רכישת נכס באבו דאבי ב-2026: המדריך למשקיע

זרים יכולים להחזיק בעלות חופשית מלאה על נכס באבו דאבי מאז אפריל 2019 — והמספרים מדברים לטובת הבירה בכל הנוגע לעלויות. מכוח חוק אבו דאבי מס׳ 13 לשנת 2019, אזרחים שאינם אמירתים רשאים לרכוש בעלות חופשית (freehold) — קרקע ומבנה, ללא תפוגה — בתוך אזורי השקעה מיועדים כמו Saadiyat, Yas, Al Reem, Al Maryah ו-Al Raha Beach; לפני 2019 הם היו מוגבלים לחכירה של עד 99 שנים. אגרת ההעברה עומדת על 2% מהמחיר לפי החלטת המועצה המבצעת מס׳ 49 לשנת 2018 — בדיוק חצי מאגרת ה-4% של רשות המקרקעין של דובאי (DLD). רוכשים על הנייר מוגנים בחשבון נאמנות חובה לפי חוק אבו דאבי מס׳ 3 לשנת 2015 (שהוקשח בחוק מס׳ 2 לשנת 2025). כל נכס בשווי 2,000,000 דירהם ומעלה מזכה בוויזת זהב מתחדשת ל-10 שנים. ותשואות השכירות ברוטו נעות סביב 5%–8%. המדריך הזה עובר על כל אחד מהנושאים, עם מקור מתוארך לכל מספר.

פלמרה (Palmera) היא סוכנות נדל”ן מורשית RERA בדובאי (רישיון 40780) הפועלת ברחבי האמירויות, כולל אזורי ההשקעה של אבו דאבי, עם 0% עמלת קונה. עיינו בקטלוג אבו דאבי שלנו.

האם זרים יכולים לקנות נכס באבו דאבי?

כן — וזה השינוי החשוב ביותר בשוק הנדל”ן של האמירות זה דור. חוק אבו דאבי מס׳ 13 לשנת 2019, שתיקן את חוק מס׳ 19 לשנת 2005 ונכנס לתוקף ב-16 באפריל 2019, העניק ליחידים זרים (שאינם אזרחי האמירויות או מדינות המפרץ) ולחברות זרות את הזכות להחזיק בעלות חופשית על נדל”ן בתוך אזורי ההשקעה המיועדים של האמירות. בעלות חופשית פירושה בעלות על הקרקע ועל כל מה שבנוי עליה, לבדכם וללא הגבלת זמן — צורת הבעלות החזקה ביותר שקיימת.

לפני הרפורמה, זרים באבו דאבי היו מוגבלים לזכויות חלשות יותר: חכירה או זכות שימוש (usufruct) של עד 99 שנים, ובלי אפשרות למשכן את הנכס (Library of Congress Global Legal Monitor, 1 במאי 2019; Al Tamimi & Company). החוק מ-2019 עשה שלושה דברים בבת אחת:

1. פתח את הבעלות החופשית לרוכשים זרים באזורי ההשקעה, לראשונה.
2. התיר לבעלים זרים למשכן את הנכס — מה שהיה אסור קודם.
3. איפשר למחזיקי חכירה/זכות שימוש/מוסאטחה קיימים להמיר את זכויותיהם לבעלות חופשית מלאה בפנקס המקרקעין.

איך זה משתווה לדובאי

דובאי פתחה את הבעלות החופשית לזרים הרבה קודם — בחוק דובאי מס׳ 7 לשנת 2006 — ולכן לדובאי יש ותק ארוך יותר ונזילות מכירה-מחדש עמוקה יותר. הרפורמה של אבו דאבי ב-2019 יישרה למעשה את הבירה לאותו קו, אך שני הבדלים מבניים נשארו: אבו דאבי מגבילה את הבעלות החופשית לרשימה מוגדרת של אזורי השקעה (גם בדובאי יש אזורים מיועדים, אך הרשימה ארוכה ופרושה יותר), וההיצע באבו דאבי מתוכנן-אב בצורה הדוקה יותר סביב יזם דומיננטי אחד — Aldar Properties. השורה התחתונה למשקיע: הזכות המשפטית להחזיק בעלות שקולה כיום במהותה, אבל השוק של אבו דאבי צעיר יותר, מוקפד יותר — וזול יותר באגרות. את ההשוואה המלאה תמצאו במדריך אבו דאבי מול דובאי.

אילו אזורים פתוחים לבעלות חופשית?

