זרים שקונים וילה בתאילנד לא קונים קרקע. מה שנרכש בפועל הוא זכות חכירה רשומה על הקרקע, לתקופה של עד 30 שנה, ובנוסף בעלות על הבית עצמו. כל מה שמעבר ל-30 השנה הראשונות, כולל חוזי "30+30+30" שנמכרים כ"חכירה ל-90 שנה", הוא הבטחה חוזית שבית המשפט העליון בתאילנד כבר קבע שאינה ניתנת לאכיפה כשהיא נועדה למתוח את החכירה מעבר לתקרה.
הדרך העוקפת המוכרת, חברה תאילנדית שבה תאילנדים מחזיקים את רוב המניות בשביל הזר, היא עבירה פלילית. השנה, משרד רישום העסקים ומשרד הפנים התחילו לסנן חברות כאלה באופן שיטתי במחוזות כמו פוקט, סוראט תאני (קו סמוי) וצ'ונבורי (פטאיה).
זה לא אומר שאין שוק וילות לזרים. ברבעון הראשון של 2025 היו בפוקט כ-6,896 וילות ובתים צמודי קרקע למכירה, 17% מההיצע באי, במחיר מבוקש חציוני של כ-70,000 באט למ"ר. במחצית הראשונה של 2026 הושקו בפוקט 51 פרויקטים של וילות עם 700 יחידות, יותר מ-61% משווי ההשקות באי. השאלה היא איך קונים נכון.
מה בדיוק קונים כשקונים וילה
אדם פרטי זר לא רשאי להחזיק קרקע בתאילנד, אבל הוא רשאי להחזיק מבנה בלי להחזיק את הקרקע שמתחתיו, ולחכור את הקרקע. בפועל, עסקת וילה מורכבת בדרך כלל משלושה מסמכים, שכל אחד מהם צריך בדיקה משפטית נפרדת:
- חוזה חכירה רשום על הקרקע.
- חוזה לרכישת הבית או לבנייתו, כשהבית נבנה על שם הזר בהיתר בנייה על הקרקע החכורה.
- לעתים, זכות שטחית (superficies) רשומה: זכות להחזיק מבנים על קרקע של אחר, לתקופה של עד 30 שנה או לכל חיי בעל הקרקע או בעל הזכות. אם השטר לא קובע אחרת, אפשר להעביר אותה ולהוריש אותה.
זכות שטחית מחייבת רישום במשרד הקרקעות כדי לחייב צדדים שלישיים, וחכירה של יותר מ-3 שנים שלא נרשמה ניתנת לאכיפה רק ל-3 שנים. בפרויקט של וילות שנבנה כשכונה, היזם צריך גם היתר חלוקת קרקע. התיקון השלישי לחוק חלוקת הקרקעות, שהוכרז לכניסה לתוקף ב-1 במרץ 2026, מחייב יזמים לשמור על הכבישים, הגנים והתשתיות ברמה המקורית, עם ערבויות תחזוקה, ומאפשר לקונים של לפחות מחצית מהמגרשים להקים בעצמם תאגיד של השכונה אם היזם לא עושה זאת.
חכירה ל-30 שנה: מה החוק אומר
סעיף 540 של הקוד האזרחי והמסחרי מגביל חכירה של מקרקעין ל-30 שנה. אם הצדדים מסכימים על תקופה ארוכה יותר, היא מקוצרת ל-30. לפי סעיף 538, חכירה של יותר מ-3 שנים חייבת להיות בכתב ורשומה במשרד הקרקעות, אחרת היא ניתנת לאכיפה רק ל-3 שנים.
קיימות גם חכירות מסחריות ותעשייתיות של עד 50 שנה לפי חוק נפרד, אבל הן לא חלות על נכסי מגורים. וילת נופש או בית למגורים נשארים בתקרה של 30 שנה.
רישום החכירה עולה כסף: אגרת רישום של 1% ומס בולים של 0.1% על סך דמי החכירה לכל התקופה הרשומה, 1.1% בסך הכול. על חכירה ששולמה מראש לכל 30 השנה, זה חישוב על הסכום כולו.
פסק הדין שסגר את "30+30+30"
הקוד האזרחי מאפשר לחדש חכירה לעוד עד 30 שנה, אבל החידוש הוא הסכם חדש. השוק פיתח לאורך השנים חוזים שבהם אופציות החידוש נקבעות מראש, לפעמים משולמות מראש ואפילו רשומות, כדי ליצור משהו שנראה כמו חכירה של 60 או 90 שנה.
בפסק דין 4655/2566 קבע בית המשפט העליון בתאילנד שאופציות חידוש שסוכמו מראש כדי למתוח חכירה מעבר ל-30 שנה בטלות ואינן ניתנות לאכיפה, גם אם שולמו מראש וגם אם נרשמו. תקופת 30 השנה הראשונה הרשומה נשארת בתוקף.
מה זה אומר לקונים:
- מה שמוגן בחוק הוא תקופה רשומה של עד 30 שנה.
