ירושת נכס בדובאי: למה בעלים ישראלים חייבים צוואת DIFC או ADGM

רכשתם נכס בדובאי, השכרתם אותו, אולי אפילו קיבלתם ויזת זהב על בסיסו — ובדרך כלל השאלה האחת שנדחית לסוף היא: מה יקרה לנכס הזה כשלא אהיה כאן? זו בדיוק הנקודה שבה בעלים ישראלים רבים מופתעים. בישראל אין מס עיזבון ואין מס ירושה כלל, ולכן קל להניח שאין מה לתכנן. אבל הסוגיה בירושת נכס בדובאי אינה מס — היא מנגנון ההורשה עצמו. נכס באיחוד האמירויות עלול, כברירת מחדל, להתחלק לפי כללי ירושה מבוססי שריעה, שאינם בהכרח משקפים את רצונכם או את חלוקת העיזבון שקבעתם בישראל. הפתרון קיים ומוכר: לא-מוסלמים יכולים לבחור מסלול אחר על ידי רישום צוואה במרכז הצוואות של DIFC או ADGM.

המדריך הזה הוא מידע כללי בלבד, לא ייעוץ משפטי או מיסויי. הכללים בתחום הזה — הן באיחוד האמירויות והן בישראל — משתנים במהירות, וספים ופרטים מסוימים המצוינים כאן דורשים אימות. המקורות בתחתית מתוארכים ל-2026. לפני כל צעד מעשי, ודאו את הפרטים מול עורך דין מוסמך באיחוד האמירויות ומול יועץ מס ישראלי מורשה. אל תפעלו על סמך מאמר בלבד.

למה בכלל צריך צוואה נפרדת לנכס בדובאי?

הנחת היסוד השגויה היא ש”יש לי צוואה בישראל, אז הכל מסודר”. אלא שהצוואה הישראלית פונה למערכת הישראלית, ואילו הנכס בדובאי נמצא בתחום שיפוט אחר לחלוטין. בהיעדר צוואה בת-אכיפה החלה על הנכס האמירתי, הרשויות עלולות להחיל חלוקה מבוססת שריעה — חלוקה בחלקים קבועים בין קרובי משפחה, שלא בהכרח תואמת את מה שהייתם רוצים. למשל, בן/בת זוג עלול/ה לקבל חלק קטן מהצפוי, וילדים בנים ובנות אינם מקבלים בהכרח חלקים שווים. עבור משפחה ישראלית, התוצאה יכולה להיות רחוקה מאוד מהכוונה המקורית.

מאז 2022 קיים באיחוד האמירויות גם חוק מעמד אישי אזרחי ללא-מוסלמים, שנועד לאפשר לתושבים ולבעלי נכסים שאינם מוסלמים להסדיר ירושה על בסיס אזרחי ולא דתי. יחד עם מרכזי הצוואות של DIFC ו-ADGM, נוצר כאן מסלול ברור וחוקי לכוון במדויק למי יעבור הנכס. אבל המסלול הזה אינו נכנס לתוקף מעצמו — צריך לרשום צוואה בפועל.

DIFC מול ADGM — איפה רושמים צוואה?

שני מרכזי הצוואות המרכזיים לרישום צוואות של לא-מוסלמים הם DIFC Wills Service Centre בדובאי ו-ADGM (Abu Dhabi Global Market) Wills. שניהם מאפשרים לכם, כלא-מוסלמים, לרשום צוואה בת-אכיפה שמכוונת את גורל הנכס באיחוד האמירויות ועוקפת את חלוקת ברירת המחדל. ההבדלים ביניהם הם בעיקר מנהליים — מיקום, נהלים, עלויות רישום, ולעיתים היקף הנכסים והתחומים הגיאוגרפיים שהצוואה יכולה לכסות.

היבט	DIFC Wills	ADGM Wills
מהות	מרכז צוואות ללא-מוסלמים	מרכז צוואות ללא-מוסלמים
מיקום מנהלי	DIFC, דובאי	ADGM, אבו דאבי
למי מתאים	לא-מוסלמים בעלי נכסים באיחוד	לא-מוסלמים בעלי נכסים באיחוד
מטרה	לעקוף חלוקת ברירת מחדל ולכוון את הנכס	לעקוף חלוקת ברירת מחדל ולכוון את הנכס

אל תבחרו מסלול לבד על סמך טבלה. הבחירה בין DIFC ל-ADGM, וסוג הצוואה בתוך כל מרכז (צוואת נכסים, צוואת מלאה וכד’), צריכה להיעשות עם עורך דין המתמחה בעיזבונות באיחוד האמירויות, שיתאים את הפתרון להיקף הנכסים שלכם ולמבנה המשפחתי.

