש עונתי. האקלים הסוב-טרופי הלח שלה מביא קיץ חם ועמוס וחורף מתון וגשום, והתיירות שמניעה את ביקוש ההשכרה הקצרה מגיעה לשיא חד מיוני עד אוגוסט. זה הופך את הקיץ למנוע ההכנסה — יחידות חוף מנוהלות היטב יכולות להניב חזק בעונה — אך זה גם אומר שהתפוסה והתעריפים הלילתיים יורדים בחוץ-העונה. משקיעים שרוצים ביקוש שכירות אחיד לאורך 12 חודשים משלבים לעיתים קרובות השכרת נופש בבטומי עם דירה להשכרה ארוכה בתביליסי, הבירה, שם הביקוש הוא לכל השנה.
אילו חלקים בבטומי משקיע צריך לבחון?
זה תלוי באסטרטגיה. הקו הראשון, גוניו — רצועת החוף דרומית לעיר — נושא את הדירות הממותגות בניהול מלונאי (Radisson, Wyndham ודומותיהן) ואת סיפור ההשכרה הקצרה החזק ביותר, עם היצע מוגבל ברמה הזו. העיר העתיקה היא הליבה הפרימיום לכל השנה, נדירה והיקרה ביותר למ"ר. חזית הגן הבוטני מציעה סביבה מוגנת בצפיפות נמוכה; מרכז העיר שומר על דיירים לאורך השנה על הטיילת; ואזור שדה התעופה ועיר הנופש הסמוכה קובולטי (עיר נופש מוקפת אורנים מצפון) הם נקודות הכניסה המשתלמות לקנייה-להשכרה. כל אחד הוא תת-אזור של בטומי ולא שוק נפרד — הבחירה היא בנושא מחיר, עונה ומודל השכרה.
