נתחיל במה שחשוב לדעת לפני הכול: קניית נכס בתאילנד לא נותנת לבדה זכות לשהות, תושבות קבע או אזרחות. דירה או וילה הן נכס, לא מעמד.
יש ארבע אפשרויות שקונים שואלים עליהן. Thailand Privilege היא חברות בתשלום עם ויזה לשהייה ארוכה, ואין לה קשר לנכס. ויזת LTR של רשות ההשקעות היא הוויזה היחידה שבה רכישת נכס בתאילנד יכולה להיחשב חלק מדרישת ההשקעה. ויזת DTV מיועדת לעובדים מרחוק ולפעילויות מסוימות, ודורשת להראות 500,000 באט. ומסלול חדש מאוקטובר 2025 מאפשר הארכת שהייה לשנה למי שמחזיקים דירה גמורה בשווי של לפחות 3 מיליון באט, בכפוף לאישור של משרד התיירות והספורט.
אנחנו לא מבטיחים ויזה לאף אחד, ולא מציגים אף אחד מהמסלולים כ"ויזה עם הדירה". המדריך נכון לאוקטובר 2026, והתנאים משתנים, ולכן לפני שמגישים כדאי לבדוק מול הגורם הרשמי או מול עורך דין.
Thailand Privilege: חברות בתשלום
Thailand Privilege, לשעבר Thailand Elite, היא חברות בתשלום שכוללת ויזה לשהייה ארוכה, ומפעילה אותה חברת Thailand Privilege Card Co., Ltd. השם שונה בהשקה מחדש באוקטובר 2023, והחבילות שלפני כן הופסקו. התשלום חד פעמי לכל התקופה:
| דרגה | דמי חברות (באט) | תקופת החברות |
|---|---|---|
| Bronze | 650,000 | 5 שנים |
| Gold | 900,000 | 5 שנים |
| Platinum | 1,500,000 | 10 שנים |
| Diamond | 2,500,000 | 15 שנים |
| Reserve (בהזמנה בלבד) | 5,000,000 | 20 שנים |
בנוסף נגבים מראש דמי בקשה של 50,000 באט, שמוחזרים אם הבקשה נדחית ומקוזזים אם היא מאושרת. את הזמינות של Bronze כדאי לוודא מול המפעיל: באוקטובר 2026 היא עדיין מוצעת, אבל ייתכן שתיסגר.
חשבון פשוט, להמחשה בלבד: בחלוקה לפי שנים, Bronze יוצאת 130,000 באט לשנה, Gold 180,000, Platinum 150,000, Diamond כ-166,700 ו-Reserve 250,000. אחרי Bronze, שהזמינות שלה לא ודאית, Platinum היא הזולה ביותר לשנה, אבל היא דורשת תשלום של מיליון וחצי באט מראש.
החברות לא נותנת זכויות בעלות בנכסים. הכללים הרגילים לזרים חלים, כלומר דירה בקונדומיניום בתוך מכסת 49% וקרקע בחכירה, כפי שהסברנו במדריך על מה זרים יכולים להחזיק.
ויזת LTR: עשר שנים, והנכס יכול להיחשב
ויזת Long-Term Resident של רשות ההשקעות (BOI) היא ויזה ל-10 שנים: 5 שנים, ועוד 5 אם התנאים עדיין מתקיימים. היא כוללת הודעה שנתית ללשכת ההגירה במקום הודעה כל 90 יום, כניסות חוזרות מרובות, והיתר עבודה דיגיטלי למי שמועסקים בתאילנד. דמי הוויזה הם 50,000 באט לאדם, כשהם נגבים בתאילנד.
ארבע הקטגוריות
- Wealthy Global Citizen: נכסים של לפחות מיליון דולר, ולפחות 500,000 דולר מושקעים בתאילנד על שם המבקשים, באג"ח ממשלתיות, בהשקעה ישירה בחברות תאילנדיות או בנכס בתאילנד.
- Wealthy Pensioner: גיל 50 ומעלה, הכנסה פסיבית של לפחות 80,000 דולר בשנה, או 40,000 עד 80,000 דולר ועוד 250,000 דולר מושקעים בתאילנד, כולל בנכס.
- Work-from-Thailand Professional: הכנסה של לפחות 80,000 דולר בשנה (40,000 עד 80,000 עם תואר שני), ומעסיק שעומד בקריטריונים של גודל.
- Highly-Skilled Professional: הכנסה של לפחות 80,000 דולר (או 40,000 עד 80,000 עם תואר שני במדע או בטכנולוגיה), עבודה בענף מועדף, ומס הכנסה אחיד של 17% על ההכנסה הזו.
בכל הקטגוריות נדרש ביטוח בריאות של לפחות 50,000 דולר, ביטוח לאומי תאילנדי, או 100,000 דולר שמוחזקים בחשבון בנק במשך 12 חודשים. אפשר לצרף בני משפחה: בן או בת זוג וילדים מתחת לגיל 20, עד 4 בסך הכול.
