התשובה הקצרה: מי שגר בישראל יכול לקנות דירה חדשה בלונדון כמו כל קונה בריטי, בשמו הפרטי ובלי אישור מיוחד. בחוק האנגלי אין הגבלה על אזרחים זרים שרוכשים נכס למגורים, אבל הבעלות נפרדת לגמרי ממעמד ההגירה ואינה נותנת זכות לגור בבריטניה. מה שמבדיל קונה שאינו תושב בריטניה מקונה מקומי הוא בעיקר המס, המימון ובדיקות מקור הכסף, לא ההליך עצמו.
ההליך בנוי משלבים קבועים. חותמים על הסכם הזמנה ומשלמים ליזם דמי הזמנה, עורך הדין הבריטי בודק את המסמכים, בהחלפת החוזים (exchange) משלמים מקדמה של בדרך כלל 10% מהמחיר, כשהבנייה עוד רחוקה מסיום יש תשלומי ביניים, ובסוף היזם שולח הודעת השלמה, וביום ההשלמה (completion) משלמים את היתרה ואת מס הרכישה הבריטי. בפרויקט שנמכר על הנייר המרחק בין השלב הראשון לאחרון יכול להיות שנים.
בהמשך נעבור על כל שלב, על מה שהוא מחייב ועל מה שכדאי לבדוק בו. כל נתוני המס בכתבה נכונים לאוקטובר 2026, לפני התקציב הבריטי (Autumn Budget) שיוצג ב-28 באוקטובר 2026. צעדים שהוכרזו ועדיין לא נחקקו אינם חוק, ואת כל המספרים צריך לבדוק שוב אחרי התקציב.
מי יכול לקנות, ובאיזה שם
אזרח זר יכול לרשום דירה באנגליה על שמו הפרטי. אחרי הרישום, שם הקונה והמחיר ששולם מופיעים במרשם המקרקעין הבריטי, HM Land Registry, והם פומביים. באנגליה ובוויילס יכולים להירשם כבעלים חוקיים לכל היותר ארבעה אנשים, כל אחד מהם בן 18 ומעלה. נכס עבור ילדים אפשר להחזיק בנאמנות.
יש מי ששוקלים לקנות דרך חברה. חברה זרה, או מבנה נאמנות זר, שקונה, מוכרת, מחכירה לתקופה של יותר משבע שנים או משעבדת קרקע בבריטניה חייבת להירשם קודם במרשם הישויות הזרות (Register of Overseas Entities) ב-Companies House. היא צריכה לזהות את בעלי השליטה, לקבל אימות מגורם בריטי מפוקח, לקבל מספר זיהוי של ישות זרה ולהגיש עדכון בכל שנה. דמי הרישום הם 250 פאונד, נכון לפברואר 2026, ומי שלא עומד בחובות צפוי לקנסות ואף למאסר. מעבר לבירוקרטיה, לחברה יש מחיר מס משלה: שיעור מס רכישה של 17% על כל המחיר בדירה שמעל 500,000 פאונד, ועוד 2% לתושבי חוץ. פירטנו את זה בכתבה על המיסים של בעלי נכסים מחו"ל.
שלב ראשון: הסכם ההזמנה ודמי ההזמנה
אחרי שסוכם מחיר, חותמים על הסכם הזמנה (reservation agreement) ומשלמים ליזם דמי הזמנה, מה שבישראל נקרא לפעמים דמי רצינות. בתמורה היזם מוריד את הדירה מהשוק לתקופה מוסכמת וקובע לוח זמנים להחלפת החוזים.
הסכום משתנה מאוד. דמי ההזמנה נעים בדרך כלל בין 10,000 ל-50,000 פאונד, לפי שווי הנכס, ובבתים זולים יותר הם נמוכים בהרבה. לכן אין "סכום מקובל" שאפשר להסתמך עליו. הסכום שקובע הוא זה שכתוב בהסכם של היזם הספציפי.
