ההוצאה המרכזית של קונים זרים ביום ההעברה בתאילנד היא אגרת ההעברה: 2% משווי השומה הרשמי של משרד הקרקעות. החוק לא קובע מי משלם אותה, ובשוק נהוג לחלק אותה חצי חצי בין הקונה למוכר, בהסכמה. שאר המסים שמשולמים באותו יום, מס עסקים מיוחד או מס בולים וניכוי מס ההכנסה, מוטלים לפי החוק על המוכר. אבל זה משא ומתן, והחוזה של היזם יכול לחלק אותם אחרת.
אחרי הקנייה העלות השוטפת הרשמית נמוכה: דירת נופש או דירה להשכרה נכנסת לקטגוריית "מגורים אחרים" במס הקרקע והבניין, כ-0.02% משווי השומה בשנה. לצד המס יש דמי ניהול לבניין, ותשלום חד פעמי לקרן שמירה שיזמים גובים בהעברה. אלה נקבעים לכל פרויקט בנפרד.
השיעורים כאן נכונים למאי 2026 (העברה) ולינואר 2026 (מס שנתי). אלה לא חישובים לעסקה מסוימת: את הסכומים המדויקים נותן משרד הקרקעות או יועץ מס תאילנדי.
מה משולם ביום ההעברה
כל התשלומים מועברים במשרד הקרקעות ביום ההעברה. הבסיס הוא הגבוה מבין מחיר המכירה הרשום לבין שווי השומה הרשמי של משרד הקרקעות, למעט אגרת ההעברה, שמחושבת לפי השומה.
| תשלום | שיעור | בסיס | על מי לפי החוק / בפועל |
|---|---|---|---|
| אגרת העברה (רישום) | 2% | שווי השומה הרשמי | לא נקבע בחוק; מתחלק פעמים רבות חצי חצי בהסכמה |
| מס עסקים מיוחד (SBT) | 3.3% (3% ועוד 10% תוספת מקומית) | הגבוה מבין המחיר לשומה | המוכר; חל על חברות ועל אנשים פרטיים שמוכרים תוך 5 שנים |
| מס בולים | 0.5% | הגבוה מבין המחיר לשומה | המוכר; רק כשאין SBT, השניים חלופיים |
| ניכוי מס הכנסה, מוכר שהוא חברה | 1% | הגבוה מבין המחיר לשומה | המוכר, נוכה במשרד הקרקעות |
| ניכוי מס הכנסה, מוכר פרטי (תאילנדי או זר) | מדורג | שווי השומה הרשמי | המוכר, נוכה במשרד הקרקעות |
מי משלם מה נקבע במשא ומתן ונכתב בחוזה המכר. רוב מסי ההעברה מוטלים לפי החוק על המוכר, אבל חלוקה של חצי חצי נפוצה. לכן אנחנו מציגים ללקוחות את החלוקה שכתובה בחוזה של כל יזם, ולא כלל כללי.
מכירה של יזם מול מכירה של אדם פרטי
ההבדל בין דירה חדשה לדירת יד שנייה מתחיל כבר בזהות המוכר. בפרויקט חדש המוכר הוא בדרך כלל חברה, ולכן חלים עליו מס עסקים מיוחד של 3.3% וניכוי מס הכנסה של 1%, בלי קשר למשך ההחזקה. בדירת יד שנייה שנמכרת על ידי אדם פרטי, השאלה היא כמה זמן הוא החזיק בה: ככלל, לפני 5 שנים משולם מס עסקים ואחריהן מס בולים, וניכוי המס מחושב בשיטת מדרגות. את הפטורים ואת החישוב נפרט בהמשך. אם החוזה מטיל על הקונים חלק ממסי המוכר, הפער בין שני המקרים יכול להיות משמעותי, ולכן כדאי לבקש מהמוכר טבלה של כל התשלומים לפני החתימה.
אגרת ההעברה של 2%, והנחה שלא חלה על זרים
אגרת ההעברה מחושבת לפי שווי השומה הרשמי, ושיעורה 2%. בשנים האחרונות תאילנד מפעילה הנחה: אגרת העברה ואגרת רישום משכנתא של 0.01% בלבד (במקום 2% ו-1%) על בתים עד 7 מיליון באט. ב-1 ביולי 2026 ההנחה הוארכה עד 30 ביוני 2027.
אבל ההנחה חלה רק על קונים שהם אנשים פרטיים תאילנדים. קונים זרים משלמים את האגרה הרגילה של 2%. מי שנתקלים בכותרות על "אגרת העברה של 0.01%" צריכים לדעת שהיא לא רלוונטית לרכישה של זר.
דוגמה להמחשה בלבד: אם שווי השומה הרשמי של דירה הוא 5 מיליון באט, אגרת ההעברה היא 100,000 באט. בחלוקה של חצי חצי, חלקם של הקונים הוא 50,000 באט. שווי השומה יכול להיות שונה ממחיר המכירה, ולכן הסכום בפועל נקבע רק במשרד הקרקעות.