זו הוויזה היחידה שבה רכישת נכס בתאילנד יכולה להיחשב חלק מדרישת ההשקעה: בקטגוריית Wealthy Global Citizen, ובתוספת ההשקעה של Wealthy Pensioner. המשמעות המעשית: דירה במכסת הזרים, רשומה על שם המבקשים, יכולה להיות חלק מ-500,000 הדולר או מ-250,000 הדולר. התנאים המדויקים לסוג ההשקעה נבדקים מול BOI.
ויזת DTV: לעובדים מרחוק ולפעילויות מוגדרות
ויזת Destination Thailand (DTV) היא ויזה ל-5 שנים עם כניסות מרובות, עד 180 יום בכל כניסה, עם אפשרות להאריך פעם אחת בכל כניסה ב-180 יום נוספים במשרד ההגירה, תמורת 1,900 באט. האגרה הממשלתית היא 10,000 באט.
היא מיועדת לעובדים מרחוק ולפרילנסרים שעובדים למעסיקים או ללקוחות בחו"ל, ולפעילויות "כוח רך" כמו מואי תאי, בישול תאילנדי, טיפול רפואי או סמינרים. בן או בת זוג וילדים מתחת לגיל 20 יכולים להצטרף. נדרשת הוכחה כספית של לפחות 500,000 באט (או שווה ערך) בדפי בנק, בדרך כלל של 3 חודשים. אסור לעבוד למעסיקים או ללקוחות תאילנדים, וזה לא היתר עבודה.
מ-31 באוגוסט 2026 משרד החוץ שינה את המסמכים הנדרשים, ונוספה חובה להציג תעודת יושר שהונפקה בתוך 6 חודשים. את הרשימה העדכנית כדאי לבדוק בפורטל הרשמי של ה-e-Visa לפני ההגשה. ל-DTV אין קשר לנכס, אבל הוא אחת הדרכים שבהן אנשים שוהים בתאילנד תקופות ארוכות.
מסלול הדירה של 3 מיליון באט
מאז אוקטובר 2025, לפי צווי לשכת ההגירה 237/2568 ו-238/2568, זרים יכולים לקבל הארכת שהייה על בסיס השקעה באחת משלוש דרכים:
- בעלות על דירה גמורה בקונדומיניום בשווי של לפחות 3 מיליון באט, רשומה על שם המבקשים, שהועברה ב-1 באוקטובר 2020 או אחריו.
- חכירה רשומה ארוכה בשווי כולל של לפחות 3.06 מיליון באט.
- שכירות של 85,000 באט ומעלה בחודש.
התנאי הוא מכתב אישור של משרד התיירות והספורט, שמטופל דרך מפעיל מורשה לשהייה ארוכה, למשל Thailand Longstay Service Co., Ltd. בלי האישור, חל סף ההשקעה הרגיל של 10 מיליון באט.
המבנה: היתר שהייה ראשוני של 90 יום, ואחריו הארכה של 12 חודשים (Non-Immigrant "B" להשקעה) שמתחדשת מדי שנה כל עוד התנאים מתקיימים. דירות על הנייר או בבנייה לא מתאימות. המסלול חדש, והוא פיילוט שכלליו עדיין מתבהרים, ולכן זו אפשרות בכפוף לאישור ולבדיקה עם עורך דין. מפעילי תיירות בפוקט כבר מתחו ביקורת על הסף הנמוך. וחשוב לזכור שזו הארכה שנתית מתחדשת, לא תושבות.
לשם הקשר: ההעברה הממוצעת של דירה לזר בתאילנד ב-2025 וברבעון הראשון של 2026 הייתה כ-4.1 עד 4.2 מיליון באט. כלומר, הסף של 3 מיליון באט נמוך מהממוצע של העסקאות שזרים רושמים בפועל. זה לא אומר שכל דירה כזו תקבל אישור: התנאים הם דירה גמורה, רשומה על שם המבקשים, ומכתב של משרד התיירות והספורט.
שהייה ומס: מתי 180 יום משנים את התמונה
מי שנמצאים בתאילנד 180 יום או יותר בשנה קלנדרית הם תושבי מס תאילנדים לאותה שנה. זה רלוונטי לכל מי שמתכננים להשתמש בדירה כבסיס לשהייה ארוכה.
מאז 1 בינואר 2024 (הוראות רשות המסים Paw. 161/2566 ו-162/2566), הכנסה מחו"ל שהופקה מ-1 בינואר 2024 על ידי מי שהיו תושבי מס בשנה שבה הופקה, חייבת במס כשהיא מובאת לתאילנד, באותה שנה או בכל שנה מאוחרת יותר. הכנסה שהופקה לפני 2024 מוחרגת אם יש לה תיעוד. רשות המסים הודיעה ב-2025 על הצעה לפטור הכנסה שמובאת בשנה שבה הופקה או בשנה שאחריה, אבל נכון ל-19 באוקטובר 2026 זה לא חוק.
