מי שמחזיקים דירה בתאילנד וגרים בחו"ל צריכים להכיר ארבעה מפגשים עם רשות המסים התאילנדית. הראשון, אם משכירים: שכר הדירה הוא הכנסה שמקורה בתאילנד, והוא חייב במס בתאילנד לפי מדרגות של 0% עד 35%, גם אם הכסף משולם בחו"ל. השני, כשמוכרים: אין מס רווחי הון נפרד, אבל משרד הקרקעות מנכה מס הכנסה, ובנוסף נגבים מס עסקים מיוחד או מס בולים. לבעלים שאינם תושבי מס, הניכוי הוא בדרך כלל המס הסופי.
השלישי הוא ירושה ומתנה: מס ירושה חל רק על מה שיורש מקבל מנפטר אחד מעל 100 מיליון באט, ובני זוג פטורים. והרביעי הוא הכלל מ-2024 על הכנסה מחו"ל שמובאת לתאילנד. הוא חל על מי שהיו תושבי מס בתאילנד, כלומר נמצאו בה 180 יום ומעלה בשנה, ולא על בעלי נכס שמבקרים בו כמה שבועות בשנה.
המדריך עוסק רק במס התאילנדי. הוא לא עוסק במס במדינת המגורים של הבעלים, ולא מחליף יועץ מס תאילנדי.
שכר דירה: מס בתאילנד גם כשגרים בחו"ל
שכר דירה מנכס בתאילנד הוא הכנסה שמקורה בתאילנד. הוא חייב במס בתאילנד בין שהבעלים תושבי מס ובין שלא, ובלי קשר למקום שבו התשלום מתקבל.
המס מחושב לפי מדרגות מס ההכנסה האישי על ההכנסה נטו: 0% עד 150,000 באט; 5% עד 300,000; 10% עד 500,000; 15% עד 750,000; 20% עד 1,000,000; 25% עד 2,000,000; 30% עד 5,000,000; ו-35% מעל זה.
ניכויים, ניכוי מס ודו"חות
- ניכויים: בהכנסה שמסווגת כשכירות, ניכוי קבוע של 30% או הוצאות בפועל עם תיעוד.
- ניכוי מס: על שכר דירה שמשולם לבעלים שאינם תושבים חל לעתים קרובות ניכוי של 15%. כשחברה תאילנדית משלמת שכר דירה לבעלים שהם תושבים, הניכוי הוא 5%. הניכוי הוא זיכוי, לא מס סופי.
- דו"חות: דו"ח שנתי (PND 90/91) עד 31 במרץ, או 8 באפריל בהגשה מקוונת, ודו"ח חצי שנתי על שכר דירה (PND 94) עד 30 בספטמבר.
- מספר מס: לפני הכול צריך מספר זיהוי לצורכי מס תאילנדי.
במילים אחרות: גם כשהשוכר או המפעיל מנכים 15%, זה לא סוף העניין. הדו"ח השנתי הוא שקובע את המס בפועל, והניכוי מקוזז ממנו.
כשההשכרה היא בעצם שירות
ההבחנה בין שכירות לבין שירות חשובה למס. אם ההסדר הוא שירות, למשל כשהבעלים מספקים ניקיון וכביסה והחזקה בנכס לא נמסרת לשוכר, מותר לנכות רק הוצאות בפועל, ולא את 30% הקבועים. ו"עסק שדומה למלון" חייב להירשם למע"מ של 7% כשההכנסה החייבת שלו עולה על 1.8 מיליון באט בשנה. השכרה רגילה של מקרקעין פטורה ממע"מ.
לזה יש גם צד משפטי שאינו מס: השכרה ללילות או לשבועות נחשבת בדרך כלל לעסק של מלון שמחייב רישיון. פירטנו את הכללים במדריך על חוק המלונות.
ובעלים שמחזיקים כמה דירות: הודעה של המועצה להגנת הצרכן שנכנסה לתוקף ב-4 בספטמבר 2025 חלה על משכירים של 3 יחידות מגורים או יותר, כולל חוזים מקוונים, וקובעת נוסחים לחוזי שכירות עם תוכן חובה. בעלים זרים של 3 יחידות ומעלה שמושכרות למגורים נכנסים לתחולה.
מכירה: אין מס רווחי הון נפרד
אין בתאילנד מס רווחי הון נפרד על מכירת נכס של אדם פרטי. הרווח ממוסה דרך ניכוי מס ההכנסה שמחושב במשרד הקרקעות ביום ההעברה, ובנוסף משולם מס עסקים מיוחד או מס בולים.
