פרויקטים חדשים בדובאי 2026 — לאן השוק נע ואיך בוחרים נכון

רוב הפרויקטים החדשים בדובאי נמכרים היום מהקבלן, עוד לפני מסירה: מתוך כ-1,290 הפרויקטים הפעילים בעיר, כ-96% טרם נמסרו. חציון הכניסה עומד על כ-1.30 מיליון דירהם, כשליש מהשוק נפתח עדיין מתחת למיליון, וכשליש כבר נפתח מ-2 מיליון — סף הגולדן ויזה. הכיוון ברור: בחלון של 50 יום העלו הקבלנים מחירים ב-95 פרויקטים והורידו ב-16 בלבד. המדריך הזה עושה סדר — לאן הולך ההיצע, מי בונה, כמה עולה להיכנס, ומתי הפרויקטים באמת נמסרים — עם קישורים למלאי החי כדי לראות מה פתוח היום.

הנתונים מעודכנים לאמצע יולי 2026; הרשימות החיות במלאי מתעדכנות באופן שוטף.

למה דווקא פרויקט חדש (מהקבלן) ב-2026

רכישה מהקבלן משמעה כניסה במחיר השקה, לרוב עם תוכנית תשלומים שנפרשת עד המסירה ולעיתים אחריה — במקום להעמיד את מלוא ההון מראש כמו בנכס מוכן. בדובאי זו אינה רכישה “על הנייר” חסרת הגנה: העסקה נרשמת במרשם המקרקעין הזמני ומופקת עליה תעודת Oqood על שם הקונה, שהופכת לרישום בעלות מלא במסירה. הרקע השוקי תומך בכיוון הזה — המחצית הראשונה של 2026 נסגרה בדובאי עם 86,005 עסקאות בשווי 286.43 מיליארד דירהם, מהן 68% מהקבלן. עדיין, מהקבלן אין פירושו נטול-סיכון: היתרון הוא המחיר והפריסה, והמחיר הוא הזמן — ראו את פרק התזמון בהמשך.

היתרון השני הוא הבחירה. עם כ-1,290 פרויקטים פעילים בדובאי לבד, אפשר לכוון בדיוק לפי תקציב, אזור, קבלן ואופק מסירה — לעומת המלאי המוכן, שהוא דק ויקר יחסית. את זה בדיוק עושים בקטלוג החי: כל הפרויקטים פתוחים לסינון לפי אזור, קבלן ומחיר.

איפה ההיצע: האזורים המובילים

JVC נותר מרכז ההיצע הגדול ביותר באיחוד עם 127 פרויקטים פעילים וחציון כניסה נמוך (~787 אלף דירהם) — כרטיס הכניסה הקלאסי למשקיע תשואה. אבל הסיפור של 2026 הוא Dubai Islands, שקפץ למקום השני עם 114 פרויקטים (חציון ~2.08 מיליון דירהם), לפני DubaiLand (96), Dubai South (65) ו-Al Marjan Island בראס אל-ח׳יימה (58). שני אזורי התיישבות על הים — Dubai Islands ו-Al Marjan — נכנסו לחמישייה הראשונה לצד מאגרי הקרקע הזולים הוותיקים, וזו התנועה המבנית של השנה: מהיבשה אל קו המים.

הפער בתוך העיר עצום. חציון הכניסה הזול ביותר בין מרכזי ההיצע של דובאי הוא International City (~551 אלף דירהם), והיקר ביותר הוא Business Bay (~2.86 מיליון) — פי 5.2 בתוך אותה עיר. הבחירה באזור היא, בפועל, הבחירה בין תשואת שכירות גבוהה ופוטנציאל צמיחה (הרבעים הזולים) לבין נכס דגל בקו ראשון (הרבעים היקרים). מי שממקד לפי תשואה יתחיל באזורי התשואה הגבוהה.

מי בונה: טבלת הקבלנים

385 קבלנים מחזיקים לפחות פרויקט פעיל אחד, אך שמונת הגדולים שולטים ב-373 פרויקטים — 23% מכלל ההיצע. Emaar מובילה עם 85 פרויקטים פעילים (כניסה מ-950 אלף דירהם, חציון ~2.68 מיליון), אחריה Sobha Realty (55), Binghatti (52), Azizi (52), DAMAC (41) ו-Samana (30). לבחירת הקבלן משמעות כפולה: היא קובעת גם את טווח המחירים וגם את רקורד המסירה. Azizi היא הדלת הזולה ביותר מבין השמונה הגדולים לתוך דובאי (כניסה מ-515 אלף דירהם), ו-Emaar היא היקרה ביותר בחציון — פער של פי 3.4 בין שתי צנרות הפרויקטים הפרטיות הגדולות. את הרשימה המלאה אפשר לסקור בעמוד הקבלנים, עם המדריך לקבלנים המובילים לצד הבדיקה החשובה ביותר — רקורד המסירה בזמן.

