אפשר לקבל משכנתא בריטית בלי לגור בבריטניה, אבל לא בכל בנק ולא בכל תנאי. ההלוואות לתושבי חוץ מגיעות ממספר מצומצם של מלווים: זרועות בינלאומיות של בנקים גדולים, מלווים מתמחים ובנקים פרטיים. הפנייה אליהם נעשית בדרך כלל דרך ברוקר שמתמחה בתחום, ולעיתים קרובות רק תושבי מדינות שנמצאות ברשימה המאושרת של כל מלווה יכולים לקבל הלוואה.
וההון העצמי גבוה: צריך לצפות להון עצמי של 25% עד 40% מהמחיר, ולפעמים יותר. חלק מהקונים יקבלו הצעה נמוכה יותר, וחלק לא יקבלו הלוואה בכלל.
המספרים כאן הם אינדיקציה, לא הצעה. התנאים של כל מלווה משתנים לעיתים קרובות, ואת התמונה העדכנית אפשר לקבל רק מברוקר שבודק את התיק הספציפי.
מי מלווה לתושבי חוץ
אלה כמה מהמלווים שעובדים עם תושבי חוץ, כל אחד בתנאים שלו:
- HSBC מלווה לתושבי חוץ רק ממדינות מאושרות.
- Barclays עובד עם תושבים של מדינות שעומדות בתנאים שלו.
- NatWest International עובד דרך ברוקרים.
- Skipton International מציע ללווים מחו"ל רק משכנתאות להשכרה (buy-to-let), והפסיק לקבל בקשות חדשות מתושבי האיחוד האירופי אחרי 31 במרץ 2026.
- בנקים פרטיים, כאפשרות נוספת.
הרשימה הזו משתנה כל הזמן, ולכן לא כדאי להסתמך על אף שם בלי בדיקה עדכנית של ברוקר. ולקונים מישראל, השאלה הראשונה לברוקר היא אילו מלווים כוללים את ישראל ברשימת המדינות המאושרות שלהם. כדאי לשאול אותה לפני שמשלמים דמי הזמנה על דירה.
כמה הון עצמי צריך
קונים מחו"ל צריכים בדרך כלל הון עצמי של 25% לפחות, ולפעמים עד 40%. בפירוט: הלוואות למגורים לתושבי חוץ ולבריטים שגרים בחו"ל מוגבלות בדרך כלל ל-75% מהשווי, משכנתא להשכרה דורשת בדרך כלל הון עצמי של 25% עד 40%, ומי שהקשר שלו לבריטניה דל, או שקונה בבריטניה לראשונה, נדרש לעיתים קרובות ל-30% עד 50%.
| מצב הלווה | הון עצמי נדרש |
|---|---|
| קונה מחו"ל, באופן כללי | 25% לפחות, לפעמים עד 40% |
| משכנתא למגורים לתושב חוץ | מימון עד 75% מהשווי, כלומר 25% הון עצמי לפחות |
| משכנתא להשכרה (buy-to-let) | 25% עד 40% |
| קשר דל לבריטניה, או רכישה ראשונה בבריטניה | 30% עד 50% |
להון העצמי צריך להוסיף את מס הרכישה, שאצל קונה מישראל שיש לו דירה בארץ מגיע ל-7% עד 19% לפי מדרגות המחיר, ואת שכר הטרחה וההוצאות. את החישוב פירטנו בכתבה על מס הרכישה הבריטי. כך שבפועל, הכסף שצריך להביא מהבית גבוה בהרבה מאחוז ההון העצמי לבדו.
דוגמה להמחשה בלבד: דירה של 600,000 פאונד, קונה שאינו תושב בריטניה ויש לו דירה בישראל. מס הרכישה יוצא 62,000 פאונד: 8,750 על 125,000 הפאונד הראשונים, 11,250 על הפרוסה הבאה ו-42,000 על 350,000 הפאונד שמעל 250,000. עם הון עצמי של 25%, כלומר 150,000 פאונד, הקונה צריך כ-212,000 פאונד במזומן לפני שכר טרחה והוצאות. עם 40% הסכום עולה לכ-302,000 פאונד. לזה מצטרף שכר טרחת עורך הדין, שהממוצע שלו הוא 1,509 פאונד כולל הוצאות ומע"מ, ובמשרדים לונדוניים שמטפלים בקונים מחו"ל לעיתים יותר. המספרים האלה לא כוללים את עמלות המלווה והברוקר.
ומה עם עזרה ממשלתית? אין כזו לקונים מחו"ל. תוכנית Help to Buy נסגרה לבקשות ב-31 באוקטובר 2022, והייתה מיועדת ממילא לרוכשי דירה ראשונה למגורים. התוכנית החדשה שהוכרזה, Your First Home, היא בינתיים הצעה בלבד, לא פתוחה לבקשות, ולא נאמר אם תושבי חוץ יוכלו להשתמש בה.
