מהו הסכם SPA?
הסכם SPA (הסכם קנייה ומכירה) הוא הסכם אחיד המיועד לעסקאות רכישת נכסים בדובאי, אשר הוסכם עליו ויושם על ידי ממשלת דובאי. הסכם זה מיועד להבטיח שההליך המשפטי של רכישת הנכס יתנהל בצורה מסודרת, שקופה ובטוחה הן עבור הקונה והן עבור המוכר.
ההסכם כולל את כל התנאים וההוראות הנדרשים בכדי להבטיח את זכויות הקונה במהלך תהליך הרכישה. במסגרת ההסכם, המוכר מתחייב למסור את הנכס לקונה בתנאים מוסכמים, בעוד שהקונה מתחייב לשלם את המחיר המוסכם בתנאי תשלום ברורים, על פי לוח הזמנים שנקבע בהסכם.
שמירה על זכויות הקונה:
- הגנה משפטית: ההסכם מפרט את כל זכויות הקונה בצורה ברורה ומפנה את הצדדים לנקוט בכל הצעדים המשפטיים במידה וישנה הפרה של התנאים.
- הגנה על הכספים: כל תשלום מראש שנעשה במסגרת ההסכם מופקד בחשבון נאמנות (Escrow), דבר שמספק לקונה את הביטחון שהכספים יועברו רק כאשר התנאים המוסכמים יבוצעו.
- הסדרת זמני העברה: ההסכם מפרט את מועדי העברת הנכס לקונה, כולל את זמני השלמת הבנייה וחשוב לא פחות, את הצעדים שיינקטו במקרה של עיכובים בביצוע.
- הגנה מפני אי עמידה בתנאים: אם אחד הצדדים מפר את ההסכם, הקונה זכאי לפיצויים או אפשרות לבטל את העסקה בהתאם לתנאים המפורטים בהסכם.
חוזה Sales and Purchase Agreement (SPA) בעברית
תוכן עניינים
- הגדרות ופרשנות – עמוד 9
- מכירה ורכישה – עמוד 22
- מחיר הרכישה – עמוד 23
- עבודות בניה – עמוד 26
- בדיקת יחידה ותיקון ליקויים וחוסרים – עמוד 29
- השלמה וסיכון – עמוד 33
- רישום והעברת זכויות – עמוד 34
- ניהול – עמוד 38
- מסמכים חוקתיים – עמוד 44
- דמי שירות – עמוד 45
- מיסים, חיובי שירותים ושירותי מידע ותקשורת – עמוד 48
- הגבלות על העברה לפני מועד ההשלמה – עמוד 51
- הגבלות על העברה לאחר מועד ההשלמה – עמוד 53
- ברירת מחדל וסיום – עמוד 54
- אירועי כוח עליון – עמוד 58
- התחייבויות והתחייבויות הקונה – עמוד 60
- הוראות כלליות – עמוד 61
- הודעות – עמוד 65
- אי גילוי – עמוד 66
- חוק ומקום שיפוט – עמוד 67
נספחים:
נספח 1 – אישור על קבלת הצהרת גילוי
נספח 2 – תוכנית יחידה טיוטה
נספח 3 – מפרט יחידה טיוטה
נספח 4 – הצהרות מחויבות
נספח 5 – טופס אישור טיוטה
הסכם זה נערך בתאריך ההשקה
- הגדרות ופרשנות
1.1 הגדרות
בהסכם זה, אלא אם כן נדרש הקשר אחר, יחולו ההגדרות הבאות:
אישור – הכוונה לאישור שהיחידה נמסרה לקונה בהתאם להסכם זה, בתנאים הקבועים בנספח 5;
דמי ניהול – הכוונה לדמי הניהול המשולמים למוכר בכל העברה בהתאם להסכם זה. בכפוף לכל החוקים התקפים, דמי הניהול ייקבעו על ידי המוכר לפי שיקול דעתו הבלעדי ועשויים לעלות מעת לעת בהתאם למנהגי השוק. דמי הניהול הנוכחיים של המוכר הם בסכום של (בדרך כלל נע בין 1,000 – 5,250 דירהם), לא כולל עמלות רישום נוספות שעשויות להיות משולמות בגין ההעברה; (הערה שלנו: מדובר בתשלום שנקרא Admin free או עמלת בולים חד פעמית עבור הטיפול ברישום הנכס).
AED – דירהם, המטבע החוקי של איחוד האמירויות הערביות;
סכום סיום מוסכם – הכוונה לסכום המרבי שהמוכר זכאי לשמור בעת סיום הסכם זה בהתאם לחוק התקף;
הסכם – הכוונה להסכם המכר שנערך בין המוכר לקונה בתאריך ההשקה, כולל כל שינוי והסכם משלים להסכם מכר זה;
תאריך השלמת בנייה משוער – הכוונה לתאריך שבו מעריך המוכר כי השלמת עבודות הבנייה תתרחש, כפי שמפורט בספח 5 של פרטי המכירה, כאשר תאריך זה עשוי להתארך בהתאם להסכם זה (כולל כל אירוע של כוח עליון).
חוק תקף – הכוונה לכל החוקים, הצווים, ההחלטות, הכלים, ההודעות, התקנות, הדרישות, קודי ההתנהלות, ההנחיות, האישורים, ההיתרים או הרישיונות שהונפקו על ידי ממשלת דובאי או רשות רלוונטית כלשהי, שעשויים להיות תקפים להסכם זה, להצהרת הגילוי, למסמכים החוקתיים של היחידה (כפי שחוקים אלו עשויים להשתנות, להתעדכן, להתחלף או להיות מוחלפים מעת לעת);
בניין – הכוונה לבניין המלא כפי שצויין בספח 4 בפרטי המכירה, שנבנה או עומד להיבנות על ידי המוכר בהתאם לאישורים מהרשויות הרלוונטיות;
תקנות הבניין – הכוונה לתקנות הבניין כפי שנקבעות מעת לעת על ידי ועדת הבעלים בהתאם לחוק הנכס המשותף;
דמי שירות בניין – הכוונה לדמי השירות שהקונה ישלם כהשתתפות יחסית בעלויות, בהוצאות, בעמלות ובהתחייבויות אחרות שוועדת הבעלים נושאת בהן (כולל עלויות הקרן הכללית והקרן לשמירה) לצורך ניהול הבניין בהתאם לחוק הנכס המשותף והמסמכים החוקתיים, וביטוי זה עשוי לכלול את דמי השירות של הקהילה הראשית;
עבודות הבניין – הכוונה לבנייה של היחידה (והאזורים המשותפים הנדרשים לצורך גישה ליחידה) על ידי הקבלן, בהתאם למפרט היחידה בטיוטה, לתוכנית היחידה בטיוטה ולאישורים של הרשויות הרלוונטיות;
חניון – הכוונה לאזורי החנייה שנמצאים בתוך הבניין, כולל כל התשתיות והמתקנים הקשורים לכך.
מקומות חנייה – הכוונה למספר מקומות החנייה שצוינו בספח 4 בפרטי המכירה וממוקמים באזור החנייה בבניין.
שינוי שליטה – הכוונה לכל הקצאה או העברה של בעלות חוקית ו/או בעלות בפועל במניות או יחידות בחברה או בגורם אחר, או כל שינוי בשליטה בהצבעה או שליטה אפקטיבית (בין אם ישירה או עקיפה) בחברה או בגורם אחר, כולל כל שינוי בהרכב השותפות או שינוי לישות בעלת מאפייני אחריות מוגבלת.
הקוד האזרחי – הכוונה לחוק עסקאות אזרחיות פדרלי של איחוד האמירויות הערביות מס’ 5 לשנת 1985, כפי שתוקן.
תעודת אישור – הכוונה לתעודת אישור שעל הקונה לקבל מהמוכר, מוועדת הבעלים או מהיזם הראשי (ככל שנדרש), המאשרת עמידה בהסכם זה ובמסמכים החוקתיים.
שטחים משותפים – הכוונה לאותם חלקים בבניין והמתקנים הכלולים בהם שאינם מהווים חלק מאף יחידה בבניין וניתנים לשימוש משותף על ידי הבעלים והדיירים שלהם, כפי שנקבע על ידי המוכר על פי שיקול דעתו הבלעדי, או שנחשבים כ”שטחים משותפים” תחת חוק הנכס המשותף.
תוכנית שטח השטחים המשותפים – הכוונה לתוכנית של השטחים המשותפים שהוכנה על ידי מודד מוסמך בהתאם לחוק הנכס המשותף.
פיצוי – הכוונה לפיצוי שמשולם על ידי הקונה למוכר, המחושב בשיעור של אחוז אחד (1%) לחודש הראשון ושני אחוזים (2%) לחודש שלאחר מכן, בצבירה חודשית, על כל הסכומים המגיעים תחת הסכם זה (כולל דמי שירות במידה ונדרש).
תאריך השלמה – הכוונה לתאריך סיום עבודות הבנייה כפי שנמסר לקונה בהודעת ההשלמה בהתאם להסכם זה. למען הסר ספק, תאריך ההשלמה יכול להיות לפני או אחרי תאריך ההשלמה המשוער ויגבר עליו.
הודעת השלמה – הכוונה להודעה שנשלחת לקונה ומציינת את תאריך ההשלמה.
מסמכים חוקתיים – הכוונה להצהרת הקהילה הראשית, הצהרת הנכס המשותף וכל מסמך, מכשיר או הסכם אחר שנרשם או נדרש לרישום בנוגע לקהילה הראשית, לבניין ו/או ליחידה בהתאם לחוק הנכס המשותף או כל חוק ישים אחר.
תאריך סיום בנייה – הכוונה לתאריך שבו הקבלן מעביר את היחידה ואת השטחים המשותפים (ככל שנדרש) למוכר לאחר סיום עבודות הבנייה בהתאם לחוזה הבנייה שנחתם בין המוכר לקבלן.
קבלן – הכוונה לקבלן(ים) ששכר המוכר לצורך ביצוע עבודות הבנייה.
עסקה – הכוונה לכל משכנתא, עיקול, התחייבות, שיעבוד או אופציה ביחס ליחידה או כל עניין בהסכם זה על ידי הקונה, בין אם באופן ישיר או עקיף (אך אינו כולל כל העברה).
הצהרת מחויבות – הכוונה להצהרת המחויבות למסמכים החוקתיים הכלולה בחלק 1 של נספח 4.
פגם – הכוונה לפגם או כשל בתפקוד, והמונח “פגמים” יתפרש בהתאם.
חסרון – הכוונה לחוסר התאמה או חוסר שלמות, והמונח “חסרונות” יתפרש בהתאם.
רשות החשמל והמים של דובאי – הכוונה ל-DEWA.
הצהרת גילוי – הכוונה להצהרת גילוי שנמסרה לקונה בהתאם לחוק הנכס המשותף.
העברה – הכוונה לכל מכירה, העברה, המחאה, השכרה, רישיון, שכירות או כל העברה אחרת של אחזקה ו/או שימוש בכלל או חלק מהיחידה או בכל עניין ביחידה או בהסכם זה, בין אם במישרין ובין אם בעקיפין (אך אינו כולל כל עסקה) או כל הסכם לבצע את אותה פעולה, וכאשר הקונה הוא ישות, כולל כל שינוי שליטה.
סכסוך – הכוונה לכל הסכסוכים, התביעות וסיבות הפעולה הנובעים או הקשורים להסכם זה או להפרתו, לפרשנותו, לביצועו, לסיומו, לקיומו או לחוסר תוקפו.
תכנית יחידה ראשונית – הכוונה לתכנית הפריסה הראשונית של היחידה המצורפת להסכם זה כספח 2, כאשר תכנית זו עשויה להשתנות על ידי המוכר מעת לעת בהתאם להסכם זה ולדרישות הרשויות הרלוונטיות.
מפרט יחידה ראשוני – הכוונה למפרט הראשוני של היחידה המצורף להסכם זה כספח 3, כאשר מפרט זה עשוי להשתנות על ידי המוכר מעת לעת בהתאם להסכם זה ולדרישות הרשויות הרלוונטיות.
תאריך תחולה – הכוונה לתאריך שבו נכנסו הצדדים להסכם זה, כפי שצויין בספח 1.
זכאות – הכוונה לחלק הזכאות המוקצה ליחידה המייצג את חלק הבעלות בשטחים המשותפים הנוגעים לאותה יחידה כפי שנקבע בהתאם לחוק הנכס המשותף.
