בנגקוק, פטאיה וקו סמוי: שלושה שווקים נוספים בתאילנד ומי קונה בהם

מחוץ לפוקט, שני השווקים שבהם נרשמות רוב העסקאות של זרים בתאילנד הם בנגקוק וצ'ונבורי, המחוז שבו נמצאת פטאיה. כמעט מחצית מהעברות הדירות לזרים ב-2025 היו בבנגקוק, ויותר מרבע בצ'ונבורי. קו סמוי היא סיפור אחר: אי נופש עם שדה תעופה פרטי ומעבורות מהיבשה.

גם הקונים שונים. בבנגקוק מתרכזים קונים מסין וממיאנמר. בפטאיה, הקבוצות הזרות המרכזיות הן קונים מסין ומרוסיה. בשני המקרים מדובר בעסקאות שהושלמו ונרשמו במחלקת הקרקעות.

איפה זרים קונים בפועל: נתוני ההעברות

ב-2025 נרשמו בתאילנד 14,899 העברות של דירות לזרים, בשווי 60.92 מיליארד באט. בנגקוק החזיקה כמעט מחצית מהן וצ'ונבורי יותר מרבע. בתחילת 2026 צ'ונבורי רשמה את המספר הגדול ביותר של העברות לזרים.

שוק	חלק בהעברות לזרים, 2025	קבוצות הקונים הזרים המרכזיות
בנגקוק	כמעט מחצית	סין, מיאנמר
צ'ונבורי (פטאיה, ג'ומטיין)	יותר מרבע	סין, רוסיה
פוקט	לא נספר בנפרד	רוסיה, אירופה, בנגקוק

במחצית הראשונה של 2026 קונים מסין נשארו הקבוצה הגדולה אבל בירידה: 6.874 מיליארד באט, ירידה של 27.7%. קונים מרוסיה היו הקבוצה שצמחה הכי מהר, 3.603 מיליארד באט, עלייה של 75.9%, בעיקר בפוקט ובצ'ונבורי. מיאנמר שלישית, 2.457 מיליארד באט, ירידה של 16.2%, בעיקר בבנגקוק. על התמונה הארצית כתבנו במדריך לשוק ב-2026 במספרים.

מה זרים קונים: גודל ומחיר ממוצעים

ההעברה הממוצעת לזר בתאילנד עמדה ב-2025 וברבעון הראשון של 2026 על כ-4.1 עד 4.2 מיליון באט לדירה, בשטח של כ-41 עד 44 מ"ר. ההבדלים בין הלאומים גדולים: קונים מסין רכשו ב-2025 בממוצע ב-3.8 מיליון באט ו-35.6 מ"ר, וקונים מהודו ב-6.9 מיליון באט ו-75.7 מ"ר. זרים היו ב-2025 14.7% מיחידות הדירות שהועברו ו-25.0% מהשווי. אלה ממוצעים ארציים, לא נתונים לבנגקוק או לפטאיה לבדן, אבל מכיוון ששני המחוזות האלה מחזיקים יחד את רוב ההעברות לזרים, הם נותנים מושג על הדירה הטיפוסית שזרים רושמים.

בנגקוק: סוקומוויט, סילום וסאתורן, והנהר

סוקומוויט

סוקומוויט הוא הציר המרכזי ממזרח למערב של העיר, ומשרת אותו קו BTS סוקומוויט. כאן ובשאר בנגקוק מתרכזים קונים מסין וממיאנמר.

סילום וסאתורן

סילום וסאתורן הם מרכז העסקים של בנגקוק, ומשרת אותם קו BTS סילום.

הגדה של הצ'או פראיה

אזור הנהר משתרע על שתי הגדות של הצ'או פראיה. קו הזהב של ה-BTS, 1.8 ק"מ ושלוש תחנות, נפתח ב-16 בדצמבר 2020 ומחבר את תחנת קרונג תון בורי שעל קו סילום ל-ICONSIAM ולחלונג סאן בגדת תונבורי.

בנגקוק: היצע, אשראי ותוכנית המתאר

בבנגקוק מספר ההשקות החדשות יורד, בגלל חוב משקי הבית, שיעורי דחייה גבוהים של בקשות למשכנתא ומלאי לא מכור אצל היזמים. זו מגמה בשוק המקומי, אבל גם לקונים זרים היא סיבה טובה לבדוק כל יזם לגופו.

תוכנית המתאר הכוללת הרביעית של העיר, שמתוכננת להיכנס לתוקף ב-2027, תרחיב את אזורי הצפיפות הבינונית ב-23% ותעלה את מגבלות הגובה ליד חלק מצמתי התחבורה ההמונית. זו תוכנית, לא חוק בתוקף.

