מי שמחפש דירה חדשה בלונדון יגלה מהר שהרבה פרויקטים מתרכזים באותם אזורים: מתחמי רכבת ישנים, רציפי נמל, אתרי תעשייה ושכונות ציבוריות שנהרסו ונבנו מחדש. הרבה מהבנייה בעיר נעשית על קרקע שכבר שימשה למשהו אחר, ולא פעם סביב קו תחבורה חדש או תחנה חדשה. Berkeley, יזמית שפועלת בלונדון ובדרום אנגליה, בונה 90% מהבתים שלה על קרקע כזו, שכבר פותחה בעבר.
ריכזנו עשרה אזורים שבהם מתרכזים פרויקטים של דירות חדשות: ניין אלמס ובאטרסי, וונדסוורת', רויאל ארסנל בוולוויץ', קידברוק, קנרי וורף, סטרטפורד, קינגס קרוס, קמדן, וייט סיטי ובת'נל גרין. לכל אחד מהם כתבנו מה היה שם, מה נבנה ואיך מגיעים.
לא תמצאו כאן תשואות או נתוני עליית מחירים לפי אזור. תשואה של דירה מסוימת מחשבים לפי שכר הדירה והמחיר שלה.
למה דווקא אזורי התחדשות
הרקע הוא היצע מצומצם. באנגליה נוספו בשנים 2024 עד 2025 כ-208,600 יחידות דיור נטו, ובלונדון 32,680. העיר רחוקה מיעד הבנייה השנתי שלה, והבנייה גם איטית: היום לוקח לפחות שמונה שנים להשלים בניין דירות בלונדון מרגע רכישת הקרקע, לעומת חמש שנים לפני עשור.
הסיבה השנייה היא תחבורה. שני פרויקטים גדולים שינו את המפה בעשור האחרון: הארכת קו Northern לבאטרסי, שנפתחה ב-20 בספטמבר 2021, וקו Elizabeth, שהחל להסיע נוסעים ב-24 במאי 2022. כמה מהאזורים שבהמשך קיבלו תחנה חדשה בזכותם.
| אזור | רובע | מה היה שם | תחבורה עיקרית |
|---|---|---|---|
| ניין אלמס ובאטרסי | Wandsworth, חלקית Lambeth | אזור תעשייה על הנהר ותחנת כוח | קו Northern, תחנות Nine Elms ו-Battersea Power Station |
| וונדסוורת' | Wandsworth | מזחים על התמזה ומבשלת Ram | תחנת Wandsworth Town, קו District בתחנת Southfields |
| רויאל ארסנל, וולוויץ' | Greenwich | מפעל תחמושת צבאי סגור | קו Elizabeth בתחנת Woolwich, DLR |
| קידברוק | Greenwich | שכונת Ferrier Estate | תחנת Kidbrooke, אזור 3 |
| קנרי וורף | Tower Hamlets | רציפי West India Docks | Jubilee, DLR, קו Elizabeth, מעבורות על התמזה |
| סטרטפורד | Newham, Hackney, Tower Hamlets | הפארק האולימפי של 2012 | Central, Jubilee, DLR, Overground, Elizabeth, רכבת מהירה |
| קינגס קרוס | Camden | שטחי רכבת | שישה קווי רכבת תחתית, Thameslink, Eurostar |
| קמדן טאון | Camden | מרכז הרובע ושוק קמדן | קו Northern, Overground בתחנת Camden Road |
| וייט סיטי | Hammersmith and Fulham | מרכז הטלוויזיה של ה-BBC | Central, Circle, Hammersmith & City, Overground |
| בת'נל גרין | Tower Hamlets | שכונת פועלים צפופה באיסט אנד | Central, Overground (קו Weaver) |
דרום-מערב: ניין אלמס, באטרסי ו-וונדסוורת'
ניין אלמס (Nine Elms) ובאטרסי (Battersea) היו אזור תעשייה על גדת התמזה, והיום הם בעיקר מגורים ומשרדים. שם נמצא השוק New Covent Garden Market, ומינואר 2018 גם שגרירות ארצות הברית, שעברה לשם מכיכר Grosvenor. תחנת הכוח באטרסי נפתחה מחדש באוקטובר 2022, עם חנויות, בילוי, משרדים ודירות. הארכת קו Northern מ-Kennington הוסיפה לאזור שתי תחנות חדשות, Nine Elms ו-Battersea Power Station. האזור שייך ברובו לרובע Wandsworth, וחלקו ל-Lambeth.
וונדסוורת' (Wandsworth Town) הוא מרכז עירוני גדול על התמזה, בנקודה שבה נהר Wandle נשפך אליה. לאורך המזחים הישנים על הנהר עומדים היום בנייני דירות, ויש בו את מרכז הקניות Southside. באתר של מבשלת Ram הישנה אושר ב-2013 פרויקט מעורב שימושים. האזור משורת בתחנת הרכבת Wandsworth Town ובתחנת Southfields של קו District.
