גאורגיה הפכה בשנים האחרונות לאחד היעדים הפופולריים בקרב משקיעי נדל"ן זרים מישראל ומאירופה — ולא במקרה. השילוב של מחירי כניסה נמוכים, מערכת מס ידידותית, ובמיוחד מסלול תושבוּת פשוט שמבוסס על רכישת נכס, הפך את המדינה לאלטרנטיבה אטרקטיבית לדובאי וליעדים יקרים יותר. נכון ל-2026 חשוב להבין שינוי מהותי שכבר נכנס לתוקף: חלון ההזדמנות במסלול הזול נסגר — סף ההשקעה עלה ל-150,000 דולר.
על פי תיקון חקיקה מיוני 2025, סף ההשקעה הנדרש לקבלת היתר שהייה (Residence Permit) על בסיס נכס עלה מ-100,000 דולר ל-150,000 דולר — עלייה של 50% — והשינוי נכנס לתוקף ב-1 במרץ 2026. כך מדווח אתר legal.ge המתמחה בחקיקה גאורגית. המשמעות פשוטה: סף הכניסה למסלול התושבוּת על בסיס נכס עומד כיום על 150,000 דולר; חלון 100,000 הדולר כבר נסגר.
במדריך הזה נפרק בדיוק כמה צריך להשקיע, מי זכאי לשהייה ללא ויזה, איך עובד מסלול הנכס, מהו מסלול המשקיע של 300,000 דולר, וכיצד נראית הדרך מהיתר שהייה ועד תושבוּת קבע ואזרחות — הכול על בסיס מקורות מאומתים בלבד.
תוכן עניינים
- משטר 365 הימים ללא ויזה: מי זכאי
- היתר השהייה על בסיס נכס: מ-100,000 ל-150,000 דולר
- הדדליין שחלף: הסף הישן של 100,000 דולר
- מסלול המשקיע של 300,000 דולר ומסלול מהיר לתושבוּת קבע
- צירוף בן/בת זוג וילדים
- תהליך הבקשה, מסמכים ולוחות זמנים
- מהיתר שהייה ועד תושבוּת קבע ואזרחות
- שאלות נפוצות
משטר 365 הימים ללא ויזה: מי זכאי
לפני שמדברים על היתרי שהייה, חשוב להבין שגאורגיה כבר היום מציעה אחד ממשטרי הכניסה הליברליים בעולם. אזרחי כ-95 מדינות — ובהן כל מדינות האיחוד האירופי, בריטניה, ארה"ב, קנדה, אוסטרליה, ישראל, יפן ודרום קוריאה — רשאים לשהות בגאורגיה ללא ויזה למשך עד 365 ימים, כך לפי המדריך של georgiaexpats.com.
זהו יתרון משמעותי: ישראלי יכול לבקר בנכס שרכש, לנהל אותו ולשהות במדינה כמעט שנה שלמה — מבלי להחזיק בכלל היתר שהייה. עבור משקיע שמטרתו בעיקר השכרה ונוכחות עונתית, משטר זה לבדו עשוי להספיק; אין כל חובה חוקית להחזיק בהיתר שהייה כדי להיות בעלים של נכס בגאורגיה.
אך יש כאן הסתייגות חשובה למי שמכוון לטווח הארוך: שנות השהייה ללא ויזה אינן נספרות לצורך תושבוּת קבע או אזרחות בהמשך. לכן, אם המטרה היא בניית מסלול אזרחות הדרגתי, היתר שהייה רשמי הוא הכרחי כבר מההתחלה — דווקא משום שהוא זה שמתחיל לצבור את הוותק הנדרש. ההבחנה הזו בין "שהייה" ל"תושבוּת" היא הבסיס להבנת כל יתר המדריך.
היתר השהייה על בסיס נכס: מ-100,000 ל-150,000 דולר
הליבה של המדריך הזה היא מסלול היתר השהייה על בסיס נכס. נכון להיום, על פי legal.ge, סף ההשקעה עומד על 150,000 דולר — לאחר שעלה מ-100,000 דולר ב-1 במרץ 2026 (תיקון שאושר ביוני 2025). רכישת נכס בשווי 150,000 דולר ומעלה מזכה את הבעלים בהיתר שהייה.
