תביליסיTbilisi
בירת גאורגיה — מורשת העיר העתיקה פוגשת שוק שכירות פעיל לכל השנה.
~7–8%תשואת שכירות ברוטו
100% freeholdבעלות זרים
2פרויקטים · מ-83,900$
תביליסי היא בירת גאורגיה והעיר הגדולה בה, ביתם של כ-1.2 מיליון תושבים על גדות נהר המטקווארי — מושב הממשלה של המדינה, מוקד העסקים והתיירות שלה, ושוק נדל"ן המתבגר במהירות. בניגוד לחוף הים השחור העונתי, תביליסי מתנהלת על ביקוש לכל השנה: שוק השכרה ארוכה עמוק הניזון מזרים, סטודנטים, גל הרילוקיישן מאז 2022 וקהילת נוודים דיגיטליים גדולה, בנוסף לסצנת Airbnb תוססת המתרכזת בעיר העתיקה ההיסטורית. עבור רוכשים זרים התנאים זהים לשאר גאורגיה — בעלות מלאה (freehold) של 100% לכל אזרחות, ללא דרישת תושבות לרכישה, רישום בעלות מהיר ומס אחיד של 5% על הכנסה משכירות למגורים. המחירים נעים בממוצע סביב 1,300–1,500$ למ"ר ברחבי העיר, כשאזורי הפרימיום הרבה מעל לכך, ורכישה זכאית החל מ-150,000$ פותחת אשרת תושבות מתחדשת. נמל התעופה הבינלאומי של תביליסי מחבר את העיר בטיסות ישירות לעשרות יעדים ברחבי אירופה, המזרח התיכון ואסיה.
השקעה בתביליסי
סקירת שוק
8–10%+ השכרה קצרה בעיר העתיקה / במרכז
7–8% דירות השכרה ארוכה במרכז
6–7% השכרה ארוכה באזורים חיצוניים
תביליסי היא שוק עמוק יותר ולכל השנה מהחוף. TBC Capital העמיד את מחיר הדיור הממוצע בתביליסי על כ-1,269$ למ"ר באמצע 2025, עלייה של כ-8% בשנה, בעוד Colliers דיווחה על ממוצע עירוני קרוב יותר ל-1,500$ למ"ר בסוף 2025 ולא צפתה ירידת מחירים ב-2026. אזורי הפרימיום נסחרים הרבה מעל הממוצע — מטצמינדה וואקה מגיעים לטווח של 1,800–3,300$ למ"ר — בעוד אזורים חיצוניים כמו גלדני ודידי דיגומי יושבים נמוך בהרבה; אזורי ביניים כמו סבורטלו, צ'וע'ורטי ואבלברי נופלים בערך באמצע. המחירים טיפסו בהתמדה, כשמדד הדיור הלאומי של Geostat עלה בקצב חד-ספרתי גבוה עד דו-ספרתי נמוך לאורך 2023–2025. הטיעון ההשכרתי הוא לכל השנה ולא עונתי: Global Property Guide העמיד את תשואת הברוטו של גאורגיה קרוב ל-7.4% בתחילת 2026, כשהשכרות ארוכות בתביליסי נעות באופן כללי בטווח 7–8% והשכרות קצרות בעיר העתיקה גבוהות יותר — Airbtics דיווחה על תפוסת Airbnb עירונית של כ-63% בהכנסה שנתית חציונית קרובה ל-10,000$ (נתונים עד תחילת 2026). הביקוש ניזון מזרים, סטודנטים, גל רילוקיישן שאחרי 2022 וקהילת נוודים דיגיטליים גדולה. גאורגיה ממסה הכנסה משכירות למגורים בשיעור אחיד של 5%, פוטרת רווחי הון לאחר שנתיים, ואינה גובה מס נכס שנתי מתחת לסף ההכנסה. הנתונים מבוססי מקורות שוק ועשויים להשתנות.
שאלות נפוצות
שאלות על השקעה בתביליסי
האם אזרח זר יכול לרכוש נכס בתביליסי?
כן — והתהליך פתוח באופן יוצא דופן. רוכש מכל אזרחות יכול להחזיק דירה או בניין בבעלות מלאה (100% freehold) בתביליסי, באותו מעמד משפטי כמו אזרח גאורגי, עם זכויות מלאות לגור בו, להשכיר אותו, למכור אותו ולהורישו. אין צורך בתושבות, אזרחות, חברה מקומית או חשבון בנק מקומי לרכישה, והבעלות נרשמת אצל הסוכנות הלאומית לרישום ציבורי — בדרך כלל תוך יום-יומיים. החריג היחיד הוא קרקע חקלאית, שיחידים זרים אינם יכולים להחזיק ישירות; דירות ובניינים בעיר אינם מושפעים.
איזו תשואת שכירות אפשר לצפות בתביליסי?
תשואות ברוטו בהשכרה ארוכה נעות סביב 7–8%. Global Property Guide העמיד את תשואת הברוטו הממוצעת של גאורגיה קרוב ל-7.4% בתחילת 2026, ותביליסי יושבת באופן כללי בטווח הזה, כשדירות במרכז בקצה הגבוה. השכרות קצרות בעיר העתיקה יכולות להניב יותר, בזכות ביקוש תיירותי חזק — Airbtics דיווחה על תפוסת Airbnb עירונית של כ-63% — אם כי לאחר דמי ניהול, ניקיון ותקופות ריקות הנתון נטו נמוך יותר. ההבדל המרכזי מבטומי הוא עקביות: הביקוש בתביליסי הוא לכל השנה ולא מרוכז בעונת קיץ, מה שמתאים למשקיעים שמעדיפים תפוסה יציבה על פני שיאים עונתיים.
