בעלות על דירה בלונדון לא נגמרת במס הרכישה. גם מי שגר בישראל ולא מבלה בבריטניה אפילו חודש בשנה נשאר בתוך שלושה מיסים בריטיים. הכנסה משכירות חייבת במס הכנסה, ושוכר או סוכן ההשכרה מנכים אותו מדמי השכירות אם לא סודר אחרת. במכירה חל מס רווחי הון (Capital Gains Tax) של 18% או 24%, ואת המכירה צריך לדווח בתוך 60 יום גם כשאין מס לשלם. ובמקרה פטירה, הדירה נכללת במס הירושה הבריטי בשיעור של 40% מעל סף הפטור, בלי קשר למקום המגורים של הבעלים.
הכתבה עוסקת במס הבריטי בלבד. איננו נכנסים כאן למיסוי בישראל, ואת התמונה המלאה צריך לבנות עם יועץ מס שמכיר את שתי המדינות. כל הנתונים נכונים לאוקטובר 2026, לפני התקציב הבריטי (Autumn Budget) שיוצג ב-28 באוקטובר 2026. צעדים שהוכרזו ועדיין לא נחקקו אינם חוק, ואת השיעורים צריך לבדוק שוב אחרי התקציב.
| המס | מתי חל | שיעור, אוקטובר 2026 | מה חשוב לדעת |
|---|---|---|---|
| מס הכנסה על שכירות | כל עוד הדירה מושכרת | 20%, 40% או 45%; מ-6 באפריל 2027: 22%, 42% או 47% | ניכוי של 20% דרך הסוכן או השוכר, אלא אם HMRC אישר תשלום ברוטו |
| מס רווחי הון | במכירה | 18% בתוך מדרגת המס הבסיסית, 24% מעליה | דוח ותשלום בתוך 60 יום מההשלמה, גם כשאין מס או שיש הפסד |
| מס ירושה | בפטירה, ובחלק מההעברות בחיים | 40% מעל סף של 325,000 פאונד | דירה בבריטניה תמיד בתוך המס, גם של מי שאינו תושב |
| ATED | כל שנה, רק כשהדירה בבעלות חברה | מ-4,600 פאונד בשנה לדירה בשווי 500,000 עד מיליון פאונד | חל על דירות בשווי של יותר מ-500,000 פאונד |
מס על הכנסה משכירות: איך עובדת תוכנית בעלי הבית בחו"ל
מי שמקום מגוריו הרגיל מחוץ לבריטניה, בדרך כלל מי שנמצא בחו"ל יותר משישה חודשים בשנה, נחשב לצורך המס "בעל בית תושב חוץ" (non-resident landlord). סוכן ההשכרה חייב לנכות מס הכנסה בשיעור הבסיסי, 20%, מדמי השכירות בניכוי הוצאות מותרות, ולהעביר אותו ל-HMRC כל רבעון. אם אין סוכן, שוכר שמשלם יותר מ-100 פאונד בשבוע הוא שחייב לנכות.
אפשר לבקש מ-HMRC לקבל את דמי השכירות ברוטו, בטופס NRL1 ליחידים. זה לא פטור. מי שמקבל אישור כזה מגיש דוח שנתי בבריטניה (Self Assessment) ומשלם את המס שמגיע ממנו. לבעלים שמשכירים דרך סוכן זה בעיקר עניין של תזרים: במקום ניכוי רבעוני, תשלום לפי הדוח.
כדי לתת סדר גודל: שכר הדירה הממוצע בשוק הפרטי בלונדון היה 2,332 פאונד בחודש באוגוסט 2026. זה כ-27,984 פאונד בשנה. ניכוי של 20% מסכום כזה היה מגיע לכ-5,597 פאונד, אבל בפועל הניכוי נעשה אחרי הוצאות מותרות, ולכן הוא נמוך יותר. זו המחשה בלבד, והיא לא מחליפה את החשבון של כל דירה. הסכום שנוכה איננו בהכרח המס הסופי, ואת החבות המלאה כדאי לבדוק עם יועץ מס.
שאלה נפרדת היא אם בעלים שאינו תושב בריטניה זכאי לסכום ההכנסה הפטור ממס בבריטניה (personal allowance). התשובה תלויה באזרחות ובאמנות המס, וזו שאלה ליועץ המס.
השינוי של 2027: שיעורים נפרדים על הכנסה מנכסים
היום הכנסה משכירות באנגליה ממוסה בשיעורי מס ההכנסה הרגילים: 20% במדרגה הבסיסית, 40% במדרגה הגבוהה ו-45% במדרגה העליונה. השינוי שכבר נחקק: מ-6 באפריל 2027, שנת המס 2027 עד 2028, יחולו באנגליה, בוויילס ובצפון אירלנד שיעורים נפרדים על הכנסה מנכסים ליחידים, 22%, 42% ו-47%. הקלת המס על עלויות מימון, כלומר ריבית המשכנתא, תינתן בשיעור של 22%.