השאלה החשובה יותר היא מה קורה אם מתחרטים. יזם שרשום בקוד האיכות לדירות חדשות (New Homes Quality Code) מחויב לתקופת צינון של 14 יום, ובמהלכה אפשר לבטל ולקבל את דמי ההזמנה בחזרה. אחרי התקופה עדיין אפשר לבטל, אבל היזם רשאי לנכות עלויות סבירות שעליהן הודיע מראש. הגרסה השנייה של הקוד חלה על דירות שהוזמנו מ-2 במרץ 2026. אבל הסכם הזמנה מחייב בדרך כלל, ומי שנסוג אחרי תקופת הצינון עלול לאבד את דמי ההזמנה. לפני החתימה כדאי לברר אם היזם רשום בקוד ומה כתוב בהסכם עצמו.
שלב שני: עורך הדין הבריטי והבדיקה המשפטית
אי אפשר לקנות בלי עורך דין (solicitor) או מומחה מורשה להעברת נכסים (licensed conveyancer). הוא מנהל את הבדיקה המשפטית, את המשא ומתן על החוזה, את החלפת החוזים ואת ההשלמה, מגיש את דוח מס הרכישה ורושם את הדירה במרשם המקרקעין.
עורך הדין של היזם שולח חבילת מסמכים: טיוטת חוזה, טיוטת חוזה חכירה (lease), נסח רישום ותשובות לשאלות מקדימות. עורך הדין של הקונה שואל שאלות נוספות, מזמין בדיקות מול הרשויות ומגיש דוח ללקוח. אלה הנקודות שהוא אמור לבדוק בדירה חדשה:
- אורך תקופת החכירה, כי רוב הדירות בלונדון נמכרות בחכירה ולא בבעלות מלאה. הסברנו את ההבדל בכתבה על חכירה, בעלות מלאה ושותפות בבעלות.
- דמי הקרקע (ground rent) שנקבעו בחוזה החכירה.
- הסעיפים שקובעים את דמי השירות (service charge) של הבניין.
- המפרט הטכני של הדירה.
- הזכות שהיזם שומר לעצמו לשנות את השטח הסופי, את התכנון ואת המפרט.
במקביל עורך הדין מחויב לבדוק את הלקוח. לפי החוק הבריטי למניעת הלבנת הון, הוא חייב לבצע בדיקת נאותות לכל לקוח, כולל זיהוי ומקור הכספים, ולפעמים גם מקור העושר, כלומר איך נצבר ההון כולו. בפועל מבקשים דפי בנק של כמה חודשים שמראים איך הכסף הצטבר, ומסמכים שמראים מאיפה הוא הגיע: תלושי שכר, הסכם מכירה של נכס קודם וכדומה. אימות של כספים מחו"ל ושל מתנות לוקח יותר זמן, ולכן כדאי להתחיל מוקדם. כסף שיוצא מחשבון בישראל הוא בדיוק המקרה הזה, ומי שמממן חלק מהרכישה במתנה מבני משפחה צריך להכין גם את המסמכים שלהם.
שלב שלישי: החלפת חוזים, מקדמה ותשלומי ביניים
החלפת החוזים היא הרגע שבו הקונה מתחייב משפטית. בשלב הזה היזם דורש בדרך כלל 10% מהמחיר כמקדמה, בניכוי דמי ההזמנה ששולמו. המועד להחלפה שנקבע בהסכם ההזמנה קצר לעיתים קרובות, כמה שבועות בלבד, ולכן את בדיקות מקור הכסף ואת העברת המקדמה צריך לתכנן עוד לפני החתימה על ההזמנה.
כשההשלמה רחוקה, היזם עשוי לדרוש מקדמות נוספות, לרוב כל 6 או 12 חודשים, בשיעור של 5% או 10% מהמחיר כל פעם. כך קונה על הנייר יכול לשלם עד 30% מהמחיר לפני שהוא מקבל מפתח. המקדמות האלה משולמות בדרך כלל מהון עצמי, כי משכנתא נלקחת רק לקראת הסוף.
