קנייה של דירה בבניין משותף בתאילנד היא תהליך מסודר, אבל יש בו נקודה אחת שבה עסקאות של קונים מחו"ל נופלות: הכסף. משרד הקרקעות ירשום את הדירה על שם זר רק אם יש מסמכים שמוכיחים שהמחיר כולו הגיע מחו"ל במטבע זר, ורק אם הדירה עדיין בתוך מכסת הזרים של הבניין. את שני הדברים האלה צריך לתכנן כבר לפני התשלום הראשון.
הסדר הרגיל הוא כזה: הסכם הזמנה ודמי הזמנה, בדיקה משפטית של עורך דין תאילנדי מטעמכם, חוזה מכר (SPA), תשלומים לפי לוח הזמנים של היזם, ולבסוף העברה ורישום במשרד הקרקעות, ביום שבו משולמים גם המסים והאגרות. בפרויקט חדש ובדירת יד שנייה השלבים דומים, וההבדלים מפורטים בהמשך.
הנוהג משתנה מיזם ליזם, ובסוף מה שקובע הוא החוזה. המדריך נכון לאוקטובר 2026, והוא לא תחליף לעורך דין.
שלב 1: הסכם הזמנה ודמי הזמנה
העסקה נפתחת בהסכם הזמנה ובתשלום דמי הזמנה. בפרויקטים חדשים שנמכרים ישירות על ידי היזם, השלב הזה מוסדר בחוק מאז סוף ינואר 2025: ועדת החוזים שליד המועצה להגנת הצרכן הפכה את הזמנת הדירות בקונדומיניום ל"עסק בפיקוח חוזים", בהודעה שפורסמה ברשומות ב-3 באוקטובר 2024 ונכנסה לתוקף 120 יום אחר כך.
מה זה אומר בפועל:
- הסכם ההזמנה חייב להיות בתאית ובנוסח האחיד: פרויקט, דירה, מחיר, דמי הזמנה, מועדי ההיתרים ומפרט.
- היזם לא רשאי להתייחס לדמי ההזמנה כאל פיקדון או כאל מקדמה.
- היזם לא רשאי לחלט את דמי ההזמנה אלא אם הקונים הפרו את ההסכם.
- אסור לגבות עמלה על העברת ההזמנה לאדם אחר.
- במקרים של סיום שמזכים בהחזר, הכסף מוחזר תוך 15 יום (מזומן או העברה) או 45 יום (כרטיס אשראי).
- הפרה גוררת עד שנת מאסר ו/או קנס של עד 200,000 באט.
החוק לא קובע את גובה דמי ההזמנה, ויזמים משתמשים לעתים קרובות בסכום קבוע. המיתוס ש"דמי הזמנה לעולם לא מוחזרים" כבר לא נכון במכירות של יזמים: מאז 31 בינואר 2025 אי אפשר לחלט אותם בלי הפרה מצד הקונים.
שלב 2: בדיקה משפטית, לפני כל תשלום נוסף
לפני שמשלמים יותר מדמי ההזמנה, עורך דין תאילנדי מטעמכם צריך לבדוק את הנכס. הבדיקות המקובלות כוללות את משרד הקרקעות (שטר, שעבודים, משכנתאות, זיקות הנאה), הרשות המקומית, משרדי היערות ומשאבי הטבע, משרד תכנון הערים, בתי המשפט האזרחיים ולפשיטת רגל, ומחלקת ההוצאה לפועל. הבדיקה בשטר חשובה במיוחד, כי שטרות שהונפקו בטעות ורישומים שאבדו הם תופעה מוכרת.
מסמכי הקרקע, מהחזק לחלש
- Chanote (Nor Sor 4 Jor): שטר בעלות מלא עם גבולות ממופים. זה השטר היחיד שקונים צריכים לקבל בדרך כלל על קרקע.
- שטר בעלות על דירה בקונדומיניום: מסמך הבעלות של יחידה בבניין משותף. בשוק קוראים לו Or Chor 2.
- Nor Sor 3 Gor: אישור שימוש (זכות חזקה) עם גבולות ממופים. אפשר למכור ולשעבד אותו ולשדרג אותו ל-Chanote.
- Nor Sor 3: זכות חזקה חלשה יותר, בלי מדידה מדויקת. העברה מחייבת הודעה פומבית של 30 יום.
- Sor Kor 1: הודעה על חזקה בלבד. לא מקנה בעלות ואי אפשר להעביר אותו כדין.
אפשר לרשום העברה רק על Chanote, על שטר של דירה בקונדומיניום, על Nor Sor 3 Gor או על Nor Sor 3.
