שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות עובר שינוי אסטרטגי: לפי סקירה חדשה של סוכנות הדירוג Fitch Ratings, היזמים המקומיים מעדיפים כיום להשקיע את משאביהם בפרויקטים גדולים ומתוכננים היטב שכבר עברו רף מסוים של מימון, התקדמות בבנייה ומכירות מוקדמות — במקום להשיק גל חדש של פרויקטים. הרקע: התקררות בביקושים אחרי חמש שנות עליות חדות, לצד השפעות של המתיחות האזורית.
הנתון המרכזי בסקירה: מספר עסקאות המגורים באמירויות ירד ב-19% ברבעון השני של 2026 לעומת הרבעון שקדם לו, כאשר גם היקף ההשקות החדשות היה נמוך משמעותית. כך מסר דייגו דלה מג'ורה, דירקטור בצוות הנדל"ן של Fitch לאזור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה.
למי יש יתרון: היזמים הגדולים
לפי דלה מג'ורה, "המנפיקים התאימו את עצמם לסביבת השוק הנוכחית באמצעות תעדוף פרויקטים שהגיעו לרף מסוים במימון, בהשקעות הוניות ובשיעורי מכירות מוקדמות". הוא מדגיש כי דווקא השחקנים הגדולים — ובראשם Emaar Properties ו-Majid Al Futtaim Properties — ערוכים טוב יותר לשמור על המודל הזה.
ההיגיון פשוט: יזם גדול יכול להשיק מתחם מתוכנן בקנה מידה רחב, ואז לשחרר יחידות לשוק בשלבים — ובכך להתאים את קצב המכירות ליכולת הביצוע בפועל. יזמים קטנים יותר, לעומת זאת, עלולים להתקשה במודל הזה, במיוחד אם עלויות הקרקע, הבנייה והמימון יישארו גבוהות.
Fitch מציינת גם את Omniyat כדוגמה ליזם שהמשיך ב-2026 להתמקד בביצוע ובמימון, ובמקביל אותת על התרחבות אפשרית לאבו דאבי באמצעות פרויקט רחב היקף מתוכנן. המסקנה של הסוכנות: יזמים חזקים עדיין מסוגלים לצמוח באופן ממוקד, גם כשפעילות ההשקות הכללית מרוסנת.
פחות השקות, פרויקטים גדולים יותר, לוחות זמנים ארוכים יותר
מה צפוי הלאה? לפי Fitch, היזמים הגדולים ימשיכו ככל הנראה להעדיף פרויקטים גדולים בשלבים — בתנאי שקצב ספיגת המכירות יישאר יציב, שזרימת האוכלוסייה לאמירויות תימשך, ושאזורים שנשענים על תשתיות, כמו Dubai South, ימשיכו למשוך ביקוש. אם הביקוש ייחלש או לחלופין אם צווארי הבקבוק בביצוע ייפתחו, ייתכן שפעילות ההשקות תתרחב שוב גם לפרויקטים בסדר גודל בינוני.
"אנחנו מצפים שהמגמות הנוכחיות יימשכו בשלבים, ולא כירידה מתמשכת בהיצע הכולל", אמר דלה מג'ורה. לדבריו, השוק עשוי לראות פחות השקות מתוקשרות, פרויקטים גדולים יותר בהיקפם ולוחות זמנים ארוכים יותר למסירה — בעוד שחרור היחידות בפועל יתפרס על פני זמן.
עוד עולה מהסקירה כי חלק מהיזמים מאיצים באופן סלקטיבי את הבנייה של יחידות בודדות שכבר נמכרו מראש. Fitch מוסיפה כי ההערכה המקורית שלה בנוגע לסיכוני היצע עודף עדיין עומדת בעינה — אך כעת היא מחריפה בשל היחלשות הביקוש.
מה זה אומר למשקיע הישראלי
עבור משקיעים בשוק הדובאי והאמירויות, המסר של Fitch מחדד נקודה מעשית: בסביבה כזו, איתנות היזם והשלב שבו נמצא הפרויקט הופכים לפרמטרים מרכזיים בבחירת נכס — לצד המיקום והמחיר. פרויקט שכבר צלח רף מימון ומכירות מוקדמות, ומתקדם לעבר מסירה, נושא פרופיל סיכון שונה מפרויקט שרק הושק.
הפער הזה בין יזמים גדולים לקטנים מחייב בדיקת נאותות מסודרת: מי היזם, מה היסטוריית המסירות שלו, באיזה שלב נמצאת הבנייה, ומהי מבנה תוכניות התשלומים המוצעת — מקדמה, תשלומים במהלך הבנייה, תשלום מסירה ולעיתים גם תשלומים לאחר מסירה. מומלץ להתייעץ עם מתווך מקצועי בעל ניסיון בשוק האמירויות, שיכול לבצע את הבדיקה הזו, לייצג את הרוכש מול היזם ולנהל את העסקה — בעלות אפס לרוכש, שכן העמלה משולמת על ידי היזם.
שאלות נפוצות
בכמה ירדו עסקאות המגורים באמירויות ברבעון השני של 2026?
לפי Fitch Ratings, מספר עסקאות המגורים ירד ב-19% לעומת הרבעון הקודם, וגם היקף ההשקות החדשות היה נמוך משמעותית.
מדוע ליזמים הגדולים יש יתרון בתקופה הנוכחית?
יזמים כמו Emaar ו-Majid Al Futtaim יכולים להשיק מתחמים מתוכננים גדולים ולשחרר יחידות בשלבים, וכך להתאים את קצב המכירות ליכולת הביצוע. יזמים קטנים מתקשים בכך יותר, במיוחד כשעלויות הקרקע, הבנייה והמימון גבוהות.
מה צופה Fitch לשוק בהמשך?
פחות השקות מתוקשרות, פרויקטים גדולים יותר ולוחות זמנים ארוכים יותר למסירה, כאשר שחרור היחידות בפועל נפרס על פני זמן. הסוכנות מדגישה שמדובר בשינוי בשלבים ולא בירידה מתמשכת בהיצע.
אילו אזורים ממשיכים למשוך ביקוש לפי הסקירה?
Fitch מציינת שאזורים שנשענים על תשתיות, כמו Dubai South, ממשיכים למשוך ביקוש — וזהו אחד התנאים להמשך העדפת הפרויקטים הגדולים בשלבים.
מה חשוב לבדוק לפני רכישת נכס בשוק כזה?
את איתנות היזם, היסטוריית המסירות שלו, השלב שבו נמצאת הבנייה ומבנה תוכניות התשלומים. מומלץ להיעזר במתווך מקצועי מנוסה בשוק האמירויות, שמבצע את בדיקת הנאותות ומייצג את הרוכש ללא עלות מצידו.
