אם צריך לסכם את פוקט במשפט אחד לקונים: החוף המערבי הוא השוק, ובתוכו צ'רנג טלאי (Cherng Talay), עם בנג טאו ולגונה, הוא האזור הגדול ביותר, עם המחיר החציוני הגבוה ביותר מבין תת השווקים הגדולים. ראוואי בדרום זולה יותר במחיר למ"ר ונמנית עם מוקדי ההשכרה של האי. פטונג היא עיירת החוף העמוסה ומרכז חיי הלילה, וגם היא מוקד השכרה. קטה וקרון משפחתיות יותר, ומאי קאו בצפון היא חוף ארוך בתוך פארק לאומי, ליד שדה התעופה.
המחירים במדריך הם מחירים מבוקשים במודעות, נכון לסוף אפריל 2025, ולא מחירי עסקאות.
פוקט במבט אחד: שלושה מחוזות ושוק גדול של דירות
פוקט היא האי הגדול בתאילנד (קו סמוי שני), והיא מחוברת למחוז פאנג נגה ביבשה בגשר סרסין. יש בה שלושה מחוזות: מואנג פוקט בדרום ובדרום מזרח (בין תת המחוזות: ראוואי, קרון, צ'לונג וויצ'יט), קאתו במערב (קאתו, פטונג וקמלה), וטלאנג בצפון (בין השאר צ'ונג תלה, כלומר צ'רנג טלאי, סי סונתון ומאי קאו). שדה התעופה הבינלאומי נמצא בטלאנג.
ברבעון הראשון של 2025 היו בפוקט כ-40,600 יחידות מגורים למכירה ב-343 פרויקטים. 83% מהן דירות בבניינים משותפים (33,704 יחידות) ו-17% וילות ובתים צמודי קרקע (6,896 יחידות). המחיר המבוקש החציוני היה כ-144,000 באט למ"ר בדירות וכ-70,000 באט למ"ר בווילות. בדירות ממותגות (branded) החציון היה כ-181,000 באט למ"ר, לעומת כ-141,000 בדירות שאינן ממותגות.
בשוק הראשוני, דירות לא ממותגות עמדו בממוצע על 139,000 באט למ"ר, לעומת 100,000 ביד שנייה, פער של 39%. הביקוש החזק ביותר מגיע מקונים מרוסיה, מאירופה ומבנגקוק, ורבים מהם עוברים לגור באי או שוהים בו לתקופות ארוכות. במחצית הראשונה של 2026 התרכזו הרכישות של קונים מרוסיה בפוקט ובצ'ונבורי.
תת השווקים ברבעון הראשון של 2025
| אזור | חלק מההיצע באי | יחידות | חציון מבוקש לדירה (באט למ"ר) | חציון מבוקש לדירת חדר שינה (30 עד 40 מ"ר) |
|---|---|---|---|---|
| צ'רנג טלאי (כולל בנג טאו ולגונה) | 54% | כ-16,381 | כ-156,000 | 5.6 מיליון באט |
| ראוואי | 16% | 4,931 | כ-130,000 | 3.8 מיליון באט |
| קרון | 13% | 3,885 | כ-144,000 | 4.8 מיליון באט |
בסי סונתון החציון לדירת חדר שינה אחד היה 4.1 מיליון באט, ובוויצ'יט 3.0 מיליון באט. אלה חציונים של מחירים מבוקשים בכל אזור, לא מחירים של פרויקט מסוים, ובוודאי לא הצעה.
מה קרה באי ב-2026
במחצית הראשונה של 2026 הושקו בפוקט 67 פרויקטים עם 4,166 יחידות, בשווי פיתוח של כ-52.96 מיליארד באט. בדירות: 16 פרויקטים, 3,466 יחידות ו-20.45 מיליארד באט. בווילות: 51 פרויקטים, 700 יחידות ו-32.5 מיליארד באט, יותר מ-61% מהשווי. כלומר, רוב היחידות החדשות הן דירות, אבל רוב הכסף בהשקות הוא בווילות.
מכירות של וילות במחיר של 90 מיליון באט ומעלה עלו ביותר מ-50% לעומת השנה הקודמת, ומכירות של דירות במחיר של 8 מיליון באט ומעלה עלו ב-11%.
ובתיירות: במחצית הראשונה של 2026 ביקרו בפוקט כ-7 מיליון מבקרים (6.96 מיליון), וההכנסות הגיעו ל-263 מיליארד באט. בינואר עד יולי 2026 נספרו באי 8.10 מיליון מבקרים, ירידה של 1.5%, מתוכם 5.95 מיליון זרים, ירידה של 2.6%. ב-2025 כולה ביקרו בפוקט 14.25 מיליון מבקרים, מהם 10.75 מיליון זרים, וההכנסות היו 555 מיליארד באט.