אפשרות המימון המצומצמת שקיימת לזרים מתמקדת בבנגקוק. בנק UOB הציע הלוואות לדירות בבעלות מלאה במכסת הזרים, שמקורן מחוץ לתאילנד, באזורים נבחרים ובעיקר בבנגקוק. את התנאים צריך לברר מול הבנק עצמו. ככלל, בנקים בתאילנד מאשרים לעתים רחוקות הלוואות דיור לזרים שאינם תושבים.

שני צעדים של הממשלה ושל הבנק המרכזי משפיעים על הביקוש המקומי, לא על זרים. הבנק המרכזי העלה זמנית את שיעור המימון המרבי ל-100% בהלוואות דיור שנחתמו בין 1 במאי 2025 ל-30 ביוני 2026, ובמאי ויוני 2026 התייעץ על הארכה עד 30 ביוני 2027. ואגרת העברה מופחתת של 0.01% על בתים עד 7 מיליון באט הוארכה עד 30 ביוני 2027, אבל רק לקונים תאילנדים. קונים זרים משלמים 2%.

ולמי שקונים כמה דירות בעיר כדי להשכיר אותן לטווח ארוך: הודעה של המועצה להגנת הצרכן שנכנסה לתוקף ב-4 בספטמבר 2025 חלה על משכירים של 3 יחידות מגורים או יותר (במקום 5 קודם), כולל חוזים מקוונים, וקובעת נוסחים לחוזי שכירות קצרים (עד 3 שנים) וארוכים (מעל 3 ועד 30 שנה) עם תוכן חובה. בעלים זרים של 3 דירות ומעלה שמושכרות למגורים נכנסים לתחולה.

פטאיה וג'ומטיין

פטאיה היא עירייה מיוחדת בעלת שלטון עצמי במחוז בנג למונג שבצ'ונבורי, כ-150 ק"מ דרום מזרחית לבנגקוק דרך כביש מהיר 7. ג'ומטיין נמצאת דרומית לפטאיה, וכביש תפרסית מפריד ביניהן. נקלואה ווונגמט הן הקצה הצפוני. שדה התעופה הבינלאומי U-Tapao נמצא כ-45 דקות נסיעה דרומה.

צ'ונבורי היא השוק השני בגודלו לזרים בתאילנד במונחי העברות, ובתחילת 2026 הראשון במספר ההעברות. הקבוצות הזרות המרכזיות בה הן קונים מסין ומרוסיה, והצמיחה החדה של קונים מרוסיה במחצית הראשונה של 2026 התרכזה בפוקט ובצ'ונבורי.

מסדרון הכלכלה המזרחי, U-Tapao והרכבת המהירה

פטאיה נמצאת בתחום מסדרון הכלכלה המזרחי (EEC). היזם של שדה התעופה U-Tapao קיבל צו התחלת עבודה ב-3 באפריל 2026, עם שלב ראשון שקוצץ ל-3 מיליון נוסעים בשנה במקום 16 מיליון. הרכבת המהירה שאמורה לחבר את דון מואנג, סוברנבומי ו-U-Tapao תקועה, נכון לספטמבר 2026. קנייה בפטאיה שנשענת על הרכבת המהירה נשענת כרגע על פרויקט תקוע.

השכרה קצרה בדירות

מי שמשכירים דירה לפחות מחודש נכנסים בדרך כלל לתחום חוק המלונות, שמחייב רישיון. הפעלה בלי רישיון צפויה לעונש של עד שנת מאסר ו/או קנס של עד 20,000 באט, ועוד עד 10,000 באט לכל יום של עבירה נמשכת. בינואר 2018 בית משפט בהואה הין קנס בעלי דירות בבניין Wan Vayla שהשכירו לפחות מחודש בלי רישיון מלון. בתי משפט בתאילנד לא כבולים לתקדים, אבל זה המקרה המוכר ביותר.

קו סמוי

קו סמוי היא האי השני בגודלו בתאילנד, כ-229 קמ"ר, ומחוז של סוראט תאני. אזורי החוף המרכזיים כוללים את צ'אוונג, למאי ובופוט.

הגישה לאי מיוחדת. שדה התעופה של סמוי נבנה ונמצא בבעלות פרטית של Bangkok Airways, ונפתח ב-1989. מכסת הטיסות היומית הועלתה ל-50 ואושרה העלאה נוספת ל-73, ותוכנן גם שיפוץ של הטרמינל. מעבורות רכב יוצאות מדון סאק ביבשה לנאתון ולליפה נוי.

בפרויקט וילות בסמוי שנבנה כשכונה, יש עוד בדיקה: היתר חלוקת קרקע. התיקון השלישי לחוק חלוקת הקרקעות, שהוכרז לכניסה לתוקף ב-1 במרץ 2026, מחייב יזמים לשמור על הכבישים, הגנים והתשתיות ברמה המקורית, ומאפשר לקונים של לפחות מחצית מהמגרשים להקים בעצמם תאגיד של השכונה.

