אחת ההוצאות השוטפות הגדולות של דירה בלונדון היא דמי השירות (service charge), מה שבישראל היינו מכנים דמי ניהול או ועד בית. דמי השירות בדירות שהוצעו למכירה בלונדון עמדו ב-2025 בממוצע על 2,801 פאונד בשנה, כ-233 פאונד בחודש, עלייה של 6.4% בשנה ושל 41.2% בחמש שנים. לזה מצטרפת הארנונה הבריטית (council tax), שעל דירה שנייה יכולה להגיע לפי שניים מהחשבון הרגיל.
יש גם חדשות טובות. ברוב חוזי החכירה החדשים מאז 30 ביוני 2022 דמי הקרקע (ground rent) הם בפועל אפס, כך שבדירה חדשה ההוצאה הזו כמעט נעלמה. ומה שכן נוסף, בעיקר בבניינים גבוהים, הן חובות הבטיחות של חוק בטיחות הבניינים, שהעלות שלהן עוברת לדמי השירות.
הנתונים בכתבה נכונים לאוקטובר 2026, לפני התקציב הבריטי (Autumn Budget) של 28 באוקטובר 2026. צעדים שהוכרזו ועדיין לא נחקקו, כמו היטל הבתים היקרים, אינם חוק.
| הוצאה | מי משלם | היקף, אוקטובר 2026 |
|---|---|---|
| דמי שירות | הבעלים (החוכר) | ממוצע של 2,801 פאונד בשנה בלונדון ב-2025; תלוי מאוד בבניין |
| דמי קרקע | הבעלים | בפועל אפס ברוב החכירות החדשות מאז 30 ביוני 2022 |
| ארנונה | תלוי בשימוש בדירה | לפי רובע ודרגת שווי; על דירה שנייה עד פי שניים |
| היטל הבתים היקרים (הוכרז, לא חוק) | הבעלים | מאפריל 2028, 2,500 עד 7,500 פאונד בשנה, רק בנכסים של 2 מיליון פאונד ומעלה |
| מס על שכירות | הבעלים, בניכוי מדמי השכירות | 20%; מ-6 באפריל 2027 שיעורים של 22%, 42% ו-47% |
| ATED | רק דירה בבעלות חברה | מ-4,600 פאונד בשנה לדירה בשווי 500,000 עד מיליון פאונד |
דמי שירות: מה הם כוללים וכמה הם עולים
דמי השירות הם החלק של החוכר בעלויות התפעול, התיקונים, הביטוח והבטיחות של הבניין. בכל אנגליה ווילס הממוצע עמד ב-2025 על 2,405 פאונד בשנה, עלייה של 4.6%. בלונדון, כאמור, 2,801 פאונד. בשני המקרים מדובר בדירות שהוצעו למכירה, לא בכל הדירות.
הממוצע לא אומר הרבה על בניין מסוים. במגדלים חדשים עם קונסיירז', חדר כושר ומתקנים דומים דמי השירות בדרך כלל גבוהים יותר. לכן הבקשה החשובה ביותר מהיזם היא תקציב דמי השירות של הבניין הספציפי, לשנה ולמ"ר. מה שחשוב לא פחות הוא איך התקציב נבנה: אילו שירותים כלולים, כמה מופרש לקרן תיקונים, ומה חלק הביטוח והבטיחות.
חובות הבטיחות בבניין גבוה
בבניין בסיכון גבוה, 18 מטר או 7 קומות לפחות עם שתי יחידות דיור לפחות, יש "גורמים אחראים" (Accountable Persons) שחייבים להעריך ולנהל את סיכוני האש והמבנה, להכין דוח בטיחות, לשמור את המידע על הבניין, לנהל תוכנית שיתוף דיירים ומערכת תלונות ולתת מידע על בטיחות אש לפי בקשה. העלות של העבודה הזו עוברת בדרך כלל לדמי השירות. רוב המגדלים החדשים בלונדון הם בניינים כאלה.
מי שולט בדמי השירות
בחכירה רגילה, בעל הבניין או חברת הניהול שלו קובעים את התקציב, והחוכרים משלמים לפי הסעיפים שבחוזה. יש שתי דרכים לקבל יותר שליטה. הראשונה היא הזכות לניהול עצמי (Right to Manage): מאז 3 במרץ 2025 היא זמינה גם בבניינים שעד 50% משטחם אינו למגורים, לעומת 25% קודם, והחוכרים כבר לא משלמים את העלויות של בעל הבניין בתביעה. זה רלוונטי למגדלים חדשים עם חנויות ומשרדים בקומות התחתונות. השנייה היא שותפות בבעלות (share of freehold), שבה הדיירים מחזיקים יחד בבעלות על הבניין ושולטים יחד בדמי השירות. היא נפוצה יותר בבניינים ישנים מאשר במגדלים חדשים. פירטנו את ההבדלים בכתבה על חכירה, בעלות מלאה ושותפות בבעלות.
