הנדל"ן בדובאי חווה ביקוש מתמשך וצמיחת מחירים במשך כמעט ארבע שנים. זה מחזור שוק המגורים השלישי של העיר, לפי מומחי הנכסים נייט פרנק. המחירים עלו ב-5 אחוזים בממוצע במהלך הרבעון השלישי של 2023, המציין את הרבעון ה-11 ברציפות של עליית המחירים.
מחירי הדירות והווילות עלו כעת ב-19% וב-18%, בהתאמה בשנה האחרונה, אבל השוק, באופן מכריע, נותר בירידה של כ-8.1% לעומת השיא שלו ב-2014 (אז מחירי הנדל"ן בדובאי היו בשיא).
נדל"ן בדובאי ממשיך לזנק
מחירי הדירות עלו ב-5.1 אחוז במהלך הרבעון השלישי, והגיעו ל-1,300 דירהם למטר מרובע, בעוד שמחירי הווילות עלו ב-4.5 אחוזים באותה תקופה ועומדים כעת על ממוצע של 1,580 דירהם למטר מרובע.
יועץ הנכסים העולמי, נייט פרנק אומר שדובאי התגלתה כעיר אמיתית של 'חיים, עבודה ופעילות' שנמצאת כעת בשוויון עם הערים המרכזיים בעולם. השיטה המקיפה של נייט פרנק להערכת יכולת המגורים והאטרקטיביות של דובאי חוקרת שישה תחומי ליבה, כולל:
- שגשוג עירוני
- ממשל וכישרון
- מסגרת משפטית
- מצוינות ארגונית
- סגנון חיים
- עוֹשֶׁר
אינדיקטורים אלה שימשו לבניית מודל קנייני שמעריך ערים על בסיס פרדיגמת "חיים, עבודה ופעילות", כאשר כל רכיב בודד מדורג בסולם של 0 עד 1.
דובאי השיגה ציונים משמעותיים בשני תחומים מרכזיים: עבודה וחיים.
בתחום העבודה, דובאי בולטת בסביבה הידידותית לעסקים שלה, קלות עשיית עסקים (0.92), קלות זרימת הון (0.85) ותחרותיות בשוק הפיננסי (0.82), מה שמבסס את מעמדה של העיר הידידותית לעסקים ולמשקיעים.
ברכיב החיים, דובאי מציעה איכות חיים גבוהה, כפי שמעידים ציונים גבוהים עבור זמני נסיעה ממוצעים (0.75) ושוויון כוח קנייה (0.80), שניהם תורמים לאורח חיים קוסמופוליטי נוח ומעורר קנאה עבור תושבי העיר והמבקרים בעיר.
פייסל דוראני, שותף – ראש מחקר MENA, אמר: "אורח החיים של דובאי בנושאי החיים-עבודה-פעילות משך תשומת לב עולמית בעקבות המגיפה. לתשומת לב זו ביקוש בלתי פוסק לנדל"ן באמירויות, שעמד בבסיסו של שוק בתי היוקרה העמוק בעולם, כמו גם שוק משרדים בדרגה א' שכמעט נגמר המקום ושוק האירוח המתגאה ברמות התפוסה הגבוהות בעולם."
"ההישג הזה הביא לכך שדובאי התגלתה לא רק כיעד התיירות הפופולרי ביותר בעולם, אלא גם זיכה את נמל התעופה הבינלאומי של דובאי בתואר המרכז הבינלאומי העמוס ביותר ב-10 השנים האחרונות". התחזית הכלכלית המבטיחה של דובאי קיבלה לאחרונה דחיפה משמעותית עם חשיפת האג'נדה הכלכלית של דובאי, הידועה בשם D33.
יוזמה בעלת חזון זו מתווה מפת דרכים טרנספורמטיבית של 8.7 מיליארד דולר, שמטרתה להכפיל את סחר החוץ של האמירות ולמצב את דובאי כמרכז הפיננסי הרביעי הבולט בעולם עד 2033, במקביל לציון 200 שנה להיווסדה של דובאי.
דוראני אמר: "בכל שוק מתעורר, לסנטימנט יש תפקיד מאוד לא מוערך בהנעת הצמיחה הכלכלית, אלא גם את פעילות הנדל"ן. וזה נכון גם לדובאי. החזון השאפתני שחשפה הממשלה גם ל-2033 וגם ל-2040 קבע תוכניות ליותר מהכפלת אוכלוסיית העיר ל-7.8 מיליון עד 2040. כדי להתמודד עם הצמיחה הזו, אנו מעריכים שהעיר תזדקק לתוספת של 70,000 בתים בשנה בין עכשיו ל-2040."
"התחזיות שלנו מראות שהעיר תראה רק 13,000 בתים בשנה שיושלמו במהלך שש השנים הבאות, מה שמדגיש לא רק את היקף ההזדמנות, אלא גם את חוסר האיזון בין ביקוש והיצע שככל הנראה ימשיך להעלות את ערכי הבתים. גם אם רק 50% מגידול האוכלוסייה החזוי יתממשו, העיר עדיין זקוקה ל-35,000 בתים בשנה, וזה בעצמו גבוה משיעור ההשלמה ההיסטורי של 30,000 יחידות בשנה."
עבודה: שוק משרדים משגשג
שוק המשרדים של דובאי נותר חריג על הבמה העולמית, עם עליית שכר הדירה, ביקוש גובר וירידה בשיעורי הנכסים הפנויים. המגנטיות של העיר לעסקים בינלאומיים ניכרת, במיוחד במגזרי הבנקאות, הפינטק, המדיה והטלקומוניקציה, שם חברות חדשות מקימות משרדים אזוריים, או ממשיכות להרחיב את טביעות הרגל הקיימות.
היעדר נסיעות ארוכות ויקרות, כפי שנהוג לעתים קרובות בערים מרכזיים גלובליים גדולים, בשילוב עם שיעור גבוה של עובדים גולים פירושו שהמשרד, עבור רבים, נמצא בלב המעגלים החברתיים ולכן "הכיבוש הגדול של המשרדים" לאחר מגיפה הצליחה מאוד.
חיים: עלייה ברמת החיים
השגשוג של דובאי בחמשת העשורים האחרונים הפך אותה למרכז מסחר עולמי, מה שהוביל לעלייה מתמדת ברמת החיים ולבטיחות ציבורית יוצאת דופן. עם זאת, עליית יוקר המחיה מיקמה את דובאי בין הערים היקרות בעולם.
למרות זאת, הביקוש לבתי יוקרה נותר חזק, כאשר דובאי מתגלה כיעד מוביל עבור רוכשי בית שני. ואכן, 66% מה-HNWI העולמית מעוניינים להבטיח בית שני בדובאי, על פי נייט פרנק.
משחק: משיכה בינלאומית וצמיחה טרנספורמטיבית
פנייתה של דובאי לקונים ולמשקיעים בינלאומיים השתנתה מאז שהאמירות פתחה את שוק הנדל"ן למגורים שלה לקונים גלובליים ב-2002. הבשלות של השוק, השירותים ברמה עולמית והמיקום האסטרטגי של זמן טיסה של שמונה שעות עד שני שלישים מאוכלוסיית העולם סייעו להפוך את האמירות מכפר דייגים למטרופולין גלובלי.
ההחלטה להקים אזור פטור ממס סביב דובאי קריק בתחילת המאה ה-20 הייתה המפתח בפתיחת הפוטנציאל של העיר. Emirates Airlines ונמל התעופה הבינלאומי של דובאי מילאו מאז תפקידים מרכזיים בביסוס דובאי כיעד תיירותי.
ירוק: מחויבות לקיימות
דובאי מחויבת לטפל בגירעון הבנייה הירוקה שלה עם פרויקטים כמו ICD Brookfield Place, Sustainable City ו-Expo City המשמשים אמות מידה לחיקוי של המזרח התיכון הרחב. פיתוח עתידי קשור גם לקיימות, עם יוזמות כמו תחנת הכוח הסולרית מוחמד בין ראשיד בשטח של 44 קמ"ר, המערך הסולארי הגדול בעולם של אתר יחיד, אשר אחראית ל-15% מצרכי החשמל של האמירות.
100 אחוז מייצור החשמל בעיר צפוי להגיע מאנרגיה מתחדשת עד 2050. ממשלת איחוד האמירויות מיישמת תקני בנייה ירוקה ובת קיימא בקפדנות, עם יותר מ-79 מפרטים להסדרת גישת הקיימות של איחוד האמירויות בכל המבנים החדשים. המנדט מכסה:
- חומרי בניין ובד
- ניהול פסולת
- אוורור ואיכות אוויר
- פליטת פחמן
- ניתוח השפעה על הסביבה
- שימוש באור יום
- נוחות אקוסטית ותרמית
- המרה והתייעלות של מקורות אנרגיה
- שימוש באנרגיה מתחדשת
קודים אלה מיושמים בכל הפרויקטים החדשים דרך הרשויות הממשלתיות השונות וחברות הבנות. המטרה העיקרית היא להפחית כ-30% מפליטת הפחמן עד 2030. לדובאי יש יעד ש-35 אחוז מהמבנים ייבנו באמצעות הדפסת תלת מימד עד שנת 2030. דוראני אמר: "במבט קדימה לשנת 2024, אנו צופים שערכי הנכסים המרכזיים יצמחו ב-3.5 אחוזים, בעוד ששוק המגורים הראשי צפוי לראות צמיחה חזקה עוד יותר במחיר ב-5 אחוזים. שוק המגורים הראשי של דובאי צפוי להישאר אחד מהצומחים ביותר בעולם במהלך 2024, אם כי עם מחירי הפריים העומדים על כ-1,020 דולר למטר מרובע, העיר היא אחד משווקי בתי היוקרה הזולים ביותר בעולם. זה מונע על ידי ביקוש מחודש ויוצא דופן משווקי מקור מרכזיים כמו סין, בריטניה והודו".
