נדל"ן בתאילנד,
בפוקט ובבנגקוק.

זר יכול לרכוש דירה בבניין משותף (קונדו) בבעלות מלאה, הרשומה על שמו במשרד המקרקעין, לפי חוק הקונדומיניום. התנאי: בכל בניין הזרים מחזיקים יחד עד 49% משטח הדירות, והמכסה נבדקת ביום הרישום. לכן לפני שמשלמים מעבר לדמי ההזמנה, מבקשים מהיזם או מהנהלת הבניין אישור בכתב שיש מכסה פנויה ליחידה. ההצעות להעלות את המכסה ל-75% ולאפשר חכירה ל-99 שנה עדיין לא הפכו לחוק (נכון לאוקטובר 2026).

אדם זר אינו יכול להחזיק קרקע בתאילנד. וילה נרכשת בדרך כלל כחכירה רשומה של הקרקע לעד 30 שנה, לצד בעלות על המבנה עצמו, למשל בזכות superficies רשומה. בית המשפט העליון קבע שסעיפי חידוש שסוכמו מראש מעבר ל-30 שנה ("30+30+30") אינם אכיפים, ורק 30 השנים הרשומות מוגנות. חברה תאילנדית עם בעלי מניות "קש" אסורה בחוק, וב-2026 הרשויות הגבירו את האכיפה, גם בפוקט.

הכסף לדירה בתוך מכסת הזרים צריך להגיע מחו"ל במטבע זר, מחשבון של הרוכש עצמו, כשהפרויקט והיחידה מצוינים בהעברה. הבנק התאילנדי ממיר לבאט ומנפיק טופס FET (בעבר Tor Tor 3), בדרך כלל להעברות של כ-50,000 דולר ומעלה. בסכומים קטנים יותר משתמשים באישורי הבנק. כך מעבירים גם כל תשלום בתוכנית התשלומים. שמרו את כל הטפסים, תצטרכו אותם גם כשתמכרו.

ביום ההעברה במשרד המקרקעין משלמים דמי העברה של 2% משווי השומה הרשמי. החוק לא קובע מי משלם אותם, ונהוג לחלק אותם חצי־חצי לפי ההסכם. המוכר משלם מס עסקים מיוחד של 3.3% (או מס בולים של 0.5% כשמס העסקים לא חל) ומס הכנסה במקור. ההנחה לדמי העברה של 0.01% חלה רק על רוכשים תאילנדים. מס הקרקע והמבנים השנתי על דירה שאינה בית המגורים הראשי הוא 0.02% משווי השומה עד 50 מיליון באט, כלומר כ-1,000 באט בשנה על דירה ששומתה 5 מיליון באט (חישוב להמחשה). החלוקה המדויקת כתובה בחוזה של כל יזם.

לא באופן אוטומטי. ויזת LTR לעשר שנים, במסלול Wealthy Global Citizen, דורשת נכסים של מיליון דולר לפחות והשקעה של 500,000 דולר בתאילנד, ונכס בתאילנד נחשב חלק מההשקעה. מאוקטובר 2025 קיים גם מסלול הארכת שהייה לבעלי דירה גמורה בשווי 3 מיליון באט ומעלה, באישור משרד התיירות והספורט. הוא נותן הארכה שנתית מתחדשת, והכללים שלו עדיין מתבהרים. Thailand Privilege היא חברות בתשלום (למשל 900,000 באט לחמש שנים בדרגת Gold) ואינה קשורה לנכס.

לפי חוק המלונות, השכרה לתקופות קצרות מחודש נחשבת בדרך כלל פעילות מלונאית שדורשת רישיון, ובניינים רבים אוסרים בתקנון השכרה לפחות מ-30 יום. ב-2018 קנס בית משפט בהואה הין בעלי דירות שהשכירו ללילות בלי רישיון. השכרה ארוכת טווח מותרת, והכנסה משכירות חייבת במס בתאילנד. מי שרוצה השכרה לילית בוחר פרויקט שמופעל על ידי מפעיל עם רישיון מלונאות, וכדאי לבדוק את הרישיון לפני ההחלטה.

בנקים בתאילנד מאשרים לעתים רחוקות משכנתא לזר שאינו תושב. רוב הרוכשים הזרים משלמים מהון עצמי או בתוכנית התשלומים של היזם, שנפרסת על תקופת הבנייה. גם התנאי שהכסף יגיע מחו"ל במטבע זר מקשה על הלוואה בבאט מבנק מקומי.

לרוכש 0%. העמלה שלנו משולמת על ידי היזם, כך שהמחיר עבורכם זהה למחיר אצלו. צוות דובר עברית מלווה את העסקה, ואנחנו ממליצים לכל רוכש לעבוד גם עם עורך דין תאילנדי עצמאי שיבדוק את הנכס בשבילו.