קנייה על הנייר בלונדון היא התחייבות למחיר של היום על דירה שתימסר בעוד שנה, שלוש או יותר. בדרך משלמים דמי הזמנה, מקדמה של בדרך כלל 10% בהחלפת החוזים, ולעיתים תשלומי ביניים שמביאים את הסכום ששולם עד 30% מהמחיר לפני המסירה. את המשכנתא, אם יש, לוקחים רק בסוף.
יש לזה יתרון ברור, זמן להיערך ולפזר את התשלומים, ויש סיכונים ברורים לא פחות. השוק יכול לרדת עד המסירה. הבנייה יכולה להתעכב, וכיום מועד המסירה של מגדל מגורים תלוי גם באישור של רגולטור הבטיחות. והיזם שומר לעצמו בחוזה זכות לשנות פרטים מסוימים בדירה. בכתבה הזו ריכזנו את מה שצריך לבדוק בכל שלב, ואיך ההגנות הקיימות עובדות.
נתוני המס שבכתבה נכונים לאוקטובר 2026, לפני התקציב הבריטי (Autumn Budget) של 28 באוקטובר 2026. צעדים שהוכרזו ועדיין לא נחקקו אינם חוק.
מה בעצם קונים כשקונים על הנייר
הקונה מתחייב היום למחיר, לדירה שתושלם לפעמים בעוד כמה שנים. היום לוקח לפחות שמונה שנים להשלים בניין דירות בלונדון מרגע רכישת הקרקע, לעומת חמש שנים לפני עשור. השוק זהיר ואין בו תחושת דחיפות, ומכירות על הנייר נפגעות מזה יותר ממכירות של דירות גמורות.
השוק גם חלש. המחיר הממוצע בלונדון היה 569,000 פאונד ביולי 2026, נמוך ב-3.3% משנה קודם, החודש האחד-עשר ברציפות של ירידה שנתית. ב-2025, 19.9% ממוכרי הדירות באנגליה ובוויילס מכרו בפחות ממה ששילמו. איננו מנבאים מחירים. אבל מי שקונה על הנייר צריך להבין שהוא לוקח על עצמו את הסיכון של השוק עד יום המסירה.
הכסף: מה משלמים ומתי
| שלב | סכום מקובל | מה חשוב לדעת |
|---|---|---|
| הזמנה (reservation) | משתנה מאוד; בדרך כלל 10,000 עד 50,000 פאונד, לפי השווי | יש לבדוק את הסכום בהסכם של היזם ואת תקופת הצינון |
| החלפת חוזים (exchange) | בדרך כלל 10% מהמחיר, בניכוי דמי ההזמנה | מכאן הקונה מחויב משפטית |
| תשלומי ביניים | לרוב 5% או 10% כל 6 או 12 חודשים, עד 30% בסך הכול | בדרך כלל מהון עצמי, בלי משכנתא |
| השלמה (completion) | יתרת המחיר ומס הרכישה | הודעה של בדרך כלל 10 ימי עבודה |
לגבי דמי ההזמנה, יזם שרשום בקוד האיכות לדירות חדשות (New Homes Quality Code) מחויב לתקופת צינון של 14 יום, ובמהלכה אפשר לבטל ולקבל את הכסף בחזרה. אחריה הביטול אפשרי, אבל היזם רשאי לנכות עלויות סבירות שעליהן הודיע מראש. הגרסה השנייה של הקוד חלה על דירות שהוזמנו מ-2 במרץ 2026. אבל הסכם הזמנה מחייב בדרך כלל, ואחרי תקופת הצינון דמי ההזמנה בסיכון.
לגבי המקדמות הגדולות, יש שאלה אחת שכדאי לשאול את עורך הדין: איך הכסף מוחזק. מקדמה יכולה להיות מוחזקת בנאמנות אצל צד שלישי (stakeholder), או להיות מועברת ליזם. זה משנה את מידת החשיפה אם משהו משתבש, ואת החשיבות של האחריות לבית חדש, שנפרט בהמשך.
החוזה: שלושה סעיפים שחייבים לקרוא
תאריך ההשלמה. בחוזה על הנייר יש תאריך השלמה משוער ותאריך אחרון (long-stop date). אם הדירה לא נבנתה עד התאריך האחרון, הקונה רשאי לבטל את החוזה ולקבל את המקדמות בחזרה. התאריך המשוער אינו התחייבות. התאריך האחרון הוא ההגנה.
הזכות לשנות. עורך הדין של הקונה צריך לבדוק את הזכות שהיזם שומר לעצמו לשנות את השטח הסופי של הדירה, את התכנון ואת המפרט. השאלות המעשיות הן בכמה מותר לשטח להשתנות, ומה קורה אם השינוי חורג מזה.