היתר השהייה מסוג זה ניתן לשנה אחת בכל פעם, וניתן לחידוש שנתי כל עוד הבעלות בנכס נשמרת מעל לסף הנדרש, כך לפי relocationgeorgia.ge. יתרון מהותי נוסף: בן או בת הזוג והילדים הקטינים יכולים להיכלל באותו היתר על בסיס נכס בודד — אין צורך לרכוש נכס נפרד לכל בן משפחה.
| מסלול | סף השקעה | תוקף ההיתר | הערות |
|---|---|---|---|
| נכס (עד 28 בפברואר 2026, הסתיים) | 100,000 דולר | שנה, מתחדש | סף היסטורי — נסגר ב-1 במרץ 2026 |
| נכס (מ-1 במרץ 2026, בתוקף) | 150,000 דולר | שנה, מתחדש | הסף הנוכחי, לאחר עליית 50% |
| משקיע | 300,000 דולר ומעלה | 5 שנים | אם הנכס לא נמכר אחרי 5 שנים — תושבוּת קבע |
חשוב לציין נקודה שבה המקורות אינם תמימי דעים: לא לגמרי ברור אם הסף (כיום 150,000 דולר) נמדד לפי שווי מוערך ומאושר של הנכס או לפי מחיר הרכישה בפועל. בפרקטיקה נדרשת לרוב הערכת שמאי גאורגי מוסמך (וזו דרישה מפורשת במסלול 300,000 הדולר). מומלץ לאמת את רשימת המסמכים מול הסוכנות הממשלתית לפיתוח שירותים (PSDA) באתר sda.gov.ge לפני הרכישה.
הדדליין שחלף: הסף הישן של 100,000 דולר
עד 1 במרץ 2026 ניתן היה להיכנס תחת סף 100,000 הדולר הזול יותר, בתנאים מדויקים וקשיחים. על פי legal.ge, כדי לזכות בזכאות תחת הסף הישן, הנכס היה צריך להיות גמור, משולם במלואו ורשום על שם הרוכש לפני 1 במרץ 2026. חלון זה כבר נסגר, והסף הנוכחי הוא 150,000 דולר.
נקודה שמשקיעים רבים פספסו אז: רכישה בשלב התכנון (off-plan) של פרויקט שטרם הושלם לא הספיקה כדי לנעול את הסף הישן, גם אם החוזה נחתם. הנכס היה צריך להיות בנוי, מסירת המפתח להתבצע, התשלום להסתיים והרישום ברשם המקרקעין (NAPR) להושלם — הכול לפני המועד. בהתחשב בכך שרישום ב-NAPR אורך 1 עד 4 ימים בלבד, הצוואר הצר היה דווקא השלמת הבנייה והתשלום.
- נכס גמור ומאוכלס — לא פרויקט בבנייה.
- תשלום מלא — לא תוכנית תשלומים פתוחה.
- רישום ב-NAPR — היה צריך להסתיים לפני 1 במרץ 2026.
בפועל, חלון 100,000 הדולר נסגר ב-1 במרץ 2026, וכיום סף הכניסה למסלול הוא 150,000 דולר. הלקח שנותר רלוונטי למי שמתכנן רכישה: כדי שנכס ייחשב לצורך היתר שהייה הוא צריך להיות גמור, משולם במלואו ורשום (NAPR) — ולא פרויקט בשלב מכירות מוקדם שמסירתו צפויה רק בעוד שנים.
למשקיעים שמכוונים למסלול היתר השהייה, רכישת נכס מוכן לאכלוס בשווי הסף הנוכחי (150,000 דולר) היא הדרך הבטוחה. ניתן לעיין במבחר הנכסים של פלמרה בגאורגיה בעמוד הנכסים כדי לאתר אפשרויות מתאימות, כולל פרויקטים בבטומי ובטביליסי.
