השוק בלונדון ב-2026 חלש יותר משאר אנגליה. מחיר הבית הממוצע בעיר היה 569,000 פאונד ביולי 2026, נמוך ב-3.3% משנה קודם. זה החודש האחד-עשר ברציפות שבו לונדון רושמת ירידה שנתית, והצמיחה השנתית הנמוכה ביותר מכל אזורי אנגליה. הירידה הורגשה במיוחד בלונדון הפנימית.
שכר הדירה, לעומת זאת, ממשיך לעלות. השכירות הממוצעת בשוק הפרטי בלונדון הייתה 2,332 פאונד בחודש באוגוסט 2026, עלייה שנתית של 3.5%. והיצע הדירות החדשות נמוך בהרבה מהיעדים: התחלות הבנייה בלונדון עומדות על כ-10% מיעד הבנייה השנתי.
ריכזנו כאן את המספרים העדכניים, עם התאריך של כל אחד. איננו מנבאים מחירים. נתוני מחירי הבתים ראשוניים ומתעדכנים בחודשים שאחרי הפרסום, והפרסום הבא, עם נתוני אוגוסט 2026, צפוי ב-21 באוקטובר 2026.
| מדד | נתון | מועד |
|---|---|---|
| מחיר בית ממוצע בלונדון | 569,000 פאונד, ירידה של 3.3% בשנה | יולי 2026 |
| מחיר בית ממוצע באנגליה | 293,000 פאונד, עלייה של 1.1% | יולי 2026 |
| מחיר בית ממוצע בבריטניה | 273,000 פאונד, עלייה של 1.4% | יולי 2026 |
| דירה חדשה בלונדון, ממוצע | 509,334 פאונד, ירידה של 1.2% | מאי 2026 |
| דירה קיימת בלונדון, ממוצע | 549,723 פאונד, ירידה של 3.2% | מאי 2026 |
| עסקאות בלונדון | 4,006, לעומת 5,139 במאי 2025 | מאי 2026 |
| שכר דירה ממוצע בלונדון | 2,332 פאונד בחודש, עלייה של 3.5% | אוגוסט 2026 |
| תוספת דירות נטו בלונדון | 32,680 | 2024 עד 2025 |
| דמי שירות ממוצעים בלונדון | 2,801 פאונד בשנה | 2025 |
| ריבית בנק אנגליה | 3.75% | החלטה של 17 בספטמבר 2026 |
מחירים: לונדון בירידה, שאר אנגליה בעלייה מתונה
כדי להבין את הנתון הלונדוני צריך את ההקשר. מחיר הבית הממוצע בבריטניה היה 273,000 פאונד ביולי 2026, עלייה של 1.4% בשנה, ובאנגליה 293,000 פאונד, עלייה של 1.1%. האזור עם הצמיחה הגבוהה ביותר באנגליה היה צפון-מזרח אנגליה, עם 4.9%, ולונדון בתחתית, עם ירידה של 3.3%.
המיתוס ש"מחירים בלונדון תמיד עולים" לא עומד מול הנתונים האלה. גם הסיכון של המוכרים מוחשי: ב-2025, 19.9% ממוכרי הדירות באנגליה ובוויילס מכרו בפחות ממה ששילמו. מי שקונה על הנייר מתחייב למחיר של היום על דירה שתימסר לפעמים בעוד שנים, ולוקח על עצמו את התנודות בדרך.
דירות חדשות מול דירות קיימות: איך לקרוא את הפער
במאי 2026, החודש האחרון שבו פורסם הפילוח, המחיר הממוצע של דירה חדשה בלונדון היה 509,334 פאונד, ירידה של 1.2% בשנה. דירה קיימת עלתה בממוצע 549,723 פאונד, ירידה של 3.2%.
קל לקרוא את זה כ"דירות חדשות זולות יותר", וזו טעות. הממוצע של הדירות החדשות נמוך בעיקר כי התמהיל שונה: בלונדון רוב הבנייה החדשה היא דירות, ואילו הממוצע של הבתים הקיימים כולל תמהיל אחר של סוגי נכסים. ההשוואה הנכונה היא בין דירה לדירה דומה, באותו אזור ובאותו גודל. ומה שכן רואים הוא שהירידה השנתית בממוצע של הדירות החדשות הייתה מתונה יותר.
