קונה שאינו תושב בריטניה, ושנשארת בבעלותו דירה נוספת בכל מקום בעולם, משלם באנגליה מס רכישה במדרגות של 7%, 9%, 12%, 17% ו-19%. כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שנמצא בתוך המדרגה. זה המצב של קונה ישראלי שאינו גר בבריטניה ויש לו דירה בארץ. בדירה של 500,000 פאונד יוצא חשבון של 50,000 פאונד, פי שלושה וקצת ממה שמשלם תושב בריטי שקונה את ביתו הראשון בלי הקלות.
המס נקרא Stamp Duty Land Tax, או בקיצור SDLT. הקונה משלם אותו ביום ההשלמה (completion), והוא חל באנגליה ובצפון אירלנד בלבד. לסקוטלנד ולוויילס יש מיסים משלהן. מעל המדרגות הרגילות עומדות שתי תוספות: 5% על מי שמחזיק יותר מדירה אחת ו-2% על תושבי חוץ. הן מצטברות.
כל הנתונים כאן נכונים לאוקטובר 2026, לפני התקציב הבריטי (Autumn Budget) שיוצג ב-28 באוקטובר 2026. צעדים שיוכרזו בתקציב אינם חוק עד שייחקקו, ואת החישוב צריך לבדוק שוב אחרי התקציב ושוב לפני ההשלמה.
איך המס מחושב
מאז 1 באפריל 2025, כשפגו ספי הפטור הזמניים של 2022 עד 2025, חלות באנגליה המדרגות הרגילות שבטבלה. העמודה הראשונה היא השיעור הבסיסי, והעמודות האחרות מוסיפות עליו את התוספות.
| החלק במחיר | שיעור רגיל | עם תוספת 5% (דירה נוספת) | תושב חוץ בלי דירה נוספת (רגיל ועוד 2%) | תושב חוץ עם דירה נוספת (רגיל ועוד 5% ועוד 2%) |
|---|---|---|---|---|
| עד 125,000 פאונד | 0% | 5% | 2% | 7% |
| 125,001 עד 250,000 פאונד | 2% | 7% | 4% | 9% |
| 250,001 עד 925,000 פאונד | 5% | 10% | 7% | 12% |
| 925,001 עד 1.5 מיליון פאונד | 10% | 15% | 12% | 17% |
| מעל 1.5 מיליון פאונד | 12% | 17% | 14% | 19% |
בשתי העמודות של תושבי החוץ התוספות פשוט מצטרפות לשיעור הרגיל. החישוב נעשה בפרוסות: על 125,000 הפאונד הראשונים חל השיעור של השורה הראשונה, על הפרוסה הבאה השיעור של השורה השנייה, וכן הלאה. אין "קפיצה" של כל המחיר לשיעור הגבוה.
תוספת 5%: רוב הקונים מחו"ל משלמים אותה
התוספת על דירות נוספות היא 5 נקודות אחוז על כל מדרגה. היא חלה אם אחרי הרכישה יהיה בבעלות הקונה נכס מגורים נוסף. החריג המרכזי הוא רכישה שמחליפה את דירת המגורים העיקרית, כשהדירה הקודמת נמכרת בתוך 36 חודשים. התוספת עלתה מ-3% ל-5% בעסקאות שהמועד הקובע שלהן הוא 31 באוקטובר 2024 ואילך.
הפרט שחשוב לקונים מחו"ל: הדירה הנוספת לא צריכה להיות בבריטניה. זכות משמעותית בדירת מגורים בכל מקום בעולם, בשווי של 40,000 פאונד ומעלה, נספרת. דירה בתל אביב, בחיפה או בבאר שבע מספיקה. לכן קונה מישראל שיש לו דירה בארץ משלם את התוספת, גם אם זו הדירה הראשונה שלו בלונדון.
המבחן הוא מה יהיה בבעלות הקונה אחרי הרכישה, ולא מה היה בבעלותו פעם. מי שמכר את הדירה בישראל לפני ההשלמה ואין לו נכס מגורים אחר לא נכנס לכלל, לפחות לפי לשונו. ומה לגבי מי שמוכר את דירת המגורים שלו בארץ ועובר לגור בלונדון? החריג של החלפת דירת מגורים עיקרית מדבר על מכירה של הדירה הקודמת בתוך 36 חודשים, אבל האופן שבו הוא חל על דירה בחו"ל ועל מעבר מדינה הוא שאלה לעורך הדין, על סמך העובדות של כל משפחה. איננו מציעים להניח מראש שהחריג חל.