חשבון נאמנות – הכוונה לחשבון הבנק המצויין בפריט 10 במפרט.
חוק חשבון נאמנות – הכוונה לחוק דובאי מס’ 8 משנת 2007 בנוגע לחשבונות נאמנות לבניינים במקרקעין באמירות דובאי.
שטח יחידה סופי – הכוונה לשטח הסופי של היחידה לאחר סיום הבנייה, כפי שנמדד ומחושב בהתאם לחוק הנכס המשותף.
חיוב שירות ראשוני זמני – הכוונה לסכום המחושב על ידי המוכר כערכת מחיר סבירה של דמי השירות עבור היחידה לתקופת השירות הראשונה.
אירוע כוח עליון – הכוונה לכל מעשה של כוח עליון כגון: אש, שיטפון, רעידת אדמה, סערה או אסון טבע אחר; כל מעשה של ריבון, לרבות פעולות טרור, מלחמה (בין אם הוכרזה ובין אם לא), פלישה, פעולות של אויבים זרים, עוינות, מלחמת אזרחים, מרד, מהפכה, התקוממות, פעולה צבאית, הפקעה, הלאמה או איום על כל הנ”ל. כמו כן, כולל את המקרים הבאים:
(a) סירוב, עיכוב ו/או ביטול של כל רישיון או אישור נדרש;
(b) כל מעשה, מחדל, רשלנות, כשל ו/או עיכוב של רשות רלוונטית ו/או כל אחד מהקבלנים ו/או הסוכנים שלהם בפעולה, אישור, אספקה, חיבור ל- ו/או השלמת כל אחד מהבאים:
(i) תשתיות ומתקנים קשורים (כולל תשתיות הקהילה הראשית, מתקן השירות, צינורות השירות, דרכים, כבישים וגישה);
(ii) שירותי התשתית.
(c) סכסוך עבודה כולל שביתה, השבתה או חרם;
(d) חדלות פירעון של הקבלן או כל קבלן משנה בנוגע לעבודות הבניין;
(e) אירוע המאפשר לקבלן הארכת זמן במסגרת חוזה הבנייה;
(f) כל עיכוב, מכשול או כשל באספקה או בהובלה של כל צוות, ציוד, מכונות, אספקה או חומר הנדרשים על ידי הקבלן לעבודות הבניין;
וכן כל מעשה, עניין או סיבה אחרת שהיא מעבר לשליטתו הסבירה של המוכר.
קרן כללית: הקרן הכללית היא קרן המנוהלת על ידי ועד הבעלים בהתאם לחוק הרכוש המשותף ומשמשת לתשלום ההוצאות היומיות (שאינן כוללות הוצאות קרן רזרבה) לצורך תפעול המתקנים המשותפים (כפי שנדרש מהקשר).
תשתית ICT מתייחסת לכל התשתיות, הציוד והחיבורים הנדרשים לספק שירותי מידע ותקשורת (ICT) לבניין מעת לעת.
שירותי ICT הם שירותי טכנולוגיות מידע ותקשורת.
תשלום חלקי מתייחס לתשלום חלקי מתוך מחיר הרכישה כפי שמוגדר בלוח התשלומים. התייחסות לתשלומים חלקיים תכלול את כל או כל אחד מהם לפי הצורך וההקשר.
תאריך תשלום תשלומים חלקיים הוא התאריך שבו תשלום חלקי נדרש ומוגדר להיות משולם על ידי הרוכש למוכר, כפי שמצוין בלוח התשלומים.
תשלומים ששולמו הם כל התשלומים שהרוכש ביצע והמוכר קיבל ככספים מאושרים באותו זמן נתון ביחס ליחידה בהתאם להסכם זה (למעט כל תשלומי פיצויים מצד הרוכש).
פנקס נכסים זמני מתייחס לפנקס הנכסים הזמני המתוחזק על ידי מחלקת הקרקעות בהתאם לחוק מס’ 13 משנת 2008 המסדיר את רישום מכירת נכסים “על הנייר” באמירות דובאי.
הצהרת רכוש בבעלות משותפת מתייחסת להצהרת רכוש בבעלות משותפת שהוכנה על ידי ועד הבעלים על פי ההנחיות והצורה שנקבעו על ידי המוכר ובהתאם לחוק הרכוש המשותף.
חוק רכוש בבעלות משותפת מתייחס לחוק מס’ (6) משנת 2019 בנושא בעלות על רכוש משותף באמירות דובאי, וכולל כל תקנות והחלטות נוספות שהונפקו על ידי RERA מעת לעת.
מחלקת הקרקעות מתייחסת למחלקת הקרקעות של ממשלת דובאי או כל רשות רלוונטית חלופית במידה ותהיה, האחראית על רישום הקרקעות באמירות דובאי.
מודד מורשה מתייחס למודד שמונה על ידי המוכר ומורשה על ידי הרשויות הרלוונטיות ורשום במחלקת הקרקעות לצורך מדידת הבניין ו/או היחידה בהתאם לחוק הרכוש המשותף.
סימנים מתייחסים לכל סימני מסחר או סימנים אחרים, מותגים, לוגואים, עיצובים פנים או כל קניין רוחני אחר השייך או מורשה למוכר (או לחברות הקשורות אליו).
מתקנים משותפים מרכזיים מתייחסים לכל האזורים הפתוחים, השירותים, המתקנים, הדרכים, מעברי הולכי רגל, מדרכות, גנים, מתקני מים וכל נכס משותף אחר בקהילת המאסטר המיועדים לשימוש על ידי הבעלים ואינם מהווים חלק מזכויות הבעלות על מגרש או יחידה כלשהי. הם עשויים להיות קרקעות ושירותים שנמצאים בבעלות המפתח הראשי או להוות “אזורים משותפים” בהתאם לתנאי הצהרת הקהילה הראשית ולחוק הרכוש המשותף (במידת הצורך).
קהילה ראשית מתייחסת לכל הקהילה הראשית שבה ממוקם הבניין, כפי שפותח או יפותח על ידי המפתח הראשי, אשר תחולק למגרשים בהתאם להצהרת הקהילה הראשית (וכוללת כל תיקון והרחבה שיבוצעו על ידי המפתח הראשי מעת לעת).
הצהרת קהילה ראשית מתייחסת להצהרת הקהילה הראשית (או כל מסמך שלטוני אחר) והחוקים והתקנות הקשורים אליה, כפי שהונפקו על ידי המפתח הראשי ויכולים להשתנות מעת לעת.
חיובי קהילה ראשית מתייחסים לסכום שעל הרוכש (וכל בעלים עתידי) לשלם בהתאם להצהרת הקהילה הראשית ולחוק רכוש בבעלות משותפת, כתמורה יחסית להוצאות הכוללות שעל הבעלים לשלם למפתח הראשי עבור הפעלת מתקני הקהילה הראשית ובניהול, מינהל, תחזוקה ובקרה על הקהילה הראשית.
מפתח ראשי מתייחס לכל ישות או רשות שיכולה לקבל על עצמה את האחריות לפיתוח, ניהול ובקרה של הקהילה הראשית מעת לעת.
דמי מינהל של המפתח הראשי מתייחסים לדמי העברה או דמי מינהל תקפים הנגבים על ידי המפתח הראשי בגין הנפקת אישורי אי-התנגדות (NOC) מעת לעת (אם רלוונטי). דמי מינהל אלו ישולמו על ידי הרוכש למוכר (למען תשלום למפתח הראשי) או לפי הנחיית המוכר.
הפעלה מתייחסת לשימוש, ניהול, בקרה, הפעלה, תחזוקה, תיקון, שיפוץ, החלפה ובמידת הצורך, חידוש ושיקום, כאשר להפעיל ו-מופעל מתייחסים לפעולה של ביצוע פעולות אלו.
בעלים מתייחס לבעלים של יחידה, כולל הרוכש (וכל בעלים שהרישום של הזכויות שלו עדיין בהליך), ו-בעלים תבוא לפי העניין.
ועדת הבעלים מתייחסת לוועדה של בעלי היחידות בבניין, כפי שנקבעה בהתאם לחוק הבעלות המשותפת על נכסים.
יושב ראש ועדת הבעלים מתייחס ליושב הראש שמונה על ידי ועדת הבעלים לייצג אותה בפני גוף הניהול ו-RERA.
פרטים מתייחסים לפרטי המכירה של היחידה המופיעים בהסכם תחת הכותרת “פרטי מכירה” וייחשבו כחלק אינטגרלי ומחייב של הסכם זה.
צדדים מתייחסים למוכר ולרוכש, ו-צד מתייחס לאחד מהם.
לוח התשלומים מתייחס ללוח התשלומים המפורט בספח 7 של הפרטים.
שימוש מורשה מתייחס לשימוש המורשה של היחידה, כפי שמפורט בספח 9 של הפרטים.
מגרש מתייחס למגרש האדמה המפורט בספח 4 של הפרטים שעליו הבניין נבנה וייבנה.
יועץ הפרויקט מתייחס למהנדס הממונה מעת לעת על ידי המוכר לצורך עבודות הבניין.
מחיר הרכישה מתייחס למחיר הרכישה של היחידה כפי שמפורט בספח 6 של הפרטים בהסכם זה.
רוכש מתייחס לרוכש המוזכר בספח 3 של הפרטים, כולל לפי הצורך יורשיו, נציגיו האישיים, והמעבירים המורשים.
רישום מתייחס לרישום מול מחלקת הקרקעות (DLD), ו-רשום מתייחס להשלמת תהליך רישום זה.
דמי רישום כוללים כל תשלום, חיוב או הוצאה אחרת הנדרשים לתשלום למחלקת הקרקעות או לכל מרשם אחר לצורך העברת הבעלות ורישום הזכויות על היחידה (או כל פעולה של העברת בעלות או עניין ביחידה) בהתאם להסכם זה. דמי הרישום כוללים את כל התשלומים הנדרשים עבור רישום ההסכם במרשם הנכסים הזמני ואת דמי העברת הרישום כפי שהתשלום יכול להתעדכן מעת לעת על ידי מחלקת הקרקעות או כל רשות רלוונטית אחרת.
רשות רלוונטית מתייחסת לממשלת אמירות דובאי או איחוד האמירויות, לפי העניין, או לכל אדם או גוף הקשור או פועל בשיתוף עם ממשלת אמירות דובאי או איחוד האמירויות ובעל סמכות או תחום שיפוט על הבניין, כולל כל משרד, מחלקה, רשות מקומית, או ספק שירותים (כגון המפתח הראשי, עיריית דובאי, מחלקת קרקעות, RERA וספקי השירותים השונים).
RERA מתייחס לסוכנות הנדל”ן הרגולטורית בדובאי.
טופס הזמנה מתייחס לטופס ההזמנה (אם קיים) שנחתם על ידי הרוכש לפני תאריך הסכם זה לצורך הזמנת היחידה על שמו, בכפוף לתנאי ההסכם.
קרן רזרבה מתייחסת לקרן הרזרבה שהוקמה על ידי ועדת הבעלים בהתאם לחוק הבעלות המשותפת לצורך צבירת מספיק כספים (כפי שייקבע על ידי ועדת הבעלים, לפי הצורך) לצורך מימון כל תיקונים והחלפות של השטחים הציבוריים בעלי אופי הוני, שיידרשו מעת לעת.