חוזה החכירה. כמעט כל דירה בלונדון נמכרת בחכירה. בטיוטת חוזה החכירה צריך לבדוק את אורך התקופה, את דמי הקרקע, שברוב חוזי החכירה החדשים מאז 30 ביוני 2022 הם בפועל אפס, את סעיפי דמי השירות ואת הגבלות השימוש. פרויקט ארוך שבו היזם החליף חוזים לפני 30 ביוני 2022 יכול לכלול דמי קרקע גם בדירה חדשה. פירטנו את זה בכתבה על חכירה, בעלות מלאה ושותפות בבעלות.
אחריות לבית חדש: מה היא מכסה
דירות חדשות נמכרות בדרך כלל עם אחריות או ביטוח לעשר שנים, של ספקים כמו NHBC (תוכנית Buildmark), Premier Guarantee או LABC Warranty, והבנקים דורשים אותה כתנאי למשכנתא. אצל NHBC האחריות בנויה משלושה שלבים:
- מהחלפת החוזים ועד ההשלמה: כיסוי לאובדן המקדמה, או לעלות הנוספת של השלמת הבנייה, אם הקבלן נכנס לחדלות פירעון.
- שנה ראשונה ושנייה אחרי ההשלמה: הקבלן חייב לתקן ליקויים שדווחו, ו-NHBC ערבה לכך.
- שנים 3 עד 10: ביטוח לנזק שנגרם מליקויים בחלקים מוגדרים, למשל המבנה, עם סכום תביעה מינימלי. זה לא ביטוח מבנה.
הבנקים דורשים לפחות עשר שנות כיסוי. 24 החודשים הראשונים צריכים לכסות אי-עמידה בתקנות הבנייה ואת אחריות היזם, כולל חדלות פירעון, והחודשים 25 עד 120 את האטימות, המבנה והניקוז החדש. לספקים אחרים יש כיסוי דומה, אבל את התקרות צריך לבדוק בפוליסה עצמה.
חוק בטיחות הבניינים: מה מעכב את המסירה
רוב המגדלים החדשים בלונדון הם "בניינים בסיכון גבוה" (higher-risk buildings): בניינים של 18 מטר או 7 קומות לפחות, עם שתי יחידות דיור לפחות. מאז 1 באוקטובר 2023 חל עליהם משטר של "שערים". אי אפשר להתחיל לבנות בלי אישור של רגולטור הבטיחות, Building Safety Regulator (שער 2). בסוף הבנייה הרגולטור צריך להנפיק תעודת השלמה (שער 3), והבניין צריך להירשם אצלו לפני שמישהו נכנס לגור בו. כניסה לפני כן היא עבירה פלילית. מבחינת הקונה על הנייר, מועד המסירה תלוי באישור הזה.
האישורים מתעכבים. לפי החוק, הרגולטור צריך להחליט על בניין חדש בתוך 12 שבועות, אבל בתחילת 2025 ההחלטה לקחה בממוצע 25 שבועות, ובסוף 2025 החציון בתיקים ישנים עמד על 37 שבועות. ב-2026 יש סימנים לשיפור, ובכל זאת לא כדאי לבנות על מועד מסירה מעבר למה שכתוב בחוזה של היזם.
שינוי נוסף: בניינים חדשים למגורים של 18 מטר ומעלה חייבים בחדר מדרגות שני. תקופת המעבר הסתיימה ב-30 בספטמבר 2026, ופרויקטים שכבר הוגשו והתקדמו מספיק מוגנים. כדאי לשאול את היזם אם הפרויקט עומד בדרישה או נכלל בהגנת המעבר.
ואחרי הכניסה לגור? לבניין בסיכון גבוה יש "גורמים אחראים" (Accountable Persons) שאחראים משפטית לסיכוני האש והמבנה. הם צריכים להעריך ולנהל את הסיכונים, להכין דוח בטיחות, לשמור את "חוט הזהב" של מידע על הבניין, לנהל תוכנית שיתוף דיירים ומערכת תלונות, ולתת לדיירים ולבעלים מידע על בטיחות אש לפי בקשה. הרגולטור יכול לדרוש מהבניין תעודת הערכה, שחייבת להיות מוצגת בבניין. העלות של כל זה עוברת בדרך כלל לדמי השירות, ולכן כדאי לבקש את התקציב.