שימו לב גם לסדר הגודל. תוספת של 5 נקודות אחוז על כל מדרגה היא 25,000 פאונד בדירה של 500,000 פאונד ו-50,000 פאונד בדירה של מיליון. מי שמתלבט אם למכור את הדירה בארץ לפני הקנייה בלונדון צריך לשקול את זה מול כל שאר השיקולים, ולקבל תשובה כתובה מעורך הדין לפני החלפת החוזים, לא אחריה.
תוספת 2% לתושבי חוץ, ואיך מקבלים אותה בחזרה
תוספת תושבי החוץ היא 2% מעל כל שיעורי המגורים האחרים, כולל תוספת ה-5%. היא חלה על רכישות באנגליה ובצפון אירלנד שהמועד הקובע שלהן הוא 1 באפריל 2021 ואילך.
מי נחשב תושב חוץ
לצורך המס הזה, אדם הוא תושב חוץ אם לא שהה בבריטניה 183 יום לפחות ב-12 החודשים שלפני הרכישה. בקנייה משותפת יש שני כללים שכדאי להכיר. אם אחד הקונים הוא תושב חוץ, כולם נחשבים תושבי חוץ. אבל אם אחד מבני הזוג, נשואים או בשותפות אזרחית, הוא תושב בריטניה, שניהם נחשבים תושבי בריטניה, אלא אם הם פרודים או פועלים כנאמנים. בני זוג שאחד מהם כבר עבר לגור בלונדון ייתכן שלא ישלמו את ה-2% בכלל.
החזר של ה-2%
אפשר לקבל את התוספת בחזרה. מי ששוהה בבריטניה 183 יום לפחות בתקופה רציפה של 365 יום, בתוך החלון שמתחיל 364 יום לפני המועד הקובע (בדרך כלל יום ההשלמה) ונגמר 365 יום אחריו, רשאי לתקן את דוח המס ולבקש החזר. את התיקון צריך להגיש בתוך שנתיים מהמועד הקובע. ההחזר לא אפשרי אם אחד הקונים הוא חברה. חשוב לדעת שהשהייה הזו עלולה להפוך את הקונה לתושב מס בריטי, עם השלכות על מס רווחי הון ומס ירושה, ולכן לא כדאי לתכנן אותה בלי ייעוץ מס.
כמה זה יוצא: שלוש דוגמאות חישוב
הדוגמאות הבאות מחושבות לפי המדרגות שבטבלה, להמחשה בלבד. הן מניחות קונה שאינו תושב בריטניה ושיש לו דירה בישראל, ולצידם החישוב לתושב בריטי שקונה את ביתו היחיד בלי הקלה לדירה ראשונה:
- דירה של 500,000 פאונד: 8,750 על הפרוסה הראשונה (7%), 11,250 על השנייה (9%) ו-30,000 על 250,000 הפאונד שמעל 250,000 (12%). סך הכול 50,000 פאונד, 10% מהמחיר. תושב בריטי בלי תוספות היה משלם 15,000 פאונד.
- דירה של 750,000 פאונד: 8,750 ועוד 11,250 ועוד 60,000 (12% על 500,000 פאונד). סך הכול 80,000 פאונד, כ-10.7% מהמחיר. תושב בריטי בלי תוספות: 27,500 פאונד.
- דירה של 1.2 מיליון פאונד: 8,750 ועוד 11,250 ועוד 81,000 (12% על 675,000 פאונד) ועוד 46,750 (17% על 275,000 הפאונד שמעל 925,000). סך הכול 147,750 פאונד, כ-12.3% מהמחיר. תושב בריטי בלי תוספות: 63,750 פאונד.
ההפרש בין שני החישובים בכל דוגמה הוא בדיוק 7 נקודות אחוז על כל המחיר: 5% על הדירה הנוספת ו-2% על תושבות החוץ. בדירה של 500,000 פאונד זה 35,000 פאונד. קונה שאינו תושב ואין לו שום דירה אחרת בעולם ישלם על אותה דירה 25,000 פאונד, לפי העמודה של "תושב חוץ בלי דירה נוספת".
הקלה לדירה ראשונה: למה היא כמעט לא רלוונטית
מאז 1 באפריל 2025, רוכש דירה ראשונה משלם 0% עד 300,000 פאונד ו-5% על החלק שבין 300,001 ל-500,000 פאונד. אם המחיר עולה על 500,000 פאונד, אין הקלה בכלל. כדי להיחשב רוכש דירה ראשונה, אסור שהקונה רכש אי פעם זכות משמעותית בדירת מגורים, בשום מקום בעולם. מי שיש לו דירה בישראל, או שהייתה לו בעבר, לא עומד בתנאי.
גם צעירים שלא קנו דירה מעולם לא צריכים לבנות על ההקלה. אם תושב חוץ זכאי לה, ובאילו תנאים, זו שאלה לעורך הדין, ואנחנו לא מבטיחים אותה לאף קונה מחו"ל. ובמחירים של דירות חדשות בלונדון, תקרת ה-500,000 פאונד הופכת אותה ממילא לנדירה.
