שוק ה־Off-Plan בדובאי — דוח רבעון 3, 2026
תמונת מצב מתוארכת של שוק הפרויקטים על הנייר בדובאי ובאיחוד האמירויות, מתוך הקטלוג החי של פלמרה — 1,601 פרויקטים חדשים פעילים, מחירי הכניסה האמיתיים, לאן המחירים זזים ומתי יימסרו המפתחות. לישראלי המשקיע לראשונה בחו"ל, שתי השורות התחתונות קודמות לכול: המחיר בשקלים והמס.
על כל פרויקט שהוזיל מחיר כניסה ב-50 הימים האחרונים — שישה העלו. עלייה חציונית של +13.9%. המוקדים: מאג\'אן 22%, אל-מרג\'אן 20%, איי דובאי 13%.
פרויקטים חדשים פעילים למכירה באיחוד האמירויות — 1,290 מהם (81%) בדובאי. 95.6% מהקטלוג טרם מסירה (על הנייר, טרם השקה או בבנייה); רק 71 פרויקטים מוכנים לאכלוס כיום.
מחיר הכניסה החציוני לפרויקט על הנייר בדובאי (≈ ). 37% מהפרויקטים עדיין נפתחים מתחת ל-AED 1M (≈ ).
מפרויקטי ה-Off-Plan בדובאי מתחילים ב-AED 2M ומעלה (≈ ) — קו ויזת הזהב כבר מהיחידה הראשונה. כלומר 69% מהשוק נפתח מתחת לסף הזה: כרטיסי כניסה נגישים.
שנת שיא המסירות: 34% מצנרת ה-Off-Plan של דובאי מסתיימת ב-2027, ו-60% ב-2027–2028 יחד. קונים ברבעון 3 בוחרים למעשה בין מסלול קצר במחירי היום לבין השקות 2029+ עם תוכניות תשלום ארוכות יותר.
המבחן הישראלי: מס
מה שמייחד את דובאי לישראלי אינו רק המחיר — אלא מבנה המס. אין מס רכישה בדובאי, לעומת מדרגות של עד כ-8%–10% על דירה שנייה למשקיע ישראלי בישראל. העלות החד-פעמית היחידה היא אגרת רישום DLD בגובה 4%.
באיחוד האמירויות עצמו אין מס נכס שנתי ואין מס על הכנסות שכירות. חשוב לומר במפורש: תושבי מס ישראלים מדווחים על הכנסות שכירות בישראל, ומיסוי בפועל תלוי בנסיבות האישיות — זה מידע כללי ולא ייעוץ. לפני עסקה, היוועצו ביועץ מס.
להעמקה: מדריך המס הישראלי לנדל"ן בדובאי · מדריך ויזת הזהב דרך נדל"ן · עלויות רכישה ואגרת DLD.
פלמרה אינה נותנת ייעוץ מס. לשאלות ספציפיות פנו לצוות בכתובת [email protected] או ליועץ מס מוסמך.
היצע: איפה נמצאים 1,290 הפרויקטים של דובאי
הקטלוג מונה 1,601 פרויקטים חדשים פעילים בשבע האמירויות: דובאי 1,290 (80.6%), אבו דאבי 121, ראס אל-ח\'יימה 86, שארג\'ה 55 והשאר. JVC עדיין מרכז ההיצע הגדול ביותר עם 127 פרויקטים — אבל Dubai Islands כבר במקום השני עם 114, לפני DubaiLand (96) ו-Dubai South (65).
| אזור | אמירות | פרויקטים פעילים | מחיר כניסה חציוני |
|---|---|---|---|
| JVC | דובאי | 127 | AED 786,559 |
| Dubai Islands | דובאי | 114 | AED 2,081,117 |
| DubaiLand | דובאי | 96 | AED 781,832 |
| Dubai South | דובאי | 65 | AED 825,000 |
| Al Marjan Island | ראס אל-ח'יימה | 58 | AED 1,978,744 |
| Al Furjan | דובאי | 54 | AED 1,081,000 |
| Business Bay | דובאי | 50 | AED 2,862,794 |
| Meydan | דובאי | 43 | AED 1,725,000 |
| Majan | דובאי | 37 | AED 988,000 |
| International City | דובאי | 23 | AED 550,812 |
הזול ביותר בין מרכזי דובאי הוא International City (AED 550,812); היקר ביותר הוא Business Bay (AED 2,862,794) — פער של פי 5.2 בתוך עיר אחת.
