ב-2025 נרשמו בתאילנד 14,899 העברות של דירות בקונדומיניום לזרים, בשווי 60.92 מיליארד באט. מספר היחידות עלה ב-2.2%, אבל השווי ירד ב-10.7%: זרים קנו מעט יותר דירות, וזולות יותר. ב-2026 התמונה חלשה יותר. ברבעון הראשון ירד מספר ההעברות ב-17.3%, ובמחצית הראשונה כולה ב-8.8%, ל-6,533 יחידות.
בתוך הירידה הכללית יש תנועה חדה בין הלאומים. קונים מסין נשארו הקבוצה הגדולה, אבל השווי של הרכישות שלהם ירד במחצית הראשונה של 2026 ב-27.7%. קונים מרוסיה היו הקבוצה שצמחה הכי מהר, עם עלייה של 75.9%, בעיקר בפוקט ובצ'ונבורי. גם התיירות הארצית בירידה: 2025 הסתיימה עם 7.23% פחות מבקרים זרים מ-2024, ועד אמצע אוקטובר 2026 הירידה נמשכה, ב-4.12%.
חשוב לדעת מה המספרים האלה מודדים: אלה העברות שנרשמו במחלקת הקרקעות, כלומר עסקאות שהושלמו, ולא מכירות על הנייר.
העברות דירות לזרים: הטבלה
| תקופה | יחידות | שווי (באט) | שינוי שנתי |
|---|---|---|---|
| 2025, שנה מלאה | 14,899 | 60.92 מיליארד | יחידות: עלייה של 2.2%; שווי: ירידה של 10.7% |
| רבעון 1, 2026 | 3,241 | 13.464 מיליארד | יחידות: ירידה של 17.3%; שווי: ירידה של 17.9% |
| מחצית 1, 2026 | 6,533 | 28.267 מיליארד | יחידות: ירידה של 8.8%; שווי: ירידה של 1.5% |
ב-2025 זרים היו 14.7% מיחידות הדירות שהועברו בתאילנד ו-25.0% מהשווי. כלומר, זרים קונים בממוצע דירות יקרות יותר מהקונה המקומי הממוצע. ההעברה הממוצעת לזר עמדה ב-2025 וברבעון הראשון של 2026 על כ-4.1 עד 4.2 מיליון באט לדירה, בשטח של כ-41 עד 44 מ"ר.
שימו לב לפער בין שתי השורות של 2026. ברבעון הראשון השווי ירד יותר מהיחידות, אבל במחצית כולה השווי ירד הרבה פחות מהיחידות (1.5% מול 8.8%). המשמעות החשבונית היא שהשווי הממוצע להעברה במחצית הראשונה של 2026 היה גבוה מזה של המחצית המקבילה ב-2025. אנחנו לא מסיקים מכך מגמה: מדובר בחצי שנה אחת, וממוצע יכול לזוז גם בגלל מספר קטן של עסקאות יקרות.
מי קונה: לאומים ומחוזות
במחצית הראשונה של 2026, לפי שווי הרכישות:
- סין: עדיין הקבוצה הגדולה, אבל בירידה. 6.874 מיליארד באט, ירידה של 27.7%.
- רוסיה: הקבוצה שצומחת הכי מהר. 3.603 מיליארד באט, עלייה של 75.9%, בעיקר בפוקט ובצ'ונבורי.
- מיאנמר: שלישית. 2.457 מיליארד באט, ירידה של 16.2%, בעיקר בבנגקוק.
הפרופיל של הדירות שונה מאוד בין הלאומים. ב-2025 קונים מסין רכשו בממוצע ב-3.8 מיליון באט ו-35.6 מ"ר, וקונים מהודו ב-6.9 מיליון באט ו-75.7 מ"ר. כלומר, הקבוצה הגדולה בשוק קונה בממוצע דירות קטנות מהממוצע הכללי של 41 עד 44 מ"ר.
לפי מחוזות, בנגקוק רשמה ב-2025 כמעט מחצית מההעברות לזרים, וצ'ונבורי, המחוז של פטאיה, יותר מרבע. בתחילת 2026 צ'ונבורי רשמה את המספר הגדול ביותר של העברות לזרים. על כל אחד מהשווקים כתבנו במדריך לבנגקוק, פטאיה וקו סמוי ובמדריך האזורים בפוקט.
תיירות: ירידה ארצית, וגם בפוקט
ב-2025 הגיעו לתאילנד 32,974,321 מבקרים זרים, ירידה של 7.23% לעומת 2024, וההכנסה ממבקרים זרים הייתה כ-1.53 טריליון באט. השווקים המובילים: מלזיה (4.52 מיליון), סין (4.47 מיליון), הודו (2.49 מיליון), רוסיה (1.9 מיליון) ודרום קוריאה (1.55 מיליון).
