לרנקה

כן — בעלות מלאה (freehold) על נכס בלרנקה פתוחה לכל אזרחות. אזרחי האיחוד האירופי רוכשים בדיוק כמו קפריסאים, ואילו רוכשים שאינם אזרחי האיחוד נדרשים לאישור שגרתי של מועצת השרים — אישור שמתקבל בדרך כלל תוך כחודשיים עד שלושה, ורק לעתים נדירות נדחה כשמדובר בדירת מגורים רגילה. רישום הזכויות מתבצע ב־Land Registry (Department of Lands & Surveys) — המרשם הרשמי של קפריסין — ובתקופה שבין חתימת החוזה להעברת הבעלות הרוכש מגן על זכויותיו באמצעות הפקדת חוזה המכר לצורך הגנת אכיפה בעין (specific performance). שורשי המשפט האנגלי המקובל והאנגלית הרווחת הופכים את התהליך למוכר ולנוח עבור רוכשים בינלאומיים.

התשואה הברוטו על דירות נעה בערך בטווח 5–7%. נתוני Numbeo לשנת 2026 מצביעים על כ־5.3% במרכז העיר וכ־7.4% בשכונות החיצוניות, שם מחירי הכניסה הנמוכים יותר מעלים את היחס; ניתוחי שוק אחרים מעמידים את התשואה המשוקללת בלרנקה על 6.1–6.5%. בתים ווילות מניבים פחות — קרוב יותר ל־3% — משום שמחירי הרכישה גבוהים ביחס לדמי השכירות. מדובר בנתוני ברוטו: כדי להגיע לתשואה נטו יש להביא בחשבון דמי ניהול, דמי ועד, ביטוח ותקופות אי־אכלוס, ולראות בציטוטי 'עונת שיא' של השכרה לטווח קצר תרחיש בלבד ולא תשואה שנתית שאפשר להסתמך עליה.

לרנקה היא הזולה מבין ערי החוף המרכזיות של קפריסין. לפי Numbeo מחירי הדירות עומדים על כ־€1,780 למ² מחוץ למרכז וכ־€3,330 למ² במרכז העיר (2026), בעוד שנתוני סוכנויות מצביעים על דירות חדשות ומודרניות בסביבות €2,400–2,600 למ² ועל ממוצעים נמוכים יותר ברמת המחוז כולו. בשורה התחתונה, לרנקה נסחרת 30–40% מתחת ללימסול — תקציב של €300,000 שקונה בלימסול כ־70 מ² יביא בלרנקה דירה גדולה וחדשה יותר. מחירי הדירות עלו בכ־11% במהלך 2023–24, ובשכונות החוף כמו Mackenzie ו־Drosia הגיעה העלייה עד 14% בשנה אחת.

Square One, היזם שפעיל ב-Palmera, בונה את צבר הפרויקטים שלו בלרנקה סביב פרויקט ההתחדשות של קו החוף, ולכן מחירי יחידות ספציפיות מתפרסמים ככל שהפרויקטים יוצאים לשוק. כאמת מידה לשוק, דירות מודרניות חדשות במיקום טוב מול הים בלרנקה מתחילות בדרך כלל בתחילת ואמצע טווח ה-€200,000, ובשוק היד השנייה ניתן למצוא גם במחירים נמוכים יותר. המחירים של Square One נקובים ללא מע"מ ("+VAT"), ולכן יש להוסיף להם 19% מע"מ הנהוגים בקפריסין (שיעור המע"מ המופחת של 5% חל רק על דירה ראשונה למגורי הבעלים, בכפוף לתקרות שווי וגודל — יחידה להשקעה או לצורכי תושבות משלמת 19%). רוב עסקאות הבנייה החדשה מתנהלות לפי תוכניות תשלום מדורגות של היזם לאורך תקופת הבנייה.

