ב-Dubai South נרשמו 12,428 עסקאות מגורים בשמונת החודשים הראשונים של 2026, כ-27% יותר מ-9,788 העסקאות שנרשמו בכל שנת 2025. היקף המכירות מינואר עד אוגוסט הגיע ל-15.9 מיליארד דירהם, שהם 81% מ-19.6 מיליארד הדירהם שנמכרו בכל השנה שעברה. הנתונים לקוחים מדוח המיקרו-שוק של חברת Anarock, שעוקב אחרי האזור משנת 2020, ולפיו מדובר בהיקף העסקאות הגבוה ביותר שנרשם בתקופה שהדוח מכסה.
גם בראייה ארוכת טווח, הקפיצה חדה: היקף המכירות השנתי עלה מ-720 מיליון דירהם ב-2020 ל-19.6 מיליארד ב-2025, ומספר העסקאות עלה באותה תקופה מ-672 ל-9,788.
הקונים עוברים לדירות קטנות
השינוי הבולט ביותר בדוח נוגע לסוג הנכסים שנמכרים. דירות סטודיו היו 45% מהמכירות בינואר עד אוגוסט 2026, יותר מכפול מחלקן ב-2025 (19.5%). דירות 2 חדרים (חדר שינה אחד) הוסיפו עוד 31%, כך שיחד מדובר בכ-76% מהעסקאות. הדירות בכלל היו 94.5% מהעסקאות, לעומת 31% בלבד ב-2020.
"הדבר החשוב שהשתנה הוא מה שהקונים רוכשים", אמר אאיוש פורי, מנכ"ל תחום המגורים במזרח התיכון ב-Anarock. לדבריו, הדירות הזולות יחסית הפכו למנוע המרכזי של השוק, והן מרחיבות את קהל הקונים של האזור מעבר לבתים הגדולים שהובילו את הצמיחה בשנים הקודמות.
המחירים ממשיכים לעלות, אף שהעסקה הממוצעת קטנה
המחיר הממוצע למ"ר (ברגל מרובע) הגיע ל-1,656 דירהם בשמונת החודשים הראשונים של 2026, לעומת 650 דירהם ב-2020. לעומת זאת, שווי העסקה הממוצעת ירד ל-1.28 מיליון דירהם, אחרי שיא של 2.57 מיליון ב-2023. לפי Anarock, הירידה נובעת מהעלייה בחלקן של הדירות הקטנות, ולא מתיקון רחב במחירים. "שווי עסקה ממוצע נמוך יותר אינו תיקון מחירים בכל השוק", הדגיש פורי.
94% מעסקאות המגורים בתקופה היו רכישות לפני סיום הבנייה, לעומת 73% ב-2020. שוק היד השנייה עדיין בשלבי התפתחות, והיה פחות מ-6% מהעסקאות.
שכירות, תשואות ושדה התעופה
דמי השכירות השנתיים הממוצעים עלו מ-34,534 דירהם ב-2020 ל-82,063 דירהם ב-2026, עלייה של פי 2.4 בערך, ומספר עסקאות השכירות גדל פי ארבעה. התשואה הגולמית הממוצעת ב-2025 עמדה על 3.9%: בדירות 4.3%, בבתים צמודי קרקע בטור 3.4% ובווילות 3%. מדובר בתשואה לפני דמי ניהול, תקופות ללא שוכר ועלויות עסקה.
הדוח מצביע על הרחבת נמל התעופה הבינלאומי אל מכתום כגורם צמיחה מרכזי. הפרויקט, בהיקף של 128 מיליארד דירהם, אושר באפריל 2024 ותוכנן לקלוט בסופו של דבר 260 מיליון נוסעים ו-12 מיליון טונות מטען בשנה. השלב התפעולי הראשון אמור לפעול ב-2032, אבל הדוח מזכיר שלוחות זמנים של פרויקטי תשתית גדולים עלולים להשתנות. שטחו של Dubai South הוא כ-145 קמ"ר, ובסוף הפיתוח הוא אמור לאכלס כמיליון תושבים ו-500 אלף מקומות עבודה.
גם היזמים ממשיכים להשקיע באזור: היקף העסקאות המסחריות עלה מ-60 מיליון דירהם ב-2020 ל-5.46 מיליארד ב-2025, ו-97% מהם היו רכישות קרקע. בשמונת החודשים הראשונים של 2026 נרכשו קרקעות בשווי 2 מיליארד דירהם נוספים, נתון שמרמז על השקות חדשות בהמשך.
המבחן הבא: מעל 38 אלף דירות עד 2029
בין 2027 ל-2029 צפויות להימסר 38,116 יחידות דיור, פי 3.5 יותר מ-10,813 היחידות שנמסרו מ-2016 ועד היום. השיא צפוי ב-2028, עם 16,094 יחידות. הדירות הן 85% מהיחידות שבבנייה, לעומת 59% מהמלאי הקיים. "תקופת מסירות כה מרוכזת תבחן את יכולת השוק לספוג את ההיצע", אמר פורי. הדוח גם מזהיר שהתשואות עלולות להישחק ב-2026 וב-2027 אם ערכי הנכסים יעלו מהר יותר מדמי השכירות.
אם הקצב הנוכחי יימשך עד דצמבר, היקף המכירות ב-2026 עשוי להגיע לכ-23.9 מיליארד דירהם, יותר מכל אחת מהשנים 2020 עד 2025. Anarock מדגישה שמדובר בהערכת כיוון לפי מגמות העסקאות ולא בתחזית רשמית. למשקיעים ששוקלים להיכנס לאזור, מומלץ להתייעץ עם מתווך מקצועי שמכיר היטב את שוק האמירויות, במיוחד לנוכח גל המסירות הצפוי.
שאלות נפוצות
כמה עסקאות מגורים נרשמו ב-Dubai South ב-2026?
12,428 עסקאות בינואר עד אוגוסט, בהיקף של 15.9 מיליארד דירהם. זה 27% יותר מכל העסקאות שנרשמו ב-2025.
האם המחירים באזור יורדים?
לא. המחיר הממוצע לרגל מרובע עלה ל-1,656 דירהם. העסקה הממוצעת קטנה רק בגלל שנמכרות יותר דירות קטנות.
מה התשואה הגולמית מהשכרה ב-Dubai South?
ב-2025 היא עמדה בממוצע על 3.9%, ובדירות על 4.3%. זה לפני דמי ניהול, תקופות ללא שוכר ועלויות עסקה.
מה הסיכון המרכזי לפי הדוח?
בין 2027 ל-2029 צפויות להימסר 38,116 יחידות, עם שיא ב-2028. כדי שהשוק יספוג את ההיצע הזה יידרש ביקוש מתמשך.