ברובע Wandsworth יש גם רישוי סלקטיבי למשכירים באזורים מוגדרים מ-1 ביולי 2025. מי שקונה כדי להשכיר צריך לבדוק אם הרחוב הספציפי נכלל.
דרום-מזרח: רויאל ארסנל בוולוויץ' וקידברוק
רויאל ארסנל (Royal Arsenal) בוולוויץ' היה אתר ייצור תחמושת, ובמשך שנים ארוכות מובלעת צבאית סגורה. היום הוא פתוח לציבור ופותח למגורים ולשימושי קהילה, ומבנים היסטוריים שוחזרו והפכו לדירות. בפרויקט Royal Arsenal Riverside של Berkeley יש תחנה של קו Elizabeth בתוך המתחם, תחנת Woolwich, והנסיעה ממנה ל-Bond Street אורכת 23 דקות. יש גם גישה ב-DLR לנמל התעופה London City. האזור שייך לרובע המלכותי Greenwich.
קידברוק (Kidbrooke), גם הוא ב-Greenwich, נבנה במקום שכונת Ferrier Estate, שנבנתה מ-1968 ונהרסה עד 2012. במקומה קם Kidbrooke Village, פרויקט של 5,300 יחידות דיור. את הפרויקט בונה Berkeley, ויש סביבו יותר מ-86 אייקר של פארקים, כ-348 דונם. תחנת Kidbrooke נמצאת בתוך המתחם, באזור 3, והנסיעה ממנה ל-London Bridge אורכת 16 דקות. מותג ההשכרה המוסדית של Berkeley, Berkeley Living, השיק שם דירות ב-2025 עד 2026.
מזרח: קנרי וורף וסטרטפורד
קנרי וורף (Canary Wharf) הוא רובע עסקים בבעלות פרטית על רציפי West India Docks לשעבר, באי הכלבים (Isle of Dogs) שברובע Tower Hamlets. הוא משתרע על כ-97 אייקר, כ-393 דונם, כולל מתחם Wood Wharf, עובדים בו כ-105,000 איש, ויש בו מטות של יותר מ-150 חברות גדולות. ב-Wood Wharf נוספו מגדלי מגורים ודירות להשכרה מוסדית (build-to-rent). את האזור משרתים קו Jubilee, ה-DLR, קו Elizabeth בתחנת Canary Wharf ומעבורות על התמזה.
סטרטפורד והפארק האולימפי המלכה אליזבת (Queen Elizabeth Olympic Park) הם המורשת של אולימפיאדת 2012. הפארק נפתח מחדש ב-2013 עד 2014, וסביבו קמו שכונות חדשות: East Village, Chobham Manor, East Wick, Sweetwater, Pudding Mill ו-Marshgate Wharf. ברובע התרבות והחינוך East Bank נפתחו ב-2023 הקמפוס UCL East ו-London College of Fashion, ויש בו גם את V&A East, תיאטרון של Sadler's Wells ואולפני מוזיקה של ה-BBC. תחנת Stratford היא צומת של קווי Central ו-Jubilee, ה-DLR, ה-Overground, רכבות ארציות וקו Elizabeth, ובתחנת Stratford International עוצרות רכבות מהירות של Southeastern. האזור מתחלק בין הרבעים Newham, Hackney ו-Tower Hamlets.
ברובע Tower Hamlets כדאי לדעת שעל דירה שנייה, דירה מרוהטת שאינה מקום המגורים העיקרי של אף אחד, מוטלת תוספת של 100% בארנונה, כלומר תשלום כפול. לבעלים שמתכננים דירה לשימוש מזדמן, בלי דייר קבוע, זה נתון חשוב.
צפון והעיר הוותיקה: קינגס קרוס, קמדן ובת'נל גרין
קינגס קרוס (King's Cross) הוא אחד מפרויקטי ההתחדשות המוכרים בעיר. King's Cross Central משתרע על 67 אייקר, כ-271 דונם, של שטחי רכבת לשעבר, בהובלת החברה Argent, ותוכנית האב שלו אושרה ב-2006. יש בו כ-1,700 יחידות דיור, מתחם Coal Drops Yard שנפתח ב-2018, את בית הספר לאמנות Central Saint Martins בבניין Granary ואת המטה הבריטי של Google. תחנת King's Cross St Pancras משורתת בשישה קווי רכבת תחתית (Northern, Piccadilly, Victoria, Circle, Metropolitan ו-Hammersmith & City), ב-Thameslink, ברכבות ארציות, ומנובמבר 2007 גם ב-Eurostar מ-St Pancras.