בחוזה על הנייר יש שני תאריכים: תאריך השלמה משוער ותאריך אחרון (long-stop date). אם הדירה לא נבנתה עד התאריך האחרון, הקונה רשאי לבטל את החוזה ולקבל את המקדמות בחזרה. בתקופה שבין החלפת החוזים להשלמה, אחריות הבנייה של NHBC (Buildmark) מכסה את אובדן המקדמה אם הקבלן נכנס לחדלות פירעון. את הבדיקות של שלב הבנייה, כולל רגולציית בטיחות הבניינים, פירטנו בכתבה על רכישה על הנייר בלונדון.
שלב רביעי: הודעת השלמה, בדק בית ותשלום היתרה
כשהדירה מוכנה, היזם שולח הודעת השלמה (notice to complete), בדרך כלל עם 10 ימי עבודה לסגירה. ביום ההשלמה הקונה משלם דרך עורך הדין את יתרת המחיר ואת מס הרכישה, שמועד התשלום שלו הוא ההשלמה. לפני כן נהוג לערוך ביקור בדירה ובדיקת ליקויים (snagging), המקבילה הבריטית לבדק בית. סקר ליקויים לדירה חדשה עולה בסביבות 300 עד 600 פאונד, לפי גודל הדירה, ובדרך כלל אין צורך בסקר מבנה מלא.
עשרה ימי עבודה הם זמן קצר למי שמעביר כסף ממטבע אחר. כדאי שהיתרה תהיה זמינה, ובמידת הצורך כבר בפאונד, לפני שההודעה מגיעה. בבניינים גבוהים יש תנאי נוסף: בבניין של 18 מטר או 7 קומות ומעלה עם שתי יחידות דיור לפחות, הרגולטור לבטיחות בניינים (Building Safety Regulator) צריך להנפיק תעודת השלמה והבניין צריך להירשם אצלו לפני שמישהו נכנס לגור בו. כניסה לפני כן היא עבירה פלילית. מבחינת הקונה, מועד המסירה תלוי גם באישור הזה.
מי שלוקח משכנתא צריך להביא בחשבון שהצעות משכנתא בבריטניה פוקעות בדרך כלל 3 עד 6 חודשים אחרי שהונפקו. ברכישה על הנייר ההלוואה מסודרת לכן סמוך להשלמה, והבנק מעריך את הדירה רק אז. אם השמאות נמוכה ממחיר החוזה, את הפער משלם הקונה מכיסו. מה הבנקים דורשים מתושבי חוץ, הסברנו בכתבה על משכנתא בבריטניה למי שאינו תושב.
כמה עולה הרכישה מעבר למחיר הדירה
ההוצאה הגדולה היא מס הרכישה הבריטי, Stamp Duty Land Tax. המס מחושב במדרגות, וכל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא בתוך המדרגה. קונה שאינו תושב בריטניה משלם תוספת של 2% על כל השיעורים. מי שיהיה בבעלותו נכס מגורים נוסף אחרי הרכישה, בכל מקום בעולם, בשווי של 40,000 פאונד ומעלה, משלם עוד 5% על כל מדרגה. רוב הקונים מחו"ל כבר מחזיקים דירה במדינה שבה הם גרים, ולכן משלמים את שתי התוספות; כך גם קונה מישראל שיש לו דירה בארץ.
| עלות | היקף, אוקטובר 2026 |
|---|---|
| מס רכישה לתושב חוץ שיש לו דירה נוספת בעולם | 7% עד 125,000 פאונד; 9% מ-125,001 עד 250,000; 12% מ-250,001 עד 925,000; 17% מ-925,001 עד 1.5 מיליון; 19% מעל 1.5 מיליון |
| שכר טרחת עורך דין | ממוצע של 1,509 פאונד כולל הוצאות ומע"מ, וכ-300 פאונד יותר בדירה בחכירה; משרדים לונדוניים שמטפלים בקונים מחו"ל עשויים לגבות יותר |
| בדיקות מול הרשות המקומית | בין 250 ל-450 פאונד |
| בדיקות הלבנת הון | בין 6 ל-20 פאונד |
| עמלת העברה בנקאית | בין 20 ל-30 פאונד |
| סקר ליקויים (snagging) | בסביבות 300 עד 600 פאונד |
לרוכשים על הנייר יש נקודה אחת שקל לפספס: המס נקבע לפי השיעורים שבתוקף ביום ההשלמה, לא ביום ההזמנה או החלפת החוזים. מי שמזמין היום דירה שתימסר בעוד שלוש שנים ישלם לפי הכללים של אז. מנגד, את תוספת ה-2% אפשר לקבל בחזרה: מי ששוהה בבריטניה 183 יום לפחות בתקופה רציפה של 365 יום, בחלון שמתחיל 364 יום לפני ההשלמה ונגמר 365 יום אחריה, רשאי לתקן את הדוח ולבקש החזר בתוך שנתיים. את המדרגות ואת דוגמאות החישוב ריכזנו בכתבה על מס הרכישה הבריטי לקונים מחו"ל, ואת ההוצאות השוטפות אחרי הקנייה בכתבה על עלויות ההחזקה של דירה בלונדון.