ב-2026, עד 17 באוקטובר, הגיעו 24,423,680 מבקרים זרים, ירידה של 4.12%, עם הכנסה של 1,189.6 מיליארד באט. השווקים המובילים: סין (4.14 מיליון), מלזיה (3.10 מיליון), הודו (1.84 מיליון), רוסיה (1.33 מיליון) ודרום קוריאה (0.90 מיליון). המספרים של 2026 ראשוניים.
פוקט
- במחצית הראשונה של 2026: כ-7 מיליון מבקרים (6.96 מיליון) והכנסות תיירות של 263 מיליארד באט.
- בינואר עד אפריל 2026: 4.90 מיליון מבקרים, ירידה של 2.1%.
- בינואר עד יולי 2026: 8.10 מיליון מבקרים (ירידה של 1.5%), מהם 5.95 מיליון זרים (ירידה של 2.6%).
- ב-2025 כולה: 14.25 מיליון מבקרים, מהם 10.75 מיליון זרים, והכנסות של 555 מיליארד באט.
פוקט: היצע, מחירים והשקות
ברבעון הראשון של 2025 היו בפוקט כ-40,600 יחידות מגורים למכירה ב-343 פרויקטים, 83% מהן דירות. החציון המבוקש היה כ-144,000 באט למ"ר בדירות וכ-70,000 בווילות. בדירות ממותגות החציון היה כ-181,000 באט למ"ר, מול כ-141,000 בלא ממותגות. בשוק הראשוני, דירות לא ממותגות עמדו בממוצע על 139,000 באט למ"ר, מול 100,000 ביד שנייה, פער של 39%.
בין האזורים, צ'רנג טלאי (שכולל את בנג טאו ולגונה) החזיק 54% מההיצע באי, כ-16,381 יחידות, עם החציון הגבוה, כ-156,000 באט למ"ר. ראוואי החזיקה 16% (4,931 יחידות) בכ-130,000, וקרון 13% (3,885 יחידות) בכ-144,000. החציון המבוקש לדירת חדר שינה של 30 עד 40 מ"ר נע בין 3.0 מיליון באט בוויצ'יט ל-5.6 מיליון בצ'רנג טלאי. הביקוש החזק ביותר באי מגיע מקונים מרוסיה, מאירופה ומבנגקוק, ורבים מהם עוברים לגור שם או שוהים לתקופות ארוכות.
במחצית הראשונה של 2026 הושקו בפוקט 67 פרויקטים עם 4,166 יחידות, בשווי פיתוח של כ-52.96 מיליארד באט. הדירות היו 16 פרויקטים, 3,466 יחידות ו-20.45 מיליארד באט. הווילות היו 51 פרויקטים, 700 יחידות ו-32.5 מיליארד באט, יותר מ-61% מהשווי.
במכירות, הקצה העליון של השוק עלה: מכירות של וילות במחיר של 90 מיליון באט ומעלה עלו ביותר מ-50% לעומת השנה הקודמת, ומכירות של דירות במחיר של 8 מיליון באט ומעלה עלו ב-11%.
שכירות ותשואה
כשמוצגת לכם תשואה בפוקט, בפטאיה או בסמוי, כדאי לשאול על מה היא מבוססת: לרוב היא מחושבת ממחירים מבוקשים.
שכר הדירה המבוקש בפוקט, במודעות של אפריל 2025:
| סוג נכס (שכירות לטווח ארוך) | ממוצע מבוקש לחודש (באט) |
|---|---|
| דירת סטודיו | כ-18,950 |
| דירת חדר שינה אחד | כ-22,541 |
| וילה, 3 חדרי שינה | כ-40,091 |
| וילה, 4 חדרי שינה ומעלה | כ-99,872 |
תפוסת המלונות בפוקט במחצית הראשונה של 2026 הייתה 81.85% בממוצע, אבל זו תפוסה של מלונות, לא של דירות פרטיות להשכרה. וגם אם הביקוש קיים, השכרה ללילות כפופה לחוק המלונות, כפי שפירטנו במדריך על חוק המלונות.
תשתיות: יעדים, לא עובדות
שדה התעופה של פוקט כבר מעבר לקיבולת המתוכננת שלו. ב-2025 עברו בו כ-17.5 מיליון תנועות נוסעים. בין אוקטובר 2025 לספטמבר 2026 עברו בו בממוצע 47,219 נוסעים ו-288 טיסות ביום, מול קיבולת מתוכננת של כ-12.5 מיליון בשנה. שלב 2 של הטרמינל הבינלאומי אמור להתחיל להיבנות ב-2027 ולהיפתח ב-2032, עם קיבולת של כ-19 מיליון.
