Universal (קאטו פאפוס)

כן — קפריסין מתירה לבעלי כל אזרחות לרכוש נכס בבעלות מלאה (freehold). רוכש מכל אזרחות שהיא יכול להחזיק בדירה בבעלות מלאה, באותו מעמד משפטי כמו אזרח קפריסאי, עם הזכות להתגורר בה, להשכיר אותה, למכור אותה ולהוריש אותה. הבעלות נרשמת ב-Land Registry (ה-Department of Lands & Surveys) של קפריסין. אזרחי האיחוד האירופי רוכשים באותם תנאים כמו קפריסאים; רוכשים שאינם אזרחי האיחוד נדרשים לאישור מועצת השרים — הליך שגרתי שאורך בדרך כלל כ-2–3 חודשים ואינו מעכב את השלמת העסקה ברוב המקרים. כדי להגן על רכישה על הנייר או על עסקה שהשלמתה מתעכבת, בפרק הזמן שבין החוזה להעברת הבעלות, מפקידים הרוכשים את חוזה המכר ב-Land Registry (הגנת אכיפה בעין). אנגלית מדוברת בכל מקום ושיטת המשפט מבוססת על המשפט המקובל האנגלי, כך שההליך מוכר לרוכשים בינלאומיים.

Universal הוא תת-השוק החזק ביותר בפאפוס להשכרה ארוכת טווח, עם תשואות ברוטו של כ-6.5–7.7% על דירות. לפי נתוני Investropa לשנת 2026, דירות סטודיו מניבות כ-7.7% ברוטו (5.6% נטו), דירות חדר שינה אחד 7.4% (5.3%) ודירות שני חדרי שינה 6.5% (4.7%) — היחידות הקומפקטיות מובילות משום שהן משלבות מחירי כניסה נמוכים עם ביקוש יציב של שוכרים לאורך כל השנה. Universal מדורג גם בין האזורים היציבים ביותר בפאפוס והמהירים ביותר להשכרה, בזכות מיקומו בין קאטו פאפוס, שירותים יומיומיים וביקוש להשכרה מצד תושבים זרים — מה שמקטין את סיכון אי-האכלוס לעומת שווקים דלילים יותר בשולי העיר, גם אם התשואה שם גבוהה יותר. מדובר בנתוני השכרה ארוכת טווח (12 חודשים), ולא בתשואות של השכרה נופשית עונתית; כדי להגיע לתשואה נטו יש להביא בחשבון ניהול, דמי אחזקה ותקופות אי-אכלוס, ולראות בכל הנתונים ברוטו והערכה בלבד, אלא אם צוין אחרת.

דירות יד שנייה ב-Universal נסחרות סביב EUR 2,600–3,200 למ"ר — סביב הרף העליון של הממוצע בפאפוס, מה שמשקף את איכות הבנייה ואת הקרבה לשירותים. לשם השוואה, מחיר הדיור הממוצע בעיר עומד על כ-EUR 2,650 למ"ר ב-2026 (The Luxury Playbook), כשדירות נעות ברובן בטווח EUR 2,500–3,500 למ"ר והחציון קרוב ל-EUR 3,419 למ"ר (Investropa); מלאי הבנייה החדשה הפרימיומי ב-Universal מתומחר גבוה יותר. מחירי הדירות בפאפוס עלו בכ-8.3% ב-2025 לעומת השנה הקודמת. המחירים תמיד נקובים למ"ר וביורו — בקפריסין לא מתמחרים לפי רגל רבועה.

מחיר הכניסה מתחיל ב-EUR 349,000 (+VAT) ב-ZAYA Residences של Square One (Square One Developments), ברובע Universal שבקאטו פאפוס. ZAYA הוא פרויקט בוטיק ובו שמונה דירות בנות שני חדרי שינה (כ-75–82 מ"ר, בחלק מהיחידות נוספת גם גינת גג פרטית), בריכה משותפת ודירוג אנרגטי A+, במרחק של כ-1.5 ק"מ מהחוף וכעשר דקות מנמל פאפוס. שימו לב שמחירי Square One נקובים ללא מע"מ ("+VAT") — שיעור ה-VAT הרגיל בקפריסין הוא 19%, ושיעור מופחת של 5% חל רק על דירה ראשונה למגורי הבעלים שעומדת בתנאים; לכן יחידה שנרכשת להשקעה או לצורכי תושבות מתומחרת עם VAT מלא של 19%. במחיר של EUR 349,000 ומעלה הפרויקט גם חוצה את סף EUR 300,000 בבנייה חדשה הנדרש לתושbות קבע בקפריסין, ורוב המלאי של Square One נמכר על הנייר, עם תוכניות תשלום של היזם שפורסות את ההוצאה על פני תקופת הבנייה.