למגורים או להשכרה: שני מסלולים שונים
לפני שפונים למלווה צריך להחליט מה תהיה הדירה, כי זה מסלול אחר. משכנתא למגורים, לבריטים שגרים בחו"ל או לתושבי חוץ, מוגבלת לרוב ל-75% מהשווי. משכנתא להשכרה (buy-to-let) דורשת לרוב 25% עד 40% הון עצמי. יש מלווים שעובדים עם לווים מחו"ל רק במסלול ההשכרה, כמו Skipton International.
במסלול ההשכרה המלווה מכתיב גם איך מותר להשכיר. תנאים שדורשים חוזי שכירות של שישה חודשים לפחות נפוצים, ולכן אם עולה רעיון של השכרה לטווח קצר, צריך לבדוק את תנאי ההלוואה לפני שבונים עליו. ומאחר שמ-1 במאי 2026 חוזי השכירות באנגליה הם חוזים מתגלגלים בלי תאריך סיום, כדאי לוודא שהמלווה מתיר את המבנה החדש. את כללי השכירות פירטנו בכתבה על השכרת דירה בלונדון ב-2026.
הכנסה במטבע זר ובדיקות מקור הכסף
מלווים בריטיים בודקים יכולת החזר לפי הכנסה, וכשההכנסה היא במטבע זר הם בדרך כלל מפחיתים ממנה. במטבעות מרכזיים כמו דולר ואירו ההפחתה היא 0% עד 15%, ודירהם האמירויות ודולר הונג קונג, שצמודים לדולר, מקבלים יחס דומה. במטבעות אחרים ההפחתה גדולה יותר, או שההכנסה לא נספרת בכלל. איך יתייחסו להכנסה בשקלים, זו שאלה לברוקר ולמלווה הספציפי.
המלווים בודקים גם את מקור ההון העצמי, ולעיתים דורשים תרגומים מאושרים של מסמכים. הדרישות של הבנק מצטרפות לבדיקות שעורך הדין חייב לבצע לפי התקנות למניעת הלבנת הון: דפי בנק של כמה חודשים שמראים איך הכסף הצטבר, ומסמכים שמראים מאיפה הוא הגיע. כדאי להכין את התיק פעם אחת, באנגלית, ולתת אותו גם לבנק וגם לעורך הדין.
רף ההכנסה המינימלית נע בדרך כלל בין כ-40,000 ל-100,000 פאונד בשנה, לפי המלווה.
משכנתא לדירה על הנייר: רק לקראת המסירה
הצעות משכנתא בבריטניה פוקעות בדרך כלל 3 עד 6 חודשים אחרי שהונפקו. לכן ברכישה על הנייר ההלוואה מסודרת בדרך כלל סמוך להשלמה, והבנק מעריך את הדירה רק אז. המקדמות בהחלפת החוזים ותשלומי הביניים משולמים בדרך כלל מהון עצמי של הקונה.
יש לזה שתי השלכות. הראשונה היא תזרים: קונה על הנייר עשוי לשלם עד 30% מהמחיר במקדמות לפני ההשלמה, וכל הסכום הזה יוצא מהכיס, בלי מימון. השנייה היא סיכון שמאי: אם השמאות ביום ההשלמה נמוכה ממחיר החוזה, הבנק ילווה לפי השמאות, ואת הפער יצטרך הקונה לממן בעצמו. בשוק שבו המחיר הממוצע בלונדון ירד ב-3.3% בשנה שהסתיימה ביולי 2026, זה לא תרחיש תיאורטי.
גם לוח הזמנים צפוף בסוף. כשהדירה מוכנה, היזם שולח הודעת השלמה, בדרך כלל עם 10 ימי עבודה לסגירה. עד אז הצעת המשכנתא צריכה להיות בתוקף והכסף מוכן להעברה. מי שקיבל הצעה מוקדם מדי והיא פקעה בגלל עיכוב בבנייה צריך לחדש אותה, ובמקרה כזה ייתכן שגם התנאים, השמאות או הנכונות של המלווה ישתנו. לכן כדאי לתאם עם הברוקר את מועד הבקשה לפי מועד ההשלמה המשוער, ולעקוב אחרי העדכונים של היזם.
ועוד נקודה על הכסף ששולם לפני ההשלמה: בתקופה שבין החלפת החוזים להשלמה, אחריות Buildmark של NHBC מכסה את אובדן המקדמה אם הקבלן נכנס לחדלות פירעון, ולספקי אחריות אחרים יש כיסוי דומה. כדאי לברר עם עורך הדין גם איך המקדמה מוחזקת: בנאמנות אצל צד שלישי, או שהיא מועברת ליזם.