נספחים מתייחסים לנספחים המצורפים להסכם זה, שייחשבו לחלק בלתי נפרד ומחייב של הסכם זה;
מוכר מתייחס למוכר המוזכר בנספח 2 של הפרטים, או לכל גוף או רשות אחרת שתהיה אחראית על פיתוח, ניהול ושליטה על הבניין מעת לעת;
תקופת התיקון של המוכר יש לה את המשמעות כפי שמוגדרת בסעיף 14.1;
פיקדון דמי שירות מתייחס לפיקדון דמי השירות שהרוכש ישלם, בסכום השווה לשישה (6) חודשי דמי שירות עבור היחידה כפי שייקבע מעת לעת;
דמי שירות מתייחסים לדמי השירות של הבניין ודמי הקהילה הראשית;
מיסים מתייחסים לכל מיסים (כולל מס ערך מוסף), הערכות תעריפים או חיובים המוטלים על ידי כל רשות רלוונטית בנוגע ליחידה או לבניין;
דמי רישום העברה מתייחסים לכל דמי, חיובים או עלויות אחרות שיש לשלם למחלקת הקרקעות או לכל מרשם רלוונטי בנוגע להעברת ורישום הבעלות והזכויות על היחידה. נכון לתאריך ההסכם, דמי רישום העברה כוללים את הבאים, שישולמו במלואם על ידי הרוכש בהתאם לסעיף 7.3:
(a) דמי רישום המוטלים על ידי מחלקת קרקעות (DLD) על רוכשים מעת לעת, כאשר נכון לתאריך ההסכם שיעור זה עומד על שני אחוזים (2%) ממחיר הרכישה;
(b) דמי רישום המוטלים על ידי מחלקת הקרקעות על מוכרים מעת לעת, כאשר נכון לתאריך ההסכם שיעור זה עומד על שני אחוזים (2%) ממחיר הרכישה (שישולם במלואו על ידי הרוכש), או כל עלייה או ירידה באחוז או בסכום שנקבעו כך.
נעבר מתייחס לכל אדם או ישות (מלבד הרוכש) שמקבלים או אמורים לקבל את הזכויות על היחידה כתוצאה מכל העברה או עסקה, כולל כל קונה, נעבר, נפרש, משכן, משכון, חוכר, בעל רישיון או דומיהם;
ישות ניהול היא ישות האחראית על ניהול המתקנים המשותפים, הנכסים המשותפים או החלקים המשותפים, בהתאם להוראות חוק הבעלות המשותפת. הדבר כולל מפתחים או חברות ניהול, לפי העניין.
איחוד האמירויות הערביות משמעו UAE.
התחייבות לציות מתייחסת להתחייבות לציות להצהרת הקהילה הראשית כפי שמופיעה בחלק 2 של נספח 4;
יחידה מתייחסת ליחידה המפורטת בפריט. מתוארת באופן מדויק יותר בתוכנית היחידה המשוערת ובמפרט היחידה המשוער. כל אזכור ל”יחידה” מתייחס לכל אחת מהיחידות בבניין;
שטח היחידה מתייחס לשטח המשוער של היחידה כפי שמפורט בפריט 4 של הפרטים, ומחושב בהתאם לסעיף 4.3;
חיובי שירותים מתייחסים לחיובים שעל הרוכש (ועל ועדת הבעלים) לשלם לספק השירותים (או כפי שהספק עשוי להורות), עבור חיבור, ניתוק, צריכה או שימוש בשירותי השירות הניתנים על ידי ספק השירות לרוכש ביחס ליחידה (ולוועדת הבעלים ביחס לשטחים המשותפים), כאשר החיובים ייקבעו על ידי ספק השירות מעת לעת.
מתקן שירות מתייחס למתקן השירות שמותקן על ידי המוכר (או ספק השירות) מעת לעת בבניין, על מנת לספק ייצור, אספקה, בקרה או מדידה של שירותי השירות;
ספק שירות מתייחס לספק השירותים שנבחר על ידי המוכר או הרשות הרלוונטית ואושר על ידי המפתח הראשי מעת לעת ביחס לשירותי השירות;
שירותי שירות מתייחסים לשירותי השירות המסופקים ליחידה או לבניין על ידי ספק השירות או הרשות הרלוונטית או כל אדם או ישות אחרים, כולל מים לשתייה, מים להשקיה, מים מצוננים, חשמל, גז, שירותי ביוב, שירותי טלקומוניקציה וכיוצא באלו, כפי שמפורט במסמכים החוקתיים;
יום עבודה מתייחס לכל יום בו הבנקים באיחוד האמירויות פתוחים לציבור לצורך ביצוע עסקים.
1.2 פרשנות
במסמך זה, למעט אם הקשר דורש אחרת, יחולו הכללים הבאים לפרשנות:
(a) מילים בלשון יחיד ייחשבו כאילו הן כוללות את הרבים ולהפך;
(b) מילים בלשון זכר ייחשבו כאילו הן כוללות גם את לשון נקבה ולהפך;
(c) כל תאריך ותקופת זמן ייקבעו בהתייחס ללוח השנה הגרגוריאני;
(d) במקרים בהם תקופת מתן הודעה מסתיימת ביום שאינו יום עבודה, או כאשר נדרש לבצע פעולה ביום שאינו יום עבודה, תיחשב התקופה כנסתיימת ביום העבודה הבא, וניתן יהיה לבצע את הפעולה ביום העבודה הבא, לפי העניין;
(e) כאשר מופיעות המילים “כולל”, “כוללת” או “כוללים”, הן ייחשבו כאילו באות אחריהן המילים “ללא הגבלה”;
(f) כל אזכור ל”אדם” או “ישות” יכלול את כל סוגי האנשים הפיזיים או המשפטיים, כולל יחידים, ועדות, גופים, חברות, תאגידים, פירמות, שותפויות או נאמנויות, לפי מה שיידרש מהקשר;
(g) כל אזכור לחוק הבעלות המשותפת או כל חוק אחר, ייחשב כאזכור לחוק במצבו הנוכחי, תוך התחשבות בכל תיקון, הארכה, שינוי או חקיקה מחדש, וכן כל חוק משנה הנובע ממנו והנמצא בתוקף;
(h) כותרות של סעיפים, פסקאות ולוחות נוספו לנוחיות בלבד ולא ישמשו בפרשנות מסמך זה או כל חלק ממנו.
2. מכירה ורכישה
2.1 בכפוף לתנאים ולהוראות של הסכם זה, המוכר מוכר, והקונה רוכש, את היחידה עבור מחיר הרכישה.
2.2 המוכר מגלה והקונה מאשר את קבלת כל הנושאים המפורטים בהצהרת הגילוי. הצהרת הגילוי מצורפת ומהווה חלק בלתי נפרד מהסכם זה. הקונה מאשר את קבלת הצהרת הגילוי ואת שביעות רצונו מכל הנושאים המפורטים בה.
2.3 המוכר מגלה והקונה מאשר ומסכים שהיחידה תימכר בכפוף להוראות הכלולות בהסכם זה, בהצהרת הגילוי ובמסמכי החוקה (שעשויים להשתנות מעת לעת על ידי המוכר בהתאם להוראות הסכם זה או כדי להתאים לכללים וההגבלות המוטלות על ידי רשות רלוונטית).
3. מחיר הרכישה
3.1 תשלום מחיר הרכישה
(a) המוכר מאשר קבלת דמי ההזמנה והתשלום הראשון ששילם הקונה במועד ההתקשרות. המוכר מסכים להחשיב את דמי ההזמנה והתשלום הראשון (בכפוף לאישור תשלום) כחלק ממחיר הרכישה.
(b) הצדדים מסכימים שכל תשלום במסגרת מחיר הרכישה יבוצע על ידי הקונה לחשבון הנאמנות שהוקם בהתאם לחוק חשבון הנאמנות, באמצעות העברה בנקאית או המחאה לפקודת חשבון הנאמנות (כפי שיורה המוכר).
(c) הקונה ישלם את יתרת מחיר הרכישה למוכר באופן הבא:
(i) בכפוף לסעיפים 3.1(c)(ii) ו-3.1(c)(iii), הקונה ישלם את מחיר הרכישה בהתאם ללוח התשלומים.
(ii) אם תאריך ההתקשרות מתרחש לאחר תאריך אחד או יותר מתוך מועדי התשלומים המופיעים בלוח התשלומים, כל תשלומים אלה יהפכו למגיעים וישולמו במועד ההתקשרות.
(iii) הקונה ישלם כל תשלום ללא ניכויים, התנגדויות, או הגבלות כלשהן כך שהסכום יגיע לחשבון הנאמנות ככספים מאושרים לכל המאוחר בתאריך התשלום הנקוב.
(d) אם המוכר דורש זאת, הקונה יספק למוכר המחאות עבור כל סכום התשלומים החסרים כפי שמופיעים בלוח התשלומים, אותן יוכל המוכר לממש במידה והקונה לא יעמוד בהתחייבויותיו.
(e) אם מחיר הרכישה משולם באמצעות המחאה, הקונה יספק למוכר המחאות לפקודת חשבון הנאמנות עבור כל תשלום בהתאם ללוח התשלומים במועדם (למעט התשלום הסופי).
(f) מבלי לגרוע מזכויות המוכר האחרות על פי הסכם זה, הקונה ישלם למוכר קנס בסך חמשת אלפים דירהם (5,000 AED) עבור כל המחאה שלא כובדה, מכל סיבה שהיא, ויספק המחאה חלופית יחד עם הקנס מיד עם הדרישה.
(g) להסרת ספק, אם המחאה לא כובדה מכל סיבה שהיא, יחולו הוראות סעיף 3.2.
3.2 תשלומים מאוחרים (עיכוב בתשלומים)
מבלי לפגוע בזכויות ובסעדים אחרים של המוכר בהתאם להסכם זה או לכל חוק חל:
(a) הקונה מסכים לשלם פיצויים למוכר על כל תשלומים שלא שולמו בזמן (ועל כל סכום אחר המגיע מהמוכר על פי הסכם זה) מהתאריך הקבוע לתשלום ועד למועד קבלת מלוא הסכום במזומן ומאושר על ידי המוכר. הקונה מסכים שכל סכום שישולם למוכר יוקצה תחילה לסילוק הפיצויים, לאחר מכן לכיסוי כל יתרת חוב, ולבסוף לתשלום יתרת מחיר הרכישה.
(b) הקונה ישפה, יגן ויפצה את המוכר מפני כל עלות שתיתכן, לרבות שכר טרחת עורכי דין, עמלות סוכנים, עמלות גבייה, הוצאות, עלויות ניהול ועמלות נוספות, שעלולות להיגרם למוכר בתהליך גביית הכספים המגיעים מהמוכר בהתאם להסכם זה.
3.3 מימון הלוואה
הקונה מסכים כי הסכם זה אינו מותנה בקבלת הלוואה או מימון בכל צורה שהיא מבנק או מכל מוסד פיננסי אחר לצורך תשלום מחיר הרכישה או כל חלק ממנו, וכי כל כישלון בקבלת הלוואה או מימון לא ישחרר את הקונה מכל חובתו על פי הסכם זה. חובות אלה יישארו בתוקף מלא מהתאריך הקובע. אם יתבקש על ידי הקונה, המוכר עשוי, לפי שיקול דעתו הבלעדי, לקבל תשלום מבנק או מוסד פיננסי מוכר בשם הקונה.
4. עבודות בנייה
4.1 התחייבויות המוכר
(a) המוכר יעשה כל מאמץ סביר להבטיח כי עבודות הבנייה יתבצעו:
(i) באופן מקצועי ונכון, תוך שימוש בכל המיומנות והזהירות הנדרשת ובאופן התואם את עקרונות הבנייה הטובים.
(ii) תוך שימוש בחומרים איכותיים ומתאימים.
(iii) בהתאם לדרישות כל רשות רלוונטית ולחוקים החלים.
(iv) בהתאמה מהותית לתוכנית היחידה המוצעת, למפרט היחידה המוצע ולתנאים הקבועים בהצהרת הגילוי.
(b) המוכר יעשה כל מאמץ סביר להקצות לקונה את היתרונות של כל אחריות יצרן ביחס לכל מכשיר, מתקן או אבזור שהותקנו על ידי או מטעם המוכר ביחידה, ככל שניתן להקצותם, והדבר יקבע לפי שיקול דעתו הבלעדי של המוכר.
4.2 שינויים מצד המוכר
(a) ככל שתוכנית היחידה המוצעת או הצהרת הגילוי מפרטות את החומרים, הגימורים והחיבורים החיוניים שמהם תורכב המסירה של היחידה, הקונה מסכים כי המוכר רשאי לשנות או להחליף חומרים, גימורים וחיבורים אלה עם חומרים, גימורים וחיבורים ברמת איכות שווה או גבוהה יותר (כפי שייקבע על ידי יועץ הפרויקט לפי שיקול דעתו הבלעדי). הקונה מסכים שלא להגיש התנגדות, בקשה או תביעה לפיצוי בגין שינויים אלו.
(b) הקונה מסכים שהפרטים על עיצוב, מאפיינים, מתקנים ותכנון המבנה כפי שמתוארים בהסכם זה ובהצהרת הגילוי הם בגדר הערכה בלבד. המוכר רשאי, בכפוף לחוק החל, לשנות את העיצוב, המאפיינים, המתקנים והתכנון לפי הצורך, או בכדי לעמוד בדרישות החוק החל או רשות רלוונטית.