איך מחושב הניכוי
החישוב למוכר פרטי (תאילנדי או זר) מתחיל בשווי השומה הרשמי. ממנו מנכים ניכוי קבוע לפי שנות ההחזקה: אחרי שנה הניכוי הוא 92% מהשווי, והוא יורד בהדרגה עד 50% אחרי 8 שנים ויותר. התוצאה מחולקת במספר שנות ההחזקה (עד 10), ממוסה לפי מדרגות מס ההכנסה, ומוכפלת שוב במספר השנים. הסכום הכולל לא יכול לעלות על 20% ממחיר המכירה.
לפי מדרגות המס של 2014, ולהמחשה בלבד, הניכוי על דירה בשווי 10 מיליון באט נע בין כ-82,500 לכ-430,000 באט, לפי מספר שנות ההחזקה.
כדאי להניח שהניכוי חל על כל מכירה של אדם פרטי, בלי קשר למשך ההחזקה, ולבקש חישוב ממשרד הקרקעות או מיועץ מס תאילנדי.
למוכר שאינו תושב מס, הניכוי הוא בדרך כלל המס הסופי. מוכר שהוא תושב יכול במקום זאת להגיש דו"ח ולהצהיר על הרווח בפועל.
מס עסקים או מס בולים
מס עסקים מיוחד של 3.3% חל על מכירה בתוך 5 שנים מהרכישה. הוא לא חל על אדם פרטי שהחזיק בנכס 5 שנים או יותר, או שמוכר נכס שהיה בית המגורים העיקרי שלו כששמו רשום בפנקס רישום הבית לפחות שנה. כשהוא לא חל, משולם במקומו מס בולים של 0.5%. את כל עלויות ההעברה פירטנו במדריך המסים והאגרות.
המסים לאורך חיי הנכס
| שלב | מס | שיעור / סף | הערה |
|---|---|---|---|
| כל שנה | מס קרקע ובניין | כ-0.02% משווי השומה לדירת נופש או מושכרת (עד 50 מיליון באט) | משולם לרשות המקומית, בדרך כלל עד אפריל |
| בהשכרה | מס הכנסה על שכר דירה | 0% עד 35% על ההכנסה נטו | ניכוי של 15% הוא זיכוי; דו"חות PND 90/91 ו-PND 94 |
| במכירה | ניכוי מס הכנסה | מדורג, עד 20% ממחיר המכירה | בדרך כלל סופי לבעלים שאינם תושבים |
| במכירה | מס עסקים מיוחד או מס בולים | 3.3% בתוך 5 שנים, אחרת 0.5% | חלופיים, לא שניהם |
| בירושה | מס ירושה | מעל 100 מיליון באט מנפטר אחד: 10%, או 5% להורים ולצאצאים | בני זוג פטורים |
| במתנה | מס מתנה ומס הכנסה | מהורים, צאצאים או בן זוג: פטור עד 20 מיליון באט בשנה, 5% מעבר | מתנה של נכס נחשבת למכירה לעניין מס הכנסה |
המס השנתי, בקצרה
מס הקרקע והבניין מוטל על ידי הרשות המקומית על מי שמחזיק את הנכס ב-1 בינואר בכל שנה. הודעות השומה יוצאות בסביבות פברואר, והתשלום בדרך כלל עד אפריל, אם כי מועדים מקומיים נדחים לפעמים. ב-2026, למשל, המועד היה ביוני. דירת נופש או דירה מושכרת נכנסת ל"מגורים אחרים": 0.02% משווי השומה עד 50 מיליון באט, מהבאט הראשון. נכס שמופעל בפועל כעסק, למשל כמלון, עלול לעבור לסולם המסחרי שמתחיל ב-0.3%. ואת הזכאות של זר שרשום בפנקס הצהוב (Tor Ror 13) לפטור של בית עיקרי צריך לברר מול הרשות המקומית.
ירושה ומתנות
חוק מס הירושה (B.E. 2558, בתוקף מ-2016) מטיל מס רק על מה שיורש מקבל מנפטר אחד מעל 100 מיליון באט: 10% על העודף, או 5% להורים ולצאצאים. בני זוג פטורים. זרים שאינם תושבים ממוסים רק על נכסים שנמצאים בתאילנד.
מתנות מהורים, מצאצאים או מבן זוג פטורות ממס מתנה עד 20 מיליון באט בשנה, ועל העודף חל 5%. בנוסף, מתנה של נכס בתאילנד מאדם פרטי נחשבת לעניין מס הכנסה כמכירה. העברת דירה לילדים בחיים היא לכן אירוע מס, גם כשאין בה תמורה.
מי יכול לרשת דירה וחכירה
מס הוא רק חלק מהעניין. יורש זר של דירה בקונדומיניום צריך להיות כשיר בעצמו, והרישום שלו צריך להיכנס במכסת הזרים. יורש שאינו כשיר, או שרישומו יעלה את החזקת הזרים מעל 49%, חייב להודיע לרשות ולמכור את הדירה תוך שנה. מחלקת הקרקעות קיבלה שיורשים של בעלים שקנה במסלול המטבע הזר נכנסים בנעליו. זו הנחיה מ-2013, ולכן כדאי לבדוק אותה מול עורך דין.