מי שקונה על הנייר צריך לכן לבדוק את הזכאות שלו למשכנתא כבר לפני ההזמנה, גם אם ההצעה עצמה תונפק רק בעוד שנים. ברוקר יכול לתת הערכה ראשונית לפי ההכנסה, המטבע והמדינה. ואת הבדיקות של שלב הבנייה פירטנו בכתבה על רכישה על הנייר בלונדון.
הדירה עצמה: מה הבנק בודק בה
הבנק לא בודק רק את הלווה. הוא בודק גם את הנכס, וכמה מאפיינים של דירה חדשה בלונדון משפיעים על הנכונות לממן:
- אחריות לבית חדש. מלווים דורשים שלדירה חדשה תהיה אחריות של עשר שנים לפחות, למשל של NHBC, Premier Guarantee או LABC Warranty. 24 החודשים הראשונים של האחריות צריכים לכסות אי-עמידה בתקנות הבנייה ואת אחריות היזם, כולל חדלות פירעון, והחודשים 25 עד 120 את האטימות, המבנה והניקוז החדש.
- דמי שירות גבוהים. ל-37% מהדירות יש דמי שירות שנתיים של יותר מ-1% משווי הדירה, וחלק מהמלווים החמירו את התנאים מעל הרמה הזו.
- בטיחות חזיתות. אחרי אסון Grenfell הונהג בדצמבר 2019 טופס EWS1 לבדיקת בטיחות האש של קירות חיצוניים בבניינים של 18 מטר ומעלה, והמימון לדירות רבות נעצר. ההנחיות צומצמו בהמשך, והבנקים הגדולים חזרו לממן דירות שנפגעו מינואר 2023. בדירה חדשה רלוונטית יותר תעודת ההשלמה של רגולטור הבטיחות.
- שימוש בדירה. משכנתאות להשכרה דורשות לעיתים קרובות חוזי שכירות של שישה חודשים לפחות, כך שהשכרה לטווח קצר יכולה להפר את תנאי ההלוואה.
- Commonhold. מלווים נזהרו ממבנה הבעלות הזה, שכמעט לא בשימוש.
ריבית, מטבע ומס
הריבית הבסיסית של בנק אנגליה (Bank Rate) עומדת על 3.75%. היא נשארה ללא שינוי בהחלטה של 17 בספטמבר 2026, וההחלטה הבאה צפויה ב-5 בנובמבר 2026. איננו מציינים ריביות משכנתא. הן תלויות במלווה ובלקוח, וכל מספר כללי יטעה.
הסיכון שקל לשכוח הוא המטבע. המחיר, המקדמות, דמי השירות, שכר הדירה וההחזרים החודשיים הם בפאונד. מי שמרוויח או מחזיק כסף במטבע אחר נושא סיכון של שער חליפין על כל תשלום: המקדמות, תשלומי הביניים, יתרת המחיר, החזרי המשכנתא ובסוף גם כספי המכירה. משכנתא בפאונד מול הכנסה בשקלים מוסיפה לסיכון הזה עוד שכבה.
ובצד המס: מ-6 באפריל 2027 ההקלה על ריבית משכנתא בדירה להשכרה תינתן בשיעור של 22%, לצד שיעורי מס חדשים על הכנסה מנכסים, 22%, 42% ו-47%. השינוי נחקק בחוק הכספים של 2026. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026, לפני התקציב הבריטי של 28 באוקטובר 2026, וצעדים שהוכרזו ועדיין לא נחקקו אינם חוק. פירטנו את זה בכתבה על המיסים של בעלי נכסים מחו"ל.
מה להכין לפני שפונים לברוקר
- שאלה ראשונה: אילו מלווים מקבלים היום לווים שגרים בישראל, ובאילו תנאים.
- תיק הכנסה באנגלית: תלושי שכר או דוחות עסק, ותרגומים מאושרים אם יידרשו.
- תיק מקור ההון העצמי: דפי בנק של כמה חודשים ומסמכים שמסבירים את מקור הכסף, אחד לבנק ולעורך הדין.
- תוכנית מימון מלאה: הון עצמי, מס רכישה, שכר טרחה, ובדירה על הנייר גם תשלומי הביניים.
- תרחיש של שמאות נמוכה ביום ההשלמה: מאיפה יבוא הפער.
- בדיקה של דמי השירות של הבניין ביחס לשווי הדירה, ושל תנאי האחריות לבית חדש.
- אם הדירה מיועדת להשכרה: אילו חוזי שכירות המלווה מתיר.
את התהליך המלא של הרכישה פירטנו במדריך קניית דירה חדשה בלונדון מישראל, ואת הדירות החדשות שאנחנו מציגים אפשר לראות בעמוד הנכסים בבריטניה. ההחלטה על מימון צריכה להתקבל עם ברוקר משכנתאות מוסדר בבריטניה.