היתרים של היזם ואישור סביבתי
בפרויקט חדש בודקים היתר בנייה לפי חוק פיקוח הבנייה, ואת רישום הבניין כקונדומיניום במשרד הקרקעות. רק אחרי הרישום הזה, שמתבצע בסוף הבנייה, אפשר להנפיק שטרות לדירות. בבניין גדול יש דרישה נוספת: לפי סעיף 48 של חוק שימור איכות הסביבה (בתיקון של 2018), בנייני קונדומיניום עם 80 חדרים או יותר, או עם 4,000 מ"ר של שטח שימושי או יותר, צריכים דו"ח הערכת השפעה על הסביבה (EIA) מאושר. קונים של דירה על הנייר בפרויקט כזה צריכים לראות הוכחה לאישור.
ולבסוף, מכתב המכסה: התאגיד של הבניין (juristic person) או היזם מאשרים שהדירה הספציפית יכולה להירשם בתוך מכסת הזרים של 49%.
שלב 3: חוזה המכר בנוסח שקבע משרד הפנים
במכירה של דירה בקונדומיניום על ידי יזם, סעיף 6/2 של חוק הקונדומיניום (שנוסף בתיקון מס' 4 ונכנס לתוקף ב-4 ביולי 2008) מחייב שחוזה המכר יהיה בנוסח שקבע משרד הפנים. כל תנאי שסוטה מהנוסח הזה ופוגע בקונים בטל. זו הגנה חשובה, אבל היא לא פוטרת מקריאה: עורך הדין צריך לבדוק מועדי מסירה, מפרט, מה קורה באיחור, ואיך החוזה מתייחס למצב שבו מכסת הזרים מתמלאת לפני ההעברה.
בווילה המסמכים שונים: בדרך כלל חוזה חכירה רשום על הקרקע, חוזה לרכישת המבנה או לבנייתו, ולעתים זכות שטחית (superficies). כל אחד מהם צריך בדיקה נפרדת. על וילות כתבנו במדריך על חכירה ל-30 שנה.
שלב 4: תשלומים מחו"ל, וטופס FET
בדירה על הנייר משלמים בתשלומים במהלך הבנייה, והיתרה משולמת בהעברה. אין לוח תשלומים קבוע בחוק, והחלוקה שונה מיזם ליזם.
מה שכן קבוע הוא איך הכסף צריך להגיע. בדירה שנרשמת במכסת הזרים, כל תשלום צריך להגיע מחו"ל במטבע זר, כדי שהתיעוד הבנקאי יכסה את המחיר המלא. הבנק התאילנדי שמקבל את הכסף ממיר אותו לבאט ומנפיק טופס FET (בעבר Tor Tor 3). בנוהג הבנקאי, שאינו חוק, הטופס מונפק להעברות של כ-50,000 דולר ומעלה, ובהעברות קטנות יותר משתמשים באישורי זיכוי ובמכתב אישור מהבנק.
הכללים שמונעים בעיות ברישום:
- השולח הוא הקונה, כלומר מי שיירשם כבעלים. כסף מחשבון של חברה, של קרוב משפחה או של חבר עלול להביא לסירוב.
- שולחים מטבע זר, לא באט שהומר כבר בחו"ל.
- בהערות ההעברה כותבים שמדובר ברכישה, עם שם הפרויקט ומספר הדירה.
- שומרים כל טופס FET וכל אישור בנק, גם על סכומים קטנים.
ומשכנתא?
בנקים בתאילנד מאשרים לעתים רחוקות הלוואות דיור לזרים שאינם תושבים. לזרים שגרים בתאילנד עם היתר עבודה והכנסה מקומית יש סיכוי טוב יותר, אבל עדיין מוגבל. חלק מהסיבה מבני: דירה במכסת הזרים צריכה להיות משולמת בכסף שהובא מחו"ל במטבע זר, ולכן הלוואה בבאט מבנק מקומי כמעט לא מתאימה לקונים מחו"ל. בנק UOB הציע בעבר הלוואות לדירות בבעלות מלאה במכסת הזרים, בעיקר בבנגקוק. רוב הקונים הזרים משלמים במזומן או לפי לוח התשלומים של היזם.
ההקלה של הבנק המרכזי, שהעלה זמנית את שיעור המימון המרבי ל-100% בהלוואות דיור שנחתמו בין 1 במאי 2025 ל-30 ביוני 2026, היא תקרה לבנקים בשוק המקומי. היא לא מכוונת לזרים ולא מעידה שזרים יכולים ללוות.
שלב 5: ההעברה והרישום במשרד הקרקעות
המוכר והקונים, או מי שמחזיק ייפוי כוח מטעמם, רושמים את ההעברה במשרד הקרקעות של האזור שבו נמצא הנכס. כל עסקה במקרקעין חייבת להיות בכתב ולהירשם שם. בדירה בקונדומיניום משרד הקרקעות דורש שלושה מסמכים מעבר לחוזה:
- הוכחה שהדירה נכנסת למכסת הזרים.
- טופס FET או תיעוד בנקאי חלופי על הכסף שהגיע מחו"ל.
- אישור של התאגיד של הבניין לפי סעיף 29 של חוק הקונדומיניום שהמוכר לא חייב דמי ניהול ("מכתב היעדר חובות").
