Oriental, אורטצ'לה תביליסי

Oriental מתנשא באורטצ'לה, הרובע הדרומי על גדת הנהר בתביליסי שבו המטקווארי מתעקל מתחת לעיר העתיקה — היסטורית רובע הקרוואנסראי של העיר, וכיום כיס שקט וירוק יותר במרכז שמתגלה בהדרגה מחדש. הוא קרוב מספיק לליבה ההיסטורית כדי לחלוק את משיכתה, רחוק מספיק כדי לשמור על מחירי כניסה הרבה מתחת לפרמיה של העיר העתיקה.

הבניין נע מסטודיו עם נוף הרים של כ-37 מ"ר, דרך דירות חדר אחד אל אזור השישים הנמוך, ועד דירות שני חדרים המגיעות למאות הגבוהות של מטרים רבועים. כל תצורה מוצעת כשלד בגימור לבן או בגימור משופץ ומוכן לאכלוס, עם תקרות המתנשאות ל-3.7 מטר וחניה באתר זמינה בתוספת תשלום.

המשיכה המסחרית היא הון נמוך בכניסה בבירה לצד מסלול ארוך ללא ריבית לאורך הבנייה. גאורגיה מקבלת רוכשים זרים בתנאי בעלות מלאה ללא הגבלת אזרחות, ושוק השכירות של מרכז תביליסי פועל לאורך השנה ולא רק בעונת הקיץ.

סטודיו נפתח מ-83,900$, כשדירות חדר אחד ושני חדרים ודרגותיהן המשופצות עולות משם. מבנה מייצג הוא 20% מקדמה במעמד החתימה, 40% בתשלומים ללא ריבית לאורך הבנייה, והיתרה של 40% במסירה.

בהגייתו של היזם NEXT תחת הסיסמה "סמל חדש של תביליסי הישנה", Oriental מתוכנן כיותר ממגדל דירות — הוא ציון דרך רב-תכליתי על גדת הנהר שנועד לחבר את מרכז העיר הישן עם הרובע המגורי והעסקי המתפתח של אורטצ'לה. מאחורי חזית פיסולית של בטון חשוף, מסכי מתכת מחוררים, גימורים בהשראת אבן וזכוכית בגובה מלא, הבניין מהונדס כמתחם מגורים היי-טק עם מערכות בית חכם ופתרונות חסכוניים באנרגיה, כשמרפסות הגן הנטועות שלו מדרגות את חזית הנהר. קומת הקרקע נפתחת למסחר ברמת הרחוב ולמסעדה גאורגית, כשהקומות העליונות עטופות בשטח קהילתי נטוע בסגנון גן.

הדיירים נהנים משורת מתקנים ברמת אירוח ולא מלובי חשוף: קבלה אלגנטית, מרכז כושר, סטודיו יוגה, חדר טיפולי ספא והרגעה, גן נטוע ומשרדים באתר למי שעובד מהבניין. המתחם מנוהל ככתובת בשירות מלא, כשחברת הניהול של היזם מציעה קונסיירז' מסביב לשעון, שירות שף פרטי, אבטחה וחניית valet, תחזוקת נכס מלאה וניקיון וכביסה — כך שהבעלים יכול להשכיר את הדירה דרך תוכנית השכרה מנוהלת או פשוט לנעול ולעזוב. הדירות מוצעות כעת בשלב הקדם-מכירה של הפרויקט; גאורגיה אינה מטילה הגבלת אזרחות על בעלות מלאה, ורכישת נדל"ן ב-150,000$ ומעלה (הסף שנכנס לתוקף ב-1 במרץ 2026) יכולה לתמוך בבקשה לאשרת תושבות.

תשואה: מכיוון שהדירות מיועדות להשכרה דרך תוכנית ההשכרה המנוהלת של היזם, NEXT מחשב הכנסה בניכוי דמי מותג של 40%, דמי ניהול שנתיים למ"ר ומס של 20% על הכנסת השכירות. לפי הניתוח שלו, סטודיו מוכן למגורים של 36.8 מ"ר שנרכש ב-112,976$ מניב בממוצע 12.37% בשנה לאורך עשר השנים הראשונות — סך מצטבר של 132,570$, כ-117% מהמחיר לאורך העשור. תחזית התפוסה עולה מכ-54% בפתיחה ב-2029 אל כ-84% עד 2038 (ממוצע עשר שנים של 73.2%), בעוד תעריף הלילה הממוצע עולה מ-85$ ל-126$ באותה תקופה, ומעלה את התשואה נטו מכ-6% בשנה המלאה הראשונה אל אזור העשרה האמצעי ככל שהבניין מתבגר. אלו תחזיות היזם ולא נתונים מובטחים, והתשואה בפועל תלויה בתעריפי הלילה ובתפוסה.