4.3 שינויים בשטח היחידה
(a) הקונה מסכים כי שטח היחידה הוא הערכה של המוכר לגבי השטח הסופי של היחידה, המחושב בהתאם לחוק הבעלות המשותפת.
(b) אם שטח היחידה הסופי, לאחר סיום עבודות הבנייה, קטן יותר מהשטח שהוצהר ביותר מחמישה אחוזים (5%) (או כל סבילות מקסימלית אחרת, אם קיימת, כפי שנקבעה על פי החוק החל), מחיר הרכישה יופחת באופן פרופורציונלי כדי לשקף את ההפחתה בשטח החורגת מהסבילות המקסימלית. כל הפחתה במחיר הרכישה תוחזר על ידי המוכר לקונה לאחר השלמת העסקה, כאשר השטח הסופי ייקבע על ידי מודד מוסמך והבעלות תירשם במחלקת הקרקעות.
(c) אם השטח הסופי של היחידה, לאחר סיום עבודות הבנייה, גדול יותר מהשטח שהוצהר ביותר מחמישה אחוזים (5%) (או כל סבילות מקסימלית אחרת, אם קיימת, כפי שנקבעה על פי החוק החל), מחיר הרכישה יוגדל באופן פרופורציונלי כדי לשקף את התוספת בשטח החורגת מהסבילות המקסימלית. כל תוספת במחיר הרכישה תהיה לתשלום יחד עם התשלום האחרון של מחיר הרכישה, כפי שיודיע המוכר לקונה.
(d) לא תתבצע כל התאמה במחיר הרכישה אם השטח הסופי של היחידה גדול או קטן מהשטח שהוצהר בשיעור של חמישה אחוזים (5%) או פחות (או כל סבילות מקסימלית אחרת, אם קיימת, כפי שנקבעה על פי החוק החל).
4.4 חנייה
(a) היחידה נמכרת עם מקומות החניה המצוינים בנספח 4 בפרטי ההסכם.
(b) הקונה מתחייב לעמוד בהנחיות מנהל ועד הבעלים והנהלת הבניין בעת שימוש במתחם החניה וגישה למקומות החניה, בהתאם לתנאי הסכם זה ולמסמכים החוקתיים.
5. בדיקת היחידה ותיקון פגמים וחוסרים
5.1 זיהוי פגמים וחוסרים
(a) לקונה תינתן הזכות לבצע בדיקה אחת (1) של היחידה לאחר קבלת הודעת ההשלמה, לצורך זיהוי פגמים וחוסרים (למעט סדקים קלים או תקלות במכשירים). יועץ הפרויקט (או נציגו) יתלווה אל הקונה בבדיקה זו.
(b) במהלך הבדיקה המתוארת בסעיף 5.1(a), הקונה ימלא ויחתום על כתב ההכרה לטובת המוכר, בו יפורטו הפגמים והחוסרים שנמצאו ביחידה. רשימת הפגמים והחוסרים המתוארת בכתב ההכרה תהיה סופית ותועבר למבצע הבנייה לצורך תיקון הפגמים והחוסרים הללו בתוך תקופה סבירה (התקופה תצוין לקונה על ידי המוכר).
(c) הקונה מסכים כי המוכר אינו מחויב לתקן פגמים או חוסרים לפני תאריך ההשלמה, וכי תיקון הפגמים והחוסרים לא ישפיע על התחייבויות הקונה לפי הסכם זה, כולל התחייבותו לשלם את התשלום האחרון (וכל סכום אחר המגיע בהתאם להסכם זה) בתאריך ההשלמה.
(d) הקונה מסכים כי כל הפגמים והחוסרים שהוגשו לתיקון למוכר, בהתאם לסעיף 5.1(b), יתוקנו על ידי המבצע (או המוכר) לשביעות רצונו הבלעדית של יועץ הפרויקט לפי שיקול דעתו המוחלט.
(e) במקרה של מחלוקת בנוגע לפגמים ו/או חוסרים ו/או לתיקונם, החלטת יועץ הפרויקט בנושא זה תהיה סופית ומחייבת את המוכר והקונה.
5.2 היעדר פגמים וחוסרים
(a) אם הקונה אינו מזהה פגמים או חוסרים בהתאם לסעיף 5.1, הקונה יחתום על כתב ההכרה לטובת המוכר, המאשש כי הקונה בדק את היחידה, לא זיהה פגמים או חוסרים במהלך הבדיקה, וקיבל את מצבה הפיזי של היחידה כפי שהיא.
(b) אם הקונה אינו מבצע את הבדיקה במועד שנקבע, יועץ הפרויקט יערוך את הבדיקה בשם הקונה, והיחידה תיחשב כנקייה מכל פגם או חוסר למעט אלו שזוהו על ידי יועץ הפרויקט במהלך הבדיקה. במצב כזה, זכות הקונה לדרוש תיקון של פגמים או חוסרים בהתאם לסעיף 5.1 תתבטל.
5.3 גישת הקונה
הקונה מסכים כי, מלבד בדיקת היחידה המתוארת בסעיף 5.1(a), לא תתאפשר גישתו ליחידה ללא הסכמה מראש ובכתב מהמוכר. המוכר רשאי לסרב לגישה לפי שיקול דעתו המוחלט.
5.4 תקופות אחריות לפגמים מבניים ולא מבניים
(a) בהתאם להוראות החוק החל, ובכפוף להנחיות יועץ הפרויקט, המוכר ינחה את הקבלן לתקן או להחליף (כפי שיוחלט על ידי יועץ הפרויקט) כל עבודות פגומות ביחידה (כולל עבודות אזרחיות, מכאניות, צנרת וחשמל, אך למעט סדקי שקיעה קלים, תקלות במכשירים או פגמים שנגרמו כתוצאה משימוש לקוי או שינויים ביחידה או בפריסתה על ידי הקונה או המשתמש). תיקונים אלו יתבצעו על פי הודעה למוכר תוך שנה אחת ממועד השלמת הבנייה, אלא אם כן האחריות הרלוונטית הועברה לקונה בהתאם לסעיף 4.1(b).
(b) בהתאם להוראות חוק הבעלות המשותפת, המוכר ישתמש במאמצים סבירים להורות לקבלן לתקן כל פגם מבני שמופיע בבניין ומשפיע לרעה על היחידה, בהתאם להודעה שתתקבל מהמוכר תוך עשר שנים ממועד השלמת הבנייה. המוכר יפעל בהתאם להתחייבויותיו לפי חוק הבעלות המשותפת ולא יישא באחריות נוספת כלשהי בנוגע לפגמים, לתקן הבנייה או לתכנון של היחידה והבניין.
(c) למען הסר ספק, ועל אף כל הוראה אחרת בהסכם זה ובהתאם לחוק החל, המוכר לא יישא באחריות לתיקון סדקי שקיעה קלים שאינם מבניים ביחידה או בבניין, בהתאם להחלטתו המוחלטת של יועץ הפרויקט.
5.5 עבודות לאחר השלמת המוכר
(a) הקונה מאשר ומסכים כי ייתכן שיחידות נוספות בבניין או חלקים מהשטחים המשותפים לא יהיו גמורים במלואם עד לתאריך ההשלמה. במקרה כזה, המוכר ישתמש במאמצים סבירים להבטיח שהיחידות הנוספות בבניין והשטחים המשותפים יושלמו בהקדם האפשרי לאחר תאריך ההשלמה.
(b) הקונה מאשר ומסכים כי לא יהיה זכאי להעלות כל התנגדות, דרישה או תביעה לפיצויים, ולא לעכב את תשלום ההחזר הסופי, בשל פעילויות בנייה שימשיכו בבניין ואי נוחות אפשרית שעלולה להיגרם כתוצאה מכך. זאת, כל עוד הגישה הסבירה ליחידה נשמרת.
(c) הקונה מאשר ומסכים כי מספור היחידות בבניין הוא זמני בלבד, וכי המוכר, מחלקת הקרקעות ו/או הרשויות הרלוונטיות האחרות עשויים להקצות מספר שונה ליחידות בבניין (כולל היחידה הנרכשת) בעת רישום תוכנית אתר השטחים המשותפים.
6. סיום וסיכון
6.1 סיום
(a) צפוי כי בניית היחידה תושלם כפי שנקבע על ידי יועץ הפרויקט, למעט פגמים או חוסרים מינוריים, אשר יתוקנו בהתאם לסעיף 5.1.
(b) המוכר והקונה מסכימים כי תאריך הסיום המשוער של הבנייה מייצג את ההערכה הנוכחית של המוכר לגבי התאריך שבו הוא מצפה לסיים את בניית היחידה, ובלבד שלא יתרחש אירוע של כוח עליון שיאחר את הבנייה.
(c) הקונה מסכים כי תאריך הסיום של הבנייה בפועל עשוי להתרחש לפני תאריך הסיום המשוער של הבנייה.
(d) ביום או לאחר תאריך סיום הבנייה, המוכר ישלח לקונה הודעת סיום שתפרט את תאריך הסיום. תאריך הסיום לא ייחשב כנקבע אלא אם כן הודעת הסיום נמסרה לקונה על ידי המוכר.
(e) הקונה יהיה חייב לשלם את יתרת המחיר הכולל של הרכישה וכל סכום אחר המגיע לשולם לפי הסכם זה בתוך שלושים (30) ימים קלנדריים מהתאריך של הודעת הסיום.
(f) אם המוכר לא מודיע לקונה על תאריך סיום הבנייה בהתאם לסעיף (d), וללא פגיעה בזכויות המוכר לפי סעיף 15 בנוגע לאירועי כוח עליון, תאריך הסיום המשוער של הבנייה ייחשב כמתוארך אוטומטית על ידי המוכר, לתקופה או תקופות של עד שתים עשרה (12) חודשים, מבלי שהמוכר יהיה חייב להודיע לקונה בכתב על הארכה כזו. הקונה מאשר ומסכים כי כל עיכוב בתשלום כלשהו יוביל לעיכוב נוסף בתאריך הסיום, מבלי שהקונה יהיה זכאי לפיצוי על העיכוב הנוסף.
6.2 העברת סיכון
(a) כל עוד הקונה מילא את ההתחייבויות שלו לפי הסכם זה, ובכפוף להוראות המפורטות בהסכם זה, לקונה יהיה הזכות לשאת בסיכון של החזקה ביחידה מיום סיום הבנייה.
(b) המוכר יהיה זכאי לסרב למסור את החזקה של היחידה לקונה אם הקונה לא שילם כל סכום המגיע לו לפי הסכם זה או אם הקונה לא תיקן כל הפרה של כל סעיף מהסכמות בהסכם זה.
(c) ביום סיום הבנייה, הקונה יחתום על אישור לטובת המוכר המאשר כי החזקה ביחידה עברה לקונה ביום סיום הבנייה וכי היחידה אינה מאויישת וללא כל פגמים או חוסרים (למעט פגמים ו/או חוסרים כפי שהוסכם בין הצדדים בהתאם לסעיף 5.1).
(d) החזקה והסיכון בנוגע לאזורים המשותפים יעברו לוועדת בעלי הדירות עם היווסדה, בהתאם לחוק הנכסים המשותפים ולדרישות או הנחיות הרשויות הרלוונטיות.
7. רישום ומעבר זכויות
7.1 רישום הסכם זה
(a) מיד לאחר המועד היעיל, המוכר יגיש את הסכם זה לרישום במרשם הנכסים הזמני, על חשבון הקונה.
(b) הצדדים נדרשים לנקוט בכל צעד סביר ולחתום על כל מסמך נדרש בהתאם לדרישות מחלקת הנכסים על מנת לאפשר את רישום הסכם זה במרשם הנכסים הזמני.
7.2 רישום זכויות
(a) המוכר יעשה מאמצים סבירים על מנת להעביר את הזכויות ביחידה לקונה ויעזור לקונה ברישום העברת הזכויות אליו, כל עוד:
(i) הקונה שילם את כל האגרות והעלויות הנדרשות לרישום בהתאם לסעיף 7.3.
(ii) הקונה חתם על הצהרת הצטרפות, התחייבות הצטרפות ואישור (בהתאם לעניין);
(iii) הקונה עמד באופן מלא בכל ההתחייבויות שלו תחת הסכם זה ואינו מפר כל התחייבות אחרת.
