שוק הנדל"ן בדובאי חתם את המחצית הראשונה של 2026 עם 86,005 עסקאות בשווי כולל של 286.43 מיליארד דירהם, שהקיפו 71,570 יחידות דיור, 7,301 מבנים ו-7,134 מגרשי קרקע בין ינואר ליוני. התמונה שמצטיירת מהנתונים היא של שוק שהמשיך להזרים היקפים ניכרים של עסקאות וכסף — גם אחרי התקררות טבעית בקצב, שהגיעה בעקבות ריצה יוצאת דופן בסוף 2025.
שתי המגמות הללו מתקיימות זו לצד זו בנוחות: אמנם נסגרו פחות עסקאות מדי חודש בהשוואה לשיא של השנה שעברה, אך השווי הכספי שזרם דרך השוק נותר יציב. פירוש הדבר הוא שהרוכשים בוחרים בבתים גדולים ויקרים יותר — ולא נסוגים מהשוק.
הרבעון הראשון: 252 מיליארד דירהם וכמעט 30 אלף רוכשים חדשים
מתוך סך המחצית, הרבעון הראשון לבדו היווה 252 מיליארד דירהם ב-60,303 עסקאות, על פי הדיווח הרבעוני הרשמי של רשות הקרקעות של דובאי (DLD) — עלייה של 31% בשווי ו-6% בהיקף לעומת אותה תקופה ב-2025. ההשקעות הזרות הגיעו ל-148.35 מיליארד דירהם ברבעון, ובסיס המשקיעים גדל ליותר מ-48 אלף איש — כמעט 30 אלף מהם רכשו נכס בדובאי בפעם הראשונה.
נתון אחרון זה חשוב במיוחד: הוא מצביע על שוק שעדיין מושך הון חדש מרחבי העולם, ולא על שוק שמאבד עניין.
תשואות ומחירים: הבתים התייקרו מהר יותר מהשכירות
תשואת שכירות היא פשוט דמי השכירות השנתיים שנכס מניב, מוצגים כאחוז מהמחיר ששילמתם עליו. היא מאפשרת להשוות בית כנכס מניב הכנסה, ולא רק כמקום מגורים.
נתון התשואה העירונית המאושר האחרון שנרשם עומד על 7.0%, כשהדירות מניבות 5.7%. הקריאה הזו קדמה למחצית הנוכחית, ונתונים מעודכנים ל-2026 טרם גובשו סופית על ידי הגופים שמפרסמים אותם. מה שברור מהנתונים הזמינים הוא שמחירי הבתים עלו מהר יותר משכר הדירה בחמשת החודשים הראשונים של השנה, כשקצב עליית המחירים התמתן מכ-12% בינואר לפחות מ-4% במאי — התקררות נורמלית אחרי ריצה חזקה במיוחד, ולא שינוי כיוון.
Palm Jumeirah נותר הדוגמה הברורה ביותר לאופן שבו יוקרה ותשואה עובדות באופן שונה. הדירות באי הגיעו לממוצע של 3,511 דירהם למ"ר ברבעון הראשון — כמעט כפול מהממוצע העירוני — ואילו הווילות הגיעו לממוצע של 6,428 דירהם למ"ר, הרבה מעל הממוצע העירוני לווילות שעמד על 2,376 דירהם. מי שבוחר ב-Palm Jumeirah משלם עבור הכתובת, הסביבה והמחסור לטווח ארוך. הוא ממשיך לצבור הון לאורך זמן, גם כשההכנסה מהשכירות לבדה נמוכה מזו של דירת שוק בינוני במקום אחר בעיר.
עסקאות המכירה החוזרת החזיקו מעמד
שווי המכירות החוזרות ברבעון הראשון נותר כמעט זהה לרבעון הקודם — ירידה של 0.4% בלבד — למרות שנסגרו פחות מכירות בודדות. הסיבה פשוטה: מכירות הווילות, שנושאות תג מחיר גבוה יותר, היוו נתח גדול יותר מכלל הפעילות, והפער בין ווילות לדירות המשיך להתרחב — מ-478 ל-505 דירהם למ"ר בין דצמבר למרץ.