כמה עולה להיכנס

על פני 1,335 פרויקטים לפני מסירה עם מחיר פתיחה מפורסם, חציון הכניסה בדובאי הוא כ-1.30 מיליון דירהם (כ-1.38 מיליון בכל האיחוד). התמונה מתחלקת לשלוש שכבות:

• מתחת למיליון דירהם — כשליש מהשוק (37%). מרוכז ב-JVC, DubaiLand, Dubai South, JVT ו-Sports City, עם חציונים של 750–825 אלף דירהם. זו שכבת התשואה למשקיע הישראלי הראשון.
• 1–2 מיליון דירהם — הליבה. רוב הפרויקטים החדשים באזורים המבוקשים.
• 2 מיליון ומעלה — כ-31% מהשוק. טריטוריית הגולדן ויזה מהיחידה הראשונה.

כרטיס הכניסה שמתחת ל-500 אלף דירהם כמעט נעלם (1.5% מהפרויקטים) — התקציב האמיתי היגר לאג׳מן (חציון ~686 אלף) ול-International City. חשוב לזכור שמחיר ה”מ-” הוא נקודת פתיחה: מעליו נכנסות אגרת רישום DLD של 4%, ועלויות סגירה שנעות סביב 6%–8% ברכישה מהקבלן. פירוט מלא של תוכניות התשלומים עוזר לתרגם את מחיר ה”מ-” למזומן שצריך בפועל בכל שלב.

התזמון: חומת המסירות של 2027

כ-34% מצבר הפרויקטים מהקבלן בדובאי מתוזמן להימסר ב-2027, ו-2027–2028 יחד מהווים כ-60%. מי שנכנס ברבעון השלישי של 2026 בוחר, למעשה, בין מסלול קצר של 2026–27 במחירי היום לבין השקות 2029 ואילך עם תוכניות תשלום ארוכות יותר. זה שיקול מרכזי: אופק מסירה קרוב מקצר את זמן ההשכרה או המכירה, אך לרוב במחיר גבוה יותר ובפריסה קצרה יותר.

ההגנה על הכסף חזקה — כל תשלום בנאמנות, משיכה רק כנגד אבני-דרך, ורישום Oqood שהופך את הקונה למחזיק מוכר משפטית ולא לנושה. מה שלא מובטח הוא התאריך: נתוני Fitch מלמדים שרק כ-48–62% מהיחידות הצפויות נמסרו בזמן בשנים האחרונות. המסקנה המעשית — לבחור קבלן עם רקורד מסירה מוכח ולתכנן את התזרים כאילו המסירה תתעכב. פירוט מנגנוני ההגנה במדריך רכישה מהקבלן.

למה המחירים עולים — ואיך לקרוא את זה נכון

בחלון של 50 יום (סוף מאי עד אמצע יולי 2026) העלו הקבלנים את מחיר הכניסה המפורסם ב-95 פרויקטים והורידו רק ב-16 — יחס של 6:1, עם חציון העלאה של +13.9%. ההעלאות מרוכזות: ב-Al Marjan Island וב-Majan, פרויקט מתוך חמישה עודכן כלפי מעלה בתוך 50 יום, ואף פרויקט לא הוזל. לרוב זה אינו “בועה” אלא מכניקה של שלבים: השלבים המוקדמים והזולים נמכרים, והמחיר עולה עם ההתקדמות ועם הביקוש.

חשוב לקרוא את זה על רקע השוק הרחב: קצב עליית המחירים הכללי דווקא מתמתן — מ-~12% שנתי בתחילת 2026 לפחות מ-4% — כלומר שוק שמתנרמל ולא מתקן. עבור הקונה, המשמעות היא ששלב הכניסה משנה: אותו פרויקט שנפתח היום ב-1.2 מיליון עשוי לפתוח את השלב הבא גבוה יותר. ראיית המחירים החיים לצד הנתונים ההיסטוריים היא הדרך היחידה להשוות תפוח לתפוח.

איך בוחרים פרויקט חדש — רשימת בדיקה

1. התאמת תקציב לשכבה. תשואה → מתחת למיליון (JVC/Dubai South). גולדן ויזה → מ-2 מיליון. דגל → Business Bay/Dubai Islands.
2. רקורד הקבלן. לא רק המחיר — האם הוא מוסר בזמן? זו הבדיקה שמגנה על התזמון.
3. אופק מסירה מול תזרים. 2027 קרוב אך צפוף; 2029+ רחוק אך עם פריסה נוחה יותר.
4. מבנה הנאמנות ו-Oqood. לוודא רישום — זו ההגנה המשפטית.
5. מסלול הגולדן ויזה. אם רלוונטי, לוודא שהשווי הרשום עומד על 2 מיליון דירהם.

פלמרה מלווה את כל הרצף — מהקצאה ביום ההשקה, דרך אימות ה-Oqood ועד המסירה — ב-0% עמלה. לשיחה: [email protected] או ‎+971 54 215 4066.