סוכנות דירוג האשראי S&P Global מעריכה שמלאי יחידות המגורים בדובאי, ובעיקר מלאי הדירות, יגדל בכ-20% בשנתיים הקרובות. לפי הסוכנות, התוספת הזאת, יחד עם חוסר היציבות האזורי שנמשך, צפויה לפגוע גם בהיקף העסקאות וגם במחירים.
התיקון כבר התחיל בחלק מהפלחים
לפי S&P, בחלק מהפלחים של שוק המגורים בדובאי המחירים כבר מתחילים לרדת. הסוכנות קושרת את התהליך לרפורמות הרחבות בתחום הוויזות, שמשכו לשוק מספר גדול יותר של משקיעים לטווח ארוך.
התרחיש הבסיסי של S&P מניח שההשפעות של המלחמה באזור יימשכו גם בשנה הבאה. אם במקביל ייכנסו לשוק הדירות שמסירתן מתוכננת ל-2027–2028, הירידה במחירים עלולה להאיץ. לדברי הסוכנות, הפגיעה העיקרית צפויה בדירות שהביקוש להן נשען בעיקר על משקיעים.
למה הירידה מתונה בינתיים
מאז שפרצה המלחמה, לפני כשבעה חודשים, מחירי הדירות ירדו רק במידה מתונה. S&P מייחסת זאת לשלושה גורמים: רוכשים שמחזיקים בנכסים לטווח ארוך, שיפורים ברגולציה ותמיכה ממשלתית.
הסוכנות מדרגת ארבעה יזמים: DAMAC, Emaar, Omniyat ו-Sobha Realty. לדבריה, לכל הארבעה יש צבר הכנסות גדול ומעט מאוד פיגורים בתשלומים מצד הרוכשים, וזה מה שתומך בדירוג שלהם. בכלל זה Emaar Properties ו-Sobha Realty.
מוקדם יותר השנה השיקה הממשלה מסלול מימון לנכסים שנרכשים לפני תחילת הבנייה. המסלול מגביל את ההלוואה ל-50% לכל היותר משווי הנכס ומחייב תשלום מראש של 50% לפחות. המטרה היא לשפר את תזרים המזומנים של היזמים ולתת לרוכשים יותר זמן לשלם. המסלול הזה מיועד בעיקר לתושבי המקום. משקיעים מישראל נשענים בדרך כלל על תוכניות התשלומים של היזמים.
מכירות ברבעון השלישי: 72.6 מיליארד דירהם
לפי דוח של חברת Cavendish Maxwell, היקף מכירות הדירות באמירות עבר ברבעון השלישי של השנה את 72.6 מיליארד דירהם, ונרשמו כ-34 אלף עסקאות. עם זאת, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, שווי המכירות ירד ב-47% ומספר העסקאות ירד ב-38%. לדברי החברה, הירידות משקפות את ההאטה בפעילות, ועכשיו היא מתחילה להופיע בנתונים כי רישום העסקאות שהתעכב מתעדכן.
מה זה אומר למשקיעים
הנתונים מראים ששוק הדירות בדובאי נכנס לתקופה מאתגרת יותר. ההיצע גדל והמחירים בחלק מהפלחים כבר יורדים. מנגד, מצבם הפיננסי של היזמים הגדולים נשאר יציב. משקיע ששוקל להיכנס לשוק עכשיו צריך לבחור את האזור, את היזם ואת מועד המסירה בזהירות רבה יותר, וכדאי לו להתייעץ עם מתווך מקצועי בעל ניסיון בשוק האמירויות.
שאלות נפוצות
בכמה צפוי לגדול היצע הדירות בדובאי?
לפי S&P Global, מלאי יחידות המגורים, ובעיקר הדירות, צפוי לגדול בכ-20% בשנתיים הקרובות.
אילו דירות צפויות להיפגע יותר מכולן?
לפי הסוכנות, דירות שהביקוש להן נשען בעיקר על משקיעים, במיוחד כשייכנסו לשוק הדירות שמסירתן מתוכננת ל-2027–2028.
למה המחירים ירדו רק במתינות עד עכשיו?
S&P מייחסת זאת לרוכשים שמחזיקים בנכסים לטווח ארוך, לשיפורים ברגולציה ולתמיכה ממשלתית.
מה היו נתוני המכירות ברבעון השלישי?
לפי Cavendish Maxwell, נמכרו נכסים בשווי של יותר מ-72.6 מיליארד דירהם בכ-34 אלף עסקאות. זו ירידה של 47% בשווי ושל 38% במספר העסקאות לעומת אשתקד.