- אופציה לחידוש היא הבטחה של המחכיר. אם הוא, יורשיו או מי שיקנה ממנו את הקרקע יסרבו לחדש, אין ודאות שבית משפט יכפה זאת.
- תשלום מראש על החידושים לא הופך אותם לזכות. בפסק הדין, גם חידושים ששולמו מראש נפסלו.
לכן אנחנו לא משתמשים בביטויים כמו "חכירה ל-90 שנה" או "בעלות ל-99 שנה". מחיר של וילה בחכירה צריך להיבחן מול 30 שנה מובטחות, לא מול 90.
מה עוד החוזה צריך לכסות
הסיכונים בחכירה לא מסתכמים בחידוש. גם מות המחכיר ומכירת הקרקע לצד שלישי צריכים הגנה בחוזה. יש גם שאלה מה קורה במות החוכר: לפי פסק דין 11058/2559 של בית המשפט העליון (2016), חכירה לתקופה קצובה, למשל 30 שנה, לא מסתיימת אוטומטית במות החוכר ויכולה לעבור ליורשים, במיוחד כשדמי החכירה שולמו מראש או כשהותרה השכרת משנה. חכירה שנוסחה לכל חיי החוכר מסתיימת במותו. את סעיף הירושה בחוזה כדאי שינסח עורך דין תאילנדי.
חלופה שעולה לפעמים היא זכות שימוש ופירות (usufruct). זו זכות רשומה להחזיק נכס של אחר, להשתמש בו וליהנות מפירותיו, לתקופה של עד 30 שנה או לכל חיי בעל הזכות. אבל אי אפשר להעביר אותה, והיא פוקעת במות בעל הזכות. היא לא מתאימה למי שרוצים להוריש או למכור.
ויש את הקרקע עצמה. Chanote (Nor Sor 4 Jor) הוא שטר הבעלות המלא עם גבולות ממופים, והשטר היחיד שקונים צריכים לקבל בדרך כלל. Nor Sor 3 Gor הוא אישור שימוש ממופה שאפשר לשדרג ל-Chanote, ו-Sor Kor 1 הוא הודעה על חזקה בלבד שלא ניתן להעביר כדין. רישום של העברה אפשרי רק על Chanote, שטר של דירה בקונדומיניום, Nor Sor 3 Gor או Nor Sor 3. עורך דין צריך לבדוק גם שעבודים, זיקות הנאה ודרכי גישה. זכות מעבר למגרש, למשל, יכולה להיות רשומה כזיקת הנאה על מגרש שכן.
חברה תאילנדית עם "נאמנים": מה השתנה ב-2026
חברה תאילנדית יכולה להחזיק קרקע אם היא באמת ברוב תאילנדי. היא נחשבת "זרה" אם זרים מחזיקים יותר מ-49% מההון הרשום או מחצית מבעלי המניות או יותר. המבנה שנמכר לזרים במשך שנים הוא חברה שבה בעלי המניות התאילנדים הם "נאמנים", כלומר מחזיקים את המניות בשביל הזר או בכסף שלו. זה בלתי חוקי.
סעיף 36 של חוק העסקים הזרים קובע לתאילנדים שמשאילים את שמם עד 3 שנות מאסר ו/או קנס של 100,000 עד 1,000,000 באט, ואותו סעיף מעניש גם את הזר שמשתמש בנאמן. חוק הקרקעות מוסיף מכירה כפויה של הקרקע ואחריות פלילית נפרדת.
שני צעדים שנכנסו לתוקף השנה
- 1 באוגוסט 2026: משרד רישום העסקים (DBD) דורש דפי בנק ומכתב הסבר על ההשקעה ברישום או בשינוי של חברה עם שותפים זרים או מורשי חתימה זרים. הדגש הוא על 16 "מחוזות סיכון", ביניהם פוקט, פאנג נגה, קראבי, סוראט תאני, צ'ונבורי ובנגקוק. כמעט 120,000 חברות עם החזקה זרה של 0.01% עד 49.99% צריכות לעבור בדיקה נוספת.
- 25 באוגוסט 2026: חוזר דחוף של משרד הפנים הורה למשרדי הקרקעות במחוזות לסנן חברות עם סימני סיכון לנאמנות, להעביר אותן לוועדות חקירה מחוזיות ולפעול למכירת הקרקע ו/או להגשת תלונות פליליות.
במאי 2026 יצאו גם שלושה חוזרים של מחלקת הקרקעות בעניין קרקע שמוחזקת בשביל זרים דרך תאילנדים. אלה הוראות מנהליות ולא חוק חדש, אבל הכיוון ברור, והנוהג במשרדי הקרקעות בפוקט, בסמוי ובפטאיה עשוי להחמיר עוד. מי שכבר מחזיקים וילה דרך חברה כזו צריכים בדיקה משפטית עכשיו.
