מי שקונה דירה בלונדון כדי להשכיר אותה נכנס ב-2026 לשוק עם כללים חדשים. מ-1 במאי 2026 רוב חוזי השכירות באנגליה הם חוזים מתגלגלים בלי תאריך סיום, בעל הבית כבר לא יכול לפנות שוכר "ללא אשם", ושכר הדירה עולה לכל היותר פעם בשנה. שוכר שמשלם ועומד בתנאים יכול להישאר כמה שירצה, ולעזוב בהודעה של חודשיים.
לבעלים שגרים בישראל יש שתי שכבות נוספות. האחת היא המס: סוכן ההשכרה, או השוכר עצמו כשאין סוכן, מנכה מס מדמי השכירות במסגרת תוכנית בעלי הבית בחו"ל. השנייה היא השכרה לטווח קצר, שבלונדון מוגבלת ל-90 לילות בשנה בלי היתר תכנוני. נעבור על הכול לפי הסדר.
הנתונים נכונים לאוקטובר 2026. נתוני המס שבכתבה הם מלפני התקציב הבריטי (Autumn Budget) של 28 באוקטובר 2026, וצעדים שהוכרזו ועדיין לא נחקקו אינם חוק.
מה השתנה ב-1 במאי 2026
חוק זכויות השוכרים (Renters' Rights Act 2025) קיבל אישור מלכותי ב-27 באוקטובר 2025. סמכויות החקירה והאכיפה החדשות של הרשויות המקומיות נכנסו לתוקף ב-27 בדצמבר 2025, ועיקר החוק ב-1 במאי 2026.
השינוי המרכזי הוא ביטול פינוי לפי סעיף 21, הפינוי "ללא אשם". מעכשיו בעל בית צריך עילה חוקית כדי לקבל את הדירה בחזרה, בהודעה לפי סעיף 8. להודעות לפי סעיף 21 שנמסרו לפני 1 במאי 2026 היה חלון מוגבל להגשת תביעה: המוקדם מבין שישה חודשים מהמסירה או שלושה חודשים מ-1 במאי 2026.
רוב חוזי השכירות הקיימים והחדשים מסוג assured shorthold הפכו לחוזים תקופתיים מתגלגלים (assured periodic tenancies), בלי תאריך סיום. השוכר רשאי לעזוב בהודעה של חודשיים. בעלי בית היו חייבים למסור לשוכרים הקיימים את דף המידע הממשלתי על החוק עד 31 במאי 2026.
למשקיע מחו"ל המשמעות פשוטה. שוכר שמשלם ועומד בתנאים יכול להישאר בדירה ללא הגבלת זמן, ויכול גם לעזוב בהודעה של חודשיים. בעל הבית לא יכול לסיים שכירות רק כדי להשכיר מחדש במחיר גבוה יותר. התוכנית העסקית של דירה להשכרה צריכה לכן להניח שוכר לטווח ארוך, או תחלופה בהתראה קצרה, ולא חוזה שנתי שמתחדש לפי רצון הבעלים.
ומי משלם את הארנונה (council tax) כשהדירה מושכרת? זה תלוי בסוג השכירות, ואת התשובה לדירה מסוימת צריך לקבל מהרובע ומסוכן ההשכרה. השאלה חשובה במיוחד בהשכרה לטווח קצר, שבה החריג של 90 הלילות מותנה בכך שהמשכיר עצמו חייב בארנונה, כפי שנראה בהמשך.
| הכלל | ממתי | מה זה אומר לבעלים |
|---|---|---|
| ביטול פינוי לפי סעיף 21 | 1 במאי 2026 | צריך עילה חוקית כדי לקבל את הדירה בחזרה |
| חוזים מתגלגלים | 1 במאי 2026 | אין תאריך סיום; השוכר יכול לעזוב בהודעה של חודשיים |
| העלאת שכר דירה | 1 במאי 2026 | פעם בשנה לכל היותר, בהודעה של חודשיים לפחות |
| תשלום מראש | 1 במאי 2026 | לא יותר משכר דירה של חודש אחד |
| הגנה על הפיקדון | תוך 30 יום מקבלתו | בתוכנית מאושרת; בלי זה אין צו פינוי עד שהפיקדון הוחזר או שהמחלוקת נפתרה |
| תקרת פיקדון | 1 ביוני 2019 | 5 שבועות שכירות, או 6 שבועות כששכר הדירה השנתי 50,000 פאונד ומעלה |
| השכרה לטווח קצר בלונדון | 2015 | עד 90 לילות בשנה בלי היתר תכנוני |
| מאגר בעלי בית | הוכרז, הפעלה הדרגתית מסוף 2026 | רישום חובה בתשלום שנתי |
מתי בעל הבית יכול לקבל את הדירה בחזרה
העילות שנשארו לבעל הבית כוללות מכירה של הדירה או כניסה לגור בה, חובות בשכר דירה והתנהגות אנטי-חברתית. במכירה או בכניסה לגור אי אפשר להשתמש ב-12 החודשים הראשונים של השכירות. ברוב העילות ההודעה היא בדרך כלל ארבעה חודשים. כדי שעילת חוב שכירות תחייב את בית המשפט, השוכר צריך לחוב שכר דירה של שלושה חודשים.
