התשובה הקצרה: אדם פרטי שאינו תאילנדי יכול לרשום על שמו דירה בבניין משותף (קונדומיניום) בבעלות מלאה, בלי הגבלת זמן. הוא לא יכול להחזיק קרקע. כמעט כל מה שנשמע כמו "וילה בבעלות זר" הוא בפועל חוזה חכירה רשום על הקרקע, לצד בעלות על המבנה עצמו.
לכלל הזה יש שני תנאים שקונים מחו"ל נתקלים בהם כבר בשלב הראשון. הראשון הוא מכסת הזרים: בכל פרויקט זרים יכולים להחזיק לכל היותר 49% משטח הדירות. השני הוא מקור הכסף: התשלום צריך להגיע מחוץ לתאילנד במטבע זר, ומשרד הקרקעות לא ירשום את הדירה על שם זר בלי הוכחה בנקאית לכך.
במדריך הזה אנחנו עוברים על מה שהחוק מתיר נכון לאוקטובר 2026, על הדרכים העקיפות שהממשלה התחילה לאכוף נגדן השנה, ועל ההצעות שעדיין מסתובבות בשוק כאילו כבר נחקקו. זה לא ייעוץ משפטי: כל עסקה בתאילנד צריכה עורך דין תאילנדי עצמאי, שעובד בשביל הקונים ולא בשביל המוכר.
דירה בבניין משותף: בעלות מלאה על שם הקונה
חוק הקונדומיניום משנת 1979 (B.E. 2522) מאפשר לזר להחזיק יחידת דיור בבניין משותף בבעלות מלאה, רשומה על שמו האישי. זו בעלות לכל דבר: אפשר למכור, להוריש (בכפוף לכללים שנפרט בהמשך) ולהשכיר לטווח ארוך.
קונים של דירה מקבלים גם חלק ברכוש המשותף של הבניין, ביחס לשטח הדירה, וזכות הצבעה בתאגיד של הבניין (juristic person), הגוף שמנהל את השטחים המשותפים וגובה את דמי הניהול. ההצעה הממשלתית מ-2024, שנחזור אליה בהמשך, השאירה במפורש את כוח ההצבעה של זרים על 49%.
בתאילנד הדירה רשומה בשטר בעלות נפרד ליחידה. זה המסמך שמשרד הקרקעות מנפיק לכל דירה אחרי שהבניין נרשם כקונדומיניום, כלומר רק אחרי שהבנייה הסתיימה. בפרויקט שנמצא עדיין בבנייה הקונים מחזיקים חוזה מול היזם, לא שטר.
מכסת ה-49%: הבדיקה שקובעת אם אפשר לרשום
סעיף 19 bis של חוק הקונדומיניום קובע שזרים יכולים להחזיק יחד לכל היותר 49% מסך שטח הרצפה של כל הדירות בפרויקט, ולפחות 51% חייבים להיות בבעלות תאילנדית. המכסה נמדדת בשטח, לא במספר הדירות.
הנקודה שקונים מפספסים: המכסה נבדקת ביום הרישום במשרד הקרקעות, לא ביום החתימה על החוזה. לכן צריך לקבל מהיזם או מהתאגיד של הבניין אישור שהדירה הספציפית עדיין נכנסת למכסת הזרים. בשוק קוראים לאישור הזה "מכתב מכסה" (foreign quota letter).
אם המכסה מלאה ביום ההעברה, אי אפשר לרשום את הדירה על שם זר, וזה אחד הסיכונים המרכזיים בקנייה. בדירה על הנייר כדאי לשאול את עורך הדין איך החוזה מתייחס למצב הזה.
הכסף חייב להגיע מחו"ל, במטבע זר
סעיף 19 של החוק מונה מי רשאי להחזיק דירה כזר. ברשימה יש בעלי תושבות קבע, זרים שנכנסו במסגרת חוק עידוד השקעות, וזרים שמביאים מטבע זר לתאילנד או משלמים מחשבון במטבע זר או מחשבון באט של תושב חוץ. בפועל כמעט כל הקונים מחו"ל משתמשים במסלול האחרון, "מטבע זר שהובא לתאילנד".
