פאפוס

כן — קפריסין מתירה לאזרחי כל מדינה לרכוש נכס בבעלות מלאה (freehold). הזכויות נרשמות ב-Land Registry (ה-Department of Lands & Surveys) — ולא בגוף בסגנון DLD/RERA, שכלל אינו קיים כאן. אזרחי האיחוד האירופי רוכשים בדיוק באותם תנאים כמו אזרחי קפריסין; רוכשים שאינם אזרחי האיחוד נדרשים לאישור מועצת השרים — הליך שגרתי שנמשך בדרך כלל כ-2–3 חודשים ואינו מעכב בדרך כלל את השלמת העסקה. בתקופה שבין חתימת החוזה להעברת הזכויות מגנים הרוכשים על עצמם באמצעות הפקדת חוזה המכר ב-Land Registry (הגנת אכיפה בעין). אנגלית מדוברת בהיקף רחב, ושיטת המשפט מבוססת על המשפט המקובל האנגלי — כך שהליך העברת הבעלות מוכר לרוב הרוכשים הבינלאומיים.

תשואות ברוטו בהשכרה ארוכת טווח נעות בדרך כלל סביב 4.5–6% ברחבי המחוז, והנכסים המניבים ביותר באזורים הפנימיים מגיעים ל-7–8%. התשואות הגבוהות ביותר נרשמות ב-Universal ובמרכז העיר, שם דירות סטודיו ודירות חדר שינה אחד משלבות מחיר כניסה נמוך עם ביקוש שוכרים לאורך כל השנה — נתוני 2026 (Investropa) מציגים לסטודיו ב-Universal כ-7.7% ברוטו / 5.6% נטו. דירות יוקרה על קו החוף ב-Kato Paphos ממירות תשואה בערך הוני ועשויות לרדת מתחת ל-4.5% ברוטו. תשואות ההשכרה קצרת הטווח (נופש) הן עונתיות — יחידות ב-Coral Bay ובאזור הנמל גובות מחירי לילה גבוהים בקיץ אך סובלות מתפוסה חלשה יותר מחוץ לעונה, וקפריסין מחייבת כיום רישיון אירוח תיירותי (Tourism Accommodation Licence) להשכרות קצרות טווח. יש להתייחס לכל הנתונים כברוטו וכאינדיקטיביים בלבד; כדי להגיע לתשואה נטו יש לתמחר ניהול, דמי אחזקה ותקופות אי-אכלוס.

המחיר הממוצע למגורים עומד על כ-EUR 2,650 למ² בשנת 2026 (The Luxury Playbook), כאשר מרבית הדירות נעות בטווח של EUR 2,500–3,500 למ² והחציון קרוב ל-EUR 3,419 למ² (Investropa). המיקום הוא שמכתיב את מרבית הפער: נכסי חוף יוקרתיים — קו החוף של Kato Paphos, Coral Bay ו-Aphrodite Hills — נעים סביב EUR 3,200–5,500 למ² ומעלה, בעוד שאזורים פנימיים בשוק הביניים כגון Universal, Chloraka ו-Geroskipou זמינים במחירים נוחים יותר. מחירי הדירות עלו בכ-8.3% בשנת 2025 לעומת השנה הקודמת. המחירים מצוטטים תמיד למטר רבוע ובאירו — בקפריסין לא נהוג תמחור לרגל רבוע.

מחיר הכניסה מתחיל ב-EUR 349,000 בפרויקט ZAYA Residences של SquareOne (Square One Developments), ברובע Universal. ZAYA הוא פרויקט בוטיק של דירות שני חדרי שינה (כ-75–82 m², בחלק מהיחידות נוספות גינות גג פרטיות), עם בריכה משותפת ודירוג אנרגטי A+, הממוקם בין קו החוף למרכז העיר ההיסטורי, כעשר דקות נסיעה מנמל פאפוס. שימו לב כי מחירי Square One מצוטטים ללא מע"מ ("+VAT") — שיעור ה-VAT הרגיל בקפריסין הוא 19%, ושיעור מופחת של 5% זמין רק לדירה ראשונה המשמשת למגורי הרוכש עצמו; כלומר יחידה המיועדת להשקעה או לקבלת מעמד תושבות מתומחרת עם 19% VAT. במחיר של EUR 349,000 ומעלה, הפרויקט גם חוצה את רף ה-EUR 300,000 בנכס חדש הנדרש לצורך תושבות קבע בקפריסין.

