היזמים בדובאי ממשיכים להמר על מחזור צמיחה נוסף. נתוני רשות הקרקעות של דובאי (DLD) מראים כי בשבעת החודשים הראשונים של 2026 נמכרו בעיר 7,981 מגרשים בהיקף כספי של 125 מיליארד דירהם — קצב שמעיד על מגמת התרחבות מתמשכת של חברות הפיתוח במאגר הקרקעות שלהן, לקראת השקות עתידיות.
המספרים חושפים פער מעניין בין כמות לערך: עסקאות הקרקע היוו כ-8% בלבד מתוך 99,900 עסקאות המכר שנרשמו בתקופה, אך תפסו 39% מהשווי הכולל של שוק המכירות, שהגיע ל-321 מיליארד דירהם — סכום שכולל דירות, וילות, בניינים שלמים ומגרשים. במילים אחרות, מדובר במעט עסקאות בעלות משקל כספי כבד במיוחד, ובאינדיקטור מוקדם לפרויקטים שיושקו בשנים הקרובות.
1,140 עסקאות קרקע בחודש — בקצב של 17.8 מיליארד דירהם
בממוצע, השוק רשם כ-1,140 עסקאות קרקע בכל חודש, בשווי חודשי של כ-17.8 מיליארד דירהם. עבור משקיעים זו נורית ירוקה: יזמים אינם רוכשים קרקעות בהיקפים כאלה אלא אם הם מזהים ביקוש יציב למוצר הסופי — דירות ונדל"ן מסחרי. רכישת קרקע היא ההתחייבות המוקדמת ביותר בשרשרת הפיתוח, ולכן גם האיתות המקדים ביותר לגבי היצע שיגיע לשוק בהמשך.
הפעילות מרוכזת במה שמכונה השוק הראשוני — כלומר רכישת מיקומים אסטרטגיים לצורך השקת פרויקטים חדשים, ולא סחר בנכסים קיימים. זהו בדיוק החלק בשוק שבדובאי מזין את גל ההשקות של דירות לפני תחילת הבנייה, שבו מרבית המשקיעים הישראלים פוגשים את השוק.
Me'aisem 2 בראש הטבלה; Palm Jebel Ali במקום הרביעי
עשרת האזורים המובילים בשווי עסקאות הקרקע מציירים מפה גיאוגרפית ברורה של כיווני ההתפתחות של העיר:
- Me'aisem 2 — 10.4 מיליארד דירהם ב-544 עסקאות
- Al Yalayis 5 — 7.14 מיליארד דירהם ב-907 עסקאות
- Al Ruwayyah 1 — 6.3 מיליארד דירהם בשלוש עסקאות גדולות בלבד
- Palm Jebel Ali — 5.7 מיליארד דירהם ב-140 עסקאות
- Umm Suqeim I — 4.6 מיליארד דירהם ב-30 עסקאות
- Al Yalayis 1 — 4 מיליארד דירהם ב-177 עסקאות
- Me'aisem 1 — 3.2 מיליארד דירהם ב-229 עסקאות
- Sheikh Mohammed Bin Rashid Gardens — 3 מיליארד דירהם ב-119 עסקאות
- Palm Jumeirah — 2.4 מיליארד דירהם ב-44 עסקאות
- City of Arabia — 2.25 מיליארד דירהם ב-20 עסקאות
הפערים בין מספר העסקאות לשוויין מלמדים על אופי שונה לגמרי של השוק בכל אזור. ב-Al Ruwayyah 1, למשל, שלוש עסקאות בלבד הניבו 6.3 מיליארד דירהם — מה שמעיד על מכירת מגרשי ענק לפיתוח בקנה מידה עירוני. מנגד, ב-Al Yalayis 5 נרשמו 907 עסקאות בשווי מצטבר נמוך יותר, כלומר מגרשים קטנים בהרבה, אופייניים לבנייה למגורים בהיקף בינוני.
בקצה היוקרתי, Palm Jumeirah ממשיכה להוכיח את מחיר הנדירות שלה: 44 עסקאות בלבד הספיקו כדי להכניס אותה לעשירייה, ואילו Umm Suqeim I הגיעה ל-4.6 מיליארד דירהם ב-30 עסקאות. כניסתה של Palm Jebel Ali למקום הרביעי מסמנת את הפרויקט כזירת הפיתוח היוקרתית הבאה של דובאי, ואת City of Arabia בעשירייה — כמי שממשיכה לצבור עניין יזמי.
מה זה אומר למשקיע הישראלי
למשקיע הפרטי אין דרך מעשית להשתתף בשוק הקרקעות עצמו — מדובר בשחקנים מוסדיים ובעסקאות במיליארדים. הערך של הנתונים הללו הוא אחר: הם מספקים מבט קדימה. אזורים שבהם נרשמת צבירת קרקעות אינטנסיבית היום הם האזורים שבהם יושקו פרויקטים למגורים בשנים הקרובות, לעיתים במחירי השקה אטרקטיביים ובתוכניות תשלומים נוחות של היזמים.
בה בעת, ריכוז היצע עתידי באזור מסוים דורש בחינה זהירה: התחרות על שוכרים ועל קונים בשוק המשני עשויה להתחדד דווקא במקומות שבהם הבנייה צפויה להיות אינטנסיבית. לכן מומלץ להתייעץ עם מתווך מקצועי בעל ניסיון בשוק האמירויות, שיבחן את עיתוי הכניסה, את זהות היזם ואת מאזן ההיצע והביקוש הצפוי באזור.
בשורה התחתונה, 125 מיליארד דירהם בקרקעות בתוך שבעה חודשים הם הצבעת אמון של תעשיית הפיתוח בשוק הנדל"ן של דובאי — לא בשנה הקרובה, אלא בעשור הבא.
שאלות נפוצות
כמה מגרשים נמכרו בדובאי בשבעת החודשים הראשונים של 2026?
נמכרו 7,981 מגרשים בהיקף כספי כולל של 125 מיליארד דירהם, לפי נתוני רשות הקרקעות של דובאי.
מה חלקן של עסקאות הקרקע מתוך שוק הנדל"ן בדובאי?
עסקאות הקרקע היוו כ-8% מכלל 99,900 עסקאות המכר בתקופה, אך 39% מהשווי הכולל שעמד על 321 מיליארד דירהם.
אילו אזורים הובילו בשווי עסקאות הקרקע?
Me'aisem 2 עם 10.4 מיליארד דירהם, אחריה Al Yalayis 5 עם 7.14 מיליארד ו-Al Ruwayyah 1 עם 6.3 מיליארד דירהם בשלוש עסקאות בלבד.
האם משקיע פרטי יכול לרכוש קרקע בדובאי?
שוק הקרקעות מונע בעיקר על ידי יזמים ושחקנים מוסדיים בעסקאות בהיקף מיליארדים. משקיעים פרטיים נכנסים לשוק בעיקר דרך רכישת דירות, לרוב לפני תחילת הבנייה ובתוכניות תשלומים של היזם.
מה המשמעות של נתוני הקרקע עבור משקיעים?
רכישות קרקע מסמנות היכן יושקו פרויקטים חדשים בשנים הקרובות, ולכן מהוות אינדיקטור מקדים לכיווני הפיתוח ולהיצע הדירות העתידי בכל אזור.