(iv) הקונה יעשה מאמצים סבירים כדי לסייע למוכר בנוגע להעברת הזכויות והבעלות; ו
(v) הקונה אחראי באופן בלעדי להבטיח את דרישות מחלקת הקרקעות והרשויות הרלוונטיות כדי לאפשר את רישום העברת הזכויות ביחידה אליו.
(b) הצדדים חייבים לספק למחלקת הקרקעות כל מידע ולחתום על כל מסמך שיידרש על ידי מחלקת הקרקעות (והרשויות הרלוונטיות האחרות) לצורך רישום העברת הזכויות ביחידה.
(c) הקונה מאשר ומסכים כי הצדדים עשויים לא להיות מסוגלים להשיג את רישום העברת הזכויות ביחידה עד אשר הבניין יחולק בהתאם לחוק הנכסים המשותפים.
(d) כל עוד המוכר מקיים את התחייבויותיו בסעיף 7.2(a), הקונה מאשר כי המוכר לא יהיה אחראי בשום צורה לעיכוב ברישום העברת הזכויות ביחידה לקונה.
(e) הקונה מסכים כי העברת הזכויות בהתאם לסעיף זה תתבצע בהתאם ובמידה שהחוק המשותף לנכסים והרשויות החוקיות הרלוונטיות מתירות זאת. במקרה של סתירה או אי התאמה בין הוראות הסכם זה לחוק הרלוונטי, החוק הרלוונטי גובר במידה של כל סתירה או אי התאמה.
7.3 אגרת רישום
(a) הקונה ישלם למחלקת הקרקעות (או למוכר כהחזר אם המוכר ישלם כל חלק מהאגרה) את כל אגרות הרישום (הנכנסות כיום לתוקף בשיעור של ארבעה אחוזים (4%) ממחיר הרכישה) הנוגעות לרישום הסכם זה ורישום העברת הזכויות ביחידה לקונה. לצורך הסרת ספק, הקונה מאשר כי אגרות הרישום לא ישולמו לחשבון הנאמנות.
(b) במועד היעיל, הקונה מאשר כי אגרת רישום ההעברה שעל הקונה לשלם בהתאם לסעיף 7.3(a) היא אגרת רישום שתשולם במועד רישום הסכם זה במרשם הנכסים הזמני, ואגרת רישום זו תשולם על ידי הקונה במועד חתימת הסכם זה.
(c) הקונה מאשר ומסכים כי הקונה יהיה אחראי בלעדית לכל העלות הנוספת באגרות הרישום שיכולות להתרחש מעת לעת ולכל אגרות, מסים, דמי העברת זכויות, מיסים, אגרות שייכות, אגרות תעריפים, אגרות שירותים (כולל דמי חיבור ודמי צריכה), דמי בנק ודמי אשראי, וכל אגרות ו/או חיובים אחרים שיכולים להיות מוטלים על ידי מחלקת הקרקעות וכל רשות רלוונטית בנוגע לרישום או העברת היחידה מהמוכר לקונה.
(d) הקונה לא יוכל להעלות כל התנגדות, דרישה, תביעה לפיצוי או הפחתת מחיר הרכישה ולא יוכל לנסות לבטל את ההסכם בהקשר של כל עלייה באגרות הרישום או אגרות רישום נוספות שהוטלו על ידי הרשות הרלוונטית.
7.4 זכויות והערות
(a) הקונה מאשר ומסכים כי העברת הזכויות ביחידה בהתאם לסעיף 7.2 כפופה ל:
(i) הזכויות וההתחייבויות הכלולות בהסכם זה, בהצהרת הקהילה הראשית, ובמסמכים החוקתיים; ו
(ii) כל הזכויות וההתחייבויות, התחייבויות חיוביות ו/או שליליות, הגבלות על השימוש וזכויות המעבר המועילות או המכבידות על היחידה ו/או הבניין עם או לטובת המוכר, ועדת בעלי הדירות, המפתח הראשי ו/או כל רשות רלוונטית.
(b) הקונה לא יעלה כל התנגדות, דרישה או תביעה לפיצוי בנוגע לכל הגבלה המכבידה על היחידה, האזורים המשותפים או הבניין, ולא כל הערה על הזכויות בנוגע ליחידה, כולל הגבלה על הזכויות המצהירה כי היחידה כפופה לתנאים, התחייבויות, זכויות והגבלות המפורטות בהצהרת הקהילה הראשית, בהצהרת הנכסים המשותפים ובחוקי, תקנות ותקנונים שניתנים בהתאם להם, כפי שעשויים להתעדכן מעת לעת (או נוסח דומה שיקבע על ידי המוכר על פי שיקול דעתו הבלעדי).
(c) הקונה מאשר ומסכים כי ייתכן שיהיה צורך להחליף את תכנית היחידה המוצעת ואת התכניות המוצעות שמצורפות להצהרת הגילוי או למסמכים החוקתיים המזהים את היחידה והאזורים המשותפים בתכניות בצורתן המאושרת על ידי מחלקת הקרקעות לצורך רישום היחידה והבניין. בכפוף לסעיף 4.4, הקונה לא יוכל להעלות כל התנגדות, דרישה, תביעה לפיצוי או לעכב את סיום ההסכם או את ביצוע כל התשלומים לפי הסכם זה, בנוגע לשינויים בתכנית היחידה המוצעת ובתכניות המוצעות שמצורפות להצהרת הגילוי או למסמכים החוקתיים.
8. ניהול
8.1 קהילת האב (Master Community)
הקונה מאשר ומבין כי:
(a) הבניין נמצא בתוך קהילת האב;
(b) המפתח הראשי הוא המפתח של קהילת האב, וחלק מהקרקע הצמודה בתוך קהילת האב יפותח למתחם מגורים, מסחר, פנאי וקמעונאות הומוגני, בו יתוקנו מתקנים ושירותים משותפים. המפתח הראשי אחראי לפיתוח התשתיות בתוך קהילת האב, כולל דרכים ונוף;
(c) המפתח הראשי יישאר בעל הקרקע הנותרת בתוך קהילת האב ויהיה אחראי לניהול, אדמיניסטרציה, תחזוקה ושליטה נכונה ונוחה של קהילת האב, תוך הצבת מגבלות הדדיות ולטובת כל הנכסים בקהילת האב והמפתח הראשי, על פי הצהרת קהילת האב;
(d) הוא, יחד עם יורשיו וכל חברי ועד בעלי הדירות וכל בעלי הדירות והשוכרים בנכסים בקהילת האב מעת לעת, יהיו כפופים להצהרת קהילת האב על ידי חתימה על התחייבות להצטרפות;
(e) הכללים הכלולים בהצהרת קהילת האב (כפי שישונו מעת לעת) מחייבים באופן שווה את כל בעלי הדירות והשוכרים בקהילת האב, והקונה יוודא כי השוכרים של היחידה מודעים לכללים אלה ומקפידים עליהם;
(f) למפתח הראשי יש את הסמכות והוא רשאי להחזיר את עלויות ניהול קהילת האב בצורת אגרות קהילת האב, מהמוכר, ועד בעלי הדירות ו/או הקונה, שישולמו בנוסף, בנפרד ובשונה מהוצאות שירותי הבניין שעל הקונה לשלם בגין הפעלת האזורים המשותפים;
(g) המפתח הראשי רשאי להאציל את אחריותו לגביית אגרות קהילת האב מבעלי הדירות ועד בעלי הדירות ו/או מהמוכר עד להקמת ועד בעלי הדירות;
(h) עבודות בנייה עשויות להימשך בקהילת האב גם לאחר תאריך הסיום, והקונה לא יוכל להגיש כל תביעה מכל סוג שהוא נגד המפתח הראשי, המוכר או כל אחת מהחברות הקשורות אליהם או הממונים שלהם לפיצוי או נזקים בנוגע לכל העבודות והפעילויות הבנייה המתמשכות בקהילת האב;
(i) הסכם זה הוא הסכם אישי בין המוכר לקונה, והמפתח הראשי אינו לוקח על עצמו כל אחריות ואינו נותן כל התחייבות לקונה לביצוע נכון של ההתחייבויות של המוכר לפי הסכם זה;
(j) אין לעשות שימוש בנכסים אינטלקטואליים של המפתח הראשי או חברותיו ללא אישור מראש ובאופן מפורש מהמפתח הראשי.
(k) הזכויות וההגבלות הבאות הוקצו ל/הוזהרו על ידי המפתח הראשי:
(i) זכויות ציבוריות, להולכי רגל ולרכב, וזכויות מעבר עבור שירותים, תשתיות ושירותים על, תחת ומעבר לקרקע;
(ii) תביעה/העברה של עלויות/חיובים נוספים שהמפתח הראשי נשא בהם, שהוטלו על ידי רשות רלוונטית בנוגע לכל תשתית, נכסים בנויים ו/או מתקנים שהוטלו על קהילת האב על ידי רשות רלוונטית שלא הוסכמו ו/או לא הוערכו ו/או לא היו ניתנים לתשלום על ידי המפתח הראשי בזמן כתיבת התוכנית הראשית או במכירת הקרקע למוכר, כאשר עלויות אלו יחולקו בין כל הקרקעות בקהילת האב בהתאם להוראות הצהרת קהילת האב או כפי שייקבע על ידי המפתח הראשי;
(l) המוכר אינו נותן כל התחייבות או הצהרה בנוגע למתקנים ולשירותים בתוך קהילת האב, והם תחת שליטה וניהול בלעדי של המפתח הראשי או של צדדים קשורים לו.
8.2 ניהול הבניין
(א) כפי שמתואר בהרחבה בהצהרת הגילוי ובמסמכים החוקתיים, הכוונה של המוכר היא שוועדת בעלי הדירות תוקם בהתאם לחוק נכס משותף.
(ב) עם רישום העברת הנכס מהמוכר לקונה, הקונה, כבעל נכס, יהפוך לחבר בוועדת בעלי הדירות, ויחד עם יתר בעלי הנכסים יהיה כפוף לתנאי המסמכים החוקתיים (כפי שעשויים להשתנות מעת לעת על ידי ועדת בעלי הדירות בהתאם לחוק נכס משותף).
(ג) הקונה מסכים כי כאשר אדם או ישות הופכים לבעל נכס, הם יהיו אחראים יחד ולחוד עם יורשיהם, נציגיהם האישיים, הממשיכים ו/או הממלאים את מקומם לביצוע נכונה של התחייבויותיהם בהתאם למסמכים החוקתיים עד להשלמת כל ההליכים המפורטים במסמכים החוקתיים, בהסכמים שנעשו על ידי ועדת בעלי הדירות ו/או בהסכם זה בנוגע להעברת הזכות של בעל הנכס בנכס עד אשר כל ההליכים הושלמו.
(ד) הקונה מאשר כי הכללים המוספים או המוגדרים בהצהרת קהילת היסוד מחייבים באופן שווה את כל בעלי הנכסים והדיירים בקהילת היסוד, והקונה ידאג לכך שכל הדיירים בנכס יהיו מודעים לכללים אלה ויקפידו עליהם.
(ה) הקונה מאשר כי, בהתאם לחוק החל, עד למועד ההשלמה:
(i) המוכר נשאר הבעלים של הנכס; ו
(ii) הקונה אינו בעל הנכס ואין לו זכויות בנכס, והוא לא ייהנה מהנכס ולא יהיה זכאי להצביע בהחלטות או להיות מעורב בעניינים של ועדת בעלי הדירות.
(ו) למרות האמור בסעיף 8.2(ה), הקונה אחראי באופן בלעדי וישלם את כל הוצאות השירות וכל הוצאות אחרות שיכולות להיות מוטלות על ידי ועדת בעלי הדירות ו/או כל רשות רלוונטית (או על ידי המוכר בשמם) על הנכס החל ממועד ההשלמה.