כאן ה-LTR שונה: בעלי LTR בקטגוריות Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner ו-Work-from-Thailand פטורים ממס על הכנסה מחו"ל שהם מביאים לתאילנד, לפי צו מלכותי מס' 743.
כסף שמובא לתאילנד כדי לקנות דירה הוא העברת הון, לא הכנסה בפני עצמה. אבל אם קונים שהם תושבי מס תאילנדים מממנים את הקנייה מהכנסה מחו"ל שהופקה מ-2024, הכסף הזה עלול להיות חייב במס כשהוא מובא. אין כלל מיוחד לרכישת נכס, ולכן מי שיבלו 180 יום ומעלה בשנה בתאילנד צריכים ייעוץ מס לפני ההעברה.
השוואה: ארבע האפשרויות
| אפשרות | עלות רשמית | תקופה | קשר לנכס | הערות |
|---|---|---|---|---|
| Thailand Privilege | 650,000 עד 5,000,000 באט, ועוד 50,000 דמי בקשה | 5 עד 20 שנה לפי הדרגה | אין | זמינות Bronze לבדוק מול המפעיל |
| LTR | 50,000 באט לאדם | 10 שנים (5+5) | נכס יכול להיחשב בהשקעה של Wealthy Global Citizen ובתוספת של Wealthy Pensioner | פטור ממס על הכנסה מחו"ל בשלוש קטגוריות |
| DTV | 10,000 באט, ו-1,900 להארכה | 5 שנים, עד 180 יום לכניסה | אין | 500,000 באט בבנק; לא היתר עבודה |
| מסלול 3 מיליון הבאט | לבדוק מול המפעיל | 90 יום ואחר כך 12 חודשים מתחדשים | דירה גמורה של 3 מיליון באט ומעלה, או חכירה של 3.06 מיליון | פיילוט; דורש אישור משרד התיירות והספורט |
איזו אפשרות מתאימה לאיזה קונה
אין "ויזה של קוני נכסים", אבל לפי התנאים אפשר לראות לאן כל פרופיל נוטה. אלה התאמות לפי הכללים, לא המלצה אישית:
- גיל 50 ומעלה, עם הכנסה פסיבית: קטגוריית Wealthy Pensioner של LTR. בהכנסה של 40,000 עד 80,000 דולר בשנה, השקעה של 250,000 דולר בתאילנד, שיכולה לכלול נכס, משלימה את הדרישה.
- בעלי הון של מיליון דולר ומעלה: Wealthy Global Citizen, שבה 500,000 דולר מושקעים בתאילנד, כולל בנכס, על שם המבקשים.
- עובדים מרחוק למעסיקים או ללקוחות בחו"ל: DTV, או Work-from-Thailand של LTR אם ההכנסה והמעסיק עומדים בסף.
- בעלי דירה גמורה של 3 מיליון באט ומעלה, בלי עמידה בתנאי LTR: מסלול ההארכה החדש, אם מתקבל האישור של משרד התיירות והספורט.
- מי שרוצים פשוט שהייה ארוכה בתשלום אחד: Thailand Privilege, בלי קשר לנכס.
בכל המקרים, הנכס עצמו נקנה לפי אותם כללים: דירה בקונדומיניום בתוך מכסת 49% עם כסף ממטבע זר מחו"ל, או חכירה רשומה של קרקע. על התהליך המעשי כתבנו במדריך הקנייה שלב אחר שלב.
פנקס צהוב: מה הוא נותן ומה לא
מונח שכדאי להכיר למי ששוהים בתאילנד לתקופה ארוכה הוא "הפנקס הצהוב". זה רישום בית (Tor Ror 13) לזרים בשהייה זמנית, שמועיל לזיהוי, לרישיון נהיגה ולבנקים, אבל לא מוכיח בעלות. הפנקס הכחול (Tor Ror 14) הוא לתאילנדים ולבעלי תושבות קבע. את השאלה אם רישום בפנקס הצהוב מזכה את בעלי הדירה בפטור של בית עיקרי במס הקרקע והבניין צריך לברר מול הרשות המקומית.
מה לבדוק לפני שקונים בגלל ויזה
- שהנכס עונה על התנאים של המסלול: למסלול 3 מיליון הבאט, דירה גמורה ורשומה על שמכם, לא דירה על הנייר.
- ב-LTR: איך BOI מתייחס בדיוק להשקעה בנכס, ואיך היא מתועדת.
- אם מתכננים 180 יום ומעלה בשנה: ייעוץ מס על הכסף שמביאים לתאילנד, לפני ההעברה.
- ב-Thailand Privilege: אילו דרגות זמינות בפועל, מול המפעיל עצמו.
- ב-DTV: רשימת המסמכים העדכנית בפורטל הרשמי.
- שאף אחד לא מוכר לכם דירה כ"דירה עם ויזה". אין מסלול כזה בלי אישור של רשות.
על המס על הכנסה מחו"ל ועל מיסוי הנכס עצמו הרחבנו במדריך המס לבעלי נכסים מחו"ל. את הדירות שאנחנו מציגים בתאילנד אפשר למצוא בעמוד הנכסים.