כן — רכישה העומדת בתנאים פותחת את הדלת לתושבות קבע בקפריסין, שהיא אשרת שהייה ולא אזרחות. במסלול המהיר לפי תקנה 6(2) נדרשת השקעה של EUR 300,000 לפחות (בתוספת מע"מ) בנכס מבנייה חדשה הנרכש ישירות מהיזם — נכסי יד שנייה אינם עומדים בתנאים — ויש להוכיח הכנסה שנתית יציבה של EUR 50,000 לפחות ממקור מחוץ לקפריסין. המעמד מוענק למשקיע ולבני משפחתו הקרובה, אינו מחייב מגורים בקפריסין באופן קבוע, והוא מותנה בהחזקת ההשקעה. תוכנית האזרחות תמורת השקעה של קפריסין בוטלה בשנת 2020, ולכן אין מדובר במסלול לדרכון; מומלץ לוודא את הכללים העדכניים מול עורך דין בקפריסין בטרם הסתמכות על תוצאה מסוימת.

קפריסין היא מדינה עם מיסוי מקל לבעלי נכסים. אין בה מס ירושה, מס מתנה, מס עושר או מס רכוש שנתי ארצי, ומס הבולים על חוזה הרכישה הוא חיוב חד-פעמי ולא היטל חוזר. שיעור המע"מ הרגיל הוא 19%; המע"מ המופחת של 5% חל רק על דירה ראשונה למגורי הבעלים (על 130 m² הראשונים, בכפוף לתקרות של EUR 350k שווי / EUR 475k עסקה) — יחידה להשקעה או לצורכי תושבות משלמת 19%. מס רווחי הון עומד על 20%, אך הוא חל רק על מקרקעין הממוקמים בקפריסין, ולצדו פטורים חד-פעמיים לכל החיים המחריגים חלק מהרווח. הכנסות משכירות ממוסות במסגרת מס הכנסה אישי, ותושבים בעלי מעמד non-domiciled משלמים 0% על דיבידנדים וריבית, ובאמצעות הפטורים הרלוונטיים עשויים ליהנות ממיסוי נמוך מאוד למשך עד 17 שנים. מס החברות עומד על 15% החל משנת 2026. תמיד כדאי לאמת את השיעורים העדכניים מול יועץ מס בקפריסין.

זהו פרויקט ההתחדשות המרכזי של העיר — שאופס והושק מחדש. תוכנית ה-Port & Marina המקורית, בהיקף EUR 1.2 מיליארד, נמסרה לקונסורציום פרטי, אך הממשלה ביטלה את הזיכיון ב-2024. ב-2026 השיקה המדינה את התוכנית מחדש באמצעות Cyprus Ports Authority, כשהיא מפצלת את הנמל ואת המרינה לשני פרויקטים מקבילים, עם מנת השקעה ראשונה של ~€415 מיליון, עבודות חפירה שמתקרבות לסיומן ותוכנית אב שמיועדת לכ-2029, לקראת מכרז בינלאומי חדש ליזמים ראשיים. החזון ארוך הטווח — מרינה מורחבת, מלונות על קו המים, מסחר ומגורים וחזית ים ציבורית מחוברת מחדש — נותר תזת ההשקעה המרכזית של מרכז לרנקה, אך הוא נפרס על פני העשור הקרוב ולא מתממש באופן מיידי, ולכן כדאי לשקול את לוח הזמנים מול טווח ההשקעה שלכם.

הכול תלוי באסטרטגיה. Finikoudes — טיילת החוף עטורת הדקלים לצד מצודת לרנקה וכנסיית לזרוס הקדוש — היא המרכז המבוסס וההליכתי, עם פרמיה על נוף לים. Mackenzie, רובע חוף הדגל הכחול במרחק דקות משדה התעופה, הוא האזור המתחדש והמועדף על צעירים ותושבי חוץ, ואחד מסיפורי עליית המחירים הבולטים. מסדרון המרינה והנמל מגלם את פוטנציאל ההתחדשות הגבוה ביותר — אך גם את לוח הזמנים הארוך ביותר. אזורי הפנים כמו Drosia, Kamares ו-Sotiros מציעים מלאי חדש יותר למשפחות, בעוד Oroklini ו-Livadia בחוף הצפוני הם נקודות הכניסה המשתלמות להשקעות להשכרה. כל אלה הם תת-אזורים בעיר קומפקטית אחת — הבחירה היא עניין של מחיר, פרופיל השוכרים וכמה סיכון התחדשות אתם מוכנים לקחת.