מה זה אומר בפועל לבעלים מחו"ל? אי אפשר לסיים שכירות רק כדי להשכיר מחדש במחיר גבוה יותר. מי שקונה דירה כדי לגור בה בעצמו בעוד שנה או שנתיים צריך לקחת בחשבון את ההודעה של ארבעה חודשים ואת 12 החודשים הראשונים שבהם אי אפשר להשתמש בעילה. ומי שמתכנן למכור את הדירה בעתיד צריך לזכור שמכירה עם שוכר בתוכה ומכירה של דירה ריקה הן לא אותו תהליך.
יש גם תנאי חשוב שקשור לפיקדון: מ-1 במאי 2026 בית המשפט ייתן צו פינוי רק אם כללי הפיקדון קוימו, או שהפיקדון הוחזר או שהמחלוקת עליו נפתרה.
שכר דירה, הצעות מחיר ובעלי חיים
שכר הדירה עולה לכל היותר פעם בשנה, בהליך של סעיף 13 (טופס 4A), בהודעה של חודשיים לפחות. השוכר יכול לערער לטריבונל על העלאה שמעל מחיר השוק. לשם השוואה, שכר הדירה הממוצע בשוק הפרטי בלונדון היה 2,332 פאונד בחודש באוגוסט 2026, ועלה ב-3.5% בשנה, לעומת 3.0% ביולי. בכל בריטניה הממוצע היה 1,400 פאונד בחודש, עם עלייה של 3.8%. לונדון לא הייתה האזור שבו שכר הדירה עלה הכי מהר וגם לא הכי לאט.
אסור לנהל "מכרז" על הדירה: בעל הבית לא יכול לקבל הצעות מעל המחיר שפורסם, והמודעה חייבת להציג את המחיר המבוקש. אסור גם לבקש יותר משכר דירה של חודש אחד מראש. אסור להפלות שוכרים עם ילדים או מקבלי קצבאות. שוכר רשאי לבקש להחזיק חיית מחמד, ובעל הבית יכול לסרב רק מסיבה סבירה.
הקנסות האזרחיים המרביים על חלק מעבירות הדיור עלו מ-30,000 ל-40,000 פאונד, וצו החזר שכירות יכול להגיע לשכר דירה של שנתיים. לבעלים שגרים בישראל, זו סיבה טובה לעבוד עם סוכן השכרה מוסדר שמכיר את הכללים.
הפיקדון: הגנה ותקרה
פיקדון של שכירות מסוג assured צריך להיות מוגן בתוכנית מאושרת על ידי הממשלה, Deposit Protection Service, mydeposits או Tenancy Deposit Scheme, בתוך 30 יום מיום שהתקבל.
חוק עמלות השוכרים (Tenant Fees Act 2019), שבתוקף מ-1 ביוני 2019, מגביל את הפיקדון לשכר דירה של חמישה שבועות כששכר הדירה השנתי נמוך מ-50,000 פאונד, ולשישה שבועות כשהוא 50,000 פאונד ומעלה. דמי שריון לפני החתימה מוגבלים לשכר דירה של שבוע אחד. כדוגמה, בשכר הדירה הממוצע בלונדון, 2,332 פאונד בחודש, שכר הדירה השנתי נמוך מ-50,000 פאונד, ולכן התקרה היא חמישה שבועות, כ-2,691 פאונד. החשבון: 2,332 פאונד כפול 12 חודשים, חלקי 52 שבועות, כפול חמישה.
הסדר כאן חשוב לבעלים שגרים רחוק. פיקדון שלא הוגן בזמן חוסם את האפשרות לקבל צו פינוי אם יהיה צורך, עד שהפיקדון יוחזר או שהמחלוקת תיפתר. סוכן השכרה טוב מטפל בזה כחלק מהשירות, אבל האחריות נשארת של בעל הבית, ושווה לבקש ממנו את אישור ההגנה בכתב.
רישוי: HMO, רישוי נוסף ורישוי סלקטיבי
דירה שמושכרת לחמישה אנשים או יותר, שאינם משק בית אחד וחולקים מתקנים, היא "בית מגורים מרובה דיירים" (HMO) וחייבת ברישיון. הרישיון תקף עד חמש שנים, והקנס על HMO בלי רישיון אינו מוגבל.