מסלול המשקיע של 300,000 דולר ומסלול מהיר לתושבוּת קבע
מעבר למסלול הנכס הסטנדרטי קיים מסלול היתר משקיע (Investor Residence Permit), המיועד למי שמשקיע בהיקפים גדולים יותר. על פי immigration-georgia.com, השקעה של 300,000 דולר ומעלה מקנה היתר ראשוני ל-5 שנים — ולא לשנה אחת בלבד כמו במסלול הנכס הרגיל.
היתרון המרכזי כאן הוא מסלול מהיר לתושבוּת קבע: אם הנכס (או ההשקעה) אינו נמכר לאחר תום חמש השנים, מחזיק ההיתר מקבל תושבוּת קבע. כלומר, בעוד מסלול הנכס הרגיל דורש חידוש שנתי וצבירת שנים ממושכת, מסלול המשקיע מספק יציבות ארוכת טווח ומסלול ברור יותר אל הקבע.
למשקיעים בקטגוריה זו, פרויקטים ממותגים ופרימיום הם לרוב הבחירה הטבעית. בין הפרויקטים של פלמרה בגאורגיה ניתן למנות את Tbilisi Waterfront של Eagle Hills בטביליסי, את Gonio Yachts & Marina בבטומי, ואת MIRA VERDE – Trussardi Residences בטביליסי (Tbilisi Hills), פרויקט של MIRA Developments.
צירוף בן/בת זוג וילדים
אחד היתרונות המשמעותיים של מסלול הנכס הוא ההיבט המשפחתי. כפי שמציין relocationgeorgia.ge, בן או בת הזוג והילדים הקטינים ניתנים לצירוף לאותו היתר שהייה על בסיס אותו נכס בודד. אין צורך לרכוש נכס נוסף או להגדיל את ההשקעה כדי לכלול את בני המשפחה.
המשמעות הכלכלית ברורה: משפחה ישראלית שרוכשת נכס יחיד בשווי הסף הנדרש יכולה להבטיח היתר שהייה לכל ההורים והילדים הקטינים יחד — מה שהופך את עלות התושבוּת לכל נפש לנמוכה במיוחד בהשוואה לתוכניות דומות במדינות אחרות.
תהליך הבקשה, מסמכים ולוחות זמנים
התהליך בגאורגיה ידוע ביעילותו. על פי immigration-georgia.com, הבקשות מוגשות דרך הסוכנות הממשלתית לפיתוח שירותים (PSDA), בעלת הכתובת sda.gov.ge. זמן העיבוד הוא כ-30 ימים, ורישום הנכס עצמו ברשם המקרקעין הלאומי (NAPR) אורך בין יום ל-4 ימים בלבד.
סדר הפעולות העקרוני נראה כך:
- רכישת הנכס — חתימת חוזה ותשלום, כולל הערכת שמאי מוסמך במידת הצורך.
- רישום ב-NAPR — קבלת מסמך בעלות (נסח טאבו דיגיטלי) תוך 1–4 ימים.
- הגשת בקשה ל-PSDA — דרך sda.gov.ge, בצירוף המסמכים הנדרשים.
- קבלת ההחלטה — כ-30 ימים מרגע ההגשה.
בשל אי-הבהירות לגבי האם נדרש שווי מוערך או מחיר רכישה, ובשל שינויי הסף הקרובים, מומלץ מאוד לאמת את רשימת המסמכים העדכנית מול sda.gov.ge או באמצעות יועץ מקומי לפני שמתחילים בתהליך.
מהיתר שהייה ועד תושבוּת קבע ואזרחות
למשקיעים שרואים בגאורגיה יעד לטווח ארוך, חשוב להבין את המסלול המלא. על פי immigrantinvest.com, תושבוּת קבע זמינה בדרך כלל לאחר 6 שנות שהייה חוקית במדינה, ואילו אזרחות בהתאזרחות ניתנת לאחר 10 שנות שהייה (5 שנים לבני זוג של אזרחים גאורגים).