8.3 זכויות שמורות
(א) המוכר שומר לעצמו במפורש והקונה מעניק למוכר (ולנציגיו של המוכר) את הזכויות הבאות:
(i) הזכות להתקין, להקים, למקם ולהציג כל חומר פרסום, שיווק וקידום מכירות מכל סוג שהוא, בין אם זמני ובין אם קבוע, על חזית הבניין, או בתוך הבניין, כולל באזורים המשותפים, כפי שיקבע המוכר לפי שיקול דעתו הבלעדי מעת לעת, כולל כל סימנים; ו
(ii) הזכות להתקין, להקים ולמקם כל ציוד, אביזרים ופריטים למטרת קבלת ושידור אותות תקשורת ומדיה (וכדומה), מכל סוג שהוא, בין אם זמני ובין אם קבוע, על חזית הבניין, או בתוך הבניין, כולל באזורים המשותפים, כפי שיקבע המוכר לפי שיקול דעתו הבלעדי, כולל, ללא הגבלה, כל אנטנות, לוויינים, תריסים, תחנות משנה וכדומה.
(ב) הקונה, בתפקידו כבעל נכס, יעניק את הזכויות, ההקלות או כאלו הנדרשות למתן תוקף לזכויות המוכר המפורטות בסעיף 8.3(א). אם יידרש על ידי המוכר, הקונה יצביע בעד מתן רישיון או השכרת שטחים על ידי ועדת בעלי הדירות למוכר (או לנציגו) בנוגע לאזורי אזורים המשותפים הנדרשים כדי להפעיל את זכויות המוכר המפורטות בסעיף 8.3(א).
(ג) לא תהיה חובה לתשלום עבור הזכויות המפורטות בסעיף 8.3(א) והמוכר לא יצטרך לשלם כל דמי רישיון או שכירות עבור כל רישיון או השכרת זכויות שניתנות למוכר על ידי ועדת בעלי הדירות, בהתאם לסעיף 8.3(ב). המוכר יהיה זכאי אך ורק לכל ההכנסות או הרווחים שיתקבלו מהמוכר או הקשורים למימוש זכויות המוכר המפורטות בסעיף 8.3(א), והמוכר לא יהיה חייב להסביר את ההכנסות או הרווחים שיתקבלו על ידי ועדת בעלי הדירות.
(ד) כאשר המוכר מממש את זכויותיו המפורטות בסעיף 8.3(א), עליו לנקוט זהירות סבירה כדי להבטיח שמינימום של אי נוחות ייגרם לבעלי הנכסים ולדיירים בבניין ויתקן כל נזק פיזי שייגרם כתוצאה מהתקנה, התקנה, הצבה והצגת כל פריט, ויתקן כל נזק פיזי שייגרם כתוצאה מהסרתו.
מסמכים חוקתיים
(א) הקונה מכיר ומסכים כי הוא, יחד עם יורשיו, נציגיו האישיים, ממשיכי דרכו וממלאי מקומו, יהיו מחויבים למסמכים החוקתיים ויעמדו בהם בכל זמן.
(ב) הקונה מכיר ומסכים כי המסמכים החוקתיים הם בגרסת טיוטה וכפופים לאישור של RERA (הסוכנות הרגולטורית של הנדל”ן) ומחלקת הקרקעות. המוכר רשאי לבצע שינויים במסמכים החוקתיים כפי שיידרשו על ידי RERA ו/או מחלקת הקרקעות, או כפי שהמוכר יראה לנכון לצורך טובת הבניין.
חיובי שירות
10.1 אופן חישוב חיובי שירות
(א) הקונה יהיה אחראי וישלם את חיובי השירות ללא כל הפחתה, קיזוז או כל החזקה אחרת כלשהי ממועד המסירה ומסכים כי:
(i) לקונה יש חובת המשך (יחד עם כל בעלי הנכסים האחרים) להשתתף בהוצאות עבור הפעלת האזורים המשותפים, כפי שחושב ומחושב ומתחייב לפי הוראות הצהרת הנדל”ן המשותף, כולל חובת השתתפות בקרן הכללית ובקרן הגיבוי שהוקמה על ידי ועדת בעלי הדירות בנוגע לאזורים המשותפים, בהתבסס על הזכויות או כפי שאושר על ידי RERA; ו
(ii) לקונה יש חובת המשך (יחד עם כל בעלי הנכסים בקהילה הראשית) להשתתף בחיובי קהילת בעלי הדירות המרכזית, כפי שחושב ומחושב ומתחייב לפי הוראות הצהרת הקהילה המרכזית.
(ב) אם המוכר שילם כל חיובי שירות (כולל כל חיובי שירות בנוגע לבניין או תשלומים כלשהם ששולמו לגורם רלוונטי או ספק צד שלישי (כולל כל דמי חיבור)), שהם שייכים או שייכים באופן פרופורציונלי לנכס, עבור תקופה שנמשכת מעבר למועד המסירה, הקונה יהיה חייב להחזיר למוכר את חלקו הפרופורציונלי של אותם חיובים (כפי שייקבע על ידי המוכר בהגינות) והסכומים הללו יהיו לשלם למוכר במועד המסירה ויתווספו לחיוב שירות זמני ראשון.
10.2 פיקדון חיוב שירות
(א) הקונה חייב לשלם למוכר את פיקדון חיוב השירות במועד המסירה כערבות מתמשכת עבור חובת הקונה לשלם את חיובי השירות, ופיקדון זה חייב להתחדש על ידי הקונה אם פיקדון חיוב השירות קטן ממחצית (6) חודשים של תשלום חיובי השירות הנוכחיים בכל זמן נתון.
(ב) בנוסף לכל הזכויות שיש לוועדת בעלי הדירות לפי החוק החל בנוגע לחיובי שירות שלא שולמו, ועדת בעלי הדירות יכולה להחיל את פיקדון חיוב השירות במלואו או בחלקו על כל חיוב שירות שלא שולם או על חיובי תשלום בהתאם למסמכים החוקתיים. אם כל פיקדון חיוב השירות או חלקו הוחל כך, ועדת בעלי הדירות (כפי שמיועד) תודיע לקונה בכתב והקונה חייב להחזיר מיד את פיקדון חיוב השירות לסכום המקורי. הקונה אינו זכאי לקזז כל חיוב שירות או סכום אחר המגיע ממנו כנגד פיקדון חיוב השירות.
(ג) במכירת הנכס בעתיד על ידי הקונה, ועדת בעלי הדירות תזכה את הקונה או את המורשה שלו בפיקדון חיוב השירות שנמצא ברשותה, והקונה כמוכר יעשה התאמה ישירה עם המורשה כדי להחזיר לקונה את פיקדון חיוב השירות ששולם על ידו. להבהרת ספק, ועדת בעלי הדירות תזכה את המורשה רק כאשר כל חיובי השירות שולמו במלואם ולא תעביר לקונה את פיקדון חיוב השירות במכירה.
10.3 חיוב שירות זמני ראשון
(א) המוכר ינסה להודיע לקונה על חיוב השירות הזמני הראשון בהקדם האפשרי לאחר הגשת הודעת המסירה. הקונה חייב לשלם את חיוב השירות הזמני הראשון למוכר במלואו ובמקדמה במועד המסירה. להבהרת ספק, חיוב השירות הזמני הראשון ישולם על ידי הקונה במועד המסירה בנוסף לפיקדון חיוב השירות שישולם בהתאם לסעיף 10.2.
(ב) אם, לאחר קביעת ההוצאות בפועל של המוכר (או ועדת בעלי הדירות אם הוקמה כראוי) עבור התקופה שממועד המסירה ועד לסוף תקופת חיוב השירות הראשונה, חיובי השירות של הקונה:
(i) עולים על הסכום שכבר שולם כחיוב שירות זמני ראשון, הקונה חייב לשלם את היתר למוכר (או ועדת בעלי הדירות אם הוקמה כראוי), לפי דרישה; או
(ii) פחותים מהסכום שכבר שולם כחיוב שירות זמני ראשון, המוכר (או ועדת בעלי הדירות אם הוקמה כראוי) יזכה את העודף לקונה כנגד תשלום הבא של חיובי השירות.
מיסים, חיובי שירותים ומידע ושירותי ICT
11.1 מים קרים
הקונה מאשר ומסכים כי:
(א) המוכר יתקין מערכת קירור בבניין כדי לספק מים קרים ליחידות בבניין ולשטחים המשותפים;
(ב) הקונה יהיה אחראי לשלם את כל חיובי צריכת המים הקרים המיוחסים ליחידה ממועד המסירה, ושהעלות הקשורה לתחזוקה ולשמירה על מערכת הקירור ועלות אספקת המים הקרים לשטחים המשותפים תהווה חלק מחיובי שירותי הבניין;
(ג) ככל שהקונה יכול להתקשר ישירות עם ספקי שירותים כמו גז, תקשורת ושירותי ICT, הוא יסכים להשתמש בספקי השירות המאושרים של היזם הראשי או, במקרה של שירותי ICT, להתקשר עם היזם הראשי בהתאם לתנאים של סעיף 11.3.
11.2 מיסים ושירותי תקשורת ושירותי Utilities נוספים
(א) הקונה מסכים שהוא יהיה אחראי לשלם את כל המיסים וחיובי השירותים המיוחסים ליחידה ממועד המסירה. אם המוכר שילם מיסים או חיובי שירותים ביחס ליחידה (או באופן יחסי ביחס ליחידה) שמשך זמן החיוב שלהם חורג מהמועד של המסירה, הקונה ישיב למוכר את חלק הסכום המיוחס לתקופה שלאחר מועד המסירה, וייתכן שסכום זה ייכלל בתוך חיוב השירות הזמני הראשון.
(ב) אם דרוש מהמוכר או מספק השירותים, הקונה יתחייב להיכנס להסכמים עם ספק השירותים או כל סוכן שנבחר על ידי המוכר או ספק השירותים לגביית חיובי שירותים המיוחסים ליחידה.
(ג) הקונה ישפה וישמור על המוכר (ועל ועדת בעלי הדירות) חסר אחריות, בכל פעולה, עלות, תביעה, נזק, דרישה, הוצאות, חובות, אובדנים ופעולות משפטיות מכל סוג שיתחוללו עקב כשלונו של הקונה לשלם את כל המיסים וחיובי השירותים לרשויות הרלוונטיות או ספקי השירותים בהתאם למה שעל הקונה לשלם ביחס ליחידה (או באופן יחסי עבור כל שטחים משותפים).
(ד) במועד המסירה, במקרה הצורך, המוכר יודיע לקונה על מספר הסדרה של מד המים של DEWA המיוחס ליחידה, והקונה מתחייב להעביר את חשבון ה-DEWA על שמו תוך שבעה (7) ימים מהמועד האמיתי של המסירה. הקונה חייב להגיש העתק קבלה של תשלום הפיקדון של DEWA כהוכחה שהקונה עמד בתנאי סעיף 11.2(ד). כישלון במילוי התנאי הנ”ל עשוי להוביל לניתוק. המוכר לא יישא באחריות לכל הפסקת חשמל ו/או בעיות ו/או כשלון שנגרם על ידי הקונה בקשר לסעיף 11.2(ד).
11.3 שירותי ICT
(א) המוכר מגלה והקונה מאשר כי כל שירותי ה-ICT בתוך הקהילה המרכזית עשויים להינתן באופן בלעדי על ידי היזם הראשי, והקונה (יחד עם כל שאר בעלי הנכסים) עשוי להידרש להתקשר בהסכמים עם היזם הראשי שבהם:
(i) היזם הראשי (או החברה הקשורה לו) יספק בלעדית או ידאג לספק את התשתית של שירותי ה-ICT;
(ii) המוכר יעניק ליזם הראשי כל זכויות מעבר הנדרשות כדי לאפשר ליזם הראשי להתקין ולתחזק את תשתית ה-ICT ביחס לבניין;
(iii) המוכר יספק ליזם הראשי את המבנה הפיזי או המבנים שבבניין אשר בהם תימצא תשתית ה-ICT;
(iv) היזם הראשי יאפשר לקונה (יחד עם כל בעלי הנכסים האחרים) גישה לשירותי ה-ICT לצורך קבלת שירותי ICT.
(ב) הקונה (יחד עם כל בעלי הנכסים האחרים) יהיה אחראי לכל עלויות החיבור ודמי השירות השנתיים שעליו לשלם ליזם הראשי בתמורה לכך שהיזם הראשי יספק את שירותי ה-ICT לבניין.
הגבלות על מכירת הנכס לפני מועד ההשלמה
12.1 לפני מועד ההשלמה, הקונה, כמו גם כל העברת בעלות (Transferee), לא יוכל לבצע מכירה, או לשווק את הנכס למכירה, אלא אם כל התנאים הבאים התקיימו:
(א) הסכמת המוכר בכתב הושגה מראש (הסכמה זו עשויה להינתן או להידחות, או להינתן בתנאים, לפי שיקול דעתו המוחלט של המוכר);
(ב) הסכם זה נרשם במרשם הנכסים הזמני.
