השוואות אזורים ראש בראש

שני שוקי השקה של איים, שתי אמירויות: אל מרג'אן איילנד (ראס אל חיימה) נכנס החל מכ-910 אלף דירהם ב-2,400–2,700 דירהם לרגל רבועה (sqft), עם תחזיות תשואת ברוטו של 8%–12% על כלכלת הריזורט שנבנית סביבו; Dubai Islands נכנס החל מכ-775 אלף דירהם ב-2,300–2,500 דירהם לרגל רבועה עם 6.5%–7% ברוטו בתוך השוק העמוק של דובאי. מרג'אן הוא הימור הריזורט עם התשואה הגבוהה; Dubai Islands הוא מהלך האי הבטוח יותר של העיר הגדולה.

Business Bay לערך ולמומנטום, דאונטאון לפוזיציית היוקרה. Business Bay נכנסת מכ-975 אלף דירהם, בכ-1,800–2,400 דירהם לרגל רבועה (sqft), והובילה את צמיחת מחירי הדירות בדובאי ב-2026; דאונטאון נכנסת מכ-1.1 מיליון דירהם, ב-2,500–4,800 דירהם לרגל רבועה, עם כתובת בורג׳ חליפה ודמי הניהול הכבדים בעיר (30–68 דירהם לרגל רבועה). התשואות דומות — 5.7%–7% מול 5%–7.5% ברוטו — כך שההכרעה נופלת על מחיר הכניסה, על דמי הניהול ועל מה שאתם באמת קונים.

Creek Harbour הוא הימור הצמיחה, דאונטאון הבלו-צ׳יפ המוכח. Creek Harbour נכנסת מכ-1.6 מיליון דירהם ב-2,100–2,600 דירהם לרגל רבועה (sqft), עם 5.5%–7.5% ברוטו ודמי ניהול של 16–22 דירהם לרגל רבועה — רובע קו-מים של Emaar שעדיין נבנה; דאונטאון נכנסת מכ-1.1 מיליון דירהם ב-2,500–4,800 דירהם לרגל רבועה, עם 5%–7.5% ברוטו ודמי הניהול הכבדים בעיר, 30–68 דירהם לרגל רבועה. במשפט אחד: Creek Harbour למסלול הצמיחה, דאונטאון למחסן הערך המוכח.

דובאי הילס למי שרוצה קהילת גולף מחוברת עם דירות ותשואות חזקות יותר — 6%–8% ברוטו ב-2,183–2,455 דירהם לרגל רבועה (sqft), 20 פרויקטים פעילים החל מכ-1.1 מיליון דירהם; Arabian Ranches לחיי וילות טהורים בקהילה מבוססת עם דמי הניהול הנמוכים בדובאי (5–8 דירהם לרגל רבועה) ו-5.5%–7% ברוטו, על צבר קטן של 3 פרויקטים פעילים החל מכ-850 אלף דירהם. הילס מוכר חיבוריות ותשואה; Arabian Ranches מוכר שקט, ותק ועלות החזקה מינימלית.

Dubai Islands מול פאלם ג'ומיירה זה נח'יל מול נח'יל, בהפרש של עשרים שנה: האי בשלב ההשקה מול האייקון המוגמר. Dubai Islands הוא צבר האיים הגדול בעיר — 116 פרויקטים פעילים החל מכ-775 אלף דירהם, 2,300–2,500 דירהם לרגל רבועה (sqft) ותשואות ברוטו של 6.5%–7%; פאלם ג'ומיירה מונה 17 פרויקטים פעילים החל מכ-3.67 מיליון דירהם על טווח של 2,200–6,500 דירהם לרגל רבועה, 4%–6.83% ברוטו ומחסור חופים סופי שלא ייבנה שוב. הראשון מוכר את חזית המים של מחר במחירי היום; השני מוכר נדירות מוכחת.

דובאי מרינה לחזית מים ולתשואה נטו, דאונטאון דובאי לכתובת היוקרה של בורג' חליפה. המרינה נכנסת מכ-1.22 מיליון דירהם ברצועת 2,200–2,900 דירהם לרגל רבועה עם 5%–8% תשואת ברוטו ודמי ניהול של 12–22 דירהם לרגל; דאונטאון נכנס מכ-1.1 מיליון דירהם אך המלאי בו מוטה יחידות פרימיום גדולות ב-2,500–4,800 דירהם לרגל, עם 5%–7.5% ברוטו ודמי הניהול הכבדים בעיר — 30–68 דירהם לרגל. שני הרובעים נזילים ומבוססים; הבחירה היא מה רוצים להחזיק, לא מי בטוח יותר.