כאן חוזרת הנקודה הקריטית שהזכרנו בתחילת המדריך: שנות השהייה ללא ויזה אינן נספרות לצורך תושבוּת קבע או אזרחות. כלומר, מי שמסתמך רק על משטר 365 הימים אינו צובר כלל ותק לכיוון הקבע. רק החזקה רצופה בהיתר שהייה רשמי — בין אם מסלול הנכס המתחדש שנתית ובין אם מסלול המשקיע ל-5 שנים — בונה את הוותק הנדרש.
לסיכום ההיררכיה: מהיתר נכס שנתי, דרך 6 שנים לתושבוּת קבע (או מסלול המשקיע שמגיע לקבע אחרי 5 שנים אם הנכס לא נמכר), ועד אזרחות לאחר 10 שנים. בניית מסלול נכון מההתחלה — עם נכס שעומד בסף ועם היתר רשמי — היא ההבדל בין החזקת נופש לבין דרך אמיתית לאזרחות.
אם אתם שוקלים את הצעד, סף הכניסה למסלול עומד כיום על 150,000 דולר (לאחר שעלה מ-100,000 דולר ב-1 במרץ 2026). אתם מוזמנים לעיין בנכסים של פלמרה בגאורגיה, להכיר את היזמים שאנו עובדים איתם, או לדבר עם יועץ של פלמרה בטלפון 050-776-2266 כדי לבדוק איזה נכס מתאים למסלול התושבוּת שלכם.
שאלות נפוצות
כמה צריך להשקיע בנדל"ן כדי לקבל תושבוּת בגאורגיה ב-2026?
נכון להיום נדרשת השקעה של 150,000 דולר בנכס כדי לקבל היתר שהייה. על פי legal.ge הסף עלה מ-100,000 דולר ל-150,000 דולר ב-1 במרץ 2026 — עלייה של 50% שאושרה בתיקון מיוני 2025 — וחלון 100,000 הדולר כבר נסגר. בנוסף קיים מסלול משקיע של 300,000 דולר ומעלה המעניק היתר ל-5 שנים.
האם נכון שסף התושבוּת עלה במרץ 2026?
כן. על פי legal.ge, סף ההשקעה במסלול הנכס עלה מ-100,000 דולר ל-150,000 דולר ב-1 במרץ 2026, מכוח תיקון חקיקה שאושר ביוני 2025. הסף הנוכחי הוא 150,000 דולר; חלון 100,000 הדולר, שדרש נכס גמור, משולם במלואו ורשום ב-NAPR לפני המועד, כבר נסגר.
האם המשפחה שלי יכולה לקבל תושבוּת דרך רכישת נכס אחד?
כן. לפי relocationgeorgia.ge, בן או בת הזוג והילדים הקטינים יכולים להיכלל באותו היתר שהייה על בסיס נכס בודד. אין צורך לרכוש נכס נפרד לכל בן משפחה, מה שהופך את עלות התושבוּת לכל נפש לנמוכה במיוחד.
כמה זמן אפשר לשהות בגאורגיה ללא ויזה?
אזרחי כ-95 מדינות, ובהן ישראל, כל מדינות האיחוד האירופי, בריטניה, ארה"ב, קנדה, אוסטרליה, יפן ודרום קוריאה, רשאים לשהות בגאורגיה ללא ויזה למשך עד 365 ימים, כך לפי georgiaexpats.com. עם זאת, שנות השהייה ללא ויזה אינן נספרות לצורך תושבוּת קבע או אזרחות.
כמה שנים עד שאוכל להגיש בקשה לתושבוּת קבע או אזרחות?
על פי immigrantinvest.com, תושבוּת קבע זמינה בדרך כלל לאחר 6 שנות שהייה חוקית, ואזרחות בהתאזרחות לאחר 10 שנים (5 שנים לבני זוג של אזרחים גאורגים). חשוב לדעת ששנות השהייה ללא ויזה אינן נספרות — נדרשת החזקה רצופה בהיתר שהייה רשמי. מסלול המשקיע של 300,000 דולר מהווה דרך מהירה יותר, ומעניק תושבוּת קבע אם הנכס לא נמכר לאחר 5 שנים.