המשמעות המעשית: הכסף נשלח מחו"ל במטבע זר, הבנק התאילנדי ממיר אותו לבאט, ומנפיק מסמך שמוכיח זאת. המסמך נקרא טופס FET (Foreign Exchange Transaction, בעבר Tor Tor 3). זה נוהג בנקאי ולא דרישה של החוק: הבנקים מנפיקים את הטופס בהעברות של כ-50,000 דולר ומעלה, ובהעברות קטנות יותר משתמשים באישורי זיכוי של הבנק ובמכתב אישור.
שלושה דברים עלולים להכשיל את הרישום, גם כשהכסף כבר הגיע:
- הכסף נשלח מחשבון של חברה, של קרוב משפחה או של חבר, ולא מחשבון של מי שיירשם כבעלים.
- הכסף הומר לבאט עוד בחו"ל ונשלח כבאט.
- מטרת ההעברה לא צוינה, או לא קושרה לדירה.
הדרך הבטוחה ביותר היא לשלוח מטבע זר מחשבון של הקונה עצמו, ולכתוב בהערות ההעברה את שם הפרויקט ומספר הדירה. בדירה על הנייר זה נכון לכל תשלום ותשלום, כדי שהתיעוד יכסה את המחיר המלא. מי שמחזיקים כבר כסף בחשבון באט רגיל בתאילנד צריכים לדעת שהכסף הזה לא נחשב: באט ממשכורת מקומית לא מכשיר רישום במכסת הזרים. את התהליך המלא, מההזמנה ועד ההעברה, פירטנו במדריך קניית דירה בתאילנד שלב אחר שלב.
קרקע: למה אדם זר לא יכול להחזיק בה
אנשים פרטיים זרים וחברות זרות אינם רשאים להחזיק קרקע בתאילנד, אלא בהיתר חוקי מיוחד, למשל אישור של רשות ההשקעות (BOI) או של רשות האזורים התעשייתיים לחברות שעומדות בתנאים. גם חברה תאילנדית נחשבת "זרה" לעניין קרקע אם זרים מחזיקים יותר מ-49% מההון הרשום שלה, או אם הם מחצית מבעלי המניות או יותר.
מה שכן מותר: זר יכול להחזיק מבנה, למשל בית, בלי להחזיק בקרקע שמתחתיו, ולחכור את הקרקע. את הבעלות על המבנה מבטיחים בדרך כלל באמצעות זכות שטחית רשומה (superficies), או בבנייה על שם הזר בהיתר בנייה על קרקע חכורה.
שלוש זכויות שכדאי להכיר בשם
- חכירה רשומה (leasehold): עד 30 שנה, נרשמת במשרד הקרקעות. על כך במדריך הנפרד על וילות.
- זכות שטחית (superficies): זכות רשומה להחזיק מבנים על קרקע של אחר, לתקופה של עד 30 שנה או לכל חיי בעל הקרקע או בעל הזכות. אם השטר לא קובע אחרת, אפשר להעביר ולהוריש אותה (סעיף 1412).
- זכות שימוש ופירות (usufruct): זכות רשומה להחזיק נכס של אחר, להשתמש בו וליהנות מפירותיו, לתקופה של עד 30 שנה או לכל חיי בעל הזכות. אי אפשר להעביר אותה, והיא פוקעת במותו (סעיף 1418).
זכות שטחית וזכות שימוש נדירות בפועל, ושתיהן מחייבות רישום במשרד הקרקעות כדי לחייב צדדים שלישיים.
