מי שקונה דירה בלונדון קונה כמעט תמיד חכירה ארוכה (leasehold), לא בעלות מלאה (freehold). בפועל זו בעלות חוקית על הדירה לתקופה קצובה, לרוב בין 99 ל-999 שנה, מול בעל הקרקע והבניין, שנקרא freeholder. החוכר משלם דמי שירות (service charge), ובחוזים ישנים גם דמי קרקע (ground rent). זו הצורה הרגילה של בעלות על דירה באנגליה, ולא מלכודת שמיועדת לזרים.
המספרים ממחישים את זה. בשנים 2024 עד 2025, 58% מכל הדירות באנגליה ו-93% מהדירות שבעליהן גרים בהן היו בחכירה. מתוך כ-4.90 מיליון בתים בחכירה באנגליה, 69% הם דירות. בלונדון שיעור החכירה הגבוה ביותר מכל האזורים: 39% מיחידות הדיור, 1.44 מיליון בתים.
מה שהשתנה בשנים האחרונות הוא התנאים. בחוזי חכירה חדשים מאז 30 ביוני 2022 דמי הקרקע הם בפועל אפס. חוק הרפורמה של 2024 נכנס לתוקף רק בחלקו. וממשלת בריטניה מציעה להפוך מודל אחר, commonhold, לברירת המחדל בדירות חדשות, אבל זו עדיין הצעה. נפרק את זה לפי הסדר.
חכירה: בעלות לתקופה, לא שכירות
בחכירה הקונה מחזיק בחוזה חכירה (lease) ארוך, שנותן לו את הזכות בדירה למספר שנים קבוע. הבניין והקרקע שייכים לבעל הבניין, שאחראי בדרך כלל על המבנה והשטחים המשותפים וגובה בתמורה את דמי השירות. המיתוס הנפוץ ש"חכירה זה בעצם לשכור" לא נכון: חכירה ארוכה היא בעלות חוקית על הדירה לאורך כל תקופת החוזה, והיא הצורה המקובלת בדירות.
לזרים אין כאן מעמד נחות. אזרח זר יכול להירשם כבעלים בשמו הפרטי, בחכירה או בבעלות מלאה, בדיוק כמו בריטי. אחרי הרישום, שם הבעלים והמחיר ששולם מופיעים במרשם המקרקעין HM Land Registry ופתוחים לציבור. חברה זרה, לעומת זאת, צריכה קודם להירשם במרשם מיוחד, ועל כך בהמשך.
החוזה עצמו הוא המסמך החשוב ביותר בעסקה. הוא קובע את מספר השנים, את דמי הקרקע, את אופן החישוב של דמי השירות ואת השימושים המותרים. בחוזי חכירה רבים יש איסור על השכרה לטווח קצר או על שימוש עסקי, למשל סעיף "מגורים פרטיים בלבד". מי שמתכנן להשכיר דרך פלטפורמות לטווח קצר צריך לבדוק את זה לפני הקנייה, לא אחריה.
יש גם זכות אחת של בעל הבניין שעדיין קיימת: חילוט (forfeiture), כלומר הזכות לסיים את החכירה בגלל הפרה של החוזה. ביטול הזכות הזו הוא בינתיים רק הצעה.
בעלות מלאה, שותפות בבעלות ו-commonhold
בעלות מלאה (freehold) היא בעלות על הבניין והקרקע בלי מועד סיום. זו הצורה הרגילה בבתים צמודי קרקע, אבל דירות בודדות כמעט לא נמכרות כך.
שותפות בבעלות (share of freehold) היא מצב ביניים. הקונה עדיין מחזיק חוזה חכירה על הדירה, אבל הוא גם שותף בבעלות על הבניין, לרוב כחבר או בעל מניות בחברה שבבעלות דיירי הבניין, או ישירות ברישום כשמדובר בארבעה בעלים או פחות. תנאי החכירה עדיין מחייבים, אבל הדיירים שולטים יחד בדמי השירות ויכולים בדרך כלל להאריך את החכירה בינם לבין עצמם. זה נפוץ יותר בבניינים ישנים שחולקו לדירות מאשר במגדלים חדשים.
Commonhold היא בעלות מלאה על הדירה יחד עם חברות באגודה (חברה) שמחזיקה ומנהלת את השטחים המשותפים. אין בעל בניין ואין תקופת חכירה. המודל נוצר בחוק של 2002, שנכנס לתוקף ב-2004, אבל כמעט לא נעשה בו שימוש: פחות מ-20 פרויקטים, והבנקים נזהרו ממנו. אם מוצעת דירה ב-commonhold ונדרשת משכנתא, כדאי לברר מראש מול הבנק או הברוקר אם יממנו אותה, לפני שמשלמים דמי הזמנה.