השינוי חל גם על בעלי בית תושבי חוץ, ושיעור הניכוי בתוכנית יעלה לשיעור הבסיסי החדש, 22%. עד 6 באפריל 2027 נשארים השיעורים הנוכחיים.
לבעלים שמחשבים תשואה נטו לשנים הבאות, זה אומר שנקודתיים נוספות על החלק החייב במס ייכנסו לחשבון מ-2027. על אותה שכירות ממוצעת של כ-27,984 פאונד בשנה, ההפרש בין ניכוי של 20% לניכוי של 22% הוא כ-560 פאונד בשנה לפני הוצאות. מי שמממן את הדירה במשכנתא צריך להבין גם שההקלה על הריבית תינתן בשיעור של 22% ולא בשיעור השולי שלו, כך שבעלים במדרגה הגבוהה לא יקבל הקלה מלאה על הריבית. לכן כדאי לחשב את התשואה לפי מדרגת המס הצפויה, ולא לפי הממוצע. מי שמשכיר דירה בלונדון צריך גם להכיר את כללי השכירות החדשים, שפירטנו בכתבה על השכרת דירה בלונדון ב-2026.
מכירת הדירה: מס רווחי הון ודוח בתוך 60 יום
תושבי חוץ חייבים במס רווחי הון בריטי על מכירה של נכס מגורים בבריטניה. מאז 6 באפריל 2019 החובה חלה על כל קרקע ונכס בבריטניה, כולל חלק מהמכירות העקיפות דרך ישויות שרוב שוויין בנדל"ן.
השיעורים ליחידים בשנת המס 2026 עד 2027: 18% על רווח שנכנס בתוך מדרגת המס הבסיסית ו-24% מעליה. נאמנויות משלמות 24%, והפטור השנתי עומד על 3,000 פאונד.
הדבר שהכי קל לשכוח הוא לדווח. תושב חוץ חייב לדווח ל-HMRC על המכירה ולשלם את המס בתוך 60 יום מיום ההשלמה, בעסקאות שהושלמו מ-27 באוקטובר 2021 ואילך. החובה חלה גם כשאין מס לשלם וגם כשיש הפסד. מדווחים בחשבון נפרד של HMRC, "Capital Gains Tax on UK property". למי שקנה לפני 2015 יש כלל מיוחד של שווי בסיס לפי 5 באפריל 2015, אבל לרכישה חדשה הוא לא רלוונטי.
מס ירושה: הדירה בלונדון תמיד בפנים
מס הירושה הבריטי הוא 40% על השווי שמעל סף הפטור, 325,000 פאונד. הסף הזה וסף הפטור הנוסף לדירת מגורים, 175,000 פאונד, מוקפאים עד 5 באפריל 2031. תקציב הסתיו של 2025 האריך את ההקפאה בשנה.
מ-6 באפריל 2025, היקף מס הירושה נקבע לפי תושבות ארוכת טווח ולא לפי "מקום מושב" (domicile). אדם נחשב תושב ארוך טווח אם היה תושב בריטניה לפחות 10 מתוך 20 שנות המס האחרונות. מי שאינו תושב ארוך טווח חייב במס ירושה רק על נכסים בבריטניה, וזה בדיוק המקרה של דירה בלונדון. היא נכללת במס בפטירה, ובחלק מההעברות בחיים.
יש כלל מעבר: מי שלא היה בעל מקום מושב בבריטניה ב-30 באוקטובר 2024 ואינו תושב בריטניה מ-2025 עד 2026 ואילך, ייחשב תושב ארוך טווח רק אם היה תושב 15 מתוך 20 השנים האחרונות ולפחות באחת משלוש השנים שקדמו. ולמי שכן נחשב תושב ארוך טווח ועוזב את בריטניה, נשאר "זנב" של חשיפה עולמית למס בין 3 ל-10 שנים.
ופרט שמשפחות שואלות עליו: סף הפטור הנוסף לדירת מגורים חל, אצל מי שאינו תושב ארוך טווח, רק על בית בבריטניה שעובר לצאצאים ישירים. את פרטי התכנון, כולל צוואות, צריך לבנות עם עורך דין ויועץ מס.