שני דברים חלים על כל קונה זר בסמוי. הראשון: סוראט תאני נמנית עם 16 "מחוזות הסיכון" שבהם משרד רישום העסקים דורש מאוגוסט 2026 דפי בנק והסבר על ההשקעה ברישום או בשינוי של חברות עם שותפים זרים. מבנה של חברה עם נאמנים לקניית וילה הוא עבירה. השני: השכרה של וילה ללילות או לשבועות נחשבת בדרך כלל לאירוח זמני, שמחייב רישיון מלון או את מסלול האירוח הקטן. על שני הנושאים הרחבנו במדריך על וילות וחכירה ובמדריך על חוק המלונות.

שלושה שווקים, שלוש החלטות שונות

	בנגקוק	פטאיה / ג'ומטיין	קו סמוי
מחוז	בנגקוק	צ'ונבורי	סוראט תאני
גישה	BTS סוקומוויט, סילום וקו הזהב	כביש מהיר 7, U-Tapao כ-45 דקות	שדה תעופה פרטי, מעבורות מדון סאק
קונים זרים מרכזיים	סין, מיאנמר	סין, רוסיה	לא נספר בנפרד
מחוז סיכון לנאמנות (DBD)	כן	כן	כן
תשתית מתוכננת	תוכנית מתאר רביעית, 2027	U-Tapao שלב 1; רכבת מהירה תקועה	הרחבת טיסות ושיפוץ טרמינל

בפועל, ההבדל בין השווקים נוגע לסוג ההחלטה. בבנגקוק, הקונים בוחרים דירה בבניין משותף בעיר שבה מכסת הזרים, התחבורה וזהות היזם הם השאלות העיקריות. בפטאיה, השוק השני בגודלו לזרים, כדאי לשים במרכז את הבניין עצמו ואת תקנון ההשכרה שלו. בסמוי כל עסקה נבחנת לגופה, ובווילה היא נשענת על חכירה של עד 30 שנה.

דירה בעיר ומסלול השהייה של 3 מיליון באט

לקונים של דירה בבנגקוק או בפטאיה יש עוד שאלה: האם הדירה עוזרת לשהות בתאילנד. מאז אוקטובר 2025, לפי צווי לשכת ההגירה 237/2568 ו-238/2568, זרים יכולים לקבל הארכת שהייה על בסיס השקעה אם הם מחזיקים דירה גמורה בקונדומיניום בשווי של לפחות 3 מיליון באט, רשומה על שמם, שהועברה ב-1 באוקטובר 2020 או אחריו. התנאי הוא מכתב אישור של משרד התיירות והספורט, שמטופל דרך מפעיל מורשה. בלי האישור, חל סף ההשקעה הרגיל של 10 מיליון באט.

המבנה: היתר שהייה ראשוני של 90 יום, ואחריו הארכה של 12 חודשים שמתחדשת מדי שנה כל עוד התנאים מתקיימים. דירות על הנייר או בבנייה לא מתאימות. המסלול חדש, והוא פיילוט שכלליו עדיין מתבהרים. לכן זו אפשרות בכפוף לאישור ולבדיקה עם עורך דין, לא ויזה מובטחת. את כל אפשרויות הוויזה פירטנו במדריך הוויזות לקוני נכסים.

מה לבדוק לפני שקונים

• בדירה בכל אחת משלוש הערים: מכתב מכסה עדכני לדירה הספציפית, כי המכסה נבדקת ביום הרישום.
• שהכסף יגיע מחו"ל במטבע זר מחשבון שלכם, עם פרטי הדירה בהעברה.
• בבנגקוק: מצב היזם, ומה מספר היחידות הלא מכורות בפרויקט.
• בפטאיה ובבנגקוק: אם תקנון הבניין מתיר השכרה של פחות מחודש. בניינים רבים אוסרים זאת.
• בסמוי: שטר Chanote לקרקע, חכירה רשומה, ובדיקה שאין במבנה חברה עם נאמנים.
• כל פרויקט תשתית שמוצג כסיבה לקנות: באיזה שלב הוא באמת.
• אם השהייה בתאילנד חלק מהתוכנית: מסלול 3 מיליון הבאט דורש דירה גמורה ורשומה על שמכם, ואישור של משרד התיירות והספורט.
• אם מתכננים להשכיר: שכר הדירה ממוסה בתאילנד גם כשהבעלים גרים בחו"ל, וצריך מספר זיהוי לצורכי מס תאילנדי. פירטנו במדריך המס לבעלי נכסים מחו"ל.

את הצעדים המעשיים פירטנו במדריך הקנייה שלב אחר שלב, ואת פוקט במדריך האזורים בפוקט. הנכסים שאנחנו מציגים בתאילנד נמצאים בעמוד הנכסים.