בעלות חופשית זרה באבו דאבי מוגבלת לאזורי השקעה מיועדים. העיקריים שבהם למשקיעים:

אזור	אופי	יזם-האב
Saadiyat Island	תרבות ויוקרת חוף (הלובר, הגוגנהיים, מוזיאון זאיד הלאומי)	Aldar
Yas Island	פנאי ובידור (מסלול פורמולה 1, Ferrari World, פארקי שעשועים)	Aldar / Miral
Al Reem Island	מרכז עסקים עירוני על קו המים, מחיר הכניסה המשתלם ביותר, תחום שיפוט ADGM	Aldar / Tamouh ואחרים
Al Maryah Island	רובע העסקים המרכזי, אזור הסחר החופשי הפיננסי ADGM	Mubadala / Aldar
Al Raha Beach	מגורים על קו המים, קרוב לנמל התעופה	Aldar
Al Reef · Masdar City · Lulu · Hudayriyat · Sayh Al Sedairah	רובעי ערך, קהילה וקיימות	שונים

הרשימה הזו עקבית בין המקורות המשפטיים ומקורות השוק. מחוץ לאזורים אלה, זרים ככלל אינם יכולים לרכוש בעלות חופשית. מכיוון שרשימת האזורים והחלקות הכשירות מתעדכנת מעת לעת, אמתו תמיד את מעמד הבעלות החופשית של הפרויקט הספציפי בפלטפורמת DARI או מול ADREC לפני שאתם מתחייבים.

מדריכי עומק לכל אי: סעדיאת (Saadiyat Island) · יאס (Yas Island) · אל רים (Al Reem Island). בפלמרה: מרכז אבו דאבי.

אגרות רישום והעברה

עלות העסקה המרכזית באבו דאבי היא אגרת רישום/העברה של 2% ממחיר הרכישה, שנקבעה בהחלטת המועצה המבצעת מס׳ 49 לשנת 2018 ומנוהלת על ידי מרכז הנדל”ן של אבו דאבי (ADREC) דרך מערכת DARI. הנתון מאומת במקורות שוק מרובים, בהם Property Finder, Mortgage Finder ו-Sands of Wealth.

וזו ההשוואה שחשובה למשקיעים:

עלות	אבו דאבי	דובאי
אגרת העברה / רישום	2% מהמחיר (ADREC)	4% מהמחיר (DLD)
על בית של 2,000,000 דירהם	40,000 דירהם	80,000 דירהם
מס נכס שנתי	אין	אין
מס רווחי הון (מגורים)	אין	אין

בשתי האמירויות האגרה מתחלקת רשמית בין הקונה למוכר — ה-4% של דובאי כ-2%/2% (הועלתה מ-2% ל-4% בספטמבר 2013 כדי לרסן ספקולציה), וה-2% של אבו דאבי כ-1%/1% לפי החלטה מס׳ 49 לשנת 2018 — אבל בפועל הקונה משלם את מלוא הסכום, וברכישה על הנייר ישירות מהיזם זה למעשה תמיד המצב (היזם אינו סופג את חלקו). לכן, עבור רוכש על הנייר של פלמרה, שורת התקציב האמיתית היא מלוא האגרה: 2% באבו דאבי מול 4% בדובאי — בדיוק חצי. על בית של 2 מיליון דירהם: 40,000 דירהם מול 80,000 דירהם. השוואה מאומתת: עלות העסקה באבו דאבי היא חצי מזו של דובאי.

מעבר לאגרת ההעברה, תקצבו: עמלת תיווך היכן שרלוונטית, אגרת רישום משכנתה אם אתם מממנים, אגרת שטר בעלות/מנהלה, ודמי ניהול קהילתיים שוטפים. האמירויות אינן גובות מס נכס שנתי ולא מס רווחי הון על נדל”ן למגורים באף אחת משתי האמירויות. להשוואת מבנה העלויות בדובאי, ראו את מדריך אגרות ה-DLD שלנו.

הגנה על רכישה על הנייר: חוק מס׳ 3 לשנת 2015

רכישה על הנייר (מיזם, לפני השלמת הבנייה) היא הדרך העיקרית שבה מלאי חדש מגיע לשוק של אבו דאבי, והיא מוסדרת בחוק אבו דאבי מס׳ 3 לשנת 2015 להסדרת ענף הנדל”ן. המסגרת מחייבת יזם:

• להוכיח את זכויותיו בקרקע הפרויקט לפני מכירת כל יחידה;
• לפתוח חשבון נאמנות ייעודי לפרויקט, שאליו חייבים להיכנס כל תשלומי הרוכשים (ומימון הפרויקט) — לעולם לא לחשבון הכללי של היזם;
• לפעול לפי כללי שחרור כספים מבוקרים, ולמשוך כספים רק כנגד התקדמות הפרויקט;
• לעמוד בתנאי רישוי, פרסום ושיווק.

המשטר הוקשח משמעותית ב-2025. חוק מס׳ 3 לשנת 2015 תוקן בחוק מס׳ 2 לשנת 2025, ומחלקת העיריות והתחבורה הוציאה החלטות יישום בענייני בקרות נאמנות, בתים משותפים, ועדי בעלים ופיצוי בגין הפרת רוכש. בולטת במיוחד החלטה מס׳ 24 לשנת 2025, המחייבת יזמים המבקשים למשוך כספי נאמנות לפני שהפרויקט הגיע ל-20% השלמה להעמיד ערבויות בנקאיות ואומדני עלות מאושרים — הגנה ישירה על כספם של רוכשים בשלב מוקדם.