בנג טאו ולגונה: הלב של צ'רנג טלאי
צ'רנג טלאי הוא תת השוק הגדול ביותר בפוקט: 54% מההיצע באי ברבעון הראשון של 2025, כ-16,381 יחידות, וגם החציון הגבוה ביותר בטבלה, כ-156,000 באט למ"ר בדירות. החציון לדירת חדר שינה אחד בגודל 30 עד 40 מ"ר היה 5.6 מיליון באט, הגבוה ברשימה.
לגונה פוקט היא אתר נופש משולב שנבנה מ-1984 על אתר לשעבר של מכרה בדיל במפרץ בנג טאו, ונפתח ב-1987. יש בו מגרש גולף של 18 גומות שנפתח ב-1992 וכמה בתי מלון, והוא נכלל במספרים של צ'רנג טלאי שבטבלה.
הערה על שמות: צ'רנג טלאי (Choeng Thale) הוא תת מחוז רשמי בטלאנג, וסוכנים משתמשים בשם הזה לבנג טאו, סורין ולאיאן יחד. כשפרויקט מתואר כ"צ'רנג טלאי", כדאי לבדוק איפה בדיוק הוא נמצא.
סורין ולאיאן: חוף הווילות של הצפון מערב
סורין ולאיאן הם חופים בחוף הצפון מערבי. את סורין נהוג לקבץ יחד עם קמלה ובנג טאו כחוף הנופש והווילות של האי. בטבלה שני החופים נכללים בצ'רנג טלאי, ולכן החציון שלו הוא הקירוב הקרוב ביותר למחירים כאן.
מי שמחפשים וילה באזור הזה צריכים לזכור שוילה לזר היא כמעט תמיד חכירה רשומה של עד 30 שנה על הקרקע, כפי שהסברנו במדריך על וילות וחכירה.
קמלה ופטונג: השקט והעמוס, שניהם מוקדי השכרה
קמלה היא מפרץ בחוף המערבי, צפונית לפטונג, בתחום מחוז קאתו. היא מפותחת הרבה פחות מפטונג, ונמנית עם מוקדי הביקוש לשכירות באי.
פטונג, גם היא בקאתו, היא עיירת החוף העמוסה ביותר בפוקט ומרכז חיי הלילה של האי, ואחד משלושת אזורי ההשכרה המובילים בו.
הגישה לפטונג עוברת דרך הגבעה, ועל זה יש תוכנית: כביש מהיר קאתו פטונג של רשות הכבישים המהירים (EXAT), בתכנון מעודכן עם מנהרה בהר. היעדים שהוכרזו ב-16 בספטמבר 2026 הם הגשה לממשלה בדצמבר 2026, רכישת קרקע עד ינואר 2027, קבלן באפריל 2027, תחילת בנייה באוקטובר 2027 ופתיחה באוקטובר 2031. הפרויקט עדיין צריך אישור ממשלה, ולוחות זמנים קודמים נדחו שוב ושוב. EXAT מתכננת לגייס כ-20 מיליארד באט לשלב הראשון דרך קרן תשתיות. אנחנו מתייחסים לתאריכים כאל יעדים.
מי שקונים בפטונג או בקמלה בשביל השכרה צריכים לבדוק את תקנון הבניין. התאגיד של בניין משותף יכול לאסור או להגביל השכרה יומית, ובניינים רבים אוסרים שהות של פחות מ-30 יום. רישיון מלון לא גובר על כללי הבניין.
קטה וקרון: החופים המשפחתיים של הדרום מערב
קטה וקרון נמצאות בדרום מערב האי, בתת המחוז קרון של מואנג פוקט, והן משפחתיות יותר מפטונג. תת השוק קרון החזיק כ-13% מההיצע באי (3,885 יחידות), עם חציון מבוקש של כ-144,000 באט למ"ר בדירות, כמו החציון של האי כולו. דירת חדר שינה אחד של 30 עד 40 מ"ר עמדה בחציון על 4.8 מיליון באט.
מול צ'רנג טלאי, זה פער של כ-12,000 באט למ"ר בחציון ושל 800,000 באט בדירת חדר שינה טיפוסית. מי שרוצים חוף בדרום מערב האי, בלי המחיר של בנג טאו, ימצאו כאן את האזור שבאמצע.