כן — רכישה העומדת בתנאים פותחת את הדלת לתושבות קבע בקפריסין, אך מדובר באשרת שהייה ולא באזרחות. במסלול המהיר לפי תקנה 6(2), נכס למגורים חדש מיד ראשונה בשווי EUR 300,000 לפחות (בתוספת VAT) מיזם מורשה, בשילוב הכנסה שנתית מובטחת של EUR 50,000 לפחות ממקור מחוץ לקפריסין (סכום העולה עבור בן/בת זוג ועבור כל ילד), מזכה את המשקיע ואת משפחתו הגרעינית בתושבות קבע — בדרך כלל תוך כ-2–3 חודשים. האשרה ניתנת לתקופה בלתי מוגבלת וחלה על כל המשפחה, אך יש לשמור על ההשקעה לאורך זמן. קפריסין ביטלה בשנת 2020 את תוכנית האזרחות בתמורה להשקעה ("הדרכון"), ולכן מדובר בתושבות בלבד. מומלץ לוודא את הכללים העדכניים מול עורך דין הגירה בקפריסין לפני הסתמכות על תוצאה מסוימת.

קפריסין נחשבת לסביבת מיסוי קלה יחסית עבור בעלי נכסים. שיעור ה-VAT הרגיל הוא 19%; VAT מופחת של 5% חל רק על דירה ראשונה המשמשת למגורי הבעלים (על 130 m² הראשונים, בכפוף לתקרות שווי ועסקה), ולכן יחידה להשקעה או לצורכי תושבות משלמת 19%. מס הבולים על נכסים בוטל, ואין מס ירושה, מס מתנות, מס עושר או מס רכוש לאומי שנתי. מס רווחי הון עומד על 20%, ומוטל רק על נכסים הממוקמים בקפריסין. הכנסה משכירות חייבת במס, אך במסגרת מעמד ה-non-domiciled תושבים חדשים משלמים 0% על דיבידנדים, ריבית ודמי שכירות למשך עד 17 שנים. מס החברות הוא 15%. אלה הכללים הארציים לשנת 2026 — תמיד כדאי לאמת את השיעורים העדכניים ואת זכאותכם מול יועץ מס בקפריסין.

פאפוס מאוזנת יותר מעיר נופש טהורה. התיירות בה עונתית באופן מובהק — שדה התעופה Paphos International ומלונות החוף מגיעים לשיא מהאביב ועד הסתיו, וההכנסה מהשכרה לטווח קצר מתרכזת בחודשים האלה. אבל בעיר יש גם אוכלוסייה קבועה וגדולה של תושבים ומהגרים, בעיקר בריטים וצפון-אירופים, שמייצרת ביקוש להשכרה ארוכת טווח לאורך כל השנה ברבעים הפנימיים כמו Universal, מרכז העיר (Ktima) ו-Chloraka. לכן משקיעים שממוקדים בתשואה נוטים להעדיף השכרה ארוכת טווח באזורים הפנימיים, שמניבה הכנסה יציבה 12 חודשים בשנה, ורואים בהשכרה קצרת טווח על קו החוף מהלך עונתי ותנודתי יותר.

הכול תלוי באסטרטגיה. Universal — רובע מגורים שבין קו החוף לעיר העתיקה — מציע את התשואות הגבוהות ביותר בהשכרה ארוכת טווח של דירות קומפקטיות וביקוש רציף לשוכרים לאורך כל השנה, ובו ממוקם פרויקט ZAYA של Square One. Kato Paphos (העיר התחתית) מרכזת את הנמל, הפארק הארכיאולוגי והטיילת: אידיאלית להשכרות נופש ולאורח חיים, אם כי מחירי הפריים שוחקים את התשואה. מרכז העיר / Ktima (העיר העליונה) שומר על שוכרים יציבים לטווח ארוך. Chloraka ו-Geroskipou הם אזורי דירות פעילים בשוק הביניים, Coral Bay ו-Peyia מובילים בתיירות החופים ובווילות, ואילו Tala ו-Konia שעל המדרונות מתאימים למשפחות ולבתים עם נוף. כל אחד מהם הוא תת-אזור של אותה עיר — וההכרעה ביניהם היא שאלה של מחיר, עונתיות ומודל השכרה.