סעיף 96 bis: החריג של 40 מיליון באט
חוק הקרקעות כולל חריג אחד לאנשים פרטיים. זר שמביא לפחות 40 מיליון באט ומחזיק אותם בהשקעות מאושרות (למשל אג"ח ממשלתיות או חברות בעידוד BOI) לפחות 5 שנים, רשאי לבקש משר הפנים היתר להחזיק עד ראי אחד (1,600 מ"ר) לצורכי מגורים. ההיתר נתון לשיקול דעת, והמסלול כמעט לא בשימוש. מסלול ה-BOI, לעומת זאת, מיועד לחברות: חברה בעידוד BOI יכולה לקבל היתר להחזיק קרקע לפעילות שלה, למשרדים ולמגורי עובדים, וב-6 בינואר 2026 החמירה BOI את הקריטריונים לקרקע למגורים. זו לא דרך לקנות וילת נופש.
חברה תאילנדית עם "נאמנים": הדרך שנסגרת ב-2026
במשך שנים הציעו לזרים להקים חברה תאילנדית שבה בעלי מניות תאילנדים מחזיקים את הרוב על הנייר, והחברה קונה את הקרקע. אם בעלי המניות התאילנדים הם רק "נאמנים" (nominees), כלומר מחזיקים את המניות בשביל זר או בכסף שלו, המבנה הזה בלתי חוקי. סעיף 36 של חוק העסקים הזרים קובע לתאילנדים שמשאילים את שמם עד 3 שנות מאסר ו/או קנס של 100,000 עד 1,000,000 באט, ואותו סעיף חל גם על הזר שמשתמש בנאמן. חוק הקרקעות מוסיף מכירה כפויה של הקרקע ואחריות פלילית נפרדת.
השנה האכיפה החריפה בשני צעדים:
- מ-1 באוגוסט 2026 משרד רישום העסקים (DBD) דורש דפי בנק ומכתב הסבר על ההשקעה כשנרשמת או משתנה חברה עם שותפים זרים או מורשי חתימה זרים. הדגש הוא על 16 "מחוזות סיכון", ביניהם פוקט, פאנג נגה, קראבי, סוראט תאני (קו סמוי), צ'ונבורי (פטאיה) ובנגקוק. כמעט 120,000 חברות עם החזקה זרה של 0.01% עד 49.99% צריכות לעבור בדיקה נוספת.
- ב-25 באוגוסט 2026 הורה משרד הפנים בחוזר דחוף למשרדי הקרקעות במחוזות לסנן חברות עם סימני סיכון של נאמנות, להעביר אותן לוועדות חקירה מחוזיות, ולפעול למכירת הקרקע ו/או להגשת תלונות פליליות.
חברה תאילנדית שבאמת נמצאת ברוב תאילנדי רשאית להחזיק קרקע. השאלה היא תמיד מי שילם ובשביל מי מוחזקות המניות. מי שכבר מחזיקים נכס במבנה כזה צריכים לדבר עם עורך דין עכשיו, לא בעת המכירה.
וילות: חכירה רשומה, ומה פסק בית המשפט העליון
לפי סעיף 540 של הקוד האזרחי והמסחרי, חכירה של מקרקעין מוגבלת ל-30 שנה, ותקופה ארוכה יותר שסוכמה בחוזה מקוצרת ל-30. חכירה של יותר מ-3 שנים חייבת להיות בכתב ורשומה במשרד הקרקעות, אחרת אפשר לאכוף אותה רק ל-3 שנים.
בשוק נמכרים הרבה חוזי "30+30+30". בית המשפט העליון בתאילנד קבע בפסק דין 4655/2566 שאופציות חידוש שסוכמו מראש כדי למתוח חכירה מעבר ל-30 שנה בטלות ואינן ניתנות לאכיפה, גם אם שולמו מראש וגם אם נרשמו. 30 השנים הראשונות הרשומות נשארות בתוקף. לכן כשמישהו מציע "חכירה ל-90 שנה" או "בעלות ל-99 שנה", מה שמובטח בחוק הוא 30 שנה, והשאר הוא הבטחה חוזית שבית משפט תאילנדי עלול שלא לאכוף. הרחבנו על כך במדריך על וילות וחכירה ל-30 שנה.
