ההשקעה הבאה שלך בדובאי,
מתחילה בשיחה.

התהליך הסטנדרטי כולל: בחירת פרויקט בליווי שלנו (אישית או מקוון), חתימה על הסכם הזמנה ותשלום פיקדון, תשלום מקדמה ורישום ב-DLD (מחלקת הקרקעות של דובאי), חתימה על הסכם המכר הסופי (SPA), קבלת מסמך בעלות זמני (Oqood) במהלך הבנייה, וקבלת שטר בעלות סופי במסירה.

כל שלב נעשה בליווי צמוד שלנו — ללא צורך להגיע לדובאי.

מסמכים להזמנת נכס בדובאי:

• עותקי הדרכון של כל הקונים
• כתובת אימייל
• מספר טלפון
• כתובת ומיקוד

מסמכים נוספים בהמשך:

• טופס KYC מלא (טופס היכרות עם הלקוח)
• אסמכתא של תשלום

מסמכים שהבנקים מבקשים בישראל:

• אישור ניכוי מס מרשות המיסים (ניתן למלא טופס הבא)
• רישיון סחר של חברת הנדל"ן (אנחנו נשלח לכם)
• פרטי הבעלים של חברת הנדל"ן (אנחנו נשלח לכם)

האם אני יכול לקנות נכס מבלי לעזוב את ישראל?

כן, אפשר לקנות נכס ולשלוח ניירת באינטרנט מבלי לטוס לדובאי. יחד עם היזם אנו בודקים ומכינים את כל המסמכים, מכינים חשבוניות ושולחים מסמכים לחתימה פיזית של שני הצדדים.

• העברה בנקאית לחשבון נאמנות הפרויקט.
• תשלום דרך חברה ישראלית להעברה של תשלומים לחו"ל (חברה כמו Covercy).
• תשלום בכרטיס אשראי (במידה ויש מסגרת, אך לא מומלץ בגלל עמלות גבוהות של חברות האשראי בישראל).

עבור פרויקטים חדשים על הנייר (Off Plan), היזמים מספקים תכניות תשלומים ללא ריבית עם מקדמה מינימלית של 10% או 20%, בתוספת 4% מערך הנכס למחלקת קרקעות של דובאי (DLD).

התשלום מתחלק ל-2 חלקים: הראשון משולם בתשלומים במהלך הבנייה ונע בין 40% ל-70% והיתרה משולמת במעמד המסירה.

קיימת גם תכנית תשלומים עם Post Handover, כאשר היתרה משולמת תוך 2-5 שנים לאחר המסירה.

דוגמה לתוכנית תשלומים:

• 10% – בעת חתימה על חוזה
• 10% – 3 חודשים לאחר חתימת החוזה
• 10% – 15 חודשים לאחר החתימה
• 10% – 24 חודשים לאחר החתימה
• 10% – 33 חודשים לאחר החתימה
• 10% – במועד המסירה של הפרויקט
• 10% – 6 חודשים לאחר המסירה
• 10% – 12 חודשים לאחר המסירה
• 10% – 18 חודשים לאחר המסירה
• 10% – 24 חודשים לאחר המסירה

ויזת משקיע לשנתיים: נכון למאי 2026, כל רכישת נכס מושלם בדובאי (בבעלות יחיד) מקנה זכאות לוויזת משקיע לשנתיים – ללא סף מינימלי. עבור בעלות משותפת (שאינה בין בני זוג), כל שותף נדרש להחזיק חלק בשווי מינימלי של 400,000 דירהם. את הוויזה ניתן להאריך כל עוד הנכס בבעלותכם.

ויזת זהב לעשר שנים: רכישת נכס בשווי 2,000,000 דירהם או יותר מקנה זכאות לוויזת זהב (Golden Visa) ל-10 שנים, מתחדשת. ניתן לצרף מספר נכסים כדי להגיע לסף, וגם נכסים על הנייר ונכסים ממושכנים (עם NOC מהבנק) מתקבלים.

תהליך וזכויות: ברכישה של נכס, התושבות ניתנת לבעלים ולבני משפחתו (בן/בת זוג וילדים). לאחר אישור הבקשה, תקבלו תעודת זהות אמירויות (Emirates ID) שמאפשרת לפתוח חשבון בנק, להמיר רישיון נהיגה, לעשות ביטוח בריאות פרטי, ולקבל שירותים בנקאיים כמו משכנתאות והלוואות.

