השכרת נכס בתאילנד: חוק המלונות, כלל ה-30 יום ומה מותר באמת

שאלה שקונים של דירה בפוקט או בפטאיה שואלים לעתים קרובות היא אם אפשר להשכיר אותה כשהם לא שם. התשובה תלויה בעיקר באורך השהייה. השכרה לחודש ומעלה, למגורים, יוצאת מתחום חוק המלונות. השכרה ללילות או לשבועות נחשבת בדרך כלל לאירוח זמני בתשלום, כלומר לעסק של מלון, ובלי רישיון היא עבירה פלילית.

יש פטור לאירוח קטן, של עד 8 חדרים ו-30 אורחים, אבל לא ברור שאדם פרטי זר יכול להשתמש בו. ובבניין משותף יש שכבה נוספת: התקנון והתאגיד של הבניין יכולים לאסור השכרה יומית גם כשהחוק היה מתיר אותה. הדרך החוקית שבה פרויקטים מציעים בפועל לינה ללילות היא מפעיל מורשה בבניין או באתר נופש שיש לו רישיון מלון.

במדריך הזה אנחנו עוברים על מה שהחוק אומר, על מה שעדיין לא ברור, ועל המס שחל על שכר הדירה גם כשהבעלים גרים בחו"ל. זה לא ייעוץ משפטי: לפני שמתכננים הכנסה מהשכרה, כדאי לבדוק את הנכס הספציפי עם עורך דין תאילנדי.

מה חוק המלונות קובע

חוק המלונות (B.E. 2547, משנת 2004) מגדיר "מלון" ככל עסק שמספק לינה זמנית למטיילים או לאחרים בתשלום. לפי סעיף 15, הפעלה של מקום כזה מחייבת רישיון מרשם המלונות. לפי סעיף 59, הפעלה בלי רישיון צפויה לעונש של עד שנת מאסר ו/או קנס של עד 20,000 באט, ועוד עד 10,000 באט לכל יום שבו העבירה נמשכת.

החוק עשוי להשתנות. ב-29 בספטמבר 2026 הונחה לפני הממשלה, לאישור עקרוני, טיוטת חוק מקומות אירוח שאמורה לבטל את חוק המלונות ולהחליף אותו. הטיוטה מכסה גם אירוח ביתי והשכרה בכלכלה השיתופית, ומציגה שלוש רמות לפי גודל. עד שהחוק החדש יפורסם ברשומות, חוק המלונות בתוקף, ואנחנו לא מניחים מה יהיה בנוסח הסופי.

מאיפה הגיע "כלל 30 הימים"

החוק מחריג לינה למגורים שמחויבת על בסיס חודשי או ארוך יותר. מכאן נולד בשוק "המינימום של 30 יום". המבחן בחוק הוא "חודשי או יותר", לא ספירה מכנית של 30 יום, והרשויות בוחנות את העובדות: אם מתפרסמים מחירים ללילה או לשבוע, ואם מתקבלות שהיות קצרות יותר.

המשמעות המעשית: חוזה של חודש שנחתם רק כדי לכסות שהות של שבוע, כשהמחיר מתפרסם ללילה, לא בהכרח מוציא את ההשכרה מתחום החוק. מה שנבחן הוא אופי העסקה, לא רק המסמך.

סוג ההשכרה	מעמד לפי חוק המלונות	מה עוד חל
חודש ומעלה, למגורים	מחוץ לחוק המלונות	כללי חוזי השכירות של 2025 למי שמשכירים 3 יחידות ומעלה; תקנון הבניין
ללילות או לשבועות, בלי רישיון	עסק של מלון בלי רישיון: עד שנת מאסר ו/או 20,000 באט, ועוד עד 10,000 ליום	תקנון הבניין יכול לאסור בכל מקרה
ללילות, דרך הפטור לאירוח קטן (עד 8 חדרים ו-30 אורחים)	לא נחשב מלון שמחייב רישיון, אבל מחייב הודעה ואישור	ההנחה הבטוחה: אדם פרטי זר לא זכאי
ללילות, בבניין או באתר עם רישיון מלון ומפעיל מורשה	המסלול המורשה שבו משתמשים בפועל	צריך לבדוק את הרישיון של כל פרויקט

הפטור לאירוח קטן: 8 חדרים ו-30 אורחים

מאז 29 באוקטובר 2023, לפי תקנה מס' 2 (B.E. 2566), מקום לינה עם 8 חדרים לכל היותר ו-30 אורחים לכל היותר בסך הכול לא נחשב מלון שמחייב רישיון. המפעיל עדיין צריך להודיע לרשם ולקבל אישור, שתקף ל-5 שנים.