כן — רכישה שעומדת בתנאים פותחת את הדלת לתושבות קבע בקפריסין, אך מדובר ברישיון שהייה ולא באזרחות. במסלול המהיר לפי תקנה 6(2), נכס מגורים חדש ממכירה ראשונה בשווי EUR 300,000 לפחות (בתוספת VAT) מיזם מורשה, בשילוב הכנסה שנתית מובטחת של EUR 50,000 לפחות ממקור בחו"ל (הסכום עולה עבור בן/בת זוג ועבור כל ילד), מזכה את המשקיע ואת בני משפחתו הקרובה בתושבות קבע — בדרך כלל בתוך כ-2–3 חודשים. הרישיון ניתן ללא הגבלת זמן וחל על כל המשפחה, אך יש לשמור על ההשקעה. קפריסין ביטלה ב-2020 את תוכנית האזרחות בתמורה להשקעה ("דרכון"), ולכן מדובר בתושבות בלבד — אין להתייחס לכך כאל מסלול לדרכון. ZAYA של Square One, במחיר של EUR 349,000 ומעלה, חוצה את הסף; מומלץ לאמת את הכללים העדכניים עם עורך דין הגירה בקפריסין לפני הסתמכות על תוצאה מסוימת.

קפריסין נחשבת למדינה עם מיסוי נמוך יחסית על בעלי נכסים. שיעור ה-VAT הרגיל הוא 19%, ואילו VAT מופחת של 5% חל רק על דירה ראשונה למגורי הבעלים (על 130 m² הראשונים, בתקרת שווי של EUR 350,000 ותקרת עסקה של EUR 475,000) — כלומר נכס להשקעה או יחידה לצורכי תושבות ישלמו 19%. מס בולים על נכסים בוטל, ואין מס ירושה, מס מתנה, מס הון או מס נכסים לאומי שנתי. מס רווחי הון עומד על 20% וחל על נכסים הממוקמים בקפריסין בלבד (עם פטורים חד-פעמיים לאורך החיים). הכנסה משכירות חייבת במס, אך במסלול ה-non-domiciled תושבים חדשים משלמים 0% על דיבידנדים, ריבית ודמי שכירות למשך עד 17 שנים. מס החברות הוא 15%. אלה הכללים הלאומיים לשנת 2026 — תמיד כדאי לאמת את השיעורים העדכניים ואת הזכאות שלכם מול יועץ מס בקפריסין.

Universal הוא אחד האזורים הפעילים ביותר לאורך כל השנה בפאפוס. בניגוד לטיילת הנמל ול-Coral Bay, שההכנסות בהם נשענות על תיירות קיץ עונתית, Universal הוא אזור מגורים עם אוכלוסייה קבועה וגדולה של תושבים ותושבי חוץ — בריטים, אירופאים מצפון היבשת, דוברי רוסית, נוודים דיגיטליים ומשפחות — וזו הסיבה לביקוש היציב להשכרה ארוכת-טווח לאורך כל 12 החודשים. משום כך משקיעים שמתמקדים בתשואה מעדיפים את Universal בזכות הכנסה אמינה ותנודתית פחות: דירות הסטודיו ודירות חדר השינה האחד נשכרות במהירות ונשארות מאוכלסות כל השנה, בעוד שהשקעות של השכרת נופש טהורה מתאימות יותר לקו החוף. בנוסף, קפריסין מחייבת כיום רישיון אירוח תיירותי להשכרות קצרות-טווח — מה שמטה את Universal עוד יותר לכיוון מודל ההשכרה ארוכת-הטווח.

הוא משלב את התשואות הגבוהות בעיר בהשכרה ארוכת-טווח עם ביקוש לאורך כל השנה ומיקום מרכזי ונוח. Universal ממוקם בין קו החוף של Kato Paphos לבין העיר העתיקה, בנוי ברובו במתחמים מודרניים בני ארבע וחמש קומות סביב בריכות משותפות וסמטאות ירוקות, והכול קרוב: החוף במרחק הליכה קצרה, נמל פאפוס והפארק הארכאולוגי שהוכרז כאתר מורשת עולמית של UNESCO כעשר דקות משם, וגם Kings Avenue Mall, סופרמרקטים, בתי ספר ומרפאות בהישג יד. הנגישות ברגל יחד עם מאגר השוכרים העמוק של תושבים ותושבי חוץ הופכים אותו לשוק הדירות היציב ביותר והמהיר ביותר להשכרה בפאפוס — לפי Investropa, סטודיו ב-Universal מניב כ-7.7% ברוטו — ובמקביל רכישת נכס חדש מ-EUR 300,000 (למשל ZAYA של Square One מ-EUR 349,000 +VAT) יכולה לפתוח את הדלת לתושבות קבע. זהו אזור של השכרה ארוכת-טווח ומגורי קבע, ולא השקעת השכרת נופש על קו החוף.