כשדמי השירות פוגעים בשווי הדירה
דמי השירות לא רק יוצאים מהכיס כל שנה. הם משפיעים גם על המכירה. ל-37% מהדירות יש דמי שירות שנתיים של יותר מ-1% משווי הדירה, וחלק מהמלווים החמירו את התנאים מעל הרמה הזו. דירות עם דמי שירות גבוהים היו גם קשות יותר למכירה.
כדי לתת סדר גודל: בדירה של 500,000 פאונד, 1% הם 5,000 פאונד בשנה. הממוצע הלונדוני של 2,801 פאונד נמצא מתחת לרף הזה בדירה כזו, אבל בניין עם מתקנים רבים יכול לעבור אותו. זו בדיקה שכדאי לעשות לפני הקנייה, כי קונה עתידי, והבנק שלו, יעשו אותה ביום המכירה. ובשוק שבו 19.9% ממוכרי הדירות באנגליה ובוויילס מכרו ב-2025 בפחות ממה ששילמו, כל גורם שמקשה על המכירה חשוב.
דמי קרקע: כמעט אפס בדירות חדשות
ברוב חוזי החכירה החדשים למגורים לתקופה של יותר מ-21 שנה, שנחתמו מ-30 ביוני 2022 ואילך, דמי הקרקע מוגבלים ל"גרגר פלפל" (peppercorn) בשנה, כלומר אפס בפועל, ואסור לגבות עמלה על גבייתם. החוק לא חל על חכירות שניתנו מכוח חוזים שהוחלפו לפני 30 ביוני 2022, גם אם החכירה עצמה ניתנה מאוחר יותר. בפרויקטים ארוכים שנמכרו על הנייר לפני כן, עורך הדין צריך לבדוק את זה.
בדירות יד שנייה, דמי קרקע עדיין יכולים להופיע, ולעיתים עם מנגנון עלייה. הממשלה מציעה תקרה של 250 פאונד בשנה לחוזי חכירה קיימים, שתרד לגרגר פלפל אחרי 40 שנה, והיא צופה שהתקרה תחול ב-2028. זו הצעה בטיוטת חוק שעוד לא הוגשה רשמית לפרלמנט.
ארנונה: לפי הרובע, וכפולה על דירה שנייה
הארנונה (council tax) היא מס מקומי שנתי שכל רובע בלונדון קובע לפי דרגות שווי. גם בעלים של דירה שנייה או של דירה ריקה חייבים בה, ויכולות לחול תוספות. מי משלם כשהדירה מושכרת תלוי בסוג השכירות, ואת זה צריך לברר מול הרובע וסוכן ההשכרה. איננו מציינים סכומי חשבון, כי הם תלויים ברובע ובדרגה של כל דירה.
מ-1 באפריל 2025 רשויות באנגליה רשאיות לגבות תוספת של עד 100%, כלומר עד פי שניים מהחשבון הרגיל, על דירה מרוהטת שאינה מקום המגורים העיקרי של אף אחד. על דירות שעומדות ריקות לאורך זמן אפשר להטיל תוספות אחרי שנה, ועד פי ארבעה אחרי עשר שנים. Camden מחיל את התוספת של 100% על דירות שניות מ-1 באפריל 2025, בלי תקופת המתנה, וגם Tower Hamlets מוסיף 100%, כלומר 200% בסך הכול.
יש חריגים מחייבים, ביניהם דירה שמוצעת באופן פעיל למכירה או להשכרה, לתקופה של עד 12 חודשים. כל רובע מחליט בעצמו, ולכן לדירה מסוימת צריך לבדוק את העמוד של הרובע שלה. מי שקונה דירה לשימוש מזדמן, בלי דייר קבוע, צריך להניח שהחשבון יכול להיות כפול.
היטל הבתים היקרים: מה הוכרז ועדיין לא חוק
היטל ארנונה על בתים יקרים (High Value Council Tax Surcharge), שזכה לכינוי "מס אחוזות", הוכרז בתקציב הסתיו ב-26 בנובמבר 2025 ומתוכנן מאפריל 2028. את ההיטל ישלם הבעלים, לא הדייר, על נכס מגורים באנגליה ששווה 2 מיליון פאונד ומעלה, מעבר לארנונה הרגילה.