קמדן טאון (Camden Town) הוא המרכז המנהלי של רובע Camden, כ-2.5 מייל, כ-4 ק"מ, צפונית-צפון-מערבית ל-Charing Cross. שוק קמדן פועל מ-1973 ליד Camden Lock שעל תעלת Regent's. תחנת Camden Town היא צומת של קו Northern, שבו נפגשות שתי השלוחות הצפוניות של הקו עם שתי השלוחות שלו למרכז העיר. בגלל הצפיפות בימי שוק יש בתחנה כבר שנים הגבלות בימי ראשון אחר הצהריים, ובתחנת Camden Road עובר ה-Overground. Berkeley זכתה ב-2026 בערעור על הפרויקט שלה, Camden Goods Yard.
ברובע Camden חלה מ-1 באפריל 2025 תוספת של 100% בארנונה על דירה שנייה, בלי תקופת המתנה. זה רלוונטי למי שמתכנן דירה לשימוש עצמי מזדמן.
בת'נל גרין (Bethnal Green) הוא חלק מהאיסט אנד, שכונת עובדים צפופה בעבר, והיום שילוב של דיור ציבורי, פארקים ואזורי שימור. יש בו את שוק הפרחים של Columbia Road בימי ראשון ואת מוזיאון Young V&A. הוא משורת בתחנת Bethnal Green של קו Central ובקו Weaver של ה-Overground, בתחנות Bethnal Green ו-Cambridge Heath. גם בת'נל גרין שייך ל-Tower Hamlets.
מערב: וייט סיטי
וייט סיטי (White City), ברובע Hammersmith and Fulham, נבנה סביב מרכז הטלוויזיה הישן של ה-BBC. הבניין נמכר ב-2012 ותוכננו בו כ-1,000 יחידות דיור, ואולפני BBC Studioworks חזרו אליו ב-2017. לידו נמצאים קניון Westfield London, שנפתח ב-2008, והקמפוס של Imperial College, ובאזור White City Place יש כמה בעלי קרקע, ביניהם St James עם הפרויקט White City Living. בתוכנית לכל האזור יש יותר מ-5,000 יחידות דיור. White City Living הוא אחד הפרויקטים של Berkeley. האזור משורת בתחנת White City של קו Central, בתחנת Wood Lane של קווי Circle ו-Hammersmith & City ובתחנת Shepherd's Bush של קו Central וה-Overground.
מה האזור לא אומר על הדירה
אזור טוב לא מבטיח דירה טובה. שלושה דברים משתנים מבניין לבניין ומרחוב לרחוב, ושווה לבדוק אותם בכל פרויקט.
הראשון הוא כללי ההשכרה של הרובע. מאז דצמבר 2024 רשויות באנגליה כבר לא צריכות אישור מהשר כדי להנהיג רישוי סלקטיבי בכל היקף. Barking and Dagenham הנהיג רישוי בכל הרובע מ-6 באפריל 2025, Wandsworth באזורים מוגדרים מ-1 ביולי 2025, Lambeth מ-1 בספטמבר 2025, ו-Hackney הכריז על רישוי נוסף ב-1 בדצמבר 2025. את כל הכללים פירטנו בכתבה על השכרת דירה בלונדון ב-2026.
השני הוא דמי השירות. במגדלים חדשים עם קונסיירז', חדר כושר ומתקנים דומים הם בדרך כלל גבוהים יותר, ובבניינים גבוהים מצטרפות גם חובות הבטיחות של חוק בטיחות הבניינים. הממוצע בלונדון היה 2,801 פאונד בשנה ב-2025. פירטנו את זה בכתבה על עלויות ההחזקה.
השלישי הוא השוק עצמו. מחיר הדירה הממוצע בלונדון ירד ב-3.3% בשנה שהסתיימה ביולי 2026, והירידה הורגשה במיוחד בלונדון הפנימית. את הנתונים המלאים ריכזנו בכתבה על שוק הנדל"ן בלונדון ב-2026.
מה לבדוק לפני שבוחרים אזור
- זמן הנסיעה מהבניין עצמו, ולא מהתחנה הקרובה לפי הפרסום, למקום שחשוב לכם: עבודה, לימודים או שדה תעופה.
- מצב הפרויקט: מה כבר בנוי ומאוכלס, ומה עוד בתכנון.
- הרובע: תוספות ארנונה על דירה שנייה, רישוי משכירים והאם הרחוב נכלל.
- תקציב דמי השירות לשנה ולמ"ר בבניין הספציפי.
- שכר הדירה והמחיר של הדירה הספציפית, אם המטרה היא השקעה. לא תשואה "אזורית".
- מי היזם, ומה כתוב על הפרויקט בחומרים הרשמיים שלו.
את הדירות החדשות שאנחנו מציגים בלונדון אפשר לראות בעמוד הנכסים בבריטניה, ואת התהליך המלא במדריך קניית דירה חדשה בלונדון מישראל.
