מיסוי השקעות נדל"ן בדובאי לישראלים: המדריך המלא ל-2026

התשובה בקצרה: דובאי לא גובה מס הכנסה, מס רווחי הון או מס רכוש שנתי על דירת מגורים — אבל תושב ישראל משלם את המס שלו בישראל. על הכנסה משכירות בדובאי עומדות בפניכם שתי אפשרויות: מסלול קבוע של 15% (בניכוי פחת בלבד, בלי הוצאות ובלי זיכוי מס זר) או מסלול המס השולי — שבהכנסה פסיבית מתחיל ב-31% למי שטרם מלאו לו 60 ומטפס עד 47% (ועד 50% עם מס יסף). במכירה תשלמו בישראל 25% מס רווח הון על הרווח הריאלי, עם חובת הודעה לרשות המסים בתוך 30 יום. מי שלא מדווח — עובר עבירה, גם אם באמירויות לא שילם אגורה. זו בדיוק הנקודה שהמדריך הזה קיים בשבילה: התמונה המלאה, בלי להסתיר את הצד הישראלי.

מידע כללי בלבד — אינו ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. לפני כל החלטה התייעצו עם רו”ח או יועץ מס ישראלי מוסמך.

למה “0% מס בדובאי” הוא רק חצי מהתמונה

מאז הרפורמה של 2003, שיטת המס בישראל היא פרסונלית: תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל מקום בעולם — כולל שכר דירה ורווח ממכירת נכס בדובאי. העובדה שאיחוד האמירויות גובה 0% על שכירות ועל רווחי הון קובעת רק כמה תשלמו שם; היא לא מקטינה בשקל אחד את החבות בישראל. מי שמוכר לכם “השקעה פטורה ממס” בדובאי — מספר לכם על מדינה אחת מתוך שתיים.

בפועל, למשקיע הישראלי זה אומר שלוש שכבות של עניין: מה משלמים בדובאי (מעט, וחד-פעמי ברובו), מה משלמים בישראל (כאן נמצא המס האמיתי), ומה עושה אמנת המס בין המדינות (פחות ממה שנדמה — פירוט בהמשך). נעבור עליהן אחת-אחת.

הכנסה משכירות: מסלול ה-15% לפי סעיף 122א

העובדות: סעיף 122א לפקודת מס הכנסה מאפשר ליחיד תושב ישראל לשלם מס בשיעור קבוע של 15% על הכנסה מדמי שכירות של מקרקעין מחוץ לישראל — בתנאי שההכנסה אינה מגיעה לכדי עסק. במסלול הזה מותר לנכות פחת בלבד: לא ריבית על מימון, לא דמי ניהול, לא דמי שירות ולא נסיעות. והכי חשוב לדובאי — המסלול שולל זיכוי בגין מס זר.

למה דווקא בדובאי המסלול הזה מעניין כל כך? כי החיסרון הגדול שלו — אובדן הזיכוי על מס ששולם בחו”ל — פשוט לא רלוונטי כשמדובר באמירויות. באין מס אמירתי על שכירות, אין מה לזכות ממילא. משקיע ישראלי בדירה בדובאי שאין עליה מימון כבד מגיע לרוב לחבות אפקטיבית פשוטה וצפויה: 15% על השכירות בניכוי פחת, וזהו. שימו לב לשתי נקודות שכדאי לסגור עם רו”ח: ראשית, פחת שנוכה במסלול זה צפוי להקטין את עלות הרכישה לצורך חישוב רווח ההון ביום המכירה; שנית, גם במסלול 15% נדרשת הגשת דוח שנתי — זה מסלול חישוב, לא פטור מדיווח.

הכנסה משכירות: מסלול המס השולי לפי סעיף 121

העובדות: במסלול הרגיל, הכנסת שכירות מחו”ל מצטרפת לכלל ההכנסה החייבת וממוסה במדרגות המס הרגילות. מכיוון שמדובר בהכנסה שאינה מיגיעה אישית, מדרגת הפתיחה למי שטרם מלאו לו 60 היא 31%, והמס מטפס עד 47% — ועד 50% בתוספת מס יסף. בני 60 ומעלה נהנים מהמדרגות המלאות, החל מ-10%. בתמורה, המסלול מתיר ניכוי הוצאות מלא — ריבית על משכנתה, דמי ניהול ואחזקה, פחת — ומקנה זיכוי בגין מס זר (שבדובאי, כאמור, שווה אפס).

מתי בכל זאת המסלול השולי משתלם? בעיקר בשלושה מצבים: כשהנכס ממומן במשכנתה משמעותית והוצאות הריבית “אוכלות” חלק גדול מהשכירות; כשההכנסה הכוללת שלכם נמוכה (למשל בני 60+ שמדרגת הפתיחה שלהם 10%); או כשההוצאות השוטפות גבוהות במיוחד. ההשוואה בין המסלולים היא חישוב פרטני לכל משקיע ולכל שנה — הבחירה אינה חד-פעמית לכל החיים, ולכן שווה לבדוק אותה מחדש מדי שנת מס עם איש מקצוע.

