שוק המגורים בדובאי נמצא בדרך לשנת המסירות הגדולה ביותר שלו כמעט בשני עשורים. לפי דוח המחצית הראשונה של 2026 של חברת הייעוץ Cushman & Wakefield Core, כ-32 אלף יחידות דיור חדשות צפויות להימסר לרוכשיהן במחצית השנייה של השנה — נתון שיביא את סך המסירות השנתי לכ-55,600 יחידות, השיא הגבוה ביותר מאז 2008.
ברבעון השני של 2026 כבר נמסרו יותר מ-13,218 יחידות דיור, קצב שמעמיד את יעדי השנה בטווח ההשגה. במקביל, הדוח מצביע על תמונה מורכבת יותר מתחת לפני השטח: פער הולך וגדל בין היצע מתוכנן לבין התקדמות בנייה בפועל, שצפוי להאט את קצב המסירות בשנים הבאות.
אילו פרויקטים הובילו את גל המסירות
בין המסירות הבולטות ברבעון השני בלטו מגדלי מגורים בקנה מידה גדול: Crest Grande בפרויקט Sobha Hartland עם 965 דירות, Skyhills Residences 1 ב-Science Park עם 635 דירות, ו-City Tower על Sheikh Zayed Road עם 608 דירות.
בקטגוריית הווילות והבתים הפרטיים, את הרשימה הובילו שכונות Malta 1 ו-Costa Brava 1 בפרויקט Damac Lagoons של DAMAC Properties, עם 760 ו-555 יחידות בהתאמה. לצידן נמסרו שלושת השלבים הראשונים של Jebel Ali Village Townhouses עם 614 יחידות, ופרויקט Elora ב-The Valley עם 430 יחידות.
להערכת עורכי הדוח, שנת 2027 תהיה גדולה אף יותר — עם למעלה מ-60 אלף יחידות שצפויות להימסר.
הפער בין התוכניות לבנייה בפועל
כאן מגיע הנתון המעניין ביותר בדוח. ליזמים בדובאי יש צבר פרויקטים עצום שמתוכנן עד 2030 — קרוב ל-525 אלף יחידות דיור. אלא שרק כ-186 אלף מהן עברו את רף 20% ההתקדמות בבנייה. במילים אחרות, פחות מ-40% מההיצע המתוכנן נמצא בשלב ביצוע ממשי.
הדוח מציין מגבלות בשרשראות האספקה, לחצים על כושר הביצוע של הקבלנים ותנאי שוק מתונים יותר כגורמים שיאטו את קצב המסירות בהמשך. המסקנה המעשית: המסירות בפועל יפגרו משמעותית אחרי היעדים שעל הנייר. עבור השוק, זו דווקא בשורה חיובית יחסית — פיזור ההיצע על פני זמן ארוך יותר תומך בשוק מאוזן ובקצב ספיגה בריא של יחידות חדשות.
השקות חדשות בבלימה חדה
בצד ההיצע החדש, התמונה הפוכה לחלוטין. מספר הדירות שהושקו במחצית הראשונה של 2026 צנח בכ-58% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, והשקות הווילות ירדו בכ-78%. ההאטה החלה כבר ברבעון הראשון, כשהשוק נכנס לשלב מדוד יותר, והתעצמה ברבעון השני — כשאי-ודאות גיאופוליטית הובילה יזמים רבים לדחות השקות מתוכננות.
הפרויקטים שכן יצאו לשוק התרכזו בעיקר בפלח המחירים הבינוני ובקהל הדיירים לשימוש עצמי — ביטוי לגישה ממושמעת יותר של היזמים, שמנסים להתאים את ההיצע החדש לביקוש האמיתי. המחירים, לפי הדוח, נותרו יציבים במידה רבה, אך התחרות עברה לזירה אחרת: מבני תוכניות תשלומים גמישים יותר, פטורים מדמי רישום ברשות המקרקעין של דובאי (DLD), הנחות ברכישות מרוכזות ועמלות גבוהות יותר למתווכים — כולם כלים שנועדו לתמוך בקצב המכירות.
בטווח הקצר, ההאטה בהשקות צפויה להכביד על היקפי העסקאות בפרויקטים לפני תחילת הבנייה. בטווח הבינוני, לעומת זאת, עורכי הדוח רואים בכך גורם מייצב: צבר היצע מאוזן יותר ושיפור בקצב הספיגה של יחידות חדשות.
מה זה אומר למשקיע הישראלי
עבור מי שבוחן כניסה לשוק דובאי, הדוח מספק שתי תובנות מעשיות. הראשונה: 2026 ו-2027 יהיו שנות מסירה עמוסות במיוחד, ולכן שווה לבחון היטב את מאזן ההיצע והביקוש באזור הספציפי שבו שוקלים לרכוש — במיוחד כשמדובר בהשקעה שמכוונת להשכרה. השנייה: הפער העצום בין תוכניות לבנייה בפועל מדגיש עד כמה חשובה בדיקת ההתקדמות בשטח ואיתנות היזם, ולא רק המצגת והתאריך הרשום בחוזה.
בסביבה שבה יזמים מציעים תוכניות תשלומים גמישות יותר ופטורים מעלויות רישום, יש למשקיע כוח מיקוח מוגבר. מומלץ להתייעץ עם מתווך מקצועי בעל ניסיון בשוק האמירויות, שמכיר את מצב הביצוע בפועל של הפרויקטים ויכול למפות את ההטבות הזמינות — שירות שעלותו לרוכש היא אפס, שכן העמלה משולמת על ידי היזם.
שאלות נפוצות
כמה יחידות דיור צפויות להימסר בדובאי ב-2026?
לפי דוח Cushman & Wakefield Core, כ-55,600 יחידות דיור יימסרו במהלך 2026 — מתוכן כ-32 אלף במחצית השנייה של השנה. זהו היקף המסירות השנתי הגבוה ביותר מאז 2008.
מדוע כמות ההשקות החדשות ירדה כל כך?
הדוח מצביע על שלב שוק מדוד יותר שהחל כבר ברבעון הראשון, ועל אי-ודאות גיאופוליטית ברבעון השני שהובילה יזמים רבים לדחות השקות מתוכננות. הירידה עמדה על כ-58% בדירות וכ-78% בווילות.
האם כל 525 אלף היחידות המתוכננות עד 2030 באמת ייבנו?
לא בהכרח. רק כ-186 אלף יחידות עברו את רף 20% ההתקדמות בבנייה, ולכן צפוי שהמסירות בפועל יפגרו משמעותית אחרי היעדים המתוכננים ויתפרסו על פני תקופה ארוכה יותר.
מה קרה למחירים על רקע גל המסירות?
לפי הדוח, המחירים נותרו יציבים במידה רבה. התחרות עברה לתנאי המכירה — תוכניות תשלומים גמישות יותר, פטורים מדמי רישום ברשות המקרקעין של דובאי והנחות ברכישות מרוכזות.
האם זה זמן טוב להיכנס לשוק דובאי?
סביבה של היצע גדול ותחרות בין יזמים משפרת את תנאי הרכישה עבור המשקיע. עם זאת, חשוב לבחון את מאזן ההיצע באזור הספציפי ואת ההתקדמות בפועל של הפרויקט, ולא להסתמך רק על מועד המסירה שבחוזה.