המסים והאגרות משולמים במשרד הקרקעות באותו יום. יזמים גובים בדרך כלל באותו מעמד גם תשלום חד פעמי לקרן שמירה (sinking fund) ודמי ניהול מראש. הסכומים נקבעים בכל פרויקט בנפרד, ואין להם תעריף אחיד.
מה משולם ביום ההעברה
| תשלום | שיעור | בסיס החישוב | על מי |
|---|---|---|---|
| אגרת העברה | 2% | שווי השומה הרשמי | לא נקבע בחוק, מתחלק פעמים רבות חצי חצי בהסכמה |
| מס עסקים מיוחד (SBT) | 3.3% | הגבוה מבין המחיר לשומה | המוכר, במכירה תוך 5 שנים או על ידי חברה |
| מס בולים | 0.5% | הגבוה מבין המחיר לשומה | המוכר, רק כשאין SBT |
| ניכוי מס הכנסה | 1% לחברה, מדורג לאדם פרטי | לפי סוג המוכר | המוכר, נוכה במשרד הקרקעות |
מי משלם מה בפועל נקבע בחוזה, ולכן מה שקובע הוא החלוקה שכתובה בחוזה של היזם. ההנחה באגרת ההעברה ל-0.01% על בתים עד 7 מיליון באט, שהוארכה עד 30 ביוני 2027, חלה רק על קונים שהם אנשים פרטיים תאילנדים. קונים זרים משלמים 2%. את כל העלויות, כולל מס הנדל"ן השנתי, פירטנו במדריך המסים והאגרות.
ובווילה?
חוזה חכירה של וילה נרשם באותו משרד ובאותה דרך. חכירה של יותר מ-3 שנים ניתנת לאכיפה מלאה רק אם היא רשומה, ולכן הרישום הוא לא פורמליות. רישום חכירה עולה אגרה של 1% ועוד מס בולים של 0.1% על סך דמי החכירה לכל התקופה הרשומה, כלומר 1.1% בסך הכול. בפרויקט של וילות שנבנה כשכונה, בודקים גם היתר חלוקת קרקע לפי חוק חלוקת הקרקעות. התיקון השלישי לחוק, שהוכרז לכניסה לתוקף ב-1 במרץ 2026, מחייב יזמים לשמור על הכבישים, הגנים והתשתיות ברמה המקורית, עם ערבויות תחזוקה, ומאפשר לקונים של לפחות מחצית מהמגרשים להקים בעצמם תאגיד של השכונה אם היזם לא עושה זאת.
דירה חדשה מול דירת יד שנייה
בפרויקט חדש שנמכר על ידי היזם, הקונים נהנים משתי שכבות של הגנה: הסכם ההזמנה המוסדר משנת 2025 וחוזה המכר בנוסח של משרד הפנים. מצד שני, הם לוקחים סיכון של עיכוב או כישלון של היזם, ולכן חשוב לראות היתר בנייה, אישור EIA בבניין גדול, וחוזה בנוסח הנכון. השטר על הדירה יונפק רק אחרי שהבניין יירשם כקונדומיניום, כלומר אחרי סיום הבנייה.
בדירת יד שנייה יש כבר שטר, ואפשר לבדוק אותו במשרד הקרקעות לפני החתימה. הכללים של הסכם ההזמנה המוסדר חלים על מכירות של יזמים, ולכן בעסקת יד שנייה התנאים תלויים במה שהצדדים חותמים. מכתב היעדר החובות של המוכר הופך כאן לקריטי, וגם מכתב המכסה: מכיוון שהמכסה נבדקת ביום הרישום, צריך לוודא שהיא פנויה לפני העברת כסף.
בשני המקרים, הסיכון הגדול הוא מכסה מלאה ביום ההעברה. דירה כזו לא תירשם על שם זר. על מה בדיוק זר רשאי להחזיק כתבנו במדריך על בעלות זרים בתאילנד.
מה לבדוק לפני שקונים
- הסכם הזמנה בתאית ובנוסח האחיד, בלי סעיף שהופך את דמי ההזמנה לפיקדון.
- בדיקה של עורך דין תאילנדי עצמאי במשרד הקרקעות ובשאר הרשויות לפני כל תשלום נוסף.
- היתר בנייה, ובבניין של 80 חדרים או 4,000 מ"ר ומעלה, אישור EIA.
- חוזה מכר בנוסח של משרד הפנים, עם התייחסות למקרה של מכסה מלאה.
- כל תשלום מחשבון שלכם, במטבע זר, עם פרטי הדירה, וכל אישור בנק שמור בתיק.
- מכתב מכסה ומכתב היעדר חובות לפני יום ההעברה, וחלוקת המסים כתובה בחוזה.
אם אתם בוחנים פרויקט מסוים, אפשר להתחיל ברשימת הנכסים שלנו בתאילנד או בעמוד תאילנד.