| צורת הבעלות | מה מחזיקים | תקופה | בעל בניין | איפה פוגשים אותה |
|---|---|---|---|---|
| חכירה (leasehold) | חוזה חכירה ארוך על הדירה | קצובה, לרוב 99 עד 999 שנה | כן | הצורה הרגילה בדירות, כולל מגדלים חדשים |
| שותפות בבעלות (share of freehold) | חוזה חכירה ועוד חלק בבעלות על הבניין | קצובה, אבל הדיירים יכולים בדרך כלל להאריך בינם לבין עצמם | הדיירים עצמם, יחד | בעיקר בניינים ישנים שחולקו לדירות |
| בעלות מלאה (freehold) | הבניין והקרקע | ללא מועד סיום | לא | בתים; דירות בודדות כמעט אף פעם |
| Commonhold | בעלות מלאה על הדירה וחברות באגודה | ללא מועד סיום | לא | פחות מ-20 פרויקטים בסך הכול |
דמי קרקע: מה השתנה ב-2022
ברוב חוזי החכירה החדשים למגורים, לתקופה של יותר מ-21 שנה, שנחתמו בתמורה לתשלום מ-30 ביוני 2022 ואילך, דמי הקרקע מוגבלים ל"גרגר פלפל" (peppercorn) בשנה, כלומר אפס בפועל. אסור גם לגבות עמלה על גבייתם. בבתי דיור מוגן התאריך הוא 1 באפריל 2023.
יש חריגים. החוק לא חל על חוזי חכירה שנחתמו מכוח חוזה שהוחלף לפני 30 ביוני 2022, גם אם החכירה עצמה ניתנת מאוחר יותר. הוא לא חל גם על חכירות עסקיות, על דיור קהילתי ועל חלק ממוצרי המימון. בהארכה מרצון של חכירה אפשר להשאיר את דמי הקרקע הישנים עד סוף התקופה המקורית. את החוק אוכפות רשויות הגנת הצרכן המקומיות (Trading Standards), הקנסות נעים בין 500 ל-30,000 פאונד, ודמי קרקע שנגבו שלא כדין צריך להחזיר בתוך 28 יום.
מה זה אומר לקונה של דירה חדשה שתימסר ב-2026 או אחריה? חוזה החכירה אמור לכלול דמי קרקע של גרגר פלפל, אלא אם היזם החליף חוזים לפני 30 ביוני 2022. זה יכול לקרות בפרויקטים ארוכים שנמכרו על הנייר לפני שנים. עורך הדין צריך לאשר את זה בכתב.
בדירות יד שנייה התמונה שונה. חוזים ישנים, או חוזים שהוחלפו לפני המועד, יכולים לכלול דמי קרקע, ולפעמים גם מנגנון שמעלה אותם עם הזמן. התקרה של 250 פאונד שמוצעת בהצעת החוק החדשה נועדה בדיוק לחוזים האלה, אבל היא עוד לא חוק. מי שמשווה בין דירה חדשה לדירה ישנה באותו אזור צריך להכניס את ההבדל הזה לחשבון.
חוק הרפורמה של 2024: מה כבר בתוקף
חוק החכירה והבעלות המלאה (Leasehold and Freehold Reform Act 2024) קיבל אישור מלכותי ב-24 במאי 2024, אבל רק חלק ממנו נכנס לתוקף. אלה החלקים שכבר חלים:
- מ-24 ביולי 2024: הוראות על rentcharges, על סכסוכי דמי שירות ותיקונים לחוק בטיחות הבניינים של 2022.
- מ-31 בינואר 2025: בוטלה הדרישה להחזיק בדירה שנתיים לפני שאפשר לתבוע הארכה חוקית של החכירה או רכישה של הבעלות המלאה. בעלים חדש יכול לתבוע מיד.
- מ-3 במרץ 2025: שינויים בזכות לניהול עצמי (Right to Manage). בבניינים שמשלבים מגורים ומסחר, תקרת השטח שאינו למגורים שעדיין מאפשרת תביעה כזו הועלתה מ-25% ל-50%, והדיירים כבר לא משלמים את העלויות של בעל הבניין בתביעה.
לשני השינויים האלה יש משמעות מעשית. מי שקונה דירת יד שנייה עם חכירה מתקצרת יכול לפתוח בהליך הארכה מיד אחרי הרכישה, בלי לחכות שנתיים. והזכות לניהול עצמי מאפשרת לדיירים לקחת לידיהם את ניהול הבניין גם בפרויקטים שיש בהם קומות מסחר גדולות, למשל במגדלים עם חנויות בקומת הקרקע.
ומה עדיין לא בתוקף
חלקים מרכזיים בחוק נמצאים בספר החוקים, אבל בלי תאריך תחילה:
- ביטול "ערך הנישואין" (marriage value). כיום, כשמאריכים חכירה שנותרו בה 80 שנה או פחות, עדיין משלמים פרמיה נוספת.