(ג) הקונה לא הפר שום אחת מההתחייבויות שלו לפי הסכם זה.
(ד) הקונה שילם תשלומים השווים לפחות לעשרים אחוזים (20%) ממחיר הרכישה.
(ה) הקונה שילם למוכר את דמי הניהול;
(ו) הקונה משלם את כל העמלות, התשלומים וההוצאות הנדרשות לשם המכירה, כולל כל העמלות עבור הרישום וכל עמלות או תשלומים שהוטלו על המוכר.
(ז) המכירה מתבצעת בהתאם לחוק החל, כולל כל המדיניות החלה של מחלקת הקרקעות.
(ח) הקונה והמעביר חתמו על המסמכים הנדרשים על ידי המוכר בנוגע למכירה והקונה משחרר את המוכר מכל אחריות הנוגעת להסכם זה.
(ט) המעביר חתם על התחייבות לעמידה בתנאים של הצהרת הקהילה המשותפת (Master Community Declaration) לטובת היזם הראשי, בהתאם לדגם שצורף לחלק 2 של נספח 4, בכפוף לכל שינוי שיידרש על ידי היזם הראשי;
(י) אם המוכר ידרוש, הקונה יספק למוכר עותקים של כל המסמכים הנוגעים לעסקה בין המעביר לקונה;
(יא) כאשר הקונה הוא חברה או ישות אחרת:
(i) לפני כל שינוי של שליטה, הקונה סיפק למוכר הודעה חתומה כדין על ידי כל המנהלים (או בעלי התפקידים או הנהנים) של הקונה, שמודיעה למוכר על כוונת שינוי השליטה.
(ii) לאחר שינוי של שליטה, הקונה סיפק עותקים של הרישומים העסקיים או כל רישום אחר של החברה למוכר, כפי שיידרש לפי שיקול דעתו המוחלט של המוכר, על מנת לאשר את אחזקות המניות או היחידות או השליטה של הקונה;
(iii) הקונה סיפק למוכר עותק (אם רלוונטי) של רישיונות העסק הנוכחיים שלו, רשימת בעלי המניות האחרונה, תעודת רשם החברה המאשרת כי הקונה רשום כיום, וכל מסמך אחר שהמוכר עשוי לדרוש לפי שיקול דעתו המוחלט.
12.2 הקונה מאשר ומסכים כי כל מכירה שלא תתבצע בהתאם להוראות סעיף זה 12 תהיה בטלה ולא תהיה תקפה.
הגבלות על מכירת הנכס לאחר מועד ההשלמה
13.1 החל ממועד ההשלמה, הקונה, כמו גם כל העברת בעלות (Transferee), לא יוכל לבצע מכירה, או לשווק את הנכס למכירה, אלא אם כל התנאים הבאים התקיימו:
(א) המכירה מתבצעת בהתאם לתנאים ולהוראות של המסמכים החוקתיים (Constitutional Documents) והקונה לא מפר שום אחת מההתחייבויות שלו לפי המסמכים החוקתיים או הסכם זה;
(ב) הקונה השיג תעודת פטור (Clearance Certificate);
(ג) הקונה שילם את כל העמלות, התשלומים וההוצאות הנדרשות לשם המכירה;
(ד) הקונה שילם למוכר את דמי הניהול ושילם את דמי הניהול של היזם הראשי (אם ישנם);
(ה) המכירה מתבצעת עבור כל הנכס;
(ו) המכירה מתבצעת בהתאם לחוק החל, כולל כל המדיניות החלה של מחלקת הקרקעות;
(ז) המעביר חתם על הצהרת עמידה בתנאים (לגבי המסמכים החוקתיים באופן כללי) והתחייבות לעמידה בתנאים באופן דומה לדגם של הצהרת העמידה והתחייבות לעמידה בתנאים, בכפוף לשינויים שיידרשו על ידי היזם הראשי (לצורך הצהרת הקהילה המשותפת ובזמן לטובת היזם הראשי).
13.2 הקונה מאשר ומסכים כי כל מכירה שלא תתבצע בהתאם להוראות סעיף זה 13 תהיה בטלה ולא תהיה תקפה.
הפרת הסכם וסיום
14.1 עיכוב של המוכר
(א) אם המוכר לא שלח את הודעת ההשלמה בתוך תקופה של שנים עשר (12) חודשים ממועד השלמת הבנייה הצפוי (אלא אם העיכוב נגרם על ידי אירוע כוח עליון, שבמקרה כזה יחולו ההוראות בסעיף 15), והקונה עמד בכל התחייבויותיו בהסכם זה (כולל התחייבויות התשלום של הקונה), הקונה יהיה זכאי לשלוח למוכר הודעה בכתב בכל עת לאחר מכן (אך לפני שליחת הודעת ההשלמה) אשר דורשת מהמוכר להשלים את עבודות הבנייה תוך שנים עשר (12) חודשים מקבלת ההודעה של הקונה בכתב (התקופה שבה יש למוכר לתקן את המצב – “תקופת זמן לתיקון של המוכר”).
(ב) אם המוכר לא משלים את עבודות הבנייה לאחר שתקופת זמן לתיקון של המוכר חלפה (ושלאחר מכן טרם הוצגה הודעת ההשלמה על ידי המוכר), הקונה יהיה זכאי לתבוע פיצוי עבור העיכוב על ידי שליחת הודעה בכתב למוכר, לא פחות מעשרים (20) ימים לאחר סיום תקופת הזמן לתיקון של המוכר (ולפני שמוענקת הודעת ההשלמה), והמוכר והקונה הסכימו שכל הפיצוי יחשב לפי שיעור LIBOR ל-90 ימים בשיעור דולר אמריקאי, אך לא יותר מארבעה אחוזים (4%) לשנה, רק על הסכומים ששולמו על ידי הקונה עבור כל תשלומים של מחיר הרכישה, כפיצוי לקונה עבור התקופה שמתחילה לאחר מועד ההשלמה הצפוי, כפי שעודכן, ועד למועד הנפקת הודעת ההעברה.
(ג) המוכר והקונה הסכימו כי הפיצוי שנקבע בסעיף 14-1ב’ לעיל ייחשב לפיצוי מלא שנקבע מראש בגין עיכוב לטובת הקונה בנוגע ליחידה.
(ד) הצדדים מסכימים בזה כי זכויות הקונה על פי סעיף 14.1 זה לא יחולו אם המוכר מונע מלקיים את התחייבותו בהסכם זה בשל כל אירוע כוח עליון.
14.2 הפרת הסכם על ידי הקונה
(א) בכפוף לחוק החל ולדרישות מחלקת הקרקעות (וכל רשות רלוונטית אחרת), למוכר יש את הזכות (אך לא את החובה) לסיים את ההסכם הזה, ללא צורך בהפניה לבית משפט או צו אחר, על ידי שליחת הודעה בכתב לקונה אם מתרחש אחד מהמצבים הבאים:
(i) הקונה מפר את אחת מהתחייבויותיו על פי הסכם זה, כולל כישלון בתשלום כל מקדמה או סכום אחר המגיע לתשלום לפי ההסכם במועד התשלום.
(ii) הוגשו הליכים של פשיטת רגל, חדלות פירעון, פירוק, מימון מרצון או העברה כללית למען נושיו של הקונה על ידי הקונה או נגד הקונה;
(iii) מונה מנהל קבוע או נאמן על נכסי הקונה, והמנהלים או הנאמנים לא שוחררו תוך ארבעה עשר (14) ימים קלנדריים מהיום שבו מונו;
(iv) הוגשו הליכים דומים להליכים המצוינים בסעיף 14.2(א)(ii) ו-14.2(א)(iii) על ידי הקונה או נגד הקונה; או
(v) הקונה מסרב לחתום על כל או חלק מהמסמכים, המסמכים וההסכמים כפי שנדרשים על ידי המוכר בהתאם להסכם זה או לפי דרישות הרשויות הרלוונטיות מעת לעת.
(ב) במקרה של סיום הסכם על ידי המוכר לפי סעיף 14.2(א):
(i) הסכום המוסכם לסיום יועבר מהמוכר ויפסל לחלוטין כמזיק הנזקים המוערך מראש;
(ii) הקונה מסכים שהפסילה המצוינת בסעיף 14.2(ב)(i) מהווה הערכה אמתית של נזקים שהמוכר יעמוד בהם כתוצאה מההפרה מצד הקונה ומאשר בצורה בלתי הפיכה למוכר לנכות את הסכום המוסכם לסיום מההחזרות ששולמו עד כה במידה שיש מספיק כספים לשם כך;
(iii) הקונה מתחייב באופן בלתי מותנה ובלתי הפיך, אם סכום התשלומים ששולמו לא יספיק לפיצוי על הנזקים שסבל מהם המוכר לפי סעיף 14.2(ב)(i), אז הקונה יצטרך לשלם למוכר סכום שווה לסכום המחסור לפי דרישה;
(iv) הקונה מסכים כי כל יתרת התשלומים ששולמו על ידי הקונה שהמוכר חייב להחזיר לא תוחזר עד שהמוכר יצליח למכור את היחידה לרוכש חלופי (או בזמן אחר שנקבע לפי החוק החל);
(v) הקונה מסכים לשחרר את המוכר מכל תביעה, אובדן, עלות, מיסים, תשלומים, הוצאות, נזקים או התחייבויות שנגרמו, סבלו או עשויות להיגרם או להיפגע על ידי הקונה כתוצאה מהסיום והפסילה.
(ג) הצדדים מסכימים שסיום ההסכם על ידי המוכר לפי סעיף 14.2(א) יהיה בעל תוקף מיידי, ללא צורך בהודעה נוספת או קבלת צו מבית המשפט או, בכפוף לחוק החל, לא יהיה צורך בהליכים משפטיים או אחרים. מרגע סיום ההסכם, המוכר יהיה חופשי לשמור, למכור או להיפטר מהיחידה (או לטפל בה) לכל צד שלישי ללא הגבלות.
הקונה מאשר ומסכים כי עם חתימתו על הסכם זה, הוא מסכים עם זכות המוכר לסיים את ההסכם בהתאם לסעיף 14.2, לפי המשמעות של הסכמה והסכמה הדדית כפי שנחשבו בסעיפים 267 ו-268 של הקוד האזרחי, ללא צורך בצו בית משפט לפי סעיף 271 של הקוד האזרחי.
14.3 העברה ומסירה
(א) הקונה מאשר ומסכים שכאשר היחידה עדיין בתהליך בנייה, הקונה, אם יידרש לכך על ידי המפתח הראשי, יקבל חידוש של הסכם זה לטובת המפתח הראשי והזכויות והחובות של המוכר יועברו למפתח הראשי או למי מטעמו. לאחר חידוש כזה, הקונה יכיר במפתח הראשי במקום המוכר כאילו היה זה המפתח הראשי שהתקשר בהסכם עם הקונה, והקונה מסכים כי המפתח הראשי יהיה זכאי לבקש כל מידע או תיעוד בנוגע ליחסים בין המוכר לקונה לפני שהחידוש ייכנס לתוקף.
(ב) המוכר רשאי, מבלי שיידרש לקבל את הסכמת הקונה, להעביר ולתת זכויותיו וחובותיו תחת הסכם זה למקבל/להעברה על פי בחירתו. המוכר יודיע לקונה בהקדם האפשרי לאחר כל העברה כזו, ויספק פרטים סבירים לגבי הזכויות והחובות המועברות וזהות המקבל/המעביר. הקונה נחשב להסכים לכל העברה או מסירה כזו. לאחר כל העברה או מסירה כזו, הקונה נחשב לשחרר את המוכר מהתחייבויותיו תחת הסכם זה, אשר הועברו או הוסרו למקבל/המעביר.
אירועים של כוח עליון
15.1 אם תאריך סיום הבנייה הצפוי או תאריך הסיום נדחים כתוצאה מאירוע כוח עליון, המוכר יכול להודיע לקונה על הדחייה בהקדם האפשרי לאחר שניתן לעשות כן.