מי בונה: טבלת היזמים
ל-385 יזמים לפחות פרויקט פעיל אחד — אך שמונת הגדולים שולטים ב-373 פרויקטים, 23% מכלל ההיצע. Azizi היא הכניסה הזולה בין הגדולים (מ-AED 515,000 ≈ ); Emaar היקרה ביותר (כניסה חציונית AED 2.68 מיליון).
| יזם | פרויקטים פעילים | כניסה מ- | כניסה חציונית |
|---|---|---|---|
| Emaar Properties | 85 | AED 950,000 | AED 2,684,888 |
| Sobha Realty | 55 | AED 954,000 | AED 1,510,142 |
| Binghatti Developers | 52 | AED 599,999 | AED 1,167,760 |
| Azizi Developments | 52 | AED 515,000 | AED 796,800 |
| DAMAC Properties | 41 | AED 577,000 | AED 1,990,000 |
| Imtiaz Developments | 31 | AED 600,000 | AED 1,520,500 |
| Samana Developers | 30 | AED 599,000 | AED 1,307,647 |
| Ellington Properties | 27 | AED 821,800 | AED 2,307,828 |
תנועת מחירים: שוק של 6:1
השווינו מחירי כניסה מפורסמים של 1,327 פרויקטים זהים בין שני צילומי קטלוג במרחק 50 יום (29.5 → 18.7.2026): 95 פרויקטים (7.2%) העלו מחיר, 16 (1.2%) הורידו, ו-91.6% נותרו ללא שינוי — יחס של 5.9:1. העלייה החציונית בין המעלים: +13.9%; הירידה החציונית בין המורידים: −10.1%. המהלך האופייני: +11.5% בתוך שבעה שבועות.
| אזור | העלו / במעקב | שיעור שהעלו | עלייה חציונית |
|---|---|---|---|
| Majan | 6 / 27 | 22.2% | +24.4% |
| Al Marjan Island | 10 / 50 | 20.0% | +12.9% |
| Dubai Islands | 12 / 92 | 13.0% | +21.2% |
| Arjan | 2 / 20 | 10.0% | +33.6% |
| JVC | 10 / 105 | 9.5% | +16.9% |
| Al Jaddaf | 2 / 21 | 9.5% | +10.8% |
| Meydan | 3 / 38 | 7.9% | +13.8% |
אחד מכל חמישה פרויקטים באל-מרג\'אן ובמאג\'אן העלה מחיר תוך 50 יום — ולא פרויקט אחד באזורים אלה הוזיל. בין היזמים, Samana (12 העלאות), Azizi (7) ו-Binghatti (7) תמחרו מחדש באגרסיביות הרבה ביותר. שני סייגים הוגנים: אלה מחירי "החל מ-" מפורסמים, לא מחירי עסקאות DLD; ורף ה-91.6% "ללא שינוי" משקף גם את תדירות רענון המחירונים — יש לראות ב-7.2% המעלים רצפה, לא תקרה. עוד בחלון: 21 פרויקטים חדשים נכנסו ב-50 יום (כ-3 השקות בשבוע) בכניסה חציונית של AED 1.30 מיליון.
מתמטיקת ויזת הזהב
472 מתוך 1,407 הפרויקטים המתומחרים באיחוד האמירויות (33.5%) — ו-330 מתוך 1,062 בדובאי (31.1%) — מתחילים ב-AED 2 מיליון ומעלה. בפרויקטים אלה כל יחידה חוצה את סף ההשקעה לוויזת הזהב ל-10 שנים כבר מהיום הראשון. לפי דיווחים, עדכון פדרלי מפברואר 2026 הסיר את פרשנות ה-50%-הון-עצמי, כך שהזכאות נשענת על השווי המאושר של ה-DLD בעת ההגשה — כולל רכישות במשכנתא ועל הנייר מיזמים מאושרים. זהו עדכון שדווח אך טרם אושר רשמית — יש לוודא את הנוסח מול הרשויות (ICP/DLD) לפני הסתמכות.
לוח המסירות: חומת 2027
מבין פרויקטי דובאי טרם המסירה עם תאריך מסירה מפורסם (982 עם תאריך 2026+):
| שנת מסירה | פרויקטים בדובאי | שיעור |
|---|---|---|
| 2026 | 230 | 23.4% |
| 2027 | 338 | 34.4% |
| 2028 | 256 | 26.1% |
| 2029 | 131 | 13.3% |
| 2030–31 | 27 | 2.7% |
2027 היא שנת המסירה הבודדת הגדולה ביותר בצנרת הנוכחית (34.4%), ו-60.5% מכל מה שמוצע כעת אמור להימסר ב-2027–2028. שתי השלכות: מי שזקוק למפתחות בתוך כ-18 חודשים עדיין יכול לבחור מבין 230 פרויקטים בדובאי; וגל ההשלמות של 2027–28 הוא ההיצע שכל תחזית תשואת שכירות לשנים אלה חייבת לתמחר.