ראוואי וניי הארן: הקצה הדרומי
ראוואי בקצה הדרומי של האי, בתת המחוז ראוואי. היא החזיקה כ-16% מההיצע (4,931 יחידות), עם חציון מבוקש של כ-130,000 באט למ"ר בדירות, הנמוך מבין שלושת תת השווקים הגדולים, והיא אחד משלושת אזורי ההשכרה המובילים באי. החציון לדירת חדר שינה אחד היה 3.8 מיליון באט.
ניי הארן, באותו אזור, הוא חוף שמאחוריו לגונה.
מאי קאו: פארק לאומי ושדה התעופה
מאי קאו, במחוז טלאנג, הוא החוף הארוך ביותר בפוקט. הוא נמצא בתוך הפארק הלאומי סירינאת, שהוכרז ב-1981 ומשתרע על 90 קמ"ר, מהם 68 קמ"ר ימיים. הפארק מקיף את החוף סביב שדה התעופה הבינלאומי, ומאי קאו ונאי יאנג הם חופי הטלת ביצים של צבי ים בין נובמבר לפברואר.
שדה התעופה עצמו הוא גורם בשוק. ב-2025 עברו בו כ-17.5 מיליון תנועות נוסעים. בין אוקטובר 2025 לספטמבר 2026 עברו בו בממוצע 47,219 נוסעים ו-288 טיסות ביום, מול קיבולת מתוכננת של כ-12.5 מיליון נוסעים בשנה. שלב 2 של הטרמינל הבינלאומי אמור להתחיל להיבנות ב-2027 ולהיפתח ב-2032, עם קיבולת של כ-19 מיליון בשנה. מתוכנן גם שדה תעופה חדש, אנדמן, בחוק קלוי שבפאנג נגה, עם יעד פתיחה בין 2030 ל-2032, ועדיין בלי אישור ממשלה. רכבת קלה בפוקט מתוכננת כבר שנים, ועדיין אין לה מכרז או תחילת בנייה. כל אלה יעדים, לא עובדות.
התקציב לשלב 2 של שדה התעופה הוא כ-10 מיליארד באט, והשלב הראשון של הרכבת הקלה מוערך בכ-35.35 מיליארד באט. ברשימת הפרויקטים המתוכננים באי, בשווי כולל של יותר מ-214 מיליארד באט, יש גם את הכביש המהיר פא קלוק בנג קו, מרכז רפואי מתקדם של סונגקלנגרינד בפוקט, בית החולים הבינלאומי בומרונגראד פוקט ו-Siam Premium Outlets Phuket, בלי לוחות זמנים. אנחנו מתייחסים אליהם כאל פרויקטים שהוכרזו או תוכננו.
שכירות, ומה לבדוק לפני שבוחרים אזור
במודעות של אפריל 2025, שכר הדירה המבוקש לטווח ארוך בפוקט עמד בממוצע על כ-18,950 באט בחודש לסטודיו וכ-22,541 לדירת חדר שינה אחד. בווילות: כ-40,091 באט לשלושה חדרי שינה וכ-99,872 לארבעה ומעלה. תפוסת המלונות בפוקט במחצית הראשונה של 2026 הייתה 81.85%, אבל זו תפוסה של מלונות, לא של דירות פרטיות להשכרה. ולפני שמתכננים השכרה ללילות, כדאי לקרוא את המדריך על חוק המלונות.
- איפה בדיוק הפרויקט: "צ'רנג טלאי" בפרסום יכול להיות בנג טאו, סורין או לאיאן.
- איך המחיר המבוקש של הפרויקט עומד מול החציון של אותו אזור ומול הפער בין שוק ראשוני ליד שנייה.
- בבניין חדש: אם הבניין מתיר השכרה קצרה, ואם יש לו או למפעיל רישיון מלון.
- בפרויקט על גבעה: שינוי תוכנית המתאר מדצמבר 2024 פתח קרקע בגובה 80 עד 140 מטר לפיתוח, עם תקרת גובה של 6 מטר ו-70% מהמגרש ירוק.
- איזה פרויקט תשתית רלוונטי לאזור, ובאיזה שלב הוא באמת נמצא.
- שהבעלות לא עוברת דרך חברה תאילנדית עם נאמנים: פוקט ופאנג נגה נמנות עם 16 "מחוזות הסיכון" שבהם משרד רישום העסקים דורש מאוגוסט 2026 דפי בנק והסבר על ההשקעה ברישום או בשינוי של חברות עם שותפים זרים.
להשוואה עם בנגקוק, פטאיה וקו סמוי ראו את המדריך לשלושת השווקים האחרים, ואת התמונה הארצית בשוק הנדל"ן בתאילנד ב-2026 במספרים. הפרויקטים שאנחנו מציגים בפוקט נמצאים בעמוד הנכסים בתאילנד.