15.2 אם מתרחש אירוע של כוח עליון, הקונה משחרר את המוכר מכל תביעה, פעולה, דרישה או כל דבר אחר (והקונה לא יוכל להגיש תביעה, פעולה, דרישה או כל דבר אחר) עבור אובדן, עלות, חיובים, קנסות, מיסים, מסים, הוצאות, נזקים, התחייבויות ו/או כל דבר אחר אשר נגרם, סבל או עשוי להיגרם או להיסב על ידי הקונה ישירות או בעקיפין בנוגע לאירוע כוח עליון זה ו/או להסכם זה.
15.3 התחייבויות המוכר לפי הסכם זה יושעו ויעוכבו עד למועד שבו אירוע כוח עליון לא יתקיים יותר כפי שנקבע והודע בכתב על ידי המוכר לקונה, ובזמן זה תחזור התחייבויות המוכר תוך התחשבות בדחיית אירוע כוח עליון.
15.4 ככל שמותר לפי כל חוק חל, תשלום כל חלק ממחיר הרכישה על פי לוח התשלומים או כל סכום אחר המגיע לפי הסכם זה במועד שהוא אמור להיות משולם לא יידחה או יימנע עקב אירוע כוח עליון.
15.5 עם התרחשות אירוע כוח עליון, הצדדים ינקוטו בכל הצעדים הסבירים כדי למזער את ההשפעה של האירוע ויעשו כל מאמץ סביר להמשיך לבצע את התחייבויותיהם תחת הסכם זה ככל שניתן באופן סביר.
15.6 אם אירוע כוח עליון יימשך יותר מ-12 חודשים מהתרחשותו, כל צד יכול להפסיק את ההסכם בהודעה בכתב לצד השני. במקרה של סיום הסכם זה, המוכר יחזיר לקונה את כל התשלומים ששולמו במועד סיום ההסכם, והקונה מסכים לשחרר את המוכר מכל תביעה, פעולה, דרישה או כל דבר אחר, ישיר או עקיף, הנוגע לסיום זה ו/או להסכם זה.
התחייבויות והתחייבויות של הקונה
16.1 הקונה מאשר כי היחידה נרכשה בשמו של הקונה עצמו ושהיא תהיה בבעלותם המועילה של הקונה בלבד.
16.2 הקונה יכבד ויבצע (ווידא כי כל הדיירים יכבדו ויבצעו תמיד גם כן) את ההתחייבויות הבאות:
(א) הקונה יעמוד בכל הדרישות של מסמכי היסוד ושל כל החוק החל בנוגע ליחידה ולבניין. הקונה מאשר כי מסמכי היסוד יכללו הגבלות בנוגע לשימוש ולתפוסת היחידה והבניין על ידי הקונה;
(ב) הקונה יתחזק את היחידה במצב תקין ונכון ובהתאם למסמכי היסוד ומסכים שלא לפגוע בשלמותם של כל השטחים המשותפים;
(ג) הקונה יוודא כי השימוש ביחידה יהיה רק למטרות המותרות בלבד ובהתאם לחוק החל ולכל הכללים והתקנות הכלולות במסמכי היסוד;
(ד) הקונה יוודא כי השימוש בשטחים המשותפים יהיה בהתאם לחוק החל ולכל הכללים והתקנות הכלולות במסמכי היסוד.
16.3 הקונה מפצה ומחסה את המוכר ו/או את המפתח הראשי מכל פעולה, עלות, תביעה, נזק, דרישה, הוצאה, התחייבות, אובדן ו/או הליכים (כולל הוצאות מקצועיות ו/או משפטיות בנוגע לכך) מכל סוג שהוא שנגרם או סבל על ידי המוכר ו/או המפתח הראשי בקשר ל:
(א) אכיפת או שמירה על זכויות ו/או סעד של המוכר ו/או המפתח הראשי תחת הסכם זה;
(ב) כל הפרה ו/או אי-עמידה של הקונה בהתחייבויותיו תחת הסכם זה, כולל התחייבויות הקונה הכלולות בהסכם זה ובמסמכי היסוד; ו/או
(ג) כל פציעה לרכוש ו/או לאדם(ים); או מוות של אדם(ים); או נזק לרכוש(ים) הנגרם מכל סיבה שהיא הנוגעת או קשורה להחזקת, השימוש ו/או תפוסת היחידה או הבניין, וישירות או בעקיפין כתוצאה מהזנחה, פעולה ו/או מחדל של הקונה או הדיירים שלו ו/או כל אדם או ישות תחת שליטתו.
הוראות כלליות
17.1 תוקף ההסכם
הצדדים מסכימים כי הסכם זה יהיה בתוקף, מחייב וניתן לאכיפה כלפי הצדדים מיום תחילת תוקפו של ההסכם.
17.2 הסכם מלא
(א) הסכם זה (כולל את הפרטים והנספחים) וכל מסמך אחר המוזכר בהסכם זה (כולל את מסמכי היסוד ודו”ח הגילוי) מהווים את ההסכם המלא בין הצדדים ומבטלים כל הסכמה, הבנה או הסכם קודם בין הצדדים (כולל את טופס ההזמנה) הנוגע ליחידה ו/או לנושא ההסכם הזה.
(ב) הקונה מאשר כי, בהסכמתו להסכם זה ולמסמכים המוזכרים בו, הוא לא מסתמך על כל הבטחה, הצהרה או התחייבות של כל אדם או ישות (בין אם הם צד להסכם זה ובין אם לא) למעט מה שנאמר במפורש בהסכם זה או בדו”ח הגילוי.
17.3 שינוי בהסכם
לא יהיה שינוי בהסכם זה אלא אם כן הוא בכתב וחתום על ידי הצדדים (או נציגיהם המורשים).
17.4 חוסר תוקף של תנאי
אם תנאי כלשהו בהסכם זה לא יהיה בתוקף, בלתי חוקי או לא ניתן לאכיפה, ייחשב כחסר תוקף רק במידה הנדרשת, ולא ישפיע על תוקפם, חוקיותם או אכיפת יתר תנאי ההסכם או על תוקפו של ההסכם עצמו. במקרה של הפרדת סעיף מההסכם, הצדדים ינקוטו בצעדים לתקן את ההסכם כך שיתאים לכוונת הצדדים כפי שהיא הובעה בהסכם זה.
17.5 ויתור
אי מימוש או עיכוב במימוש כל זכות או סעד לפי הסכם זה לא ייחשב כוויתור עליה, ואין בעשיית שימוש חד-פעמי או חלקי בזכות או בסעד כדי למנוע או להגביל את השימוש או האכיפה בהמשך, אלא אם צוין אחרת כאן. הזכויות והסעדים בהסכם זה מצטברים ואינם בלעדיים לזכויות ולסעדים המתקיימים לפי החוק החל.
17.6 אין איחוד
הקונה מאשר כי הסכם זה יישאר בתוקף לאחר סיום ההסכם ומסירת הבעלות על היחידה לקונה, והוראות ההסכם יישארו מחייבות את הצדדים.
17.7 הישרדות
הסכם זה יימשך לטובת ויהיה מחייב כל אחד מהצדדים ו/או נציגיהם האישיים, יורשיהם, ממשיכיהם ומיודעיהם המורשים.
17.8 עותקים
ההסכם יכול להיחתם בכמה עותקים, וכל עותק שנחתם וניתן יהיה להיחשב כהסכם המקורי. כל העותקים יחד יחשבו כהסכם אחד, ולא יהיה תוקף לעותק עד שכל צד חתם לפחות על עותק אחד.
17.9 אישור הבנת התנאים
הקונה מאשר כי קרא והבין את כל התנאים וההגבלות בהסכם זה, כולל את הפרטים והנספחים, והיה לו את ההזדמנות לקבל ייעוץ עצמאי מקצועי, משפטי וכספי בנוגע לזכויותיו והתחייבויותיו של הקונה תחת הסכם זה והעסקה המובאת בהסכם זה.
17.10 סמכות לחתום על מסמכים
הקונה מצהיר ומאשר כי:
(א) במקרה שהקונה הוא (או כולל) אדם פרטי, יש לו סמכות מלאה, כוח ויכולת לחתום, להעניק ולהוציא לפועל את הסכם זה;
(ב) במקרה שהקונה הוא (או כולל) גוף אחר פרט לאדם פרטי, החתימה, ההענקה והביצוע של הסכם זה על ידי הקונה הוסמכו כראוי בהתאם להליכי הקורפורציה או אחרים של הקונה, ואין צורך בצעד נוסף מצדו של הקונה לצורך אישור החתימה, ההענקה והביצוע, והאדם החותם על הסכם זה בשמו של הקונה מוסמך במלואו לחתום על ההסכם בשמו של הקונה. בנוסף, הקונה ימציא למוכר ייפוי כוח ו/או כל מסמך אחר המאשר לשביעות רצונו המוחלטת של המוכר כי האדם החותם על הסכם זה (וכן כל מסמך אחר שדורש חתימה לפי הסכם זה) בשם הקונה מוסמך לעשות זאת.
17.11 הבטחות נוספות
הקונה מסכים לחתום מיידית על כל מסמך ו/או כל פעולה או צעד שיידרשו כדי לממש את ההסכם הזה.
17.12 אחריות משותפת ודיפרנציאלית
אם יש יותר מאדם אחד או ישות אחת שנקבעו כקונה, כל אותם אנשים או ישויות שנקבעו כקונה יהיו אחראים במשותף ובאופן אישי להתחייבויות הקונה תחת הסכם זה.
17.13 מניעת הלבנת הון
הקונה מאשר ומתחייב כי הכספים בהם נעשה שימוש לשם תשלום במסגרת הסכם זה מקורם בכספים חוקיים ואינם או לא יכולים להיחשב כקשורים להלבנת הון בשום צורה שהיא.
הודעות
18.1 כל הודעה לכל צד בקשר עם הסכם זה תהיה בכתב, חתומה על ידי הצד המודיע (או על ידי נציגו המוסמך) ובשפה האנגלית.
18.2 כל הודעה שנשלחת על ידי המוכר תישלח באמצעות מסירה אישית, שליח, דואר או דואר אלקטרוני, ותחשב כהודעה שנמסרה כהלכה כמתואר להלן:
(א) כשנמסרה אישית, במועד מסירתה בפועל;
(ב) כשנשלחה על ידי שליח, במועד מסירתה בפועל כפי שמעיד רישום השליח;
(ג) כשנשלחה בדואר, עשרה (10) ימים קלנדריים לאחר מועד מסירתה בפועל;
(ד) כשנשלחה בדואר אלקטרוני, במועד מסירתה בפועל כפי שמעיד דו”ח השרת.
18.3 כל הודעה שנשלחת על ידי הקונה תישלח באמצעות שליח או דואר.
18.4 אלא אם כן שונה בהודעה שנמסרה בדרך המתוארת לעיל, פרטי הקשר שאליהם יש לשלוח הודעות יהיו אלה שנרשמו לראשונה בפרטים.
שמירה על סודיות
19.1 בכפוף לסעיף 19.2, כל צד ישמור על תנאי הסכם זה בסודיות.
19.2 צד רשאי לחשוף כל פרט הנוגע להסכם זה כפי שייראה לו הכרחי כדי:
(א) לייעוץ מקצועי, בנקים, יועצים פיננסיים ומממני כספים, אם אותם אנשים מתחייבים לשמור על המידע שנחשף אליהם בסודיות בהתאם לתנאי הסכם זה.
(ב) למלא אחר כל דרישה של דין חל לגבי כל רשות רלוונטית;
(ג) לכל אחד מעובדיו, שותפיו, צדדים קשורים, נציגיו המוסמכים או קבלניו העצמאיים, אם יש צורך לחשוף להם את המידע, ובלבד שעובד זה יתחייב לשמור את המידע שנחשף אליהם בסודיות בהתאם לתנאי הסכם זה.
19.3 סעיף זה לא יחול על מידע במידה והוא זמין או הופך לזמין בציבור, אלא אם כן המידע נחשף שלא כדין.
דין ומדינת שיפוט
20.1 הסכם זה יהיה כפוף לכל דין בתוקף באמירות דובאי ולחוקי הפדרציה של איחוד האמירויות הערביות אשר חלים באמירות דובאי. הסכם זה יתפרש ויתקיים בהתאם לחוקים אלה.
20.2 הצדדים מסכימים באופן בלתי חוזר כי כל מחלוקת תתברר סופית בבתי המשפט של דובאי, שיהיה להם סמכות שיפוט בלעדית.