שני מסלולים חוקיים קיימים, אבל הם לא מיועדים לקונה של וילת נופש. סעיף 96 bis מאפשר לזר שמשקיע לפחות 40 מיליון באט ל-5 שנים לבקש היתר להחזיק עד ראי אחד (1,600 מ"ר) למגורים, בשיקול דעת של שר הפנים, והמסלול כמעט לא בשימוש. מסלול ה-BOI מיועד לחברות בעידוד השקעות, לפעילות שלהן ולמגורי עובדים.
מה מוגן בחוק ומה רק כתוב בחוזה
| רכיב בעסקה | מעמד משפטי |
|---|---|
| 30 השנה הראשונות של חכירה רשומה | מוגנות בחוק |
| חכירה של יותר מ-3 שנים שלא נרשמה | ניתנת לאכיפה ל-3 שנים בלבד |
| אופציות חידוש שסוכמו מראש מעבר ל-30 שנה | בטלות לפי בית המשפט העליון, גם אם שולמו ונרשמו |
| חכירה של 99 שנה | הצעה ממשלתית מ-2024, לא חוק |
| זכות שטחית רשומה על הבית | זכות קניינית רשומה, עד 30 שנה או לכל חיים |
| קרקע דרך חברה עם נאמנים | עבירה פלילית, הקרקע עלולה להימכר בכפייה |
ההצעה של 2024 ראויה לשורה נוספת. ב-25 ביוני 2024 הודיעה הממשלה על כוונה לאפשר חכירות של 99 שנה ולהעלות את מכסת הזרים בקונדומיניום ל-75%. חוק מתקן לא נחקק, ותקרת 30 השנה היא עדיין החוק. אם מוכר מציג את "החוק החדש" כבסיס לעסקה, מדובר בהצעה שלא נחקקה.
השכרה, מס שנתי ותכנון: עוד שלוש נקודות לבדוק מראש
השכרה ללילות
חלק מהקונים מתכננים להשכיר את הווילה כשהם לא שם. השכרה ללילות או לשבועות נחשבת בדרך כלל לאירוח זמני, שמחייב רישיון מלון או את מסלול האירוח הקטן. ההנחה הבטוחה היא שאדם פרטי זר לא יכול לקבל את האישור למסלול הקטן, ולכן בלי מפעיל מורשה הוא לא יכול להשכיר כך כדין. פירטנו את הכללים במדריך על השכרה וחוק המלונות, ואת מיסוי שכר הדירה במדריך המס לבעלי נכסים מחו"ל.
חוק המלונות עצמו עשוי להשתנות: ב-29 בספטמבר 2026 הונחה לפני הממשלה טיוטת חוק מקומות אירוח, שאמורה להחליף את חוק המלונות ולכסות גם השכרה בכלכלה השיתופית. עד שהחוק החדש יפורסם ברשומות, חוק המלונות בתוקף.
מס הקרקע והבניין השנתי
מס הקרקע והבניין משולם לרשות המקומית על ידי מי שמחזיק את הנכס ב-1 בינואר בכל שנה. לבית שהוא בית מגורים עיקרי, כשרק המבנה בבעלות המחזיק (למשל בית על קרקע חכורה) ושמו רשום בפנקס רישום הבית, 10 מיליון הבאט הראשונים פטורים, ומעליהם השיעור מתחיל ב-0.02%. בית נופש או בית שמושכר נכנס לקטגוריית "מגורים אחרים", עם 0.02% משווי השומה מהבאט הראשון ועד 50 מיליון. את הזכאות של זר שרשום בפנקס הצהוב (Tor Ror 13) לפטור של בית עיקרי צריך לברר מול הרשות המקומית. וילה שמופעלת כעסק, למשל כמלון, עלולה להיכנס לסולם המסחרי, שמתחיל ב-0.3%.
וילה על צלע גבעה בפוקט
שינוי בתוכנית המתאר של פוקט שנחקק בדצמבר 2024 פתח לפיתוח פרטי קרקע בגובה 80 עד 140 מטר מעל פני הים, עם תקרת גובה של 6 מטר ודרישה להשאיר 70% מהמגרש ירוק. בפרויקט על גבעה כדאי לבקש מעורך הדין לבדוק שהתכנון עומד בכללים האלה.
מה לבדוק לפני שקונים וילה
- שהקרקע רשומה ב-Chanote, ושעורך דין תאילנדי עצמאי בדק שעבודים, זיקות הנאה ודרך גישה.
- שהחכירה תירשם במשרד הקרקעות, ושהמחיר הגיוני מול 30 שנה מובטחות, לא מול תקופות חידוש.
- שהחוזה מתייחס למות המחכיר, למכירת הקרקע ולהעברת החכירה ליורשים.
- איך מובטחת הבעלות על הבית: זכות שטחית רשומה או היתר בנייה על שמכם.
- שאין בעסקה חברה תאילנדית שבה מישהו מחזיק מניות בשבילכם.
- בפרויקט שכונתי: היתר חלוקת קרקע, ומי מתחזק את הכבישים והתשתיות.
לבסיס המשפטי הכללי ראו את המדריך על מה זרים יכולים להחזיק בתאילנד. את הווילות והדירות שאנחנו מציגים אפשר למצוא בעמוד הנכסים בתאילנד.