רקע הביקוש: מה אומרים נתוני ה-DLD
- מחצית 2026: 86,005 מכירות בשווי AED 286.43 מיליארד — המחצית השנייה בגובהה אי פעם, אחרי מחצית 2025 (AED 326.6 מיליארד). בכל סוגי הרישום, המחצית הגיעה ל-AED 419.94 מיליארד ב-112,850 עסקאות.
- על הנייר במחצית 2026: 58,800 עסקאות בשווי AED 139.8 מיליארד — 68% מהמכירות לפי כמות.
- רבעון 2 2026: מכירות מגורים AED 83.88 מיליארד ב-34,719 עסקאות, מתוכן על הנייר AED 59.17 מיליארד ב-26,440 עסקאות — 76% מעסקאות המגורים ו-71% מהערך.
- רבעון 1 2026 (DLD רשמי): AED 252 מיליארד בעסקאות, +31% שנתי; 60,303 מכירות (+6%); השקעה זרה AED 148.35 מיליארד (+26%); 29,312 משקיעים לראשונה (+14%).
- הקיץ לא מאט: בשבוע 6–10.7 לבדו רשמה דובאי כ-AED 8.7 מיליארד מכירות, כולל AED 5.2 מיליארד על הנייר בכ-1,000 עסקאות. אפריל 2026 קבע שיא חודשי שנתי של AED 19.7 מיליארד במכירות דירות על הנייר.
- קצב עליית המחירים (עסקאות, לא ביקוש) התמתן מ-~12% שנתי בינואר אל מתחת ל-4% עד מאי; מחיר מכירה ממוצע ברבעון 2 עמד על AED 1,841 לרגל רבועה — שוק שמתייצב, לא מתקן.
מתודולוגיה וסייגים
- מהו הקטלוג
- פלמרה מתחזקת קטלוג מתעדכן של פרויקטים חדשים המשווקים באיחוד האמירויות, ממקורות של חומרי השקה של יזמים ומצנרת התיווך שלנו. יחידת הספירה היא הפרויקט, לא הדירה.
- צילומי מצב
- נתוני המצב הנוכחי מבוססים על צילום הקטלוג מ-18 ביולי 2026 (1,601 פרויקטים פעילים, 1,407 עם מחיר כניסה מפורסם). נתוני תנועת המחירים משווים אותו לצילום המחויב מ-29 במאי 2026 (1,581 פרויקטים) — חלון של 50 יום.
- מסננים והחרגות
- סטטיסטיקת התנועה מבוססת על הפרויקטים שנכחו בשני הצילומים עם מחיר תקף בשני הקצוות; החרגנו 52 חריגים עם שינוי מוחלט מעל 60% (בדרך כלל שלב חדש או סוג יחידה זולה שונה), ונותרו n = 1,327.
- סייגים
- המחירים הם מחירי "החל מ-" של יזמים, לא מחירי עסקאות DLD. תאריכי המסירה מוצהרים על ידי היזם. חלק ויזת הזהב = פרויקטים שמחירם המינימלי ≥ AED 2M, ולכן 31% הוא רצפה מחמירה. כל האגרגטים ניתנים לשחזור משני הצילומים המתוארכים לפי בקשה ([email protected]).
שאלות ותשובות
כמה פרויקטים על הנייר (Off-Plan) מוצעים למכירה בדובאי ב-2026?
מהו מחיר הכניסה הממוצע לפרויקט על הנייר בדובאי?
האם מחירי ה-Off-Plan בדובאי עולים או יורדים ב-2026?
איזה חלק ממכירות הנדל"ן בדובאי הוא על הנייר ב-2026?
האם רכישת נכס על הנייר יכולה לזכות בוויזת הזהב של איחוד האמירויות?
מתי יימסרו רוב הפרויקטים על הנייר שמוצעים כיום?
למי יש הכי הרבה פרויקטים למכירה?
מקורות
נתוני הקטלוג (מקור ראשוני) — צילומי פלמרה מ-29 במאי 2026 ומ-18 ביולי 2026. הקשר שוק חיצוני (מצוין כטקסט, ללא קישור):
- Khaleej Times — "Dubai property sales hit Dh286b… H1 2026" (14.7.2026)
- Economy Middle East — "Dubai posts second-highest half-year real estate sales… H1 2026"
- Dubai Land Department (רשמי) — "Dubai's real estate transactions surge 31%… Q1 2026" (9.4.2026)
- Springfield Properties via Zawya — "Dubai Real Estate market records AED 108.11bln in Q2" (6.7.2026)
- Arabian Business — Q2 2026 / off-plan 74% / April AED 19.7bn off-plan record
- Edwards & Towers — "Dubai Real Estate Market Update July 2026" (DLD weekly)
- Dubai Chronicle — "Dubai Real Estate Market H1 2026" (5.7.2026; DLD / REIDIN / Property Monitor)
- ICP (רשמי) — Golden Residency (מסלול משקיע AED 2M)