מס עסקים מיוחד או מס בולים: אחד מהשניים
מס העסקים המיוחד (Specific Business Tax) הוא 3.3%: 3% מס ועוד תוספת מקומית של 10% על המס. הוא חל על חברות ועל אנשים פרטיים שמוכרים נכס תוך 5 שנים מהרכישה. הוא לא חל על אדם פרטי שהחזיק בנכס 5 שנים או יותר, או שמוכר נכס שהיה בית המגורים העיקרי שלו כששמו רשום בפנקס רישום הבית לפחות שנה. יש גם פטורים נוספים, למשל על נכסים מסוימים שהתקבלו בירושה, ואותם צריך לבדוק מקרה לגופו מול משרד הקרקעות.
כשמס העסקים לא חל, משולם במקומו מס בולים של 0.5%. השניים חלופיים: לעולם לא משלמים את שניהם על אותה עסקה.
לקונים זה חשוב משתי סיבות. הראשונה: אם החוזה מעביר אליכם חלק ממסי המוכר, צריך לדעת אם מדובר ב-3.3% או ב-0.5%. השנייה: כשתמכרו בעצמכם, הכלל הזה יחול עליכם. מכירה בתוך 5 שנים תחויב בדרך כלל ב-3.3%, ומכירה אחריהן ב-0.5%.
ניכוי מס הכנסה: כך הוא מחושב למוכר פרטי
במכירה על ידי חברה הניכוי הוא 1%. במכירה על ידי אדם פרטי, תאילנדי או זר, החישוב מורכב יותר:
- לוקחים את שווי השומה הרשמי.
- מנכים ניכוי קבוע לפי שנות ההחזקה: אחרי שנה הניכוי הוא 92% מהשווי, והוא יורד בהדרגה עד 50% אחרי 8 שנים ויותר.
- מחלקים את התוצאה במספר שנות ההחזקה (עד 10).
- מחשבים מס לפי מדרגות מס ההכנסה האישי.
- מכפילים שוב במספר שנות ההחזקה.
הסכום הכולל לא יכול לעלות על 20% ממחיר המכירה. לפי מדרגות המס של 2014, הניכוי על דירה בשווי 10 מיליון באט נע בין כ-82,500 לכ-430,000 באט, לפי מספר שנות ההחזקה. זו המחשה בלבד: מדרגות המס השתנו מאז, והחישוב לעסקה ממשית נעשה במשרד הקרקעות.
כדאי להניח שהניכוי חל על כל מכירה של אדם פרטי, בלי קשר למשך ההחזקה, ולקבל סכום מדויק ממשרד הקרקעות או מיועץ מס תאילנדי.
למוכר שאינו תושב מס בתאילנד, הניכוי הזה הוא בדרך כלל המס הסופי על הרווח. אין בתאילנד מס רווחי הון נפרד על מכירת נכס של אדם פרטי. על מה שקורה במכירה, בהשכרה ובירושה כתבנו במדריך המס לבעלי נכסים מחו"ל.
שתי הערות משלימות. מוכר פרטי שהוא תושב מס בתאילנד יכול, במקום להסתפק בניכוי, להגיש דו"ח ולהצהיר על הרווח בפועל. ומתנה של נכס בתאילנד מאדם פרטי נחשבת לעניין מס הכנסה כמכירה, כך שגם העברה של דירה לבן משפחה איננה "חינם" מבחינת המס.
עלויות נוספות: חכירה, משכנתא, קרן שמירה
בווילה בחכירה, הרישום עולה אגרה של 1% ועוד 0.1% מס בולים על סך דמי החכירה לכל התקופה הרשומה, 1.1% בסך הכול. אם החכירה של 30 שנה שולמה מראש, החישוב נעשה על כל הסכום.
רישום משכנתא, אם יש הלוואה שמובטחת בנכס בתאילנד, עולה 1% מסכום ההלוואה, עם תקרה של 200,000 באט. בפועל, כפי שפירטנו במדריך הקנייה שלב אחר שלב, רוב הקונים הזרים לא לוקחים משכנתא בתאילנד.
בדירה חדשה, יזמים גובים בדרך כלל בהעברה גם תשלום חד פעמי לקרן שמירה (sinking fund) ודמי ניהול מראש לשטחים המשותפים. דמי הניהול הם תשלום קבוע לתאגיד של הבניין (juristic person) על תחזוקת הרכוש המשותף. הסכומים של שני התשלומים נקבעים בכל פרויקט בנפרד, ולכן צריך לבקש אותם בכתב מהיזם לפני החתימה.