כדי להגיש את הבקשה תצטרכו להגיע לדובאי לבדיקה רפואית וביומטרית. התהליך כולו אורך בדרך כלל עד 10 ימי עסקים.

• שירותי אחזקה וחיבור הדירה לאספקת מים וחשמל משולמים בדרך כלל על ידי השוכר או בעל הדירה, תלוי בסיכום בין הצדדים. התשלומים החודשיים נעים בין 150 ל-300 דולר, תלוי בסוג הנכס.
• כדי לחבר מים וחשמל, עליכם לשלם פיקדון בסך 340 דולר לרשות החשמל והמים של דובאי (DEWA).
• שירות אחזקה (Service Charge) הכולל שירות קונסיירז', אבטחה, ניקיון מבנים, בריכת שחייה וחדר כושר, בדרך כלל נע בין 30 ל-80 דולר למ"ר בממוצע לשנה. זה משולם על ידי בעל הנכס.

במידה והפרויקט בהקמה (Off Plan), ניתן למכור מחדש את הנכס לאחר כיסוי של לפחות 30% מעלותו. לאחר מכירת הנכס עם עלייה במחיר, הבעלים אינו משלם מס בדובאי על הפרש המחיר – כי אין מס הכנסה באיחוד האמירויות. תושבי מדינת ישראל משלמים את המס על רווחים בחו"ל למדינת ישראל בלבד.

סוכנות הנדל"ן שלנו גובה 2% עמלה עבור מכירה חוזרת של הנכס שלכם.

חשוב לציין כי בקנייה של הנכס מחברת הנדל"ן, אנחנו לא גובים עמלת תיווך בכלל.

מסמכים הנדרשים למכירה חוזרת:

• מכתב NOC מחברת הנדל"ן – מכתב המציין כי לבעלים אין חובות ליזם ואין כל מניעה למכירה חוזרת של הנכס. המסמך יימסר לכם ע"י חברת הנדל"ן, בדרך כלל עבור עמלה של כ-1,500 דולר.
• כל עותקי הדרכונים של הבעלים והקונים.
• הסכם המכר והרכישה עם פרטי המוכר והקונה ומידע על נכס וכן כל תנאי נוסף. ההסכם נערך על ידי הסוכנות.

מחירי דירות בדובאי משתנים משמעותית לפי אזור, יזם, וגודל הנכס. תוכלו לראות דוגמאות עדכניות במגוון רחב של טווחי מחירים בקטלוג הפרויקטים שלנו.

באזורים מסוימים יש עדיפות לרכוש יחידות סטודיו לאור מחסור, אך באזורים אחרים יש עדיפות לרכוש דירות בגלל עודף יחידות סטודיו.

התשואה שלכם תושפע משמעותית מבחירה של פרויקט הנדל"ן. תמיד העדיפות תהיה לקנות נכס הרבה מתחת למחיר השוק, מאשר לחפש נכס באזור "ממש טוב" אך במחיר גבוה.

תשואות השכירות הממוצעות נעות בין 5% ל-10% לשנה בדולרים. הכל תלוי באסטרטגיית ההשכרה שנבחרה: שכירות לטווח קצר – יומי, לטווח בינוני – חודשי או ארוך טווח לשנה שלמה.

כמו כן, הרווחיות מעליית המחיר מחושבת בהתאם לנקודת הכניסה לפרויקט ולנקודת היציאה החזויה, תנאי תשלום, מחיר למ"ר, היקף היצע וביקוש בשוק הנוכחי.

ההערכה הממוצעת של התייקרות עבור פרויקטים Off Plan היא בין 10% ל-30% מהעלות הכוללת. ההערכה הממוצעת של החזר ההשקעה במכירה של פרויקטים בשלב הבנייה (עסקאות פליפ) היא בין 20% ל-40% מהכסף שהושקע עד לנקודת המכירה.

ניתן לבדוק מחירי דירות ושכירות של נכסים באזורים השונים בדובאי בפלטפורמות בסגנון יד2 כגון: Property Finder, Bayut ו- Dubizzle.

אמנם מצד איחוד האמירויות אין מיסים על רווחים מנדל"ן, תושבי מדינת ישראל מחויבים לדווח על הכנסה מנכסים בחו"ל ולשלם מיסים על רווחים לרשות המיסים במדינת ישראל. על משקיע להגיש דו"ח שנתי לרשות המיסים ולדווח על מכירה או רווחים מנכס בחו"ל.