קנייה דרך חברה
חברה, או ישות משפטית אחרת שאינה אדם (non-natural person), שקונה דירה במחיר של יותר מ-500,000 פאונד משלמת שיעור אחיד של 17% על כל המחיר. זה השיעור בעסקאות מ-31 באוקטובר 2024, ולפני כן הוא עמד על 15%. יש הקלות, בין השאר לעסקי השכרה וליזמי נדל"ן, ותוספת ה-2% לתושבי חוץ חלה גם כאן. חברה שמקבלת הקלה מהשיעור של 17% עדיין משלמת את תוספת ה-5%.
לזה מצטרף מס שנתי על דירות שבבעלות חברות, ATED, שמתחיל ב-4,600 פאונד בשנה לדירה בשווי 500,000 עד מיליון פאונד, בשנה שבין 1 באפריל 2026 ל-31 במרץ 2027. וחברה זרה לא מוציאה את הדירה ממס הירושה הבריטי. לקונה פרטי של דירה אחת, חברה מוסיפה בדרך כלל עלויות ולא חוסכת אותן. פירטנו את זה בכתבה על המיסים של בעלי נכסים מחו"ל.
על הנייר: המס של יום המסירה
ברכישה על הנייר, המועד הקובע הוא בדרך כלל יום ההשלמה. המשמעות: חלים השיעורים שבתוקף ביום ההשלמה, ולא אלה שהיו ביום ההזמנה או ביום החלפת החוזים. כשהתוספת עלתה מ-3% ל-5% ב-31 באוקטובר 2024, ההגנה המעברית ניתנה רק לחוזים שהוחלפו לפני אותו תאריך. מי שמזמין היום דירה שתימסר בעוד שנתיים או שלוש לוקח על עצמו את הסיכון שהשיעורים ישתנו בדרך, לטובה או לרעה.
לעיתוי יש גם צד חיובי. חלון ההחזר של תוספת ה-2% נמדד סביב יום ההשלמה, מ-364 יום לפניו ועד 365 יום אחריו. משפחה שמתכננת לעבור ללונדון לקראת המסירה יכולה לבדוק עם יועץ המס אם תעמוד בתנאי, ואם כן, לתכנן את הגשת התיקון בתוך שנתיים. ושוב, אותה שהייה עלולה לשנות את מעמד המס שלה בבריטניה.
ומה עם הצעדים האחרים שכבר הוכרזו? הם לא נוגעים למס הרכישה עצמו. היטל ארנונה על בתים יקרים (High Value Council Tax Surcharge) על נכסים בשווי 2 מיליון פאונד ומעלה הוכרז כמיועד לאפריל 2028, והוא עדיין לא חוק. שיעורי מס גבוהים יותר על הכנסה משכירות נחקקו ויחולו מ-6 באפריל 2027. את שניהם פירטנו בכתבות על עלויות ההחזקה ועל מיסוי בעלי נכסים מחו"ל.
בפועל, עורך הדין מגיש את דוח המס ומעביר את התשלום ביום ההשלמה, יחד עם יתרת המחיר. לכן את סכום המס צריך להחזיק נזיל ובפאונד, לצד היתרה. את שאר שלבי הרכישה פירטנו במדריך קניית דירה חדשה בלונדון מישראל, ואת הבדיקות של שלב הבנייה בכתבה על רכישה על הנייר בלונדון.
מה לבדוק לפני שחותמים
- האם תהיה בבעלותכם דירה נוספת בעולם ביום ההשלמה, בשווי של 40,000 פאונד ומעלה. אם כן, תוספת ה-5% חלה.
- כמה ימים שהה כל אחד מהקונים בבריטניה ב-12 החודשים שלפני הרכישה, ומי מבני הזוג נחשב תושב.
- אם יש סיכוי ממשי לשהות בבריטניה 183 יום בחלון ההחזר, ומה המשמעות של זה מבחינת תושבות מס.
- חישוב מלא של המס לפי מחיר החוזה, כולל תרחיש של שינוי בשיעורים עד יום ההשלמה.
- אם עולה רעיון של קנייה דרך חברה: חישוב מקביל של 17%, של ATED ושל מס הירושה לפני שמחליטים.
- עדכון של כל המספרים אחרי התקציב של 28 באוקטובר 2026.
החישוב הסופי צריך להגיע מעורך הדין שמטפל בעסקה, על סמך הנתונים של כל קונה. את הדירות החדשות שאנחנו מציגים בלונדון אפשר לראות בעמוד הנכסים בבריטניה.