ועוד מאפיין של השוק הלונדוני שכדאי להכיר: הוא שוק של חכירה. בלונדון שיעור הבתים בחכירה (leasehold) הגבוה ביותר מכל אזורי אנגליה, 39% מיחידות הדיור, כ-1.44 מיליון בתים. בכל אנגליה, 93% מהדירות שבעליהן גרים בהן הן בחכירה. המשמעות לקונה היא שמחיר הדירה לא עומד לבד: אורך החכירה, דמי הקרקע ודמי השירות משפיעים על השווי שלה ועל הקלות של מכירתה בעתיד. הסברנו את זה בכתבה על חכירה, בעלות מלאה ושותפות בבעלות.
מספר העסקאות
במאי 2026 נרשמו בלונדון 4,006 עסקאות, לעומת 5,139 במאי 2025. זו ירידה של כ-22%. מספרי העסקאות של החודשים האחרונים עוד מתעדכנים.
גם אצל היזמים השוק איטי. ב-Berkeley, הזמנות הדירות בשנה שהסתיימה ב-30 באפריל 2026 היו נמוכות בכ-15% מהקצב של השנתיים הקודמות. השוק זהיר ואין בו תחושת דחיפות, ומכירות על הנייר נפגעות מזה יותר ממכירות של דירות גמורות.
התוצאות הכספיות של Berkeley לשנה שהסתיימה ב-30 באפריל 2026 משקפות את אותו מצב. הרווח לפני מס ירד ל-451.4 מיליון פאונד, לעומת 528.9 מיליון בשנה הקודמת. החברה מסרה 4,076 בתים, ועוד 127 במיזמים משותפים, והמזומנים שהיא צפויה לקבל על מכירות עתידיות עמדו על 1,006 מיליון פאונד. זו חברה אחת, לא כל השוק.
שכר הדירה: עלייה מתונה ויציבה
השכירות הממוצעת בשוק הפרטי בלונדון הייתה 2,332 פאונד בחודש באוגוסט 2026. האינפלציה השנתית בשכר הדירה הגיעה ל-3.5%, לעומת 3.0% ביולי. בכל בריטניה הממוצע היה 1,400 פאונד בחודש, עם עלייה של 3.8%.
לונדון לא נמצאת בקצה בשום כיוון: האזורים עם העלייה הגבוהה ביותר היו צפון-מזרח וצפון-מערב אנגליה, עם 5.8%, והנמוכה ביותר הייתה בדרום-מזרח, עם 3.0%. לבעלים שמתכננים להשכיר חשוב לזכור שמ-1 במאי 2026 שכר הדירה עולה לכל היותר פעם בשנה, והשוכר יכול לערער לטריבונל על העלאה מעל מחיר השוק. פירטנו את הכללים בכתבה על השכרת דירה בלונדון ב-2026.
בשנה האחרונה, אם כך, שני המדדים זזו בכיוונים הפוכים: המחיר הממוצע ירד ושכר הדירה הממוצע עלה. מכאן לא נובע אוטומטית שהתשואה על דירה מסוימת עלתה. הממוצעים מתייחסים לסלים שונים של נכסים, מחירי הבתים נמדדים עד יולי ושכר הדירה עד אוגוסט, ושני הנתונים יעודכנו. מי שבודק השקעה צריך לחזור לדירה עצמה: מה המחיר שלה, ומה שכר הדירה שאפשר לקבל עליה בפועל.
היצע: כמה נבנה, ולמה כל כך מעט
באנגליה נוספו בשנים 2024 עד 2025 כ-208,600 יחידות דיור נטו, ירידה של 6% לעומת השנה הקודמת. מתוכן, 190,600 היו בנייה חדשה שהושלמה. בלונדון נוספו 32,680 יחידות נטו.
התחלות הבנייה בלונדון עומדות על כ-10% מיעד הבנייה השנתי של משרד הדיור. היום לוקח לפחות שמונה שנים להשלים בניין דירות בלונדון מרגע רכישת הקרקע, לעומת חמש שנים לפני עשור, ואישורי רגולטור הבטיחות ונטל המס מעכבים את ההיצע. Berkeley הפסיקה ב-1 באפריל 2026 לרכוש קרקעות חדשות, למעט במיזמים משותפים, כל עוד תנאי המס והרגולציה הנוכחיים נמשכים.