השוואה: מה כל צורת החזקה נותנת בפועל
| צורת החזקה | מה מקבלים | משך | הערות |
|---|---|---|---|
| דירה בקונדומיניום בבעלות מלאה | בעלות על היחידה וחלק ברכוש המשותף | ללא הגבלה | רק בתוך מכסת 49%, וכסף ממטבע זר מחו"ל |
| חכירה רשומה של קרקע או וילה | זכות להחזיק ולהשתמש | עד 30 שנה | חידוש מעבר ל-30 שנה שסוכם מראש בוטל בפסיקה |
| זכות שטחית (superficies) | בעלות על מבנה על קרקע של אחר | עד 30 שנה או לכל חיים | ניתנת להעברה ולהורשה אם השטר לא קובע אחרת |
| זכות שימוש (usufruct) | שימוש ופירות של נכס של אחר | עד 30 שנה או לכל חיי בעל הזכות | לא ניתנת להעברה, פוקעת במוות |
| קרקע לפי סעיף 96 bis | עד ראי אחד (1,600 מ"ר) למגורים | בעלות, בהיתר השר | 40 מיליון באט ל-5 שנים, שיקול דעת של השר, כמעט לא בשימוש |
מה הוצע ועדיין לא חוק
ב-25 ביוני 2024 הודיעה ממשלת סרתה על הצעה לאפשר חכירות של 99 שנה ולהעלות את מכסת הזרים בקונדומיניום ל-75%, כשעל משרד הפנים הוטל לתקן את החוקים. מאז לא נחקק חוק מתקן, ונכון לאוקטובר 2026 תקרת 30 השנה ומכסת ה-49% הן עדיין החוק התקף.
אף אחת משתי ההצעות אינה אפשרות שעומדת היום לרשות קונים. מה שכן קרה במאי 2026: מחלקת הקרקעות שלחה למשרדים במחוזות שלושה חוזרים בעניין קרקע שמוחזקת בשביל זרים דרך תאילנדים. אלה הוראות מנהליות, לא חוק חדש.
ירושה: מה קורה לדירה ולחכירה
האם יורש זר יוכל לרשום על שמו דירה בקונדומיניום תלוי בכשירות שלו עצמו ובמכסה. יורש שאינו כשיר, או שרישומו יעלה את החזקת הזרים מעל 49%, חייב להודיע לרשות ולמכור את הדירה תוך שנה. מחלקת הקרקעות קיבלה שיורשים של בעלים שקנה במסלול המטבע הזר נכנסים בנעליו. זו הנחיה מ-2013, ולכן כדאי לבדוק אותה מול עורך דין לפני שמסתמכים עליה.
בחכירה, לפי פסק דין 11058/2559 של בית המשפט העליון, חכירה לתקופה קצובה לא מסתיימת אוטומטית במות החוכר ויכולה לעבור ליורשים. חכירה שנוסחה לכל חיי החוכר מסתיימת במותו. את סעיף הירושה בחוזה כדאי שינסח עורך דין תאילנדי. על מס ירושה ומתנות כתבנו במדריך המס לבעלי נכסים מחו"ל.
מה לבדוק לפני שקונים
- שהדירה רשומה או תירשם כקונדומיניום, ושיש מכתב מכסה עדכני לדירה הספציפית.
- שכל תשלום יוצא מחשבון של מי שיירשם כבעלים, במטבע זר, עם שם הפרויקט ומספר הדירה בהערות, ושכל טופס FET או אישור בנק נשמר.
- בווילה: שהחכירה רשומה במשרד הקרקעות, ושהחוזה לא נשען על חידושים מעבר ל-30 שנה כעל זכות.
- שאין במבנה חברה תאילנדית שבה התאילנדים מחזיקים מניות בשבילכם.
- שעורך דין תאילנדי עצמאי בדק את שטר הקרקע ואת היתרי היזם לפני כל תשלום מעבר לדמי ההזמנה.
את הפרויקטים שאנחנו מציגים בתאילנד אפשר לראות בעמוד הנכסים, ואת שאר המדריכים בסדרה בעמוד תאילנד.