הרשויות יכולות גם לדרוש רישיון ל-HMO קטנים יותר (רישוי נוסף) או לכל דירה מושכרת באזור מוגדר (רישוי סלקטיבי). מאז אישור כללי שנכנס לתוקף ב-23 בדצמבר 2024, רשויות באנגליה כבר לא צריכות את הסכמת השר כדי להנהיג רישוי סלקטיבי בכל היקף. תקרת ה-20% הישנה בוטלה, אבל התנאים הסטטוטוריים והתייעצות ציבורית של עשרה שבועות עדיין חלים.
כמה רבעים בלונדון כבר השתמשו בסמכות: Barking and Dagenham הנהיג רישוי סלקטיבי בכל הרובע מ-6 באפריל 2025, Wandsworth באזורים מוגדרים מ-1 ביולי 2025, Lambeth מ-1 בספטמבר 2025, ו-Hackney הכריז על רישוי נוסף ב-1 בדצמבר 2025. התוכניות שונות מרחוב לרחוב, ולכן לפני שמשכירים צריך לבדוק ברובע את הכתובת המדויקת.
השכרה לטווח קצר: כלל 90 הלילות
בלונדון רבתי, השכרה של דירה כלינה זמנית, כלומר השכרות של פחות מ-90 לילות רצופים, נחשבת שינוי שימוש מהותי שמחייב היתר תכנוני. החריג: מאז חוק Deregulation Act 2015 מותר להשכיר דירה לטווח קצר עד 90 לילות בסך הכול בשנה קלנדרית בלי היתר, בתנאי שמי שמשכיר חייב בארנונה (council tax) של הדירה.
חריגה מ-90 הלילות בלי היתר היא הפרה של דיני התכנון. הרשות יכולה להוציא צו אכיפה, והמשך ההשכרה אחריו הוא עבירה. לרשויות קשה לאכוף את הכלל כי אין להן נתוני הזמנות, אבל זה לא הופך את החריגה לחוקית.
ויש מגבלה שקודמת לחוק: רוב חוזי החכירה של דירות ורוב משכנתאות ההשכרה מגבילים השכרה לטווח קצר, למשל בסעיף "מגורים פרטיים בלבד" או בתנאי משכנתא שדורש חוזי שכירות של שישה חודשים לפחות. בדירה חדשה צריך לבדוק את חוזה החכירה לפני כל תוכנית כזו. בנוסף, תוכנית רישום ארצית להשכרות קצרות באנגליה צפויה להתחיל במרץ 2027, והפרטים התפעוליים עוד לא פורסמו.
מה עוד בדרך, ומה עם המס
שלבים נוספים בחוק עדיין לא בתוקף. מאגר נתונים של המגזר השכור (Private Rented Sector Database), עם רישום חובה של בעלי בית ותשלום שנתי, יופעל בהדרגה לפי אזורים מסוף 2026. חברות חובה בנציב תלונות לבעלי בית צפויה ב-2028. תקן "בית ראוי" (Decent Homes Standard) לשכירות פרטית מוצע ל-2035 או 2037, ול"חוק Awaab" בשכירות הפרטית אין תאריך.
בצד המס, בעלים שמקום מגוריו הרגיל מחוץ לבריטניה נכלל בתוכנית בעלי הבית בחו"ל. הסוכן מנכה 20% מדמי השכירות, בניכוי הוצאות מותרות, ומעביר ל-HMRC כל רבעון. בלי סוכן, שוכר שמשלם יותר מ-100 פאונד בשבוע הוא שמנכה. מ-6 באפריל 2027 יחולו שיעורים נפרדים על הכנסה מנכסים, 22%, 42% ו-47%, ושיעור הניכוי בתוכנית יעלה ל-22%. השינוי הזה כבר נחקק. את התמונה המלאה פירטנו בכתבה על המיסים של בעלי נכסים מחו"ל.
מה לבדוק לפני שמשכירים
- חוזה החכירה: האם מותרת השכרה, ולאיזה סוג ולכמה זמן.
- תנאי המשכנתא, אם יש: איזו שכירות הבנק מתיר.
- הרובע: האם הכתובת נכללת ברישוי סלקטיבי או נוסף, וכמה עולה הרישיון.
- סוכן השכרה מוסדר שמטפל בהגנת הפיקדון, בדף המידע ובהודעות לפי החוק החדש.
- הרישום בתוכנית בעלי הבית בחו"ל, והחלטה אם לבקש קבלת שכירות ברוטו.
- אם יש כוונה להשכרה קצרה: מי חייב בארנונה, איך נספרים 90 הלילות, ומה ישתנה עם תוכנית הרישום של 2027.
את ההוצאות השוטפות של בעל דירה פירטנו בכתבה על עלויות ההחזקה של דירה בלונדון, ואת נתוני שכר הדירה בכתבה על שוק הנדל"ן בלונדון ב-2026. את הדירות החדשות שאנחנו מציגים אפשר לראות בעמוד הנכסים בבריטניה.