- שדה התעופה אנדמן (חוק קלוי, פאנג נגה): כ-75 עד 80 מיליארד באט, בנייה מתוכננת בסביבות 2027, ויעד פתיחה בין 2030 ל-2032. עדיין אין אישור ממשלה.
- כביש מהיר קאתו פטונג: מנהרה בהר, יעד פתיחה באוקטובר 2031 לפי ההודעה מ-16 בספטמבר 2026, עדיין דורש אישור ממשלה. EXAT מתכננת לגייס כ-20 מיליארד באט לשלב הראשון דרך קרן תשתיות.
- רכבת קלה בפוקט: שלב ראשון של כ-35.35 מיליארד באט, מתוכננת כבר שנים, ועדיין אין לה מכרז או תחילת בנייה.
- U-Tapao ופטאיה: צו התחלת עבודה ב-3 באפריל 2026, שלב ראשון שקוצץ ל-3 מיליון נוסעים בשנה. הרכבת המהירה תקועה.
- בנגקוק: תוכנית המתאר הכוללת הרביעית, שמתוכננת לכניסה לתוקף ב-2027, תרחיב את אזורי הצפיפות הבינונית ב-23% ותעלה את מגבלות הגובה ליד חלק מצמתי התחבורה ההמונית.
- קו סמוי: מכסת הטיסות היומית לשדה התעופה הפרטי הועלתה ל-50, ואושרה העלאה נוספת ל-73.
לוחות זמנים של רוב הפרויקטים האלה נדחו בעבר. אנחנו מציגים אותם כיעדים.
מה משפיע על השוק המקומי, ומה עדיין רק הצעה
בבנגקוק מספר ההשקות החדשות יורד, בגלל חוב משקי הבית, שיעורי דחייה גבוהים של בקשות למשכנתא ומלאי לא מכור. הבנק המרכזי העלה זמנית את שיעור המימון המרבי ל-100% בהלוואות דיור שנחתמו בין 1 במאי 2025 ל-30 ביוני 2026, והתייעץ על הארכה עד 30 ביוני 2027. אגרת העברה מופחתת של 0.01% על בתים עד 7 מיליון באט הוארכה עד 30 ביוני 2027. שני הצעדים מכוונים לקונים תאילנדים, וזרים משלמים 2%.
בצד המדיניות, ההצעה מ-2024 לחכירות של 99 שנה ולמכסת זרים של 75% בקונדומיניום לא נחקקה עד אוקטובר 2026. ומה שכן השתנה השנה הוא האכיפה נגד חברות עם בעלי מניות נאמנים: כמעט 120,000 חברות עם החזקה זרה של 0.01% עד 49.99% צריכות לעבור בדיקה נוספת של משרד רישום העסקים.
ב-25 באוגוסט 2026 הורה משרד הפנים למשרדי הקרקעות במחוזות לסנן חברות עם סימני סיכון לנאמנות ולפעול למכירת הקרקע או להגשת תלונות פליליות. מכיוון שהמהלכים חדשים, הנוהג במשרדי הקרקעות בפוקט, בסמוי ובפטאיה עשוי להחמיר עוד. על המשמעות לקונים כתבנו במדריך על מה זרים יכולים להחזיק.
איך לקרוא את המספרים לפני שקונים
- נתוני ההעברות הם עסקאות שהושלמו. פרויקט על הנייר שנמכר היום יופיע בהם רק בשנת המסירה.
- המחירים בפוקט הם מחירים מבוקשים. השוו מחיר של פרויקט מול החציון של האזור שלו, לא מול ממוצע ארצי.
- תשואה שמוצגת לכם היא הנחה של מי שמציג אותה.
- פרויקט תשתית שמוצג כסיבה לקנות: בדקו באיזה שלב הוא באמת.
- הצעות חקיקה, כמו 99 שנה, הן הצעות עד שהן מתפרסמות ברשומות.
- כל המספרים כאן בבאט. מחיר שמוצג במטבע אחר הוא המרה, ומחיר החוזה והמסים נקבעים בבאט.
- שינוי חד בלאום אחד, כמו העלייה של קונים מרוסיה, מספר על הביקוש של אותה קבוצה, לא בהכרח על הבניין שאתם בוחנים. מכסת הזרים נבדקת לכל בניין בנפרד, ביום הרישום.
את העלויות של קנייה פירטנו במדריך המסים והאגרות. הנכסים שאנחנו מציגים בתאילנד נמצאים בעמוד הנכסים, ושאר המדריכים בעמוד תאילנד.
