שוק השכירות בדובאי עבר בשנה האחרונה לידי השוכרים. לפי נתוני פורטל הנדל"ן Property Finder, דמי השכירות המבוקשים (חציון) ירדו בין הרבעון השלישי של 2025 לרבעון השלישי של 2026 בתשעה מתוך עשרה אזורי דירות מרכזיים שנבדקו. הסיבה העיקרית היא עלייה חדה בהיצע: בספטמבר 2026 עלה בכ-55.1% מספר הדירות הממוצע שפורסמו להשכרה מדי יום לעומת ספטמבר אשתקד, ואילו מספר הפניות של שוכרים עלה ב-15.4% בלבד.
היכן נרשמו הירידות
הירידות נרשמו ב-Jumeirah Village Circle (JVC), ב-Business Bay, ב-Downtown, ב-Dubai Marina, ב-Arjan, ב-Creek Harbour, ב-MBR City, ב-Meydan וב-Palm Jumeirah. בשתי הראשונות בטבלה הירידה הייתה החדה ביותר: ב-Downtown נרשמה ירידה של 21.7%, וב-Dubai Marina ירידה של 16.1%. לדברי שריף סלימאן, מנהל ההכנסות הראשי של Property Finder, ב-Downtown המחירים ירדו בכל גודלי הדירות. משמעות הדבר, לדבריו, היא תמחור מחדש של ממש, ולא רק תוצאה של כניסת יחידות קטנות רבות יותר לשוק.
Dubai Hills הוא האזור היחיד שבו דמי השכירות לא השתנו לאורך כל התקופה. עם זאת, בפילוח מעמיק יותר מתברר שחמישה מתוך ששת סוגי הווילות שאפשר להשוות בו ירדו במחיר או נשארו ללא שינוי.
החציון המשולב של שכר הדירה המבוקש בדירות הגיע לשיא של 135 אלף דירהם בדצמבר 2025. מאז הוא ירד בהדרגה לאורך המחצית הראשונה של 2026, ובחודש יוני עמד על 100 אלף דירהם. כתוצאה מהגידול בהיצע, כל מודעה קיבלה בממוצע 23% פחות פניות מאשר שנה קודם לכן.
וילות: מגמה דומה, אך מתונה יותר
גם בשוק הווילות נרשמה ירידה בשמונה מתוך עשרה אזורים. Al Furjan הוא האזור היחיד שבו נרשמה עלייה ברורה, של 15.15%. חלק מהעלייה נובע מכך שיותר וילות בנות חמישה חדרי שינה הוצעו להשכרה. דמי השכירות של וילות עם ארבעה חדרי שינה, הסוג המבוקש ביותר באזור, עלו ב-9.4%, אך שלושה מתוך חמשת סוגי הווילות שאפשר להשוות בו ירדו במחיר.
הביקוש עובר לדירות קטנות
בשבעה מתוך עשרת אזורי הדירות, דירות הסטודיו והדירות עם חדר שינה אחד (2 חדרים לפי הספירה בישראל) משכו את החלק הגדול ביותר מהפניות. ב-Business Bay, למשל, דירות עם חדר שינה אחד היוו 43.1% מהמודעות, אך משכו 48.7% מהפניות. בשוק הווילות, בשמונה מתוך עשרה אזורים הביקוש הגבוה ביותר היה לבתים עם שלושה או ארבעה חדרי שינה.
סימנים ראשונים להתייצבות
בספטמבר הופיעו סימנים ראשונים לבלימת הירידות. החציון המשולב עלה מ-100 אלף דירהם באוגוסט ל-105 אלף דירהם, ומספר הפניות לכל מודעה עלה גם בדירות וגם בווילות. סלימאן מדגיש שחודש אחד עדיין אינו מגמה, אך לדבריו מדובר בסימן מעודד. "לשוכרים זו שעה טובה להשוות בין אפשרויות ולנהל משא ומתן", אמר. "בעלי דירות, לעומת זאת, יגלו שהורדת מחיר לבדה כבר לא מספיקה. כשיש כל כך הרבה היצע, איכות המודעה, החשיפה שלה ומהירות התגובה של המשכיר חשובות יותר מתמיד."
למשקיעים המשמעות ברורה: בשוק שבו להיצע יש משקל רב, לבחירת האזור, לסוג הדירה ולאופן ניהול הנכס יש השפעה ישירה על התשואה. מי ששוקל רכישה כדאי שיתייעץ עם מתווך מקצועי שמכיר היטב את שוק האמירויות.
שאלות נפוצות
באיזה אזור נרשמה הירידה החדה ביותר בדמי השכירות?
ב-Downtown, שם ירדו דמי השכירות המבוקשים ב-21.7%. אחריו נמצא Dubai Marina, עם ירידה של 16.1%.
האם יש אזורים שבהם דמי השכירות עלו?
כן. בשוק הווילות, Al Furjan הוא האזור היחיד שבו נרשמה עלייה ברורה, של 15.15%, בין היתר בגלל כניסתן לשוק של וילות גדולות יותר.
מה גרם לירידה בדמי השכירות?
עלייה חדה בהיצע. מספר הדירות שפורסמו להשכרה מדי יום עלה ב-55.1%, ואילו מספר הפניות של שוכרים עלה ב-15.4% בלבד.
האם הירידה נמשכת?
בספטמבר החציון עלה מ-100 ל-105 אלף דירהם, ומספר הפניות לכל מודעה השתפר. עם זאת, ב-Property Finder מדגישים שחודש אחד עדיין אינו מגמה.