מה הרכישה לא נותנת: ויזה וסבסוד ממשלתי
בבריטניה אין מסלול ויזה או תושבות שמבוסס על קניית נכס. ויזת המשקיעים Tier 1 (Investor) נסגרה למבקשים חדשים ב-17 בפברואר 2022, ונדל"ן מעולם לא נחשב השקעה שמזכה בה. מסלולי ההגירה הקיימים מבוססים על עבודה, כישרון, לימודים, משפחה או הקמת עסק, ואיננו מייעצים בנושא. מי שזה רלוונטי לו צריך לפנות ליועץ הגירה מוסמך. וגם בלי ויזה, שהייה ממושכת בבריטניה עלולה להפוך את הקונה לתושב מס בריטי, עם השלכות על מס הרכישה, מס שבח ומס ירושה. לפני שמתכננים לבלות שם חלק גדול מהשנה, כדאי לקבל ייעוץ מס.
גם הסבסוד הממשלתי שרבים זוכרים כבר לא קיים. תוכנית Help to Buy נסגרה לבקשות חדשות ב-31 באוקטובר 2022, והיא הייתה מיועדת ממילא לרוכשי דירה ראשונה למגורים. ב-26 בספטמבר 2026 הודיעה הממשלה על תוכנית חדשה בשם Your First Home: מקדמה של 2.5% מהקונה והלוואה ממשלתית ללא ריבית של 20% מהמחיר, לרוכשי דירה ראשונה בדירות חדשות באנגליה. זו הצעה בלבד. הכללים אמורים להתפרסם בתקציב של 28 באוקטובר, התוכנית לא פתוחה לבקשות, ולא נאמר אם תושבי חוץ יוכלו להשתמש בה. עד שיתפרסמו הכללים, ההנחה הסבירה היא שלא.
לפני שחותמים: מה לבדוק
- אם היזם רשום ב-New Homes Quality Code, כמה ימי צינון יש בהסכם ההזמנה ומה קורה לדמי ההזמנה אחריהם.
- מה המועד להחלפת החוזים, ואם המסמכים לבדיקת מקור הכסף מוכנים כבר עכשיו.
- אורך החכירה, דמי הקרקע ודמי השירות בחוזה, וזכות היזם לשנות שטח ומפרט.
- לוח תשלומי הביניים, תאריך ההשלמה המשוער והתאריך האחרון (long-stop date).
- איזו אחריות לבית חדש יש לדירה, ומה היא מכסה בין החלפת החוזים להשלמה.
- חישוב מס הרכישה לפי המצב המשפחתי והנכסים בבעלותכם, בהנחה שהשיעורים ביום ההשלמה עשויים להיות אחרים.
- אם יש משכנתא: מתי נדרשת הצעה, ומה קורה אם השמאות תהיה נמוכה מהמחיר.
את הפרויקטים החדשים שאנחנו מלווים בבריטניה אפשר לראות בעמוד הנכסים בבריטניה, ואת שאר המדריכים בסדרה בעמוד בריטניה. ובכל מקרה, את המספרים הסופיים צריך לקבל מעורך הדין ומיועץ המס, על סמך הנתונים האישיים של כל קונה.