בחכירה, לפי פסק דין 11058/2559 של בית המשפט העליון (2016), חכירה לתקופה קצובה, למשל 30 שנה, לא מסתיימת אוטומטית במות החוכר ויכולה לעבור ליורשים, במיוחד כשדמי החכירה שולמו מראש או כשהותרה השכרת משנה. חכירה שנוסחה לכל חיי החוכר מסתיימת במותו. את סעיף הירושה בחוזה כדאי שינסח עורך דין תאילנדי. על חכירה של וילות הרחבנו במדריך על חכירה ל-30 שנה.
כלל 2024 על הכנסה מחו"ל
אדם הוא תושב מס תאילנדי לשנה קלנדרית אם שהה בתאילנד 180 יום או יותר באותה שנה. מאז 1 בינואר 2024, לפי הוראות רשות המסים Paw. 161/2566 ו-162/2566, הכנסה מחו"ל שהופקה מ-1 בינואר 2024 על ידי מי שהיו תושבים בשנה שבה הופקה חייבת במס כשהיא מובאת לתאילנד, באותה שנה או בכל שנה מאוחרת יותר. הכנסה שהופקה לפני 2024 מוחרגת אם יש לה תיעוד.
רשות המסים הודיעה ב-2025 על הצעה לפטור הכנסה שמובאת בשנה שבה הופקה או בשנה שאחריה. נכון ל-19 באוקטובר 2026, ההצעה עדיין לא חוק, ולכן אנחנו לא מתייחסים אליה כאל כלל תקף.
בעלי ויזת LTR בקטגוריות Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner ו-Work-from-Thailand פטורים ממס על הכנסה מחו"ל שהם מביאים לתאילנד. בעלי LTR בקטגוריית Highly-Skilled Professional משלמים מס אחיד של 17% על הכנסה מעבודה בתאילנד שעומדת בתנאים.
ומה עם הכסף לקניית הדירה?
כסף שמובא לתאילנד כדי לקנות דירה הוא העברת הון, לא הכנסה בפני עצמה. אבל אם קונים שהם תושבי מס תאילנדים מממנים את הקנייה מהכנסה מחו"ל שהופקה מ-2024, הכסף הזה עלול להיות חייב במס כשהוא מובא. אין כלל מיוחד לרכישת נכס, ולכן קונים שיבלו 180 יום ומעלה בשנה בתאילנד צריכים ייעוץ מס לפני ההעברה. אפשרויות השהייה עצמן מפורטות במדריך הוויזות לקוני נכסים.
באט, טופסי FET והיום שבו מוכרים
נכסים בתאילנד מתומחרים, נחתמים ונרשמים בבאט. בדירה במכסת הזרים הכסף מגיע מחו"ל במטבע זר, והבנק התאילנדי שמקבל אותו ממיר אותו ומנפיק את טופס ה-FET. שמרו את הטפסים האלה ואת מסמכי ההעברה המקוריים: כשתמכרו ותעבירו את הכסף לחו"ל, הבנק עשוי לבקש אותם יחד עם מסמכי המכירה.
ועוד נקודה על מטבע: המחיר, שווי השומה, ניכוי המס ושאר המסים מחושבים כולם בבאט. כל סכום שמוצג בדולרים או בכל מטבע אחר הוא המרה להמחשה, והרווח או ההפסד בפועל, כשמחזירים את הכסף, תלוי גם בשער ביום הקנייה וביום המכירה.
מה לבדוק לפני שקונים
- אם מתכננים להשכיר: מספר מס תאילנדי, מי ינכה את המס, ומי יגיש את הדו"חות השנתי והחצי שנתי.
- אם ההשכרה כוללת שירותים: איך היא תסווג, ואם יש סיכוי לעבור את סף המע"מ של 1.8 מיליון באט.
- אם יש סיכוי למכירה בתוך 5 שנים: בדרך כלל מס עסקים של 3.3% במקום מס בולים של 0.5%.
- כמה ימים בשנה תהיו בתאילנד. 180 יום ומעלה משנים את מעמד המס.
- תוכנית ירושה: כשירות היורשים לפי מכסת הזרים, וניסוח החכירה כך שתעבור ליורשים.
- תיק מסודר של טופסי FET ואישורי בנק מכל תשלום.
לבסיס המשפטי ראו את המדריך על מה זרים יכולים להחזיק בתאילנד, ולנכסים שאנחנו מציגים את עמוד הנכסים בתאילנד.