חברה או נאמנות: לא מוציאות את הדירה מהמס
הרעיון הוותיק של "לעטוף" דירה בחברה זרה כדי לצאת ממס הירושה כבר לא עובד. מאז 6 באפריל 2017, זכויות בחברות בשליטה מצומצמת, בשותפויות ובהלוואות שמקורן בנכס מגורים בבריטניה אינן עוד "נכס מוחרג". כלומר, הדירה נשארת בתוך מס הירושה גם כשהיא רשומה על שם חברה.
במקביל, חברה משלמת מס שנתי משלה, Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED), על דירה בשווי של יותר מ-500,000 פאונד שבבעלות חברה, שותפות עם חבר שהוא חברה או קרן השקעות משותפת. אלה הסכומים לשנה שבין 1 באפריל 2026 ל-31 במרץ 2027:
- 500,000 עד מיליון פאונד: 4,600 פאונד בשנה.
- מיליון עד 2 מיליון פאונד: 9,450 פאונד.
- 2 עד 5 מיליון פאונד: 32,200 פאונד.
- 5 עד 10 מיליון פאונד: 75,450 פאונד.
- 10 עד 20 מיליון פאונד: 151,450 פאונד.
- מעל 20 מיליון פאונד: 303,450 פאונד.
את הדוח והתשלום צריך להגיש עד 30 באפריל לשנה שמתחילה ב-1 באפריל. הקלות, כמו הקלה לעסק השכרה, לא ניתנות אוטומטית וצריך לתבוע אותן בדוח. לזה מצטרף מס רכישה של 17% על כל המחיר בדירה שמעל 500,000 פאונד, ועוד 2% לתושבי חוץ. ליחיד שקונה דירה אחת, חברה מוסיפה בדרך כלל עלויות ולא חוסכת מס. את מדרגות מס הרכישה פירטנו בכתבה על מס הרכישה הבריטי.
מה הוכרז ועוד לא חוק
הצעד הבולט שהוכרז ועדיין לא נחקק הוא היטל ארנונה על בתים יקרים (High Value Council Tax Surcharge), שזכה לכינוי "מס אחוזות". הוא הוכרז בתקציב הסתיו ב-26 בנובמבר 2025, ומתוכנן מאפריל 2028. את ההיטל ישלם הבעלים, לא הדייר, על נכס מגורים באנגליה ששווה 2 מיליון פאונד ומעלה, מעבר לארנונה הרגילה. המדרגות המוצעות: 2,500 פאונד בשנה לנכס של 2 עד 2.5 מיליון, 3,500 פאונד ל-2.5 עד 3.5 מיליון, 5,000 פאונד ל-3.5 עד 5 מיליון ו-7,500 פאונד מעל 5 מיליון, עם הצמדה למדד.
השימוע הציבורי נסגר ב-14 ביולי 2026, ועד 20 באוקטובר 2026 לא פורסמה תשובת הממשלה. בשימוע נבחנה גם תוספת לבעלים שאינם תושבי בריטניה, בלי פרטים. זה עדיין לא חוק.
ונקודה אחרונה שאינה מס חדש אבל משנה הכול: תושבות מס בריטית נפרדת ממעמד ההגירה. שהייה ממושכת בבריטניה עלולה להפוך בעלים לתושב מס לפי מבחן התושבות הסטטוטורי, וזה משפיע על החזר תוספת מס הרכישה, על מס רווחי הון ועל מס הירושה. לפני שמתכננים לבלות בלונדון חלק גדול מהשנה, כדאי לקבל ייעוץ מס.
מה לבדוק לפני שקונים
- אם הדירה תושכר: דרך סוכן או ישירות, והאם להגיש בקשה לקבלת שכירות ברוטו בטופס NRL1.
- חישוב התשואה נטו גם לפי השיעורים של 2027, 22%, 42% ו-47%.
- שאלת הזכאות לסכום הפטור ממס (personal allowance) לבעלים תושב חוץ, מול יועץ מס.
- במכירה עתידית: מי ידווח בתוך 60 יום, ומי מחזיק את המסמכים של עלות הרכישה.
- תכנון ירושה: צוואה שמתאימה לנכס בבריטניה, ולמי הדירה אמורה לעבור.
- אם עולה רעיון של חברה: חישוב מלא של מס רכישה, ATED ומס ירושה לפני שמחליטים.
- עדכון כל הנתונים אחרי התקציב של 28 באוקטובר 2026.
את התהליך המלא של הקנייה פירטנו במדריך קניית דירה חדשה בלונדון מישראל, ואת ההוצאות השוטפות בכתבה על עלויות ההחזקה של דירה בלונדון. הכתבה הזו איננה ייעוץ מס. ההחלטות צריכות להתקבל עם יועץ שמכיר את הנתונים של כל משפחה.