	מסלול 15% (סעיף 122א)	מסלול שולי (סעיף 121)
שיעור המס	15% קבוע	31%–47% (מתחת לגיל 60), 10% ומעלה לבני 60+
ניכוי הוצאות	פחת בלבד	מלא (ריבית, ניהול, אחזקה, פחת)
זיכוי מס זר	אין	יש — אך בדובאי אין מס לזכות
מס יסף	בהתאם לכלל ההכנסות	בהתאם לכלל ההכנסות
מתאים בדרך כלל	נכס בלי מימון כבד, תשואה נקייה	מימון גדול, הוצאות גבוהות, בני 60+

ומה עם ביטוח לאומי? הכנסת שכירות פסיבית מנכס בחו”ל שנבחר לגביה מסלול ה-15% פטורה מדמי ביטוח לאומי מכוח סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי; בעקבות פסיקת בית הדין הארצי לעבודה (ינואר 2022) הוחל הפטור גם על שכירות פסיבית שמדווחת במסלול השולי. התנאי המרכזי: שההכנסה באמת פסיבית ואינה מגיעה לכדי עסק — נקודה שהמוסד לביטוח לאומי רשאי לבחון.

מס יסף: הרובד שנוסף ב-2025

העובדות: מס יסף עומד על 3% על חלק ההכנסה החייבת שמעל 721,560 ₪ בשנה (התקרה הוקפאה ואינה מתעדכנת במדד בשנים 2025–2027). מ-1 בינואר 2025 נוסף רובד שני: 2% נוספים על הכנסות הוניות — ובהן רווחי הון, דיבידנדים, ריבית והכנסות שכירות — מעל אותה תקרה. כלומר, משקיע עם הכנסות גבוהות עשוי לשלם על ההכנסה ההונית שמעל התקרה עד 5% מס יסף במצטבר, נוסף על המס הרגיל.

לרוב המשקיעים הפרטיים בדירה אחת בדובאי מס היסף לא ישנה את התמונה — אבל בשנת מכירה, כשרווח הון של מאות אלפי שקלים מצטרף להכנסה השוטפת, קל לחצות את התקרה. את זה כדאי לתכנן מראש, לא לגלות בדיעבד.

מכרתם את הנכס? 25% על הרווח הריאלי — והודעה בתוך 30 יום

העובדות: מכירת נכס מקרקעין בדובאי היא “מכירת נכס” לפי חלק ה’ לפקודת מס הכנסה. יחיד תושב ישראל משלם 25% מס רווח הון על הרווח הריאלי (הרווח בניכוי רכיב האינפלציה). על המכירה חובה להגיש לרשות המסים הודעה בתוך 30 יום ממועד העסקה — על גבי טופס 1399(י) ליחידים, מכוח סעיף 91 לפקודה — ולשלם מקדמה בהתאם. הדיווח נדרש גם אם נוצר הפסד הון, והעסקה מדווחת בנוסף בדוח השנתי.

שלוש נקודות שנעלמות ממי שלא מתכונן: ראשית, פחת שנדרש בשנות ההשכרה מקטין את עלות הרכישה — כלומר מגדיל את הרווח החייב במכירה. שנית, מכיוון שהנכס נקוב בדירהם הצמוד לדולר, חישוב הרווח מושפע משערי המטבע — עניין טכני שרו”ח מנוסה בנכסי חו”ל יודע לטפל בו (הרחבנו על החשיפה הדולרית במדריך המטבע שלנו). שלישית, גם מכירת נכס על הנייר לפני מסירה — מה שמכונה Assignment — היא אירוע מס ישראלי לכל דבר (איך מוכרים נכס על הנייר בדובאי).

מה כן משלמים בדובאי: התמונה מהצד האמירתי

העובדות: בדובאי אין מס רכישה בסגנון הישראלי, אין מס רכוש שנתי, אין מס על שכירות ואין מס רווחי הון ליחיד — אבל יש אגרות: אגרת העברה של 4% משווי העסקה ל-DLD (רשות המקרקעין של דובאי), ובסך הכול עלויות סגירה של כ-6%–8% ממחיר הרכישה בנכס מוכן (יד שנייה) — לעומת כ-4%–5% בלבד ברכישת off-plan ישירות מהיזם, שבה אגרת ה-DLD נרשמת כ-Oqood ואין עמלת תיווך, נאמן או NOC. בהמשך הדרך משלמים דמי שירות שנתיים של כ-AED 10–30 לרגל רבועה, לפי הבניין והקהילה.

ומה עם מע”מ? באיחוד האמירויות קיים מע”מ של 5%, אבל הוא כמעט ולא נוגע למשקיע דירת מגורים: מכירה והשכרה של נכסי מגורים פטורות ממע”מ (ומסירה ראשונה של נכס מגורים חדש מדורגת אפס), בעוד נדל”ן מסחרי חייב ב-5% — וכך גם שירותים נלווים כמו עמלות תיווך. עוד נקודה שחשוב לדייק: מס חברות אמירתי (9% על רווחי עסקים מעל AED 375,000) חל על פעילות עסקית — לא על יחיד שמחזיק דירה להשקעה באופן פסיבי. את הפירוט המלא של צד העלויות האמירתי ריכזנו במדריך המס על נכס בדובאי ובמדריך אגרות ה-DLD.