מה קורה אם לא רושמים כלום?

זה התרחיש שכדאי להימנע ממנו. בהיעדר צוואה בת-אכיפה, נכסים וחשבונות באיחוד האמירויות עלולים להיות מוקפאים עד להשלמת הליכי ירושה, והחלוקה עלולה להתבצע לפי כללי ברירת המחדל. עבור יורשים שיושבים בישראל, זה מתורגם להליך זר, בשפה זרה, מול מערכת שאינם מכירים — לעיתים בזמן הרגיש ביותר מבחינה רגשית. גם אם בסוף הנכס יגיע ליורשים הנכונים, הדרך עלולה להיות ארוכה, יקרה ומלחיצה. רישום צוואת DIFC/ADGM מראש הוא בדיוק מה שחוסך את זה.

האם ירושת הנכס חייבת במס בישראל?

כאן הבשורה הטובה: ישראל ביטלה את מס העיזבון והירושה כבר ב-1981, ולכן עצם ירושת נכס בדובאי אינה אירוע מס בישראל. אין “מס ירושה” שהיורש משלם על קבלת הנכס.

אבל חשוב להבחין בין קבלת הירושה לבין מה שקורה אחריה. אם היורש הוא תושב ישראל, הוא ממוסה על בסיס עולמי — כלומר, ההכנסה השוטפת מהנכס (שכר הדירה) ורווח ההון בעת מכירה עתידית כפופים למיסוי ישראלי, גם אם הנכס נמצא בדובאי. לכך מצטרפות חובות דיווח על נכסים וזכויות בחו”ל. באיחוד האמירויות עצמו, אגב, אין מס על שכר דירה ואין מס רווח הון על מכירת נכס למגורים — כך שהמפגש בין שתי המערכות הוא הסוגיה. את הפרטים המדויקים כדאי לקרוא במדריך המס הכללי שלנו לרוכשים ישראלים ב־/guides/tax-israeli-buyers-dubai/, ולגבי מיסוי הנכס עצמו ב־/guides/tax-on-dubai-property/.

נקודה שראוי להכיר עבור משפחות שעברו או שוקלות לעבור לישראל: עולה חדש ותושב חוזר ותיק זכאים לפטור של עשר שנים על הכנסות ורווחי הון ממקורות זרים לפי סעיף 14 לפקודת מס הכנסה — כך שהכנסות שכירות ורווח ממכירת נכס בדובאי עשויים להיות פטורים ממס בישראל למשך עשור. אבל שימו לב לשינוי מהותי: החל מ-1 בינואר 2026, פטור הדיווח לעולים ולתושבים חוזרים ותיקים בוטל (במסגרת תיקון שנחקק ב-2 באפריל 2024, המכונה תיקון 272). הפטור ממס עצמו נשאר; אך הכנסות עולמיות ונכסים בחו”ל חייבים כעת בדיווח מלא לרשות המסים. זה “פטור אך בר-דיווח, בכפוף לייעוץ” — לא פרצה. הרחבנו על כך במדריך ה/guides/oleh-chadash-10-year-exemption-dubai-property/.

איך מתאמים בין הצוואה הישראלית לצוואת DIFC/ADGM?

זו נקודת התורפה הנפוצה ביותר. הגישה הבטוחה היא צוואת DIFC/ADGM ייעודית לנכס האמירתי, לצד הצוואה הישראלית שמכסה את שאר העיזבון — כשהשתיים מתואמות ולא סותרות זו את זו. הסיכונים בתיאום לקוי הם שניים: כפילות (שתי צוואות המנסות לחלק את אותו נכס באופן שונה) או פער (נכס ש”נופל בין הכיסאות”). עורך דין ישראלי ועורך דין אמירתי צריכים לראות זה את עבודתו של זה. ניסוח מקובל הוא שהצוואה האמירתית מוגבלת במפורש לנכסים באיחוד האמירויות, והצוואה הישראלית חלה על היתר — כך שאין חפיפה.

מה על היורשים לדעת על מטבע, מקור כספים והעברות?