שתי נקודות שחשוב להכיר:

• המספרים: המגבלות הישנות היו 4 חדרים ו-20 אורחים. התקנה של 2023 העלתה אותן ל-8 חדרים ו-30 אורחים.
• מי זכאי: לא ברור שאדם פרטי זר יכול לקבל את האישור של המסלול הקטן. ההנחה הבטוחה היא שזר לא יכול להשכיר כדין ללילות או לשבועות בלי מפעיל מורשה.

תוכנית כלכלית שנשענת על השכרה ללילות דרך הפטור הזה נשענת, לכן, על שאלה משפטית פתוחה.

דירה בבניין משותף: גם התקנון קובע

בעלי דירות בקונדומיניום כפופים גם לחוק הקונדומיניום ולתקנון הבניין. התאגיד של הבניין (juristic person) יכול לאסור או להגביל השכרה יומית, ורישיון מלון או אישור של אירוח קטן לא גוברים על כללי הבניין ועל הזכויות של הבעלים האחרים. בניינים רבים אוסרים שהות של פחות מ-30 יום.

התאגיד של הבניין הוא הישות המשפטית של הבעלים המשותפים: הוא מנהל את הרכוש המשותף, גובה את דמי הניהול ופועל באמצעות מנהל. בעלי דירות זרים חברים בו ומחזיקים זכויות הצבעה. אבל בבניין שבו זרים מחזיקים לכל היותר 49% מהשטח, ההחלטה אם להתיר השכרה קצרה לא תלויה רק בהם, ותקנון שאוסר אותה היום יכול להישאר כזה גם אחרי הקנייה.

פסק הדין מהואה הין

בינואר 2018 בית משפט בהואה הין קנס בעלי דירות בבניין Wan Vayla שהשכירו דירות לפחות מחודש בלי רישיון מלון. בתי משפט בתאילנד לא כבולים לתקדים, אבל זה המקרה המוכר ביותר. לקונים, המסקנה פשוטה: לפני שקונים דירה כדי להשכיר אותה לטווח קצר, צריך לקרוא את התקנון ולבדוק אם יש לבניין רישיון.

וילות ו"תוכניות השכרה" של מפעילים

השכרה של וילה ללילות או לשבועות נחשבת בדרך כלל לאירוח זמני, שמחייב רישיון מלון או את מסלול האירוח הקטן. בווילה אין תקנון של בניין משותף, אבל יש את אותה שאלה של זכאות למסלול הקטן, ולכן אותה הנחה בטוחה.

המסלול המורשה שבו משתמשים בשוק הוא קנייה בבניין או באתר נופש שלו עצמו יש רישיון מלון ושמופעל על ידי מפעיל מורשה. כך "תוכניות השכרה" מציעות לינה ללילות כדין. את זה צריך לבדוק בכל פרויקט בנפרד: מי מחזיק ברישיון, על שם מי, ומה תוקפו.

"תשואה מובטחת של X% ל-Y שנים"

אין בתאילנד חוק שמבטיח או מסדיר תשואות כאלה. זו הבטחה חוזית של היזם או של המפעיל, והיא טובה בדיוק כמו המצב הכספי שלהם. אם התוכנית מבוססת על השכרה ללילות, הבניין או המפעיל צריכים רישיון מלון. אנחנו מתייחסים לכל "הבטחה" כזו כאל סעיף שעורך הדין של הקונים צריך לבדוק, ולא כאל נתון.

ונקודה אחת על מס: נכס שמשמש בפועל לעסק, למשל מופעל כמלון, עלול לעבור לסולם המסחרי של מס הקרקע והבניין, שמתחיל ב-0.3%, במקום 0.02% של "מגורים אחרים".

השכרה לטווח ארוך: הכללים מ-2025

השכרה לחודש ומעלה היא המסלול הפשוט מבחינת חוק המלונות, אבל גם בה יש כללים. הודעה של המועצה להגנת הצרכן, שפורסמה ברשומות ב-6 ביוני 2025 ונכנסה לתוקף ב-4 בספטמבר 2025, הפכה השכרה של דירות מגורים ל"עסק בפיקוח חוזים" במקום הכללים של 2019. היא חלה על משכירים של 3 יחידות מגורים או יותר (במקום 5 קודם), כולל חוזים מקוונים, וקובעת נוסחים אופציונליים לחוזה קצר (עד 3 שנים) ולחוזה ארוך (מעל 3 שנים ועד 30) עם תוכן חובה. בעלים זרים של 3 יחידות ומעלה שמושכרות למגורים נכנסים לתחולה.