- שיטת שמאות חדשה להארכות ולרכישת הבעלות, והארכה סטנדרטית ל-990 שנה בדמי קרקע אפס. השימוע הציבורי של הממשלה על שיעורי ההיוון נפתח ב-15 ביולי 2026 והוארך עד 21 באוקטובר 2026.
- איסור על מכירת בתים חדשים בחכירה, למעט מקרים מוגבלים.
- חבילת שקיפות בדמי השירות: דוח בניין שנתי מבעל הבניין, טופס אחיד לדרישת תשלום, הגנה מפני תשלום הוצאות משפט של בעל הבניין בלי ביקורת של בית משפט או טריבונל, וזכות לקבל מידע על הבניין עד שש שנים אחורה. הממשלה אישרה את החבילה ב-15 ביולי 2026 ואמרה שתיכנס לתוקף "בהקדם האפשרי מ-2027" בחקיקת משנה.
ברקע יש גם מאבק משפטי. בעלי קרקעות גדולים, ביניהם Grosvenor, Cadogan, Howard de Walden ו-John Lyon's Charity, עתרו נגד הרפורמות בשמאות ובדמי הקרקע בטענה שהן פוגעות בזכויות אדם. בית המשפט הגבוה דחה את העתירה ב-24 באוקטובר 2025. על ההחלטה הוגש ערעור, והדיון בבית המשפט לערעורים צפוי באפריל 2027.
הצעת החוק הבאה: commonhold כברירת מחדל
ב-27 בינואר 2026 פרסמה הממשלה טיוטה של הצעת חוק חדשה (Commonhold and Leasehold Reform Bill) לבחינה מוקדמת בפרלמנט. ההצעה הוזכרה בנאום המלך ב-13 במאי 2026, וועדת הדיור של בית הנבחרים הגישה דוח ב-27 במאי 2026. אלה ההצעות המרכזיות:
- תקרה של 250 פאונד בשנה לדמי קרקע בחוזי חכירה קיימים, שתרד לגרגר פלפל אחרי 40 שנה. הממשלה צופה שהתקרה תחול ב-2028.
- איסור על חכירה ברוב הדירות החדשות, ו-commonhold כברירת המחדל בדירות חדשות.
- ביטול החילוט, הקלה על מעבר ל-commonhold ושקיפות נוספת בדמי השירות.
נכון ל-20 באוקטובר 2026 ההצעה עוד לא הוגשה רשמית לפרלמנט. הממשלה אמרה שתגיש בסתיו 2026 הצעה שתוקנה באופן מהותי. כל מה שבפרק הזה הוא הצעה, לא חוק. דירה שנקנית היום תירשם כמעט בוודאות כחכירה.
מה זה אומר לקונה של דירה חדשה
לקונה מישראל, השאלה המעשית איננה חכירה או בעלות מלאה, כי בדירה חדשה בלונדון כמעט אין בחירה. השאלה היא אילו תנאים כתובים בחוזה החכירה. חוזה ארוך, דמי קרקע של אפס, סעיפי דמי שירות ברורים ושימושים מותרים שמתאימים לתוכנית שלכם שווים יותר מכל הבטחה על רפורמה עתידית.
אורך החכירה חשוב גם בעתיד. ההארכה עדיין יקרה כשנותרו 80 שנה או פחות, כי ערך הנישואין לא בוטל בפועל. בדירה חדשה עם חכירה של 999 שנה זה לא רלוונטי. בדירה יד שנייה עם חכירה קצרה, זו עלות שקונה עתידי ייקח בחשבון.
דמי השירות הם המקום שבו ההבדל מורגש בכיס. בלונדון הם עמדו ב-2025 בממוצע על 2,801 פאונד בשנה בדירות שהוצעו למכירה. פירטנו אותם בכתבה על עלויות ההחזקה של דירה בלונדון. ואם בכלל עולה רעיון של קנייה דרך חברה, צריך לדעת שחברה זרה חייבת להירשם במרשם הישויות הזרות לפני הרכישה.
מה לבדוק בחוזה החכירה לפני שחותמים
- אורך החכירה במספר שנים, ומאיזה תאריך הוא נספר.
- דמי הקרקע: האם הם גרגר פלפל, ואם לא, מתי הוחלף החוזה של היזם והאם יש מנגנון עלייה.
- הסעיפים שקובעים את דמי השירות, ותקציב דמי השירות לבניין הספציפי.
- הגבלות שימוש: השכרה לטווח קצר, שימוש עסקי, בעלי חיים.
- מי בעל הבניין, ומי חברת הניהול.
- בשותפות בבעלות: מה מצב החברה של הדיירים ומי חבריה.
את שאר שלבי הרכישה פירטנו במדריך קניית דירה חדשה בלונדון מישראל, ואת הבדיקות של שלב הבנייה בכתבה על רכישה על הנייר. חוזה החכירה נבדק על ידי עורך הדין של הקונה, ושווה לבקש ממנו סיכום כתוב של הסעיפים האלה לפני החלפת החוזים.