מהו המחיר הממוצע למטר רבוע בתביליסי, והאם הוא זול מבטומי?
תביליסי עמדה בממוצע על כ-1,269$ למ"ר באמצע 2025 (TBC Capital), כש-Colliers מדווחת על נתון עירוני קרוב יותר ל-1,500$ למ"ר בסוף 2025. זה דומה במידה רבה לבטומי על בסיס עירוני — שני השווקים בטווח דומה, ומה ש'זול' יותר תלוי בסגמנט: קו החוף ובטומי העתיקה גובים פרמיה גבוהה למ"ר, בעוד הליבה הפרימיום של תביליסי (מטצמינדה, ואקה) יכולה לטפס גבוה יותר, לטווח של 1,800–3,300$ למ"ר. אזורים חיצוניים בתביליסי זולים בהרבה. השורה התחתונה: ממוצעים עירוניים דומים, כשתביליסי מציעה ביקוש לכל השנה ובטומי מציעה פוטנציאל עליית ערך של נופש עונתי.
מהו מחיר הכניסה לדירה בתביליסי בפלמרה?
הכניסה מתחילה בכ-83,900$ בפרויקטים בתביליסי בפלמרה — סטודיו באזור מרכזי כמו אורטשלה — ועולה למאות אלפי דולרים אמצעיים עבור בתים גדולים יותר וכתובות מרכזיות והיסטוריות יותר כמו אבלברי הסמוכה לעיר העתיקה. רוב הנכסים הם off-plan עם תוכניות תשלום של היזם, כך שהרכישה נפרסת לאורך הבנייה במקום תשלום מראש. הבירה יושבת בדרך כלל מדרגה מעל נקודות הכניסה הזולות של בטומי, מה שמשקף את השוק שלה לכל השנה ואת ביקוש הדיירים העמוק יותר.
האם רכישת נכס בתביליסי מקנה לי תושבות בגאורגיה?
כן — רכישה זכאית פותחת אשרת תושבות מתחדשת. החל מ-1 במרץ 2026 ההשקעה המינימלית היא 150,000$ בנכס לא-חקלאי (הועלתה מסף 100,000$ הוותיק), על בסיס הערכת שמאי מוסמך. היא מקנה אשרת תושבות זמנית מתחדשת, כאשר בן/בת זוג וילדים קטינים יכולים להיכלל באותה השקעה, והיא קשורה להמשך הבעלות. מסלול השקעה גדול יותר (החל מכ-300,000$) מוביל לאשרה ארוכה יותר ולנתיב מהיר יותר לתושבות קבע. זוהי אשרת תושבות ולא אזרחות — ודאו את הכללים העדכניים ואת הערכת השווי שלכם לפני שאתם מסתמכים על תוצאה מסוימת.
אילו מסים חלים על החזקה והשכרה של נכס בתביליסי?
גאורגיה שומרת על מיסוי נכסים נמוך. הכנסה משכירות למגורים שמרוויח יחיד ממוסה בשיעור אחיד של 5% ללא ניכויים (20% אם מושכר לחברה). רווחי הון פטורים לאחר שנתיים בעלות, וממוסים ב-5% על הרווח אם נמכר תוך שנתיים. אין מס נכס שנתי לבעלים מתחת לסף ההכנסה החוקי של משק הבית; מעליו, חל חיוב מוניציפלי קטן של כ-0.05–1% מהשווי. עלויות העסקה מתונות והרישום מהיר. אמתו את השיעורים והספים העדכניים עם יועץ מס גאורגי המתאים לנסיבותיכם.
אילו אזורים בתביליסי משקיע צריך לשקול?
זה תלוי באסטרטגיה. העיר העתיקה (קלה) — הליבה ההיסטורית סביב נריקלה ומרחצאות הגופרית — היא כתובת ההשכרה הקצרה והתיירות הפרימיום, נדירה ובעלת אופי. אבלברי, על הגדה השמאלית הגבוהה ישירות מעבר לנהר, מחוברת למטרו, עוברת התחדשות ומרחק הליכה קצר מהעיר העתיקה, ומציעה גישה מרכזית בתמחור ביניים. אורטשלה, רובע גדת הנהר הדרומי ממש מתחת לעיר העתיקה, היא פינה שקטה ומתפתחת של המרכז. סבורטלו הוא האזור המגורי-עסקי המודרני הגדול עם היצע הבנייה החדשה העמוק ביותר, בעוד ואקה ומטצמינדה הם אזורי הפרימיום היקרים ביותר. כל אחד הוא תת-אזור של תביליסי ולא שוק נפרד.
האם תביליסי היא שוק לכל השנה כמו בירה, או עונתי כמו החוף?
תביליסי היא שוק בירה לכל השנה. כמושב הממשלה של גאורגיה, מרכז העסקים שלה ושער תיירות מרכזי של כ-1.2 מיליון תושבים, העיר מייצרת ביקוש שכירות לאורך כל 12 החודשים — מונע על ידי זרים, סטודנטים, גל רילוקיישן מאז 2022 וקהילת נוודים דיגיטליים גדולה שנמשכת לכללי הוויזה הידידותיים של גאורגיה. זה הופך אותה למשלימה הטבעית להשכרת נופש עונתית בבטומי: היכן שהחוף מרוויח בקיץ, שוק ההשכרה הארוכה של תביליסי מספק תפוסה והכנסה יציבים יותר לאורך השנה, נתמך על ידי המטרו, שדה התעופה ויסודות עיר-הבירה שלה.