גם הצד הכספי דורש מחשבה מראש. ראשית, מטבע: הדירהם האמירתי (AED) צמוד לדולר האמריקאי בשער קבוע של 3.6725 דולר לדירהם מאז נובמבר 1997. המשמעות לבעלים ולירושים ישראלים (שמטבע הבית שלהם הוא שקל) היא שהנכס בדובאי הוא למעשה נכס דולרי: החשיפה האמיתית היא שקל/דולר, לא שקל/דירהם. שווי הנכס, השכירות ותמורת מכירה עתידית נעים עם הדולר, וכדאי לתכנן את תזמון ההמרה. הרחבה ב־/guides/ils-vs-aed-usd-peg-currency-guide/.

שנית, העברות והוכחת מקור כספים. תנועת ההון בישראל חופשית ברובה — אין פיקוח מטבע חוץ שחוסם העברות לאיחוד האמירויות — אך הרגולציה האמיתית היא בדיקות איסור הלבנת הון של הבנקים. הבנקים חייבים לוודא שהכסף אינו תמורת עבירה או הכנסה לא-ממוסה, ולדרוש הוכחת מקור. העברות חוצות-גבול חוצות סף דיווח, והפקדות או משיכות מזומן חוצות סף נמוך יותר — הספים נמוכים במיוחד לכספים הקשורים לתחומי שיפוט בסיכון גבוה. את הרף המספרי המדויק יש לאמת מול הרשות לאיסור הלבנת הון, שכן הוא משתנה, ואיני מציין כאן מספר לא-מאומת. הטיפ המעשי החשוב ביותר: תעדו כבר בעת הרכישה את מקור הנכס ומקור הכספים, כדי שהיורשים לא יצטרכו לשחזר היסטוריה פיננסית שנים לאחר מכן. פירוט ב־/guides/transferring-funds-israel-to-uae-source-of-funds-aml/.

הערה על תושבות: ויזת זהב או תושבות באיחוד האמירויות אינה מנתקת כשלעצמה את התושבות המסית הישראלית. המבחן הקובע הוא “מרכז החיים” (משפחה, זיקות כלכליות וחברתיות), הנתמך בחזקות ימים — נוכחות של 183 ימים ומעלה בשנת מס, או 30 ימים ומעלה בשנה בתוספת 425 ימים ומעלה על פני אותה שנה ושתי הקודמות. לכן, לצורכי הורשה, בהחלט ייתכן שהיורשים והמוריש נשארים תושבי ישראל למרות ויזה אמירתית. עוד על כך ב־/guides/uae-golden-visa-vs-israeli-tax-residency/.

רשימת בדיקה לבעלים ישראלי

• רשמו צוואת DIFC או ADGM ייעודית לנכס האמירתי, בליווי עורך דין המתמחה בעיזבונות באיחוד האמירויות.
• תאמו אותה עם הצוואה הישראלית — ודאו שאין כפילות ואין פער, והגדירו במפורש איזו צוואה חלה על מה.
• שמרו תיק מקור-כספים מלא כבר מהרכישה: מקור המימון, אישורי תשלום, מצב המס — כדי להקל על היורשים.
• תעדו את פרטי הנכס (מספר טאבו/DLD, מספר יחידה, פרטי מפתח) במקום נגיש ליורשים ולעורכי הדין.
• בדקו את מצב התושבות המסית שלכם ושל היורשים לפי מבחן מרכז החיים — אל תניחו שהוויזה מכריעה.
• אמתו את הפרטים ה”רגישים לזמן”: שינוי חובת הדיווח מ-2026 לעולים, וספי הדיווח בבנקים — מול יועץ מוסמך לפני פעולה.

איך פלמרה מסייעת לרוכשים ישראלים

בפלמרה (RERA ORN 40780) אנחנו מלווים משקיעים ישראלים לאורך כל מחזור החיים של הנכס בדובאי — מהרכישה ועד תכנון ההורשה. איננו משרד עורכי דין ואיננו יועצי מס, ולכן איננו מחליפים ייעוץ מקצועי מוסמך; אך אנחנו מסייעים לכם לחבר את החלקים: להפנות אתכם לעורכי דין המתמחים בצוואות DIFC/ADGM ולרואי חשבון ישראלים המכירים את מיסוי הנכסים בחו”ל, ולוודא שתיק הנכס — מסמכי הרכישה, ה-DLD ומקור הכספים — מסודר כך שהיורשים ימצאו הכל מרוכז. אם אתם רק בתחילת הדרך, התחילו במדריך /guides/foreigner-buy-property-dubai/ ובעיון בנכסים ב־/properties/. ואם כבר יש לכם נכס — אל תדחו את הצוואה. זה הצעד היחיד שמבטיח שמה שבניתם יגיע בדיוק למי שהתכוונתם.