ובכנות: חשבון הנאמנות מגן על הכסף שלכם מפני שימוש לרעה — לא מפני כל סיכון. עיכובי בנייה ומחזורי שוק נשארים, ולכן קראו בקפידה את מועד המסירה, סעיפי הפיצוי ולוח התשלומים בהסכם המכר (SPA).

ויזת הזהב: 2,000,000 דירהם

ויזת הזהב של האמירויות היא תוכנית פדרלית, ולכן נכס באבו דאבי מזכה בתנאים זהים לנכס בדובאי: שווי נכס מאושר של לפחות 2,000,000 דירהם מקנה תושבות מתחדשת ל-10 שנים ללא צורך בספונסר מקומי, בניהול הרשות הפדרלית לזהות, אזרחות, מכס וביטחון נמלים (ICP).

הקלות מהשנים האחרונות הפכו את מסלול הנכס לנגיש מבעבר:

• נכסים ממושכנים כשירים כיום — אין עוד צורך להחזיק את מלוא 2,000,000 הדירהם נקי ממשכנתה; נדרש אישור אי-התנגדות (NOC) מהבנק.
• נכסים על הנייר כשירים.
• הדרישה הישנה לתשלום 50% מהשווי מראש בוטלה בפברואר 2026 (דווח, אך טרם אומת באופן בלתי תלוי).
• אפשר לצרף כמה נכסים כדי להגיע לסף של 2,000,000 דירהם — גם באמירויות שונות.

למדריך המלא, ראו את מדריך ויזת הזהב של פלמרה.

תשואות שכירות והחזרים

אבו דאבי מספקת הכנסה תחרותית. תשואות ברוטו על דירות נעות בדרך כלל בין 5% ל-8% ברחבי האמירות, לפי Global Property Guide ונתוני התשואות של Sands of Wealth ל-2026. בקווים כלליים:

• Al Reem Island — סביב 6%–8%, העקבי ביותר מבין אזורי קו-המים היוקרתיים ומחיר הכניסה הנמוך ביותר — בחירת הערך-תשואה.
• Yas Island — בערך 6.5%–7.5% בהשכרה ארוכת-טווח, וגבוה יותר בהשכרות קצרות/נופש בזכות ביקוש הפנאי.
• Saadiyat Island — רך יותר, סביב 5%–7%, כי ערכי הנכסים בו הם הגבוהים מבין השלושה; סיפור ההחזר כאן הוא יוקרה ושימור הון יותר מאשר תשואה נקובה.
• קהילות ערך כמו Al Reef, Al Ghadeer ו-Masdar City יכולות להגיע ל-8%–9.5% על דירות.

תשואות הנטו נוחתות בדרך כלל 1.5–2 נקודות אחוז מתחת למספרי הברוטו האלה, אחרי ניכוי דמי ניהול וניהול הנכס.

אבו דאבי מול דובאי: ההשוואה הכנה

גורם	אבו דאבי	דובאי
בעלות חופשית לזרים מאז	2019 (שוק צעיר יותר)	2006 (עמוק ונזיל יותר)
אגרת העברה	2%	4%
עסקה חציונית	גבוהה יותר, היצע מוגבל יותר	טווח רחב, יותר אפשרויות כניסה
תשואות ברוטו	~5%–8%	~5%–8% (גבוה יותר בחלק ממוקדי ההשכרה הקצרה)
יזם-אב	דומיננטיות של Aldar, היצע מוקפד	יזמים רבים, יותר בחירה
הכי מתאימה ל-	אגרות נמוכות, יוקרה, יציבות	נזילות, בחירה, גמישות השכרה קצרה

אף אחת מהן אינה “טובה יותר” באופן גורף. אבו דאבי מנצחת בעלות העסקה ובאיכות מתוכננת-אב ומעוגנת-ממשלה; דובאי מנצחת בבחירה, בנזילות המכירה-מחדש ובגמישות ההכנסה מהשכרה קצרה. הפירוק המלא נמצא במדריך ההשוואה הייעודי אבו דאבי מול דובאי.

איך קונים: שלב אחר שלב

1. אמתו את כשירות הבעלות החופשית של הפרויקט/החלקה הספציפיים ב-DARI או מול ADREC.
2. שריינו את היחידה וחתמו על טופס ההזמנה / מזכר ההבנות; שלמו את מקדמת ההזמנה (על הנייר) או סכמו תנאים (נכס מוכן).
3. סדרו מימון אם צריך — רוכשים זרים יכולים למשכן מאז 2019; צפו להון עצמי גבוה יותר כתושבי חוץ.
4. חתמו על הסכם המכר (SPA); ברכישה על הנייר, התשלומים זורמים לחשבון הנאמנות של הפרויקט.
5. שלמו את אגרת ההעברה של 2% ל-ADREC והשלימו את הרישום דרך DARI; קבלו את שטר הבעלות (מוכן) או המתינו למסירה (על הנייר).
6. הגישו בקשה לוויזת הזהב אם השווי המאושר שלכם מגיע ל-2,000,000 דירהם.

פלמרה מלווה את התהליך מקצה לקצה עם 0% עמלת קונה. התחילו בקטלוג אבו דאבי או בפרויקט מוביל כמו Yas Point באי יאס.