מחירי הדיור באבו דאבי עלו 17.8% ברבעון השני של 2026 — אך קצב הצמיחה מתמתן

שוק הדיור של אבו דאבי המשיך להתחזק ברבעון השני של 2026, כשמחירי הדיור עלו 17.8% בהשוואה שנתית — למרות סימנים לכך שקצב הצמיחה מתחיל להתמתן, כך עולה מנתוני חברת הייעוץ ValuStrat.

הדירות המשיכו להוביל על פני הווילות, שכר הדירה למשרדים באבו דאבי זינק ב-27.3% בשנה על רקע מחסור בשטחים מסחריים איכותיים, ומגבלת שכר דירה זמנית בשיעור 0% שמרה על יציבות רחבה של דמי השכירות ברחבי האמירות.

קצב הצמיחה מתמתן — אך הרווח השנתי נותר איתן

מדד המחירים של ValuStrat (VPI) לשוק המגורים בבעלות מלאה באבו דאבי הגיע ל-151.1 נקודות ברבעון השני של 2026 (הרבעון הראשון של 2021 = 100) — עלייה של 2.1% מהרבעון הקודם ו-17.8% בהשוואה שנתית. אף שהערכים המשיכו לעלות, ValuStrat ציינה כי קצב ההתייקרות הרבעוני התמתן לרמתו החלשה ביותר בשנתיים, מה שמסמן התמתנות הדרגתית לאחר תקופה ממושכת של צמיחה מהירה.

חיידר טועימה, מנהל בכיר וראש מחקר הנדל"ן ב-ValuStrat, אמר: "ברבעון השני של 2026 שוק המגורים של אבו דאבי המשיך במגמת ההתרחבות שלו. בעוד שצמיחת הערכים התמתנה באופן טבעי ל-2.1% ברבעון לאחר כמה רבעונים של התייקרות מהירה, הרווחים השנתיים נותרים איתנים ברמה של 17.8%. בהשוואה לדובאי, הבירה נמצאת בשלב מוקדם יותר במחזור הנדל"ן שלה, שבו נקודות מחיר נגישות ממשיכות לעגן ביקוש חזק מצד משתמשי קצה."

דירות מובילות על הווילות

הדירות המשיכו להוביל את השוק במהלך הרבעון, נתמכות בביקוש חזק מצד משתמשי קצה לבתים מוכנים לאכלוס בקהילות מבוססות. מדד הדירות עלה 2.9% מהרבעון הקודם ו-24.1% בשנה, ל-147.5 נקודות, בעוד ערכי הווילות עלו 1.3% מהרבעון הקודם ו-12.0% בשנה, ל-154.8 נקודות.

הקהילות המובילות בעליית ערך שנתית של דירות:

• אל ריף (Al Reef): +41.6%
• אי אל מוניירה (Al Muneera Island): +24.7%
• אי אל רים (Al Reem Island): +22.0%
• אל בנדאר (Al Bandar): +21.8%
• אי סעדיאת (Saadiyat Island): +18.3%

בקטגוריית הווילות הובילה אל ריף עם עלייה שנתית של 27.9%, ואחריה אי סעדיאת (+12.0%) ואל ראחה (Al Raha, +4.6%).

מגבלת שכר הדירה החדשה שומרת על יציבות

מדד שכר הדירה למגורים הגיע ל-128.6 נקודות — ללא שינוי מהרבעון הקודם ובעלייה של 4.7% בהשוואה שנתית. דמי השכירות המבוקשים הממוצעים עמדו על כ-122,500 דירהם בשנה לדירה (עלייה שנתית של 5.0%) וכ-260,000 דירהם בשנה לווילה (עלייה של 4.4%).

היציבות נשענת במידה רבה על צעד מדיניות חדש: ב-2 ביוני 2026 הנהיגה אבו דאבי מגבלה זמנית של 0% על העלאות שכר דירה, שהחליפה את התקרה הקודמת של 5% בשנה — והיא חלה על נכסי מגורים, מסחר ותעשייה עד להודעה חדשה.

שכר הדירה למשרדים מזנק על רקע מחסור בשטחי Grade A

שוק המשרדים המסחרי של אבו דאבי המשיך לצבור תאוצה ברבעון השני, כשהתרחבות עסקית נפגשה עם היצע מוגבל של שטחי משרדים חדשים בדרגת Grade A. דמי השכירות המבוקשים למשרדים במחוזות העסקים המרכזיים עלו 11.4% מהרבעון הקודם ו-27.3% בהשוואה שנתית. גובה העסקה הממוצע המבוקש למשרד הגיע לכ-2.7 מיליון דירהם (עלייה שנתית של 16.3%), בעוד שיעורי התפוסה בבנייני המשרדים במחוז העסקים המרכזי נותרו ברמה של כ-90%.

שון סווינבורן, מנהל השמאות של ValuStrat באבו דאבי, אמר: "מנקודת מבט של שמאות, אנו רואים כי הביקוש מצד משתמשי קצה למלאי מגורים מוכן נותר איתן, במיוחד במתחמי דירות ממוקמים אסטרטגית שבהם ההיצע נותר מבוקר, בעוד שמגבלת שכר הדירה החדשה של 0% מוסיפה שכבה חשובה של יציבות שוק. בסקטור המסחרי, שטחי משרדים איכותיים ממשיכים ליהנות מפעילות עסקית מתמשכת לצד זמינות מוגבלת של מלאי איכותי."

שוק התעשייה נותר מוגבל

הסקטור התעשייתי והלוגיסטי המשיך ליהנות מביקוש שמונע על ידי ספקי לוגיסטיקה, מסחר אלקטרוני ומיקום מקומי של ייצור במסגרת יוזמת "Make it in the Emirates". אזור KEZAD דיווח על תפוסה כוללת של כ-98%, מה שמדגיש את המחסור המתמשך במתקני אחסון בדרגת Grade A. מלאי תעשייתי ישן רשם ירידה שנתית של 10.7% בדמי השכירות, בעוד שמתקני Grade A מהשורה העליונה רשמו צמיחה שנתית של 6.4%.

מה זה אומר למשקיע הישראלי

התמונה שמצטיירת מהרבעון השני היא של שוק בוגר ויציב יותר: הצמיחה מתמתנת, אך נשארת חיובית ומגובה במדיניות תומכת. כפי ש-ValuStrat מציינת, אבו דאבי נמצאת בשלב מוקדם יותר במחזור הנדל"ן שלה בהשוואה לדובאי — עם נקודות כניסה נגישות יותר וביקוש עמוק מצד משתמשי קצה.

עבור המשקיע הישראלי, השילוב של עליית ערך שנתית דו-ספרתית, מגבלת שכר דירה שמייצבת את השוק ומחירי כניסה אטרקטיביים ממצב את הבירה כיעד ראוי לתשומת לב לצד השכנה המבוססת דובאי. כמו בכל שוק, כדאי לבחון את עיתוי הכניסה ואת מאזן ההיצע והביקוש באזור הספציפי, ומומלץ להיעזר במתווך מקצועי בעל ניסיון בשוק האמירויות לפני קבלת החלטה.

שאלות נפוצות