מאחורי זה עומדים כמה כללים חדשים. בבניינים גבוהים צריך אישור של רגולטור הבטיחות לפני תחילת הבנייה, ולפי החוק ההחלטה אמורה להתקבל בתוך 12 שבועות, אבל בתחילת 2025 היא לקחה בממוצע 25 שבועות, ובסוף 2025 החציון בתיקים ישנים עמד על 37 שבועות. ב-2026 יש סימנים לשיפור. מ-30 בספטמבר 2026 בניין מגורים חדש של 18 מטר ומעלה חייב בחדר מדרגות שני, למעט פרויקטים שכבר הוגשו והתקדמו מספיק. ומ-1 באוקטובר 2026 חל היטל בטיחות הבניינים, שמחושב למ"ר ומשולם על ידי היזם לפני ההשלמה. ברובע Bromley, למשל, הוא 24.81 פאונד למ"ר על קרקע שכבר פותחה ו-49.63 פאונד למ"ר על קרקע אחרת. איננו מסיקים מכך דבר על מחירים עתידיים.
מה אין בנתונים: תשואות ותחזיות
איננו מפרסמים כאן תשואה ממוצעת לדירות חדשות בלונדון. את התשואה שווה לחשב לפי שכר הדירה והמחיר של הדירה הספציפית.
מי שמחשב תשואה לבד צריך להכניס לחשבון את דמי השירות, שעמדו בלונדון ב-2025 בממוצע על 2,801 פאונד בשנה, אחרי עלייה של 41.2% בחמש שנים, ואת המס על השכירות, שמ-6 באפריל 2027 יחושב בשיעורים של 22%, 42% ו-47%. פירטנו את ההוצאות בכתבה על עלויות ההחזקה של דירה בלונדון.
לקונים מישראל יש עוד שני משתנים שלא מופיעים בשום מדד לונדוני. הראשון הוא המטבע: המחיר, המקדמות, דמי השירות ושכר הדירה הם בפאונד, ומי שמחזיק כסף במטבע אחר נושא סיכון של שער חליפין על כל תשלום ועל כספי המכירה בסוף. השני הוא המימון: מלווים שעובדים עם תושבי חוץ מבקשים בדרך כלל הון עצמי של 25% עד 40% ולפעמים יותר. איננו מציינים ריביות משכנתא, כי הן תלויות במלווה ובלקוח. פירטנו את זה בכתבה על משכנתא למי שאינו תושב בריטניה.
מה הלאה: התאריכים שכדאי לעקוב אחריהם
- 21 באוקטובר 2026: פרסום מחירי הבתים לאוגוסט 2026 ושכר הדירה לספטמבר. באותו יום נסגר השימוע הציבורי על שיעורי השמאות להארכת חכירות.
- 28 באוקטובר 2026: התקציב הבריטי (Autumn Budget). בתקציב אמורים להתפרסם גם הכללים של Your First Home, התוכנית המוצעת לרוכשי דירה ראשונה בדירות חדשות: מקדמה של 2.5% והלוואה ממשלתית ללא ריבית של 20% מהמחיר. היא עדיין לא פתוחה לבקשות, ולא נאמר אם תושבי חוץ יוכלו להשתמש בה.
- 5 בנובמבר 2026: החלטת הריבית הבאה של בנק אנגליה. הריבית עומדת היום על 3.75%.
- מרץ 2027: תחילה צפויה של תוכנית רישום ארצית להשכרות קצרות באנגליה.
- 6 באפריל 2027: שיעורי מס נפרדים על הכנסה מנכסים, שכבר נחקקו.
- אפריל 2028: היטל הבתים היקרים על נכסים של 2 מיליון פאונד ומעלה, שהוכרז ועדיין אינו חוק.
כל נתוני המס בכתבה נכונים לאוקטובר 2026, לפני התקציב. מה שהוכרז ועדיין לא נחקק אינו חוק, ואת המספרים צריך לבדוק שוב אחרי 28 באוקטובר.
איך להשתמש במספרים לפני שקונים
- להשוות מחיר של דירה מסוימת לעסקאות בדירות דומות באותו אזור, לא לממוצע הלונדוני.
- לא לקרוא את הפער בין ממוצע הדירות החדשות לממוצע הדירות הקיימות כהנחה.
- לבדוק את התאריך של כל נתון, ולזכור שנתוני המחירים מתעדכנים בדיעבד.
- לחשב תשואה רק לפי שכר דירה ומחיר של הדירה עצמה, אחרי דמי שירות ומס.
- ברכישה על הנייר, לבנות תרחיש שבו המחיר ביום המסירה נמוך מהמחיר בחוזה.
- לעקוב אחרי התקציב של 28 באוקטובר 2026 לפני שמחליטים.
את התהליך המלא של הקנייה פירטנו במדריך קניית דירה חדשה בלונדון מישראל, ואת האזורים שבהם מתרכזת הבנייה החדשה בכתבה על אזורי ההתחדשות של לונדון. את הדירות החדשות שאנחנו מציגים אפשר לראות בעמוד הנכסים בבריטניה.