JVC לתשואה, דובאי מרינה לנזילות ולאורח חיים. JVC נכנס מכ-487 אלף דירהם עם תשואות ברוטו של 7%–9% ודמי ניהול צנועים (12–18 דירהם לרגל רבועה), בעוד דובאי מרינה נכנסת מכ-1.22 מיליון דירהם ברצועת 2,200–2,900 דירהם לרגל עם 5%–8% ברוטו ואחד משוקי המכירה-מחדש הבינלאומיים העמוקים בעיר. התקציב שקונה דירה אחת במרינה קונה שתי יחידות ב-JVC.

שני מסדרונות הערך הגדולים של דובאי: דובאי סאות' נכנס החל מכ-433 אלף דירהם ב-1,100–1,300 דירהם לרגל רבועה (sqft), עם תשואות ברוטו של 7%–9% וסיפור הצמיחה של שדה התעופה אל מכתום ו-Expo City; דובאילנד — אזור-מטרייה רחב עם כ-117 פרויקטים בקטלוג — נכנס החל מכ-470 אלף דירהם על טווח של 1,300–2,500 דירהם לרגל רבועה, עם 6.4%–8% ברוטו על קהילות מבוססות ומאוכלסות. סאות' הוא הימור התזה על ההסטה מערבה של דובאי; דובאילנד הוא מהלך הערך המבוסס והמפוזר.

שתי החביבות של מדרגת הערך בדובאי כמעט תאומות בתשואה — JVC על 7%–9% ברוטו, Arjan על 7%–8.5% — אבל שונות מאוד בעומק: JVC מריצה 126 פרויקטים פעילים החל מכ-487 אלף דירהם (חציון כ-785 אלף) ב-1,350–1,550 דירהם לרגל רבועה (sqft); Arjan מריצה 24 פרויקטים החל מכ-641 אלף דירהם בכ-1,355 דירהם לרגל רבועה, ליד Dubai Hills. JVC מנצחת על בחירה ונזילות; Arjan על מלאי חדש יותר בממוצע ועל עוגני הפארק שלה.

הפאלם הוא שוק חזית-החוף היוקרתי של דובאי — מכ-3.67 מיליון דירהם, 2,200–6,500 דירהם לרגל רבועה, 4%–6.83% תשואת ברוטו; דובאי מרינה היא סוס העבודה הנזיל של חזית המים — מכ-1.22 מיליון דירהם, 2,200–2,900 דירהם לרגל, 5%–8% ברוטו ומאגר שוכרים עמוק בהרבה. הכנסה וסחירות נוטות למרינה; מחסור בקרקע, חזית חוף ושימור הון נוטים לפאלם.

דובאי מול אבו דאבי מול ראס אל ח׳יימה: דובאי היא השוק העמוק, הנזיל ועתיר-הבחירה; אבו דאבי היא שוק הערך והיציבות השמרני המעוגן בממשלה; וראס אל ח׳יימה היא מהלך הצמיחה מונע-הזרז סביב מתחם הנופש Wynn Al Marjan באי Al Marjan. ויזת המשקיע פתוחה לכל בעל נכס, בבעלות משותפת נדרשים לפחות 400,000 דירהם לכל שותף, ו-2,000,000 דירהם הם מדרגת ויזת הזהב הנפרדת ל-10 שנים — והספים זהים בכל שלוש האמירויות.

JVC מול Business Bay מסתכם במטרה: JVC הוא מהלך התזרים הנגיש בעל התשואה הגבוהה ודמי הניהול הנמוכים (סטודיו כ-400–500 אלף דירהם, כ-7%–8% ברוטו ב-2026), בעוד Business Bay הוא שוק הדירות המרכזי, היוקרתי ומוטה-הצמיחה (כ-2,547 דירהם למ"ר, האזור שהוביל את צמיחת מחירי הדירות בדובאי ב-2026) שבו דמי ניהול ומיזוג גבוהים יותר מכווצים את התשואה נטו. כל בעל נכס יכול לבקש את ויזת המשקיע, בבעלות משותפת נדרשים לפחות 400,000 דירהם לכל שותף, ו-2,000,000 דירהם הם מדרגת ויזת הזהב ל-10 שנים.