הפעילות התחלקה באופן די שווה בין מכירות של יזמים חדשים לבין בתים למכירה חוזרת, ביחס של כ-70% ל-30% בהתאמה — יחס שנשמר יציב ומעניק עומק אמיתי לשני חלקי השוק. עסקאות בשווי גבוה — בתים מעל 10 מיליון דירהם — הוסיפו 43.7 מיליארד דירהם ברבעון הראשון לבדו, כש-Palm Jumeirah מובילה שוב את הפלח העליון.
לפני תחילת הבנייה מול נכסים מוכנים
הפרויקטים החדשים עדיין מובילים את השוק, ומהווים כשלושה רבעים משווי המכירות למגורים ברבעון הראשון. הדבר משקף אמון אמיתי של רוכשים בסיפור הצמיחה של דובאי ובתוכניות התשלומים הגמישות שהיזמים ממשיכים להציע.
עבור רוכש שמתלבט בין השניים, הבחירה תלויה במה שהוא רוצה מהרכישה. רכישה לפני תחילת הבנייה מתאימה למי שבונה ערך לטווח ארוך ונוח לו להמתין להשלמת הפרויקט — לרוב במחיר כניסה נמוך יותר ועם תוכנית תשלומים הפרוסה לאורך זמן. נכסים מוכנים מתאימים למי שרוצה הכנסה משכירות שמתחילה מיד, או למי שמעדיף את הוודאות של ראיית הנכס המדויק שהוא קונה.
צבר הפרויקטים של דובאי לשארית 2026 נותר משמעותי, עם למעלה מ-100 אלף יחידות נוספות בלוחות זמנים מוכרזים — נתון שתומך בהמשך מגוון ותמחור תחרותי בשני הפלחים. חשוב לזכור: רוכשים ישראלים אינם זכאים למשכנתא מבנקים מקומיים, שדורשים תושבות והכנסה מקומית של חצי שנה לפחות, ולכן תוכניות התשלומים של היזם הן הפתרון המעשי לרכישה לפני תחילת הבנייה.
לאורך כל מדד בנתונים הללו, השוק מציג עיר שעדיין צומחת, עדיין מושכת הון גלובלי ועדיין מציעה בחירה אמיתית בין הכנסה, צמיחה וכתובת. ההתאמה בקצב השנה נראית כמו שוק שמתייצב לתוך מקצב יציב ובר-קיימא יותר אחרי כמה שנים יוצאות דופן — לא כמו שוק שמאבד קרקע.
הנתונים לעיל נשענים על דיווחים רשמיים של רשות הקרקעות של דובאי לצד דוחות שוק של REIDIN, Cavendish Maxwell ו-Property Monitor. במקומות שבהם נתון ספציפי ל-2026, כגון תשואת השכירות העירונית, טרם גובש סופית — צוינה הקריאה המאושרת העדכנית ביותר הזמינה.
שאלות נפוצות
כמה עסקאות נדל"ן נרשמו בדובאי במחצית הראשונה של 2026?
נרשמו 86,005 עסקאות בשווי כולל של 286.43 מיליארד דירהם, שהקיפו 71,570 יחידות דיור, 7,301 מבנים ו-7,134 מגרשי קרקע.
האם קצב עליית המחירים בדובאי מתמתן?
כן. קצב עליית המחירים התמתן מכ-12% בינואר לפחות מ-4% במאי — התקררות נורמלית אחרי ריצה חזקה במיוחד, ולא שינוי כיוון.
מהי תשואת השכירות הנוכחית בדובאי?
נתון התשואה העירונית המאושר האחרון עומד על 7.0%, כשהדירות מניבות 5.7%. נתונים מעודכנים ל-2026 טרם גובשו סופית על ידי הגופים המפרסמים.
האם ישראלי יכול לקבל משכנתא לרכישת נכס בדובאי?
לא בקלות. בנקים באמירויות דורשים תושבות והכנסה מקומית של חצי שנה לפחות. הפתרון המעשי לרכישה לפני תחילת הבנייה הוא תוכניות התשלומים של היזם.
כמה יחידות דיור צפויות להיכנס לשוק דובאי עד סוף 2026?
צבר הפרויקטים כולל למעלה מ-100 אלף יחידות נוספות בלוחות זמנים מוכרזים, נתון שתומך בהמשך מגוון ותמחור תחרותי.