מס הקרקע והבניין השנתי
חוק מס הקרקע והבניין (B.E. 2562) בתוקף מ-1 בינואר 2020. המס מוטל על ידי הרשות המקומית על מי שמחזיק את הקרקע או הבניין ב-1 בינואר בכל שנה. הודעות השומה יוצאות בסביבות פברואר, והמס משולם בדרך כלל עד אפריל, אם כי לעתים המועד המקומי נדחה. ב-2026, למשל, המועד היה ביוני.
התקרות בחוק: מגורים 0.3%, חקלאות 0.15%, מסחרי ואחר 1.2%, וקרקע פנויה 1.2% (עם תוספת של 0.3% על כל 3 שנים שבהן היא לא בשימוש, עד 3%). השיעורים שמופעלים בפועל על מגורים נמוכים בהרבה:
| סוג הנכס | פטור | שיעורים מעל הפטור (משווי השומה) |
|---|---|---|
| בית עיקרי, קרקע ומבנה בבעלות אדם פרטי ששמו בפנקס רישום הבית | 50 מיליון באט ראשונים | 0.03% עד 75 מיליון, 0.05% עד 100 מיליון, 0.1% מעל |
| בית עיקרי, מבנה בלבד (למשל בית על קרקע חכורה), השם בפנקס | 10 מיליון באט ראשונים | 0.02% עד 50 מיליון, ואחר כך 0.03%, 0.05%, 0.1% |
| מגורים אחרים (בית נופש, דירה מושכרת) | אין | 0.02% עד 50 מיליון, 0.03% עד 75 מיליון, 0.05% עד 100 מיליון, 0.1% מעל |
מה זה אומר לדירת נופש או להשכרה בבעלות זרים: היא נופלת ב"מגורים אחרים", כלומר בערך 0.02% משווי השומה בשנה. על דירה ששוויה בשומה 5 מיליון באט, זה בערך 1,000 באט בשנה. זה חשבון להמחשה, לא הצעת מחיר.
שתי הערות. את הזכאות של זר שרשום בפנקס הצהוב (Tor Ror 13) לפטור של בית עיקרי צריך לברר מול הרשות המקומית. ונכס שמשמש לעסק, למשל מופעל כמלון, עלול לעבור לסולם המסחרי, שמתחיל ב-0.3%.
ואם משכירים
מס הקרקע והבניין הוא לא המס היחיד על נכס מושכר. שכר דירה מנכס בתאילנד הוא הכנסה שמקורה בתאילנד, והוא חייב במס בתאילנד גם אם הבעלים אינם תושבי מס וגם אם הכסף משולם בחו"ל. ההכנסה ממוסה לפי מדרגות מס ההכנסה האישי, 0% עד 150,000 באט ועד 35% מעל 5 מיליון, אחרי ניכוי של 30% או הוצאות מתועדות. על שכר דירה שמשולם לבעלים שאינם תושבים חל לעתים קרובות ניכוי של 15%, אבל זה זיכוי ולא מס סופי, ויש להגיש דו"חות שנתי וחצי שנתי.
באט, מטבע זר ומסמכים לעתיד
נכסים בתאילנד מתומחרים, נחתמים ונרשמים בבאט תאילנדי. בדירה שנרשמת במכסת הזרים הכסף צריך להגיע מחו"ל במטבע זר, והבנק התאילנדי שמקבל אותו ממיר לבאט ומנפיק את טופס ה-FET. המשמעות לגבי עלויות: כל מחיר שמוצג לכם בדולרים או בכל מטבע אחר הוא המרה להמחשה. מחיר החוזה, שווי השומה והמסים כולם בבאט, וכל תנודה בשער בין התשלום הראשון לאחרון היא על חשבון הקונים.
שמרו את טופסי ה-FET ואת מסמכי ההעברה המקוריים. כשתמכרו ותעבירו את הכסף לחו"ל, הבנק עשוי לבקש אותם יחד עם מסמכי המכירה.
מה לבדוק לפני שקונים
- מה שווי השומה הרשמי של הנכס, כי עליו מחושבת אגרת ההעברה.
- איך החוזה מחלק את אגרת ההעברה ואת מסי המוכר, כתוב במפורש ולא בעל פה.
- אם המוכר בדירת יד שנייה מחזיק פחות מ-5 שנים: אז חל בדרך כלל מס עסקים של 3.3%, ולא מס בולים.
- אילו תשלומים היזם גובה בהעברה מעבר למסים: קרן שמירה ודמי ניהול מראש, בסכום כתוב.
- שמרו את טופסי ה-FET ואת אישורי הבנק מהקנייה. תצטרכו אותם כשתמכרו.
- קבלו ממשרד הקרקעות או מיועץ מס תאילנדי חישוב של ניכוי המס לפני שמתכננים מכירה.
לרקע על מה זרים יכולים להחזיק ראו את המדריך על בעלות זרים. הנכסים שאנחנו מציגים בתאילנד נמצאים בעמוד הנכסים.