ועוד כלל ותיק שחל על כל חוזה שכירות ארוך של מקרקעין: לפי סעיף 538 של הקוד האזרחי והמסחרי, שכירות של יותר מ-3 שנים חייבת להיות בכתב ורשומה במשרד הקרקעות, אחרת אפשר לאכוף אותה רק ל-3 שנים. בחוזה של שנה או שנתיים זה לא רלוונטי, אבל חוזה של יותר מ-3 שנים צריך להירשם כדי שכל התקופה תהיה ניתנת לאכיפה.

בפוקט, שכר הדירה המבוקש במודעות באפריל 2025 היה כ-18,950 באט בחודש לסטודיו, כ-22,541 לדירת חדר שינה אחד, כ-40,091 לווילה עם שלושה חדרי שינה וכ-99,872 לווילה עם ארבעה ומעלה. אלה מחירים מבוקשים, לא שכר דירה ששולם בפועל.

פטונג וראוואי נמנות עם שלושת אזורי ההשכרה המובילים בפוקט, וגם קמלה נמנית עם מוקדי הביקוש. תפוסת המלונות בפוקט עמדה במחצית הראשונה של 2026 על 81.85% בממוצע, אבל זו תפוסה של מלונות, ואי אפשר לגזור ממנה את התפוסה של דירה פרטית מסוימת.

המס על שכר הדירה

שכר דירה מנכס בתאילנד הוא הכנסה שמקורה בתאילנד, והוא חייב במס בתאילנד גם אם הבעלים אינם תושבי מס וגם אם התשלום מתקבל בחו"ל. ההכנסה ממוסה לפי מדרגות מס ההכנסה האישי, מ-0% על 150,000 הבאט הראשונים ועד 35% מעל 5 מיליון.

הכנסה נטו שנתית (באט)	שיעור המס על המדרגה
עד 150,000	0%
150,001 עד 300,000	5%
300,001 עד 500,000	10%
500,001 עד 750,000	15%
750,001 עד 1,000,000	20%
1,000,001 עד 2,000,000	25%
2,000,001 עד 5,000,000	30%
מעל 5,000,000	35%

המס מחושב על ההכנסה נטו, כלומר אחרי הניכויים שמפורטים כאן.

• ניכויים: בהכנסה שמסווגת כשכירות, ניכוי קבוע של 30% או הוצאות מתועדות. אם ההסדר הוא שירות (למשל ניקיון וכביסה, בלי מסירת חזקה), מותרות רק הוצאות בפועל.
• מע"מ: השכרה של מקרקעין פטורה ממע"מ. אבל "עסק שדומה למלון" חייב להירשם למע"מ של 7% כשההכנסה החייבת עולה על 1.8 מיליון באט בשנה.
• ניכוי מס: על שכר דירה שמשולם לבעלים שאינם תושבים חל לעתים קרובות ניכוי של 15%. זה זיכוי, לא מס סופי.
• מה זה זיכוי: הסכום שנוכה מקוזז מהמס שמחושב בדו"ח השנתי. כשחברה תאילנדית משלמת שכר דירה לבעלים שהם תושבים, שיעור הניכוי הוא 5%.
• דו"חות: דו"ח שנתי (PND 90/91) עד 31 במרץ, או 8 באפריל בהגשה מקוונת, ודו"ח חצי שנתי על שכר דירה (PND 94) עד 30 בספטמבר. קודם צריך מספר זיהוי לצורכי מס תאילנדי.

את כל המיסוי של בעלים מחו"ל, כולל מכירה וירושה, פירטנו במדריך המס לבעלי נכסים מחו"ל.

מה לבדוק לפני שקונים בשביל השכרה

• מה התקנון של הבניין אומר על השכרה של פחות מחודש, בכתב.
• אם מדובר ב"תוכנית השכרה": מי מחזיק ברישיון המלון, על איזה נכס ועד מתי.
• כל הבטחה לתשואה: מי נותן אותה, מה מצבו הכספי, ומה קורה אם הוא לא עומד בה.
• בהשכרה לטווח ארוך של 3 דירות ומעלה: חוזים לפי הכללים של 2025.
• מספר זיהוי לצורכי מס ותכנון של הדו"חות, עוד לפני השוכר הראשון.
• מה יקרה עם טיוטת חוק מקומות האירוח, בלי להניח את הנוסח הסופי.
• אם הנכס יופעל בפועל כעסק של לינה: איך זה משפיע על מס הקרקע והבניין, שבסולם המסחרי מתחיל ב-0.3%.

על האזורים בפוקט שבהם הביקוש לשכירות חזק כתבנו במדריך האזורים בפוקט. את הנכסים שאנחנו מציגים אפשר לראות בעמוד הנכסים בתאילנד.