מה אמנת המס באמת נותנת — ומה היא לא

העובדות: אמנת המס בין ישראל לאיחוד האמירויות נחתמה ב-31 במאי 2021, נכנסה לתוקף ב-31 בדצמבר 2021 וחלה מ-1 בינואר 2022 — אמנת המס הראשונה של ישראל עם מדינת מפרץ. לגבי הכנסות מנדל”ן, האמנה מעניקה את זכות המיסוי הראשונית למדינת מקור הנכס (האמירויות) — אלא שבאמירויות התעריף הוא אפס. התוצאה: אין כפל מס למנוע, אבל גם אין מס זר להתקזז עליו — והמס הישראלי משתלם במלואו.

האמנה כן חשובה במקומות אחרים: היא קובעת מבחני שובר-שוויון לתושבות (מרכז חיים; חזקת 183 ימים; חזקת 30 הימים בצירוף 425 ימים בשלוש שנים), מסדירה ניכוי במקור על סוגי הכנסה אחרים ומעניקה ודאות משפטית לעסקאות בין המדינות. את הניתוח המלא — סעיף אחר סעיף, כולל תרחישי תושבות והשלכות על עולים חדשים — תמצאו במדריך אמנת המס ישראל–איחוד האמירויות, המדריך המקיף ביותר שלנו בנושא.

חובות הדיווח: הטפסים, הספים והמועדים

העובדות: הכנסה מנכס בדובאי מדווחת בדוח השנתי ליחיד (טופס 1301), כשההכנסות מחו”ל מפורטות בנספח ד’ — טופס 1324. מכירה מדווחת בנוסף בטופס 1399(י) בתוך 30 יום. וגם בלי הכנסה בכלל: עצם ההחזקה בנכסי חוץ ששוויים 2,086,000 ₪ או יותר ביום כלשהו בשנת המס מקימה כשלעצמה חובת הגשת דוח שנתי — סף שדירה ממוצעת בדובאי חוצה בקלות.

ולעולים חדשים ותושבים חוזרים ותיקים: הפטור ממס ל-10 שנים על הכנסות מחו”ל עדיין קיים, אבל תיקון 272 לפקודה (אפריל 2024) ביטל את הפטור מדיווח לגבי מי שעלו מ-1 בינואר 2026 ואילך — פטור ממס כבר אינו פטור מדוח. פירטנו את המשמעויות במדריך פטור העולה החדש. ואם אתם מעבירים כספים לרכישה, הכינו מראש תיעוד של מקור הכספים — כך עושים את זה נכון.

חמש טעויות שאנחנו פוגשים שוב ושוב

1. “אין מס בדובאי, אז אין מה לדווח.” הטעות היקרה מכולן. החבות והדיווח נקבעים בישראל, ואי-דיווח על הכנסות חו”ל הוא עבירה — גם כששולם אפס מס באמירויות.
2. “האמנה פוטרת אותי ממס בישראל.” להפך: מכיוון שבאמירויות אין מס על שכירות, אין זיכוי — והמס הישראלי חל במלואו. האמנה מונעת כפל מס; היא לא מוחקת מס.
3. בלבול מע”מ. ה-5% האמירתי לא חל על קניית דירת מגורים או השכרתה — אבל כן על נדל”ן מסחרי ועל שירותים נלווים. אל תתמחרו 5% מיותרים, ואל תופתעו מהם בנכס מסחרי.
4. פספוס חלון 30 הימים במכירה. ההודעה על מכירת נכס בחו”ל (טופס 1399) אינה “בדוח השנתי הבא” — היא בתוך 30 יום, כולל מקדמה.
5. בחירת מסלול על אוטומט. 15% זה פשוט, אבל למשקיע ממונף או לבני 60+ המסלול השולי עשוי להיות זול יותר. ההשוואה שווה שיחת שעה עם רו”ח — כל שנה מחדש.

איך פלמרה מסייעת

פלמרה היא סוכנות נדל”ן ישראלית מורשית בדובאי (רישיון RERA ‏40780), ואנחנו אומרים את זה ישר: אנחנו לא יועצי מס, ולא ניתן לכם חוות דעת מיסויית. מה שכן — אנחנו בונים איתכם את תמונת ההשקעה המלאה כולל הצד הישראלי, מספקים את כל התיעוד שהרו”ח שלכם יצטרך (חוזים, אישורי DLD, דוחות שכירות), ועובדים לצד יועצי המס שלכם משלב הבדיקה ועד המכירה. התחילו מהפרויקטים הזמינים, הכירו את היזמים המובילים, או קראו את המדריך המלא לקונה הישראלי.

המידע בעמוד זה כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ אישי. שיעורי המס, התקרות והטפסים מתעדכנים; בדקו את הנתונים העדכניים מול רשות המסים ומול יועץ מוסמך לפני כל פעולה.