האם צריך לשלם מס ברכישה של נכס?

לא, אין צורך בתשלום מס לרשות המיסים בישראל ברכישה של נכס. יחד עם זאת, יש להוציא אישור ניכוי מס כדי להעביר תשלומים מישראל לדובאי.

כמה מס משלמים על רווחים ממכירה של נכס?

שיעור מס רווחי הון על מכירת נכס בחו"ל הוא בדרך כלל 25% מהרווח הריאלי (לאחר התאמת הצמדה והוצאות מוכרות). שיעור המס עשוי להיות גבוה יותר במצבים מסוימים, ותלוי בנסיבות האישיות של המשקיע. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס מוסמך בישראל לקבלת חישוב מדויק עבור המקרה שלכם.

כמה מס משלמים על רווחים משכירות של נכס?

כל משקיע יכול לבחור מבין שני מסלולים שונים של תשלום מיסים בישראל עבור הכנסה משכירות בחו"ל:

• מסלול ראשון – כל ההכנסות של השכירות מחויבות במס בניכוי כל ההוצאות הנלוות להשקעה (דמי אחזקה, פחת, ייעוץ ועוד). המס מחושב לפי מדרגות המס שחלות על תושבי מדינת ישראל.
• מסלול שני – דמי השכירות יחויבו בתשלום מס אחיד וקבוע בשיעור של 15%, בניכוי הוצאות פחת בלבד. במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות אחזקה, יעוץ ועוד.

איך ניתן להימנע מתשלום מיסים על נדל"ן בדובאי?

הדרך היחידה להימנע מתשלום מיסים למדינת ישראל היא לבצע רילוקיישן לדובאי ולנתק תושבות במדינת ישראל. תושבי מדינת ישראל מחויבים בדיווח ותשלום מיסים על רווחים מנדל"ן בחו"ל.

האם יש אמנת מס בין המדינות?

קיימת אמנת מס בין מדינת ישראל לאיחוד האמירויות. יחד עם זאת, מניעת כפל מס לא רלוונטית מכיוון שאין מיסים על נדל"ן באיחוד האמירויות. המיסים היחידים שתשלמו על רווחים יהיו לרשות המיסים במדינת ישראל.

זו שאלה לגיטימית שמשקיעים ישראלים שואלים. הבעלות על נדל"ן באיחוד האמירויות מעוגנת בחוק ובמסמכי בעלות בינלאומיים (Title Deed), והאמירויות בנו את כלכלתן על משיכת השקעות זרות מ-200 מדינות ויותר — פגיעה במשקיעים מקבוצה מסוימת תפגע באמון של כלל המשקיעים הגלובליים.

בכל תרחיש, ניתן למכור את הנכס באמצעות סוכנות תיווך מקומית או בינלאומית, ולקבל את ההון בחזרה. תהליך המכירה, בדיוק כמו תהליך הרכישה, נעשה אונליין ללא צורך להגיע לדובאי.

ללא צוואה רשומה באמירויות, ירושת נכס נופלת תחת דין שריעה כברירת מחדל — מה שעלול להוביל לחלוקה שאינה תואמת את רצונכם. עבור משקיעים זרים, אנו ממליצים על רישום צוואה במרכז ה-DIFC Wills, שמאפשר הסדרת ירושה לפי דין אזרחי. אנו מטפלים בתהליך כחלק מהשירותים שלנו.

ברוב הפרויקטים החדשים בדובאי קיים שירות ניהול נכסים מטעם היזם, הכולל השכרה, אחזקה שוטפת ותחזוקה. אנו עוזרים לכם לבחור את חברת הניהול המתאימה ולעקוב אחר ביצועים, כך שהשקעתכם פועלת גם כשאתם לא בדובאי.

ברכישת נכס מיזם (חברת נדל"ן) — אנו לא גובים עמלת תיווך. העמלה שלנו משולמת על ידי היזם, ומחיר הנכס זהה למחיר ישיר מהיזם.

עבור מכירה חוזרת של נכס קיים — אנו גובים 2% עמלה.

שירותים נלווים (פתיחת חשבון בנק, הקמת חברה, ייעוץ ויזה) מתומחרים בנפרד לפי המקרה.