המדרגות המוצעות: 2,500 פאונד בשנה לנכס של 2 עד 2.5 מיליון פאונד, 3,500 פאונד ל-2.5 עד 3.5 מיליון, 5,000 פאונד ל-3.5 עד 5 מיליון ו-7,500 פאונד מעל 5 מיליון, עם הצמדה למדד המחירים לצרכן. לפי ההצעה, השווי ייקבע לפי ערכי 2026 בהערכה של רשות השמאות, ויעודכן כל חמש שנים. בשימוע נבחנה גם תוספת לבעלים שאינם תושבי בריטניה, בלי פרטים. השימוע נסגר ב-14 ביולי 2026, ועד 20 באוקטובר 2026 לא פורסמה תשובת הממשלה. דירה חדשה במחיר ממוצע בלונדון רחוקה מהסף, אבל מי שקונה דירה יקרה צריך להכניס את ההיטל לתכנון.
ביטוח, שקיפות ומה שעוד לא ידוע
דמי השירות כוללים את חלק החוכר בעלויות הביטוח של הבניין, לצד התפעול, התיקונים והבטיחות, ולכן את פרטי ביטוח המבנה מבקשים מחברת הניהול. האחריות לבית חדש, כמו Buildmark של NHBC, איננה ביטוח מבנה. בשנים 3 עד 10 היא מכסה רק נזק שנגרם מליקויים בחלקים מוגדרים, עם סכום תביעה מינימלי.
הממשלה אישרה ב-15 ביולי 2026 חבילת שקיפות בדמי השירות: דוח בניין שנתי מבעל הבניין, טופס אחיד לדרישת תשלום, הגנה מפני תשלום הוצאות המשפט של בעל הבניין בלי ביקורת של בית משפט או טריבונל, וזכות לקבל מידע על הבניין עד שש שנים אחורה. היא אמורה להיכנס לתוקף "בהקדם האפשרי מ-2027". כללים על עמלות ביטוח שבעלי בניינים גובים עוד דורשים התייעצות נוספת. עד אז, הדרך לדעת מה משלמים היא לבקש את פירוט התקציב.
מס ועלויות של בעלים שמשכירים
בעלים שגר מחוץ לבריטניה ומשכיר את הדירה נכלל בתוכנית בעלי הבית בחו"ל. הסוכן מנכה 20% מדמי השכירות, בניכוי הוצאות מותרות, ומעביר ל-HMRC כל רבעון. מ-6 באפריל 2027 יחולו שיעורים נפרדים על הכנסה מנכסים, 22%, 42% ו-47%, ושיעור הניכוי יעלה ל-22%. השינוי הזה כבר נחקק. אילו הוצאות מותר לנכות, זו שאלה ליועץ המס. פירטנו את המס בכתבה על המיסים של בעלי נכסים מחו"ל.
לבעלים שמשכירים יש גם עלויות של רישוי ברבעים שמחייבים אותו, ובהמשך תשלום שנתי למאגר בעלי הבית שמופעל בהדרגה מסוף 2026. ואם הדירה רשומה על שם חברה, מצטרף ATED: 4,600 פאונד בשנה לדירה בשווי 500,000 עד מיליון פאונד, ו-9,450 פאונד לדירה של מיליון עד 2 מיליון, בשנה שבין 1 באפריל 2026 ל-31 במרץ 2027.
מה לבקש לפני שקונים
- תקציב דמי השירות של הבניין לשנה ולמ"ר, ופירוט של מה כלול בו.
- היחס בין דמי השירות לשווי הדירה, מול רף ה-1%.
- דמי הקרקע בחוזה החכירה, ומתי היזם החליף חוזים.
- דרגת הארנונה של הדירה, והאם הרובע גובה תוספת על דירה שנייה.
- אם הדירה תושכר: מי ישלם ארנונה, האם נדרש רישוי, ומה עמלת הסוכן.
- פרטי ביטוח המבנה ומה מכסה האחריות לבית חדש.
- עדכון של נתוני המס אחרי התקציב של 28 באוקטובר 2026.
את עלויות הרכישה עצמן פירטנו במדריך קניית דירה חדשה בלונדון מישראל, ואת כללי השכירות בכתבה על השכרת דירה בלונדון ב-2026. את הדירות החדשות שאנחנו מציגים אפשר לראות בעמוד הנכסים בבריטניה.
