המרכז ליישוב סכסוכי שכירות בדובאי: חוזה שכירות שנחתם בהטעיה ניתן לביטול עוד לפני כניסתו לתוקף

המרכז ליישוב סכסוכי שכירות בדובאי (RDC), הגוף הרשמי שמכריע בסכסוכים בין משכירים לשוכרים, קבע עיקרון משפטי חדש: אם אחד הצדדים הסתיר מידע מהותי או מסר מידע מטעה, אפשר לבטל את חוזה השכירות עוד לפני שהחל ביצועו. ההחלטה מסתמכת על חוק העסקאות האזרחיות, ולפיה ההגנה המשפטית על הצדדים לא נגמרת ברגע החתימה, ובלבד שמתקיימים התנאים הקבועים בחוק.

המקרה שהוביל לתקדים

הפרשה החלה כשמשכיר חתם על חוזה שכירות עם חברה. עוד לפני שמסר לה את הנכס, התברר לו שהחברה הייתה מעורבת בעבר בתביעות שכירות ובפסקי דין שנבעו מאי-תשלום סכומים שחויבה בהם, בנכסים שהיא שכרה כדי להשכירם בשכירות משנה לצדדים שלישיים. בנוסף, נגד מנהל החברה הוצאו כמה צווי מעצר וצווי הבאה בתיקים שעסקו בהתחייבויות שכירות, בשיקים שחזרו ובתשלומים שהתעכבו. שמה של החברה לא פורסם.

המשכיר חשש שהשוכרת לא תעמוד בהתחייבויותיה, ולכן ביקש לבטל את החוזה לפני שנכנס לתוקף. בערכאה הראשונה נדחתה התביעה, אבל בערעור בחנה את התיק הרשות הכללית של המרכז. היא קבעה שהנסיבות עולות כדי הטעיה לפי סעיפים 170, 171 ו-173 לחוק העסקאות האזרחיות, הורתה לבטל את החוזה והחזירה את הצדדים למצבם שלפני החתימה.

הגנה לשני הצדדים

אף שהמקרה הנוכחי עסק במשכיר, העיקרון חל גם על שוכרים: כל צד שיוכיח שהצד השני הסתיר ממנו מידע או הטעה אותו יוכל לבקש לבטל את החוזה. ביטול כזה פירושו קביעה רשמית שהחוזה אינו תקף מלכתחילה. לפי המרכז, מטרת הכלל היא לחזק את השקיפות בעסקאות שכירות ולשמור על זכויות שני הצדדים.

מה זה אומר למשקיעים ישראלים

משקיע שרכש דירה בדובאי ומשכיר אותה עומד מול אותו סיכון שהיה למשכיר בפרשה: שוכר עם עבר של אי-תשלומים. לצד התקדים, המרכז מזכיר שקיים כלי לבדיקה מוקדמת. "תעודת התנהגות טובה בשכירות" שהוא מנפיק, וזמינה באפליקציית Dubai REST, מאפשרת לבדוק אם לצד השני יש היסטוריה של תיקים או פסקי דין בענייני שכירות. השירות ניתן בחינם, וכדאי להשתמש בו לפני החתימה ולא אחריה.

בשורה התחתונה, ההחלטה מצטרפת לשורת צעדים שנועדו להפוך את שוק השכירות בדובאי לצפוי ושקוף יותר, וזה שיקול חשוב למי שמחשב תשואה משכירות.

שאלות נפוצות