שוק הדיור בדובאי רשם באוגוסט 2026 מכירות בהיקף 23.26 מיליארד דירהם ב-10,819 עסקאות, כך עולה מדוח השוק החודשי של חברת התיווך Springfield Properties. במקביל, מגזר הנדל"ן המסחרי הוסיף 4.25 מיליארד דירהם ב-808 עסקאות — נתון שממחיש עד כמה הפעילות בעיר כבר אינה מתרכזת בדירות מגורים בלבד.
הנתון הבולט ביותר בדוח נוגע לתמהיל: נכסים שנרכשו לפני תחילת הבנייה היוו 70.75% מנפח העסקאות למגורים — 7,654 עסקאות בשווי 13.77 מיליארד דירהם. שוק יד שנייה רשם 9.49 מיליארד דירהם ב-3,165 עסקאות, כלומר 40.80% מסך שווי העסקאות למגורים. הפער בין נתח הכמות לנתח השווי מלמד שהעסקאות בשוק המשני יקרות בממוצע מאלה שבשלב התכנון — היגיון מוכר בשוק שבו רכישה מוקדמת מגיעה לרוב עם מחיר כניסה נמוך יותר ותוכניות תשלומים נוחות.
מי קונה, ובאיזה טווח מחירים
הדוח מצייר תמונה של שוק שנשען על מרכז, לא על קצוות. דירות בטווח שבין מיליון ל-3 מיליון דירהם היוו 44.16% מהעסקאות שנכללו בניתוח המחירים, ונכסים מתחת למיליון דירהם הוסיפו 39.62% נוספים. יחד — 83.77% מהעסקאות התרכזו מתחת לרף 3 מיליון דירהם.
עבור משקיע ישראלי זו נקודה מהותית: הכותרות על מגה-עסקאות בפנטהאוזים על החוף אינן משקפות את מה שקורה בפועל בשוק. רוב הפעילות מתנהלת בטווחי מחירים שבהם דירת שני חדרים או שלושה חדרים באזור מתפתח היא מוצר ההשקעה המרכזי.
מבחינה גיאוגרפית, Dubai South הוביל את פעילות המגורים עם 1,988 עסקאות במחיר ממוצע של 1,725 דירהם לרגל רבועה, ואחריו Jumeirah Village Circle (JVC), Downtown Jebel Ali ופרויקט Azizi Milan. אלה אזורים שמאופיינים בהיצע חדש נרחב ובמחירי כניסה נמוכים יחסית למרכזי העיר הוותיקים — מה שמסביר את מיקומם בראש הטבלה.
מסחרי, שכירות ומגמת הסלקטיביות
בתוך המגזר המסחרי, בנייני משרדים ומבנים שלמים הובילו את שווי העסקאות עם 30.19%, אחריהם משרדים בודדים עם 24.45% וקרקעות עם 23.12%. שלוש קטגוריות אלה יחד היוו 77.76% משווי העסקאות המסחריות בחודש. שוק השכירות למגורים, בינתיים, רשם 4.30 מיליארד דירהם ב-46,726 עסקאות.
פארוק סייד, מנכ"ל Springfield Properties, אמר כי השוק נעשה סלקטיבי יותר, וכי הדבר מעלה את המשקל של היסודות שמחזיקים לאורך זמן: מיקום, נגישות תחבורתית, איכות בנייה, מוניטין היזם וחוסנה של הקהילה עצמה. לדבריו, דובאי ממשיכה למשוך ביקוש מאנשים שמקבלים החלטות ארוכות טווח — היכן להשקיע, היכן להקים עסק והיכן לחיות — וכי הביטחון הזה ניכר הן בפרויקטים חדשים והן בשכונות ותיקות.
מה זה אומר למשקיע הישראלי
שני נתונים ראויים לתשומת לב מיוחדת. הראשון הוא הדומיננטיות המתמשכת של רכישות לפני תחילת הבנייה — מסלול שמאפשר כניסה בהון עצמי נמוך יחסית באמצעות מקדמה ותשלומים במהלך הבנייה, ולעיתים גם תשלומים לאחר מסירה. זהו הפתרון המעשי עבור רוכשים ישראלים, שאינם זכאים למימון בנקאי מקומי באמירויות בהיעדר תושבות והכנסה מקומית.
השני הוא הריכוזיות הגיאוגרפית. כשאזור אחד מייצר קרוב ל-2,000 עסקאות בחודש, מדובר בשוק עם נזילות אמיתית — אבל גם עם היצע גדול שמחייב בחירה מדויקת של פרויקט וקומה, ולא רק של שכונה. הבדיקה הרלוונטית היא היסטוריית המסירות של היזם, לוחות הזמנים בפועל ומצב ההיצע הצפוי באזור בשנים הקרובות.
לפני רכישה מומלץ להתייעץ עם מתווך מקצועי בעל ניסיון בשוק האמירויות, שיבצע בדיקת נאותות על היזם והפרויקט וילווה את העסקה מול הרשויות — שירות שעלותו לרוכש היא אפס, שכן העמלה משולמת על ידי היזם.
שאלות נפוצות
כמה עסקאות מגורים נרשמו בדובאי באוגוסט 2026?
נרשמו 10,819 עסקאות מגורים בהיקף כספי של 23.26 מיליארד דירהם, לצד 808 עסקאות בנדל"ן מסחרי בשווי 4.25 מיליארד דירהם.
מה חלקן של רכישות לפני תחילת הבנייה?
נכסים שנרכשו לפני תחילת הבנייה היוו 70.75% מנפח העסקאות למגורים — 7,654 עסקאות בשווי 13.77 מיליארד דירהם.
באיזה טווח מחירים מתרכזת רוב הפעילות?
83.77% מהעסקאות שנכללו בניתוח המחירים היו מתחת ל-3 מיליון דירהם: 44.16% בטווח 1–3 מיליון, ו-39.62% מתחת למיליון דירהם.
איזה אזור הוביל בפעילות המגורים?
Dubai South הוביל עם 1,988 עסקאות במחיר ממוצע של 1,725 דירהם לרגל רבועה, ואחריו JVC, Downtown Jebel Ali ופרויקט Azizi Milan.
האם ישראלים יכולים לקבל משכנתא בדובאי?
בנקים באמירויות דורשים תושבות והכנסה מקומית של חצי שנה לפחות, ולכן המסלול המעשי עבור רוכשים ישראלים הוא תוכניות התשלומים של היזם — מקדמה, תשלומים במהלך הבנייה ולעיתים גם לאחר מסירה.
