Tbilisi Downtown, אבלברי

Tbilisi Downtown נוטע את שם Next באבלברי, הרובע ההיסטורי בגדה השמאלית הגבוהה של נהר המטקווארי המשקיף מעבר לנהר אל העיר העתיקה. זהו אחד הרבעים האופייניים ביותר בבירה — מארג של רחובות עתיקים, כנסיות ונקודות תצפית שמשך גל של שיקום ובנייה חדשה ככל שמרכז הכובד של תביליסי חזר אל ליבתה.

המיקום הוא הטיעון בעצמו. אבלברי שוכן במרחק הליכה קצר מהעיר העתיקה, ממרחצאות הגופרית וממעלית הכבלים של פארק Rike, על קו רכבת תחתית המחבר אותו ישירות לשאר העיר — סוג הכתובת המרכזית והמחוברת היטב ששומרת על ערכה ונשארת ניתנת להשכרה לאורך השנה ולא רק בעונה.

התמהיל כאן מדלג על דרגת הסטודיו לחלוטין ונפתח בדירות חדר אחד של 58 עד 73 מ"ר, מטפס דרך דירות שני חדרים אל המאות הגבוהות, ומסתיים בתצורות שלושה חדרים של עד 145 מ"ר. הדירות נמסרות כשלד White Box מוכן לאכלוס, עם תקרות נדיבות בגובה 3.3 מטר; חבילות גימור מוכן למגורים ושיפוץ זמינות כשדרוגים בתשלום, וחניה בבלוקים A, B ו-C מוצעת החל מ-20,000$. הבנייה כבר בעיצומה, עם מסירה מתוכננת ל-2028.

גאורגיה אינה מטילה הגבלה על בעלות זרה מלאה (freehold), כך שרוכש מחו"ל מחזיק דירה כאן באותם תנאים בדיוק כמו אזרח גאורגי. המחיר נע מ-165,000$ לדירת חדר אחד עד 413,700$ לדירת שלושת החדרים הגדולה ביותר. מבנה מייצג הוא 30% מקדמה במעמד החתימה, יתרת ה-70% נישאת ללא ריבית לאורך מסלול תשלומים של 27 חודשים של כ-4,278$ בחודש, כשהשארית מועברת במסירה.

Tbilisi Downtown הוא הרזידנס הממותג הראשון של NEXT בבירה הגאורגית, ממוקם ברחוב Aleksandre Tsurtsumia 12 בלב אבלברי. הפרויקט אושר בידי המועצה האדריכלית-היסטורית של עיריית תביליסי ונהגה כרזידנס נמוך-קומות השומר אמונים לקנה המידה ולאופי של תביליסי העתיקה במקום לדרוס אותם — חצרות נטועות, כיכרות פתוחות, גן שופע ואזורי משחק לילדים נשזרים בין הבלוקים כדי להעניק לפיתוח ליבה שקטה וירוקה במרחק הליכה של דקות מקתדרלת השילוש הקדוש, ממרחצאות הגופרית, מ-Bridge of Peace ומפארק Rike.

המתקנים המשותפים חורגים הרבה מעבר לקומות המגורים: בריכת שחייה פנימית, מסעדה, חדר כושר וספא, טרקלין עסקים, ספרייה ולובי נדיב בגודלו, לצד חללי פנאי וקהילה ברחבי השטח. התפעול היומיומי מטופל בתוך הבית בידי צוות ניהול הנכסים של NEXT, המספק קבלה, קונסיירז' ואבטחה מסביב לשעון, שירות חדרים וכביסה וחניית valet — שכבת אירוח שמאפשרת לבעלים לנעול ולעזוב בעוד הדירה מתוחזקת, ואם יבחרו, מושכרת לאורחים.

תשואה: תוכנית ההשכרה הפנימית של NEXT עומדת בבסיס תחזיות היזם, המחשבות הכנסה בניכוי דמי ניהול-מותג של 40%, דמי ניהול שנתיים ומס. בארבע היחידות לדוגמה בניתוח שלו, התשואה הממוצעת לעשר שנים נעה מכ-10.5% בשנה על דירת שני חדרים של 115.2 מ"ר (שנרכשה ב-320,256$, סך מצטבר של 321,689$ או כ-100% מהמחיר) ועד כ-12.4% על דירת חדר אחד של 44.5 מ"ר (126,825$, סך מצטבר של 149,206$ או כ-118% מהמחיר), עם דירת חדר אחד של 66.7 מ"ר בכ-11.4% (208,504$ מצטבר, החזר 109%) וסטודיו של 37 מ"ר בכ-11.9% (131,712$ מצטבר, החזר 114%). התשואות נטו נפתחות בטווח 5.6–6.4% בשנה המלאה הראשונה ומטפסות אל אזור העשרה הנמוך-בינוני ככל שהבניין מתבגר, ככל שתחזית התפוסה עולה מכ-58–62% בפתיחה ב-2027 אל אזור ה-90 הנמוך-בינוני באמצע שנות ה-2030 ותעריף הלילה הממוצע עולה משנה לשנה. אלו תחזיות היזם ולא נתונים מובטחים, והתשואה בפועל תלויה בתעריפי הלילה ובתפוסה.