נדל”ן ליד מטרו בדובאי Serene Gardens באזור Al Furjan

Property ID :

Serene Gardens

חדרי שינה

סטודיו, חדר 1 ו-2

חדרי אמבטיה

שנת מסירה

Q4 2025

גודל הנכס

39 מ"ר

Description

פרויקט Serene Gardens מבית חברת הנדל”ן Prescott הינו אחד הפרויקטים המעניינים כרגע בדובאי בזכות המחירים הנמוכים והאזור המפותח בו הוא נמצא – Al Furjan, צמוד לג’בל עלי בדובאי (האי השני בצורת דקל – האי ג’בל עלי שייך לאזור הגדול הזה). אם להתמקד יותר באזור הפרויקט, מדובר בשכונת דיסקברי גרדנס עם לא מעט פארקים, בתי ספר ואזורי מסחר (מושלם לאנשים שרוצים לגור באזור שקט ומפותח). הפרויקט נבנה בקרבה לתחנת המטרו בקו האדום של דובאי – ניתן להגיע לאזור מרינה בתוך 5 דקות בעזרת המטרו או 10 דקות במכונית. כל היחידות מעוצבות וכוללות ריהוט מלא וחברת הנדל”ן מנוסה עם כמות גדולה של פרויקטים מוכנים. הפרויקט יהיה מוכן לקראת סוף 2025.

יש יחסית מעט פרויקטים מסוג Off-Plan (על הנייר) באזור Al Furjan. לכן מה שבטוח הוא שהביקוש לנדל”ן באזור הוא גבוה. העובדה שהפרויקט נבנה ליד תחנת מטרו רק מגבירה את הביקוש כעת ובעתיד. אם נסתכל על פרויקט Samana California אשר נמצא בסמוך אליו, בפרויקט הזה יחידות הסטודיו ודירות סלון עם חדר אחד אזלו בתוך שבוע מרגע ההשקה (כעת נותרו בקליפורניה רק דירות עם שני חדרים במחיר החל מ-1,770,000 AED). גם בפרויקט Serene Gardens היחידות אוזלות בקצב מהיר יחסית ולכן כדאי לשריין כמה שיותר מהר.

היתרון של ריהוט מלא ועבודה עם מותגי פרימיום מובילים כדי לאבזר את הדירה שלכם מוסיפה לערך הנדל”ן לא מעט. יחד עם הדירה אתם מקבלים ברזים ושירותים של החברות המובילות Kohler ו-Geberit, טלוויזיה של סמסונג, מערכת קולנוע ביתית של Bose/Samsung, מכשירי חשמל למטבח מבית Bosch ועוד.

יחידות זמינות למכירה

סוג	גודל	מחיר התחלתי
סטודיו	החל מ-39 מ”ר	580,000 AED
סלון עם חדר אחד	החל מ-73.5 מ”ר	895,000 AED
סלון עם שני חדרים	החל מ-103 מ”ר	1,330,000 AED

תוכנית תשלומים לשנתיים ללא ריבית

מס’ תשלום	כמות אחוזים	מועד
תשלום מקדמה + DLD	20% + 4%	ברכישה
תשלום שני	10%	דצמבר 2023
תשלום שלישי	10%	אפריל 2024
תשלום רביעי	10%	אוגוסט 2024
תשלום חמישי	5%	ינואר 2025
תשלום שישי	5%	אפריל 2025
תשלום אחרון	40%	Q4 2025

בר התקדמות בתוכנית תשלומים

תשלום מקדמה 20% + 4% DLD

0/104 %

תשלום שני של 10%

0/104 %

תשלום שלישי של 10%

0/104 %

תשלום רביעי של 10%

0/104 %

תשלום חמישי של 5%

0/104 %

תשלום חמישי של 5%

0/104 %

תשלום אחרון של 40%

0/104 %

תחזית תשואה משכירות ומכירה – ניתוח בלעדי מבית Palmera

ניתוח תשואה משכירות של יחידות סטודיו

ביצענו ניתוח מקיף של יחידת סטודיו בגודל 39.5 מ”ר, שעולה 620,000 AED בפרויקט Serene Gardens. לקחנו בחשבון 4% נוספים שיש לשלם למחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) ודמי וועד בית שיש לשלם עבור שירותי התחזוקה בסך 5,474 AED בכל שנה, במהלך השכירות. כמו כן, נלקח בחשבון כי חברת הניהול אשר מטפלת בכל נושא השכירות לוקחת בממוצע 8% מדמי השכירות. כלומר, עלות שנתית של 3,994 AED לחברת הניהול.

הכנסה ברוטו משכירות (שנתי)	49,926 AED
דמי ניהול	3,994 AED
דמי שירות	5,474 AED
הכנסה נטו משכירות (שנתי)	40,457 AED
תשואה ברוטו	8.1%
תשואה נטו	6.2%

רווחיות מהשכרה של יחידת סטודיו במטבע AED (שנתי)

הנתונים מבוססים על 3 מיליון AED מדמי השכירות האחרונים באזור Al Furjan, בתוספת 20% עקב בנייה חדשה ותוספת של 10% עקב השכרה של סטודיו עם ריהוט מלא.

ניתוח תשואה משכירות של דירת סלון עם חדר אחד

בניתוח מקיף של דירת חדר עם סלון בגודל 73.5 מ”ר, שעולה 945,000 AED בפרויקט Serene Gardens לקחנו בחשבון 4% נוספים שיש לשלם למחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) ודמי וועד בית שיש לשלם עבור שירותי התחזוקה בסך 10,645 AED בכל שנה, במהלך השכירות. כמו כן, נלקח בחשבון כי חברת הניהול אשר מטפלת בכל נושא השכירות לוקחת בממוצע 8% מדמי השכירות. כלומר, עלות שנתית של 6,315 AED לחברת הניהול.

הכנסה ברוטו משכירות (שנתי)	78,932 AED
דמי ניהול	6,315 AED
דמי שירות	10,645 AED
הכנסה נטו משכירות (שנתי)	61,972 AED
תשואה ברוטו	8.4%
תשואה נטו	6.3%

רווחיות מהשכרה של דירת סלון עם חדר במטבע AED (שנתי)

ניתוח רווחיות ממכירה של סלון עם חדר

בניתוח של השקעה לטובת מכירה, בדקנו מה היו 3 מיליון AED האחרונים שנמכרו באזור Al Furjan, הוספנו 20% לערך הנדל”ן עקב הקרבה לתחנת המטרו ועוד 100,000 AED לאור הריהוט המלא שכלול בדירה. אומדן רווחי הון נטו מבוסס על תנאי השוק ב-3 חודשים האחרונים, בניכוי עמלת תיווך של 2% שתצטרכו כנראה לשלם לסוכנות תיווך על מנת למצוא רוכש לדירה שלכם.

רווח הון נטו ממכירה	110,460 AED
רווח ממכירה לאחר תשלום 30%	32.1%
רווח ממכירה לפני התשלום האחרון של 40%	17.6%
רווח ממכירה לאחר מסירת הפרויקט	11%

רווחיות ממכירה של דירת סלון עם חדר במטבע AED לאחר מסירת הדירה

על פי הניתוח שלנו, הרווחיות של מכירת דירת סלון עם חדר תהיה גבוהה משמעותית ממכירה של יחידת סטודיו, מכיוון שהמחיר למ”ר בדירות חדר אחד נמוך יותר לעומת יחידות סטודיו.

בניתוח שלנו, לא לקחנו בחשבון עליית ערך בנדל”ן באזור Al Furjan שעלולה להיות עקב הפיתוח המואץ של אזור ג’בל עלי הסמוך ולא ייחסנו חשיבות לקומה וכיוון הנוף שיכולים להוסיף לכם לרווחיות ככל שיהיו טובים יותר.

לסיכום, תוכלו להרוויח משכירות לטווח ארוך תשואה שנתית נטו של לפחות 6% עם פוטנציאל ליותר. בהשקעה לטובת מכירה של דירת סלון+חדר, תוכלו להרוויח לפחות 11% לאחר מסירת הפרויקט ברבעון האחרון של 2025. אם אתם רוצים לעשות “עסקת פליפ” מהירה ולמכור את הנכס לאחר תשלום 30% בתוכנית התשלומים של הקבל”ן + 4% DLD, תוכלו להרוויח סביב 32.1% מסך הכסף שהשקעתם עד לנקודת המכירה.