24,800 דירות חדשות נמסרו בדובאי במחצית הראשונה של 2026 — זינוק של 38%

שוק הדיור בדובאי סיים את המחצית הראשונה של 2026 עם נתון אחד שבולט מעל כולם: יותר מ-24,800 יחידות דיור חדשות הושלמו ונמסרו לרוכשיהן — עלייה של 38% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הנתון, שמופיע בדוח של חברת הייעוץ Cavendish Maxwell, מתפרסם דווקא על רקע קירור ניכר בהיקף העסקאות — צירוף שמצייר תמונה מורכבת של שוק שעובר שינוי מחזור.

מנתוני הדוח עולה כי לעומת חצי השני של 2025, קצב המסירות עלה ב-12% בלבד — כלומר, ההאצה הגדולה נמדדת בעיקר בהשוואה השנתית. אבל ההקשר חשוב: העלייה במסירות מגיעה אחרי תקופה שבה שווי העסקאות בדובאי צנח ב-55% בין דצמבר 2025 למאי 2026. באותו פרק זמן ירד מספר העסקאות בנכסים מוכנים ב-49%, ומספר העסקאות בנכסים לפני תחילת הבנייה ב-58%.

פחות השקות, יותר מסירות

הפער בין שני הצדדים של המשוואה הוא לב העניין. המסירות של 2026 הן תוצר של גל ההשקות העצום של 2023–2024, שמגיע כעת לקו הסיום. מנגד, מנוע ההשקות עצמו האט בחדות: במחצית הראשונה של 2026 הושקו כ-28,000 יחידות ב-124 פרויקטים, לעומת 102,000 יחידות ב-410 פרויקטים במחצית הראשונה של 2025. ירידה של יותר משבעים אחוז בהיצע החדש שנכנס לצינור.

רונאן ארתור, מנהל תחום הערכות שווי למגורים ב-Cavendish Maxwell, מיטיב לתמצת את המצב: "השוק למגורים בדובאי מראה סימנים ברורים של מעבר למחזור חדש, לאחר שתי שנים של פעילות חריגה בעוצמתה. היסודות שמניעים את הביקוש לנדל"ן באמירות נותרו בעינם, אבל התחזית לטווח הקרוב מעוצבת על ידי שילוב של גורמים — פחות השקות, אי-ודאות אזורית ונורמליזציה רחבה יותר בהתנהגות הרוכשים."

מבחינת המשקיע, זו הבחנה קריטית: האטה בעסקאות אינה זהה להאטה בביקוש הבסיסי. כשההיצע החדש מצטמק בזמן שהאוכלוסייה ממשיכה לגדול, הלחץ על מחירי הנכסים המוכנים עשוי דווקא להתגבר בטווח הבינוני.

הרכישות לפני תחילת הבנייה עדיין שולטות בשוק

גם בתוך שוק מתקרר, מבנה הפעילות לא השתנה. עסקאות בנכסים לפני תחילת הבנייה היוו כ-75% מכלל העסקאות במחצית הראשונה — כלומר שלוש מכל ארבע רכישות. סך שווי מכירות הדיור בתקופה הגיע ל-221.4 מיליארד דירהם (כ-60.3 מיליארד דולר).

הדירות ממשיכות להיות סוג הנכס המבוקש ביותר, עם כ-84% מהעסקאות — הן בשוק שלפני תחילת הבנייה והן בשוק המוכן. המשיכה לדירות מוסברת בעיקר בסף כניסה נמוך יותר ובנזילות גבוהה יחסית בהשכרה ובמכירה חוזרת.

מי האזורים המובילים

מפת הביקוש חושפת אילו אזורים ממשיכים למשוך הון גם בתקופה של זהירות:

• נכסים לפני תחילת הבנייה: Dubai South מוביל עם 7,306 עסקאות דירות, אחריו Dubai Residence Complex עם 3,408, ו-Jumeirah Village Circle (JVC) עם 3,055.
• נכסים מוכנים: JVC בראש עם 1,812 עסקאות, ואחריו Business Bay עם 1,065.

הופעתו של Dubai South בראש הטבלה אינה מפתיעה — האזור נהנה מקרבה לשדה התעופה אל מכתום ומתמחור נגיש יחסית, והוא הפך ליעד מועדף של רוכשים ראשונים ומשקיעים מוכווני תשואה. JVC, לעומת זאת, מציג נוכחות כפולה: הוא מוביל גם בשוק שלפני תחילת הבנייה וגם בשוק המוכן — עדות לבשלות של השכונה ולנזילות גבוהה בשני ערוצי הפעילות.

מה זה אומר למשקיע הישראלי

שוק שבו מספר ההשקות מצטמק ומספר המסירות מזנק הוא שוק שמתאזן. עבור מי ששוקל כניסה, שלב כזה מציע לרוב חלון נוח יותר מזה שהיה בשיא הגל: תוכניות תשלומים של היזמים נעשות תחרותיות יותר, לחץ הזמן על קבלת החלטות מתמתן, ומרווח המשא ומתן נפתח.

מנגד, זהו גם שלב שדורש סלקטיביות גבוהה יותר. כשההיצע החדש מתמעט, איכות היזם, מיקום הפרויקט ותנאי התשלום הופכים למשקולות המרכזיות בהחלטה. מומלץ להתייעץ עם מתווך מקצועי בעל ניסיון בשוק האמירויות, שמכיר את היזמים מקרוב ויכול להשוות בין תוכניות תשלומים ותחזיות תשואה בפרויקטים שונים בדובאי — שירות שעלותו לרוכש היא אפס, שכן העמלה משולמת על ידי היזם.

שאלות נפוצות