עלויות שמתגלגלות למחיר, ומה עם בניינים ישנים
מ-1 באוקטובר 2026 חל היטל בטיחות הבניינים (Building Safety Levy), "מס על בניינים חדשים למגורים", שמחושב למ"ר של שטח רצפה לפי תעריפים ממשלתיים שמשתנים בין רשות לרשות. ברובע Bromley, למשל, התעריף הוא 24.81 פאונד למ"ר על קרקע שכבר פותחה בעבר ו-49.63 פאונד למ"ר על קרקע אחרת. ההיטל משולם לפני ההשלמה או לפני הכניסה לגור. הקונים לא משלמים אותו ישירות. Berkeley הודיעה ב-1 באפריל 2026 שהפסיקה לרכוש קרקעות חדשות, למעט במיזמים משותפים, וציינה את ההיטל כאחת הסיבות.
מי שמשווה דירה חדשה לדירה בבניין קיים צריך להכיר גם את פרשת החיפוי. אחרי Grenfell הונהג בדצמבר 2019 טופס EWS1 לבדיקת בטיחות האש של קירות חיצוניים בבניינים של 18 מטר ומעלה, והמימון לדירות רבות נעצר. הבנקים הגדולים חזרו לממן דירות שנפגעו מינואר 2023. בבניינים קיימים, הגנות החוק משנת 2022 פוטרות חוכרים זכאים מעלויות החלפת חיפוי ומגבילות עלויות בטיחות היסטוריות אחרות. בדירת יד שנייה צריך לשאול על מצב בטיחות האש והתיקונים בבניין. בדירה חדשה, צריך לבקש את תעודת ההשלמה של הרגולטור ואת אישור הרישום.
יום ההשלמה: מס, משכנתא ובדק בית
מס הרכישה נקבע לפי השיעורים שבתוקף ביום ההשלמה, לא ביום ההזמנה או החלפת החוזים. כשהתוספת על דירה נוספת עלתה מ-3% ל-5% ב-31 באוקטובר 2024, ההגנה המעברית ניתנה רק לחוזים שהוחלפו לפני אותו תאריך. קונה מישראל שיש לו דירה בארץ משלם היום 7% עד 19% לפי מדרגות המחיר. את החישוב פירטנו בכתבה על מס הרכישה הבריטי.
הצעות משכנתא פוקעות בדרך כלל אחרי 3 עד 6 חודשים, ולכן ההלוואה מסודרת סמוך להשלמה, והבנק מעריך את הדירה רק אז. אם השמאות נמוכה ממחיר החוזה, הקונה מממן את הפער בעצמו. פירטנו את זה בכתבה על משכנתא למי שאינו תושב בריטניה. ולפני ההשלמה נהוג לערוך בדיקת ליקויים (snagging). בדיקה כזו עולה בסביבות 300 עד 600 פאונד, ובדירה חדשה בדרך כלל אין צורך בסקר מבנה מלא.
בדיקת הליקויים והאחריות עובדות יחד. רשימת הליקויים שנערכת לפני ההשלמה, ומה שמתגלה בחודשים הראשונים בדירה, נופלים בתוך השנתיים שבהן הקבלן חייב לתקן ליקויים שדווחו, בערבות של NHBC. כדאי לדווח בכתב ובזמן, ולשמור עותק. ועוד פרט של לוח זמנים: הודעת ההשלמה נותנת בדרך כלל 10 ימי עבודה בלבד. מי שמעביר את היתרה ממטבע אחר צריך שהכסף יהיה מוכן לפני שההודעה מגיעה, לא אחריה.
מה לבדוק לפני שחותמים על דירה על הנייר
- אם היזם רשום ב-New Homes Quality Code, ומה תקופת הצינון בהסכם ההזמנה.
- לוח התשלומים המלא, ואיך כל מקדמה מוחזקת.
- תאריך ההשלמה המשוער, התאריך האחרון (long-stop date) ומה קורה ביניהם.
- הזכות של היזם לשנות שטח, תכנון ומפרט, ובאיזה היקף.
- ספק האחריות לבית חדש, מה הוא מכסה בין החלפת החוזים להשלמה, ומה התקרות.
- מצב האישורים מול רגולטור הבטיחות, ועמידה בדרישת חדר המדרגות השני.
- תקציב דמי השירות, כולל עלויות הבטיחות של בניין בסיכון גבוה.
- תוכנית מימון ליום ההשלמה, כולל תרחיש של שמאות נמוכה ושינוי בשיעורי המס.
את התהליך המלא פירטנו במדריך קניית דירה חדשה בלונדון מישראל, ואת הדירות החדשות שאנחנו מציגים אפשר לראות בעמוד הנכסים בבריטניה. ההחלטה צריכה להתקבל אחרי דוח כתוב של עורך הדין על החוזה